À 2 968 € le mètre carré en 2024, La Courneuve présente un marché immobilier accessible en petite couronne parisienne. Les 136 transactions de l'année révèlent une baisse marquée des prix de -25,1 % sur un an, indiquant un rééquilibrage. Cette ville de 47 000 habitants, très dense (5 896 hab./km²), offre un parc largement locatif et social (49 %), influençant directement la dynamique des ventes.
Comment se porte le marché immobilier à Courneuve
Le marché courneuvien est en correction nette, avec une chute de -25,1 % des prix sur un an selon les données DVF 2024. Cette baisse, significative, contraste avec la forte croissance démographique (+16 % en 10 ans). Le volume modeste de 136 ventes annuelles indique une liquidité relativement faible. L'écart de prix entre quartiers est important, avec une fourchette interquartile allant de 2 488 à 4 500 €/m². Comparé aux communes voisines comme Bezons (4 573 €/m²) ou Sartrouville (5 087 €/m²), La Courneuve reste une porte d'entrée budgétaire vers l'Île-de-France.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La baisse de 25,1 % du prix médian au m² sur un an est un signal de correction important, peut-être après une période de surchauffe. Elle intervient dans un contexte national de renchérissement du crédit, mais semble accentuée localement. Cette correction peut représenter une fenêtre d'opportunité pour les acheteurs financièrement solides, en particulier pour acquérir des biens de meilleure qualité énergétique dont la valeur sera plus résiliente. Pour les vendeurs, elle impose un réalisme strict sur les prix demandés. La dynamique démographique (+7,3 % en 5 ans) soutient la demande structurelle, mais ne compense pas à court terme l'impact des taux d'intérêt.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Courneuve
Les appartements, majoritaires (87 % des logements), représentent l'essentiel des transactions (97 ventes sur 136). Leur prix médian s'établit à 2 800 €/m² pour une surface type de 52 m². Les maisons, plus rares (13 % du parc), se vendent en moyenne 3 867 €/m² (surface médiane 78 m², 39 ventes). Seulement 27,2 % des Courneuviens sont propriétaires, ce qui, combiné à un taux de chômage élevé (22,2 %), limite le bassin d'acheteurs locaux.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché penche clairement en faveur de l'acheteur. La baisse des prix et le taux de vacance des logements (4,8 %) créent des conditions de négociation favorables. Toutefois, la vente peut être ralentie par le faible pouvoir d'achat local (revenu médian 15 150 €) et la part importante de logements sociaux. La proximité de la gare RER (0,5 km) et de Paris reste un atout pour attirer des acquéreurs extérieurs.
Dernières ventes enregistrées à Courneuve
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Courneuve
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Courneuve
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Courneuve
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Courneuve (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Les 1 283 logements autorisés sur 5 ans, dont 209 en 2024, indiquent une activité neuve soutenue (+34 % vs la période précédente). Cette tendance confirme l'attractivité de la commune pour les promoteurs, portée par la dynamique démographique et la desserte en transports. Pour l'acheteur, cela signifie un choix élargi et des biens aux normes énergétiques optimales (RE2020). Attention néanmoins à la concentration de l'offre neuve dans certains quartiers, qui pourrait créer une micro-concurrence à la revente pour les appartements standards dans les années à venir.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché suit le rythme francilien classique : une reprise en mars-avril et une activité soutenue jusqu'en juillet, puis une seconde rentrée en septembre-octobre. L'hiver est plus calme. À La Courneuve, la vente peut être légèrement plus fluide au printemps, lorsque la demande des jeunes actifs (44,4 % de moins de 30 ans) est la plus active. Pour les vendeurs, mettre en avant la proximité de la gare et des commerces en toute saison est essentiel. L'échéance de la taxe foncière en septembre n'influence pas directement les prix mais peut motiver certaines ventes en début d'année.
Le saviez-vous ?
- La Courneuve accueille l'un des plus grands parcs d'Île-de-France : le parc Georges-Valbon (400 ha).
- La commune dispose de 35 établissements scolaires pour 47 000 habitants.
- L'aéroport du Bourget, à 6 km, en fait une zone de survol peu bruyante (trafic d'affaires).
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Courneuve
- Prix médian à 2 968 €/m², en baisse de 25 % sur un an.
- Écart important entre maisons (3 867 €/m²) et appartements (2 800 €/m²).
- Revenu médian local de 15 150 €, le plus bas du département.
- 1 283 logements neufs autorisés ces 5 dernières années.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Courneuve
Quel est le prix au m² à La Courneuve en 2024 ?
Le prix médian global est de 2 968 €/m² selon DVF. Il se décompose en 2 800 €/m² pour un appartement et 3 867 €/m² pour une maison. Les prix varient fortement d'un quartier à l'autre, entre 2 488 et 4 500 €/m².
Les prix immobiliers à La Courneuve sont-ils en baisse ?
Oui, les prix ont chuté de -25,1 % sur un an, ce qui est une correction très marquée. Cette tendance à la baisse, couplée à seulement 136 transactions annuelles, indique un marché en phase de réajustement.
Combien coûte une maison à La Courneuve ?
Le prix médian d'une maison est de 3 867 €/m². Pour une surface médiane de 78 m², l'investissement typique avoisine les 300 000 €. Seulement 39 maisons ont été vendues en 2024, ce qui en fait un produit rare.
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