Avec 4 021 €/m², Bezons se place parmi les communes chères du Val-d'Oise, au-dessus de la médiane départementale. Dans le Val-d'Oise, Bezons appartient au top 9 % des communes les plus chères au m².
Sur la période 2021-2025, le m² médian de Bezons se replie de -5,9 %. 1 621 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Bezons — maisons à 4 378 €/m² pour 75 m² en surface médiane, appartements à 3 914 €/m² pour 55 m². Un bien type de 75 m² revient à environ 328 350 €, soit 15,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Bezons avoisinent 19,7 €/m² pour les appartements et 16,8 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 6,0 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Bezons (0,9 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Construction neuve active à Bezons: l'équivalent de 593 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2020 et 2024. Le gros des permis concerne des logements collectifs (77 % des autorisations sur 2020-2024).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Bezons est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne. Bezons est à 32 m d'altitude, sur un relief peu marqué, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).
4 angles pour comprendre le marché immobilier à Bezons
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Faut-il investir à Bezons en 2026 ?
Située dans la boucle de la Seine, à mi-chemin entre Paris et la Défense, Bezons bénéficie d'une desserte ferroviaire directe vers Saint-Lazare. Une croissance démographique soutenue et un tissu économique dynamique (taux de renouvellement des entreprises de 32,7 %) en font un territoire attractif. Mais le marché immobilier local, en correction après un pic en 2022, mérite une analyse fine avant toute décision.
Avec un écart de prix de plus de 100 % avec ses voisines les plus chères, Bezons se positionne dans le top quart des communes les plus attractives du Val-d'Oise.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler les appartements pour le rendement, en acceptant un risque économique local et une fiscalité pesante.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,2 %
- ✓ Correction récente de -8,7 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Dynamisme démographique : +19,5 % en 5 ans
- ⚠ Fragilité économique élevée (IFE 6,1/10)
- ⚠ Taxe foncière élevée : 44,61 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian à Bezons (4 059 €/m²) reste inférieur à la moyenne nationale des villes de même catégorie.
- Dans le Val-d'Oise, Bezons affiche un prix au mètre carré inférieur de 9 % à celui d'Ermont (4 444 €/m²), une commune comparable.
- Son rendement locatif brut (6,2 %) dépasse nettement celui des grandes métropoles comme Paris (moins de 4 %).
Analyse du marché immobilier à Bezons
Le marché de Bezons est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Bezons
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,9
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Une pression immobilière très élevée (7,9/10) indique un marché tendu où la demande excède l'offre, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéUne pression immobilière très élevée (7,9/10) indique un marché tendu où la demande excède l'offre, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité très faible (0,6/10) révèle que les prix ont dépassé la capacité d'achat des habitants locaux, le marché étant porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité très faible (0,6/10) révèle que les prix ont dépassé la capacité d'achat des habitants locaux, le marché étant porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,9
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Une opportunité locative élevée (5,9/10) confirme une demande locative soutenue, adaptée à un investissement locatif classique.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableUne opportunité locative élevée (5,9/10) confirme une demande locative soutenue, adaptée à un investissement locatif classique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Une pression touristique immobilière faible (2,7/10) écarte toute stratégie de location saisonnière et concentre l'intérêt sur le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleUne pression touristique immobilière faible (2,7/10) écarte toute stratégie de location saisonnière et concentre l'intérêt sur le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Bezons : cadre de vie et logement
Bezons, ville de plus de 36 000 habitants à la densité élevée (9 108 hab./km²), offre un accès rapide à Paris tout en proposant des prix bien inférieurs à ceux des communes limitrophes des Hauts-de-Seine. Avec un âge médian de 35,1 ans, la ville affiche un visage jeune et familial. Le climat y est tempéré (12,9 °C de moyenne) et le territoire est plat (32 m d'altitude).
Tout savoir pour acheter et vivre à BezonsInvestir à Bezons : passer à l'action
Les données DVF et les indices composites dessinent un paysage, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, et connaissance fine des quartiers. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer cette analyse en opportunité concrète, en tenant compte des spécificités de Bezons.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bezons
Quel est le prix immobilier moyen à Bezons ?
Le prix médian global à Bezons s'établit à 4 059 €/m² en 2024. Les appartements se négocient autour de 3 791 €/m², tandis que les maisons atteignent 4 573 €/m².
Bezons est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Bezons est significativement moins chère que les communes de la première couronne comme Bois-Colombes (-100 %) ou La Garenne-Colombes (-137 %). Elle est légèrement plus chère que Franconville (+2 %) mais moins chère qu'Ermont (-9 %).
Quel rendement locatif peut-on espérer à Bezons ?
Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 6,2 %. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 3,7 %.
Quels sont les risques à investir à Bezons ?
Les principaux risques sont la fragilité économique locale (taux de chômage à 12,6 %), une taxe foncière élevée (44,61 %) et la présence de logements énergivores (14,3 % de passoires thermiques) nécessitant des rénovations.
Bezons est-elle une ville dynamique ?
Oui, la population a augmenté de 19,5 % en 5 ans. La commune compte plus de 2 500 entreprises et un taux de renouvellement du tissu économique de 32,7 % sur un an.
Marché immobilier des communes voisines
Bezons affiche un prix au m² inférieur de plus de 50 % à des communes voisines comme Bois-Colombes ou La Garenne-Colombes, tout en conservant des indicateurs locatifs solides, ce qui ouvre une marge de plus-value intéressante à moyen terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Bezons.
Communes limitrophes de Bezons
Bezons est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :