Avec 1 535 €/m² de prix médian, Lagamas figure parmi les communes les plus accessibles de l'Hérault. Entre 814 et 3 146 €/m² pour la moitié des ventes: le marché de Lagamas présente une dispersion notable selon les secteurs et les prestations. Sur 339 communes classées dans l'Hérault, Lagamas figure parmi les 11 % les moins chères au m².
Le prix médian de Lagamas recule de -80,5 % entre 2021 et 2022. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2022 atteint 17 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année, le prix médian recule de -80,5 % — un retournement à surveiller.
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 1 535 €/m². Le bien médian (89 m² à 136 615 €) équivaut à 5,5 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Lagamas: 12,0 €/m²/mois pour un appartement, 12,2 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 9,5 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 28,6 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
La construction neuve est soutenue à Lagamas: 6 logements autorisés sur la période 2020-2024 (base SITADEL), soit environ 1 par an. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (83 % des autorisations sur 2020-2024).
Côté contexte, Lagamas est entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (42 km), à 81 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2022 au plus récent.
Faut-il investir à Lagamas en 2026 ?
Niché dans la vallée de l'Hérault, le petit village de Lagamas (111 habitants) présente un profil démographique vieillissant et une économie locale fragile, avec un taux de chômage de 18,2 %. Son marché immobilier, minime en volume, a pourtant connu une correction spectaculaire des prix en 2022. Ce contexte singulier pose une question claire pour l'investisseur 2026.
Avec une variation annuelle record de -80,5 % sur les prix médians, le marché de Lagamas est en pleine correction, offrant un point d'entrée unique mais volatil.
Verdict
➤ Opportunité de rendement locatif pour investisseurs avertis, à condition d'accepter un marché étroit et une forte volatilité des prix.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif (9,5 %)
- ✓ Accessibilité financière très élevée (IAI 7,5/10)
- ✓ Faible pression immobilière pour négocier
- ⚠ Volatilité extrême des prix (-80,5 %)
- ⚠ Marché très peu liquide (5 transactions)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian global de 1 535 €/m² la place parmi les communes les plus accessibles de France.
- Son prix au mètre carré est nettement inférieur à la moyenne départementale de l'Hérault.
- Le rendement locatif brut des maisons (9,5 %) dépasse largement celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Lagamas
Le marché immobilier est détendu et accessible : les prix restent modérés par rapport aux revenus locaux. C'est un contexte favorable pour les primo-accédants et les investisseurs en quête de rendement.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 7,4/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers de Lagamas
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
2,5
Indice de Pression Immobilière
Faible
Pression immobilière faible : marché détendu, peu de concurrence entre acheteurs, favorable à la négociation.
Indice de Pression Immobilière
FaiblePression immobilière faible : marché détendu, peu de concurrence entre acheteurs, favorable à la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
7,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessible
Accessibilité très élevée : les prix sont très en deçà de la capacité d'achat médiane locale, facilitant l'acquisition.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessibleAccessibilité très élevée : les prix sont très en deçà de la capacité d'achat médiane locale, facilitant l'acquisition.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,8
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : demande locative soutenue avec un rendement brut attractif, mais attention au faible volume de transactions.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : demande locative soutenue avec un rendement brut attractif, mais attention au faible volume de transactions.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
7,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique élevée : la part importante de résidences secondaires (28,6 %) indique une attractivité saisonnière réelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique élevée : la part importante de résidences secondaires (28,6 %) indique une attractivité saisonnière réelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Lagamas : opportunités et risques
Investir à Lagamas en 2026 relève d'une stratégie de niche cash-flow, principalement portée par le segment des maisons en location annuelle. Le rendement brut de 9,5 % (environ 6,2 % net) est l'argument massue, nettement supérieur aux standards des grandes villes. Cet attractif cash-flow doit cependant être pondéré par la faible liquidité du marché, qui compliquera une éventuelle revente et expose à une valorisation imprévisible, comme l'illustre la variation historique.
Les données INSEE indiquent une fragilité économique locale (taux de chômage à 18,2 %), signant une demande locative locale peu solvable. Le marché locatif est donc probablement soutenu par une demande extérieure, liée à la proximité de Montpellier (à moins de 30 km) ou au caractère résidentiel de villégiature. L'investisseur devra soigneusement sélectionner un bien adapté à cette demande exogène, en tenant compte de la taxe foncière, fixée à 31,58 % du revenu cadastral.
La part modeste de passoires thermiques (0 %) est un point positif, limitant le risque de travaux de rénovation énergétique obligatoires. Toutefois, avec seulement 7 équipements de proximité et une connectivité numérique très faible (score 3/100), l'attractivité pour les locataires actifs ou en télétravail reste limitée. L'investissement à Lagamas convient donc à un profil aversionné au risque et recherchant un rendement immédiat, prêt à gérer un bien à distance dans un environnement peu dynamique.
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Données du marché immobilier à Lagamas
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Lagamas, analysé à travers le prisme des données DVF 2022, se définit avant tout par sa faible liquidité. Avec seulement cinq transactions sur l'année, toute analyse de tendance doit être tempérée par cette réalité statistique. La chute vertigineuse du prix médian entre 2021 et 2022 (-80,5 %) est un signal extrême qui traduit moins un effondrement du marché qu'une volatilité structurelle liée au faible nombre de biens échangés ; une vente atypique peut durablement fausser les indices.
Néanmoins, le niveau de prix actuel, autour de 1 535 €/m², semble plus en phase avec les indicateurs territoriaux que le pic de 2021. Il place Lagamas dans une position très accessible, confirmée par un indice IAI de 7,5/10. Cette accessibilité est renforcée par une pression immobilière faible (IPI 2,5/10), offrant un environnement de négociation potentiellement favorable, loin de la frénésie observée sur le littoral.
La structure du parc, très majoritairement composé de maisons (77,4 %) et comportant une part significative de résidences secondaires (28,6 %), dessine un marché dual. Il est à la fois ancré dans un tissu de propriétaires occupants vieillissant (73,1 % de propriétaires, âge médian 52,8 ans) et ouvert à une demande de résidences de villégiature, comme en témoigne l'indice de pression touristique élevé (IPTI 7,4/10).
Construction neuve à Lagamas (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 6 logements ont été autorisés à à Lagamas, +200 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La construction neuve à Lagamas est très limitée (6 logements autorisés en 5 ans), mais elle affiche une tendance à la hausse (+200 % vs la période précédente). Ce faible volume ne crée pas de risque de sur-offre. Il indique plutôt une attractivité confirmée et une pression foncière modérée. Pour un acheteur, un bien neuf reste une rareté qui peut justifier une prime. Pour un vendeur d'un bien ancien, la concurrence neuve est quasi inexistante, mais les attentes en matière de confort et de performance énergétique évoluent, ce qui peut dévaluer les logements les plus vétustes.
Fourchettes de loyers à Lagamas
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Lagamas
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (31,58 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,9 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net à Lagamas est inférieur de près de 3 points au rendement brut. Cette différence s'explique principalement par la taxe foncière, fixée à 31,58 % du revenu cadastral en 2024. S'y ajoutent les frais de gestion (environ 5 % du loyer), les travaux d'entretien (le parc est ancien à 21,2 %) et l'assurance propriétaire non-occupant. Dans un village avec 28,6 % de résidences secondaires, la vacance locative peut aussi ponctuellement greffer les revenus. Prévoyez donc une marge de sécurité pour ces charges réelles.
Performance énergétique du parc à Lagamas
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Lagamas: classe C en tête, 0,0 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc de Lagamas présente une performance énergétique moyenne (classe C, 145 kWh/m²/an) et surtout, aucune passoire thermique (F/G) n'est recensée sur les 6 diagnostics disponibles. C'est un atout majeur face aux échéances réglementaires de la loi Climat (interdiction de location des logements les plus énergivores à partir de 2025 et 2028). Pour un acheteur, cela limite le risque de travaux de rénovation énergétique obligatoires à court terme. Privilégiez tout de même les biens déjà bien isolés pour anticiper les futures normes (2034).
Calculateur de rendement à Lagamas
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Lagamas
Pour une maison de 90 m² à Lagamas, comptez environ 138 150 € à l'achat (au prix médian de 1 535 €/m²). Avec un loyer médian de 12,2 €/m²/mois, le revenu locatif brut annuel serait d'environ 13 176 €, soit un rendement brut de 9,5 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, etc.), le rendement net tombe à environ 6,2 %, générant un cash-flow mensuel net positif si le crédit est bien calibré.
Erreurs à éviter quand on investit à Lagamas
- Négliger la taxe foncière, élevée à 31,58 % à Lagamas.
- Surévaluer les loyers dans un village de 111 habitants.
- Oublier de provisionner pour la vacance (9,5 % de logements vacants).
- Ne pas vérifier le classement du bien en zone inondable (PPR).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Lagamas, influencé par les résidences secondaires (28,6 %), est plus actif au printemps et en début d'été, lorsque les acquéreurs potentiels visitent. L'automne peut aussi être propice après la saison touristique. Évitez la haute saison estivale (juillet-août) où l'activité ralentit. Pour la vente, anticipez la taxe foncière due en septembre, qui peut motiver certains vendeurs à conclure avant. La période de fin d'année est généralement calme.
Le saviez-vous ?
- Lagamas n'a enregistré aucune passoire thermique (F/G) sur les diagnostics disponibles.
- Le village compte 7 équipements de proximité pour seulement 111 habitants.
- La dette communale est nulle, soit 0 € par habitant en 2024.
S'installer à Lagamas : cadre de vie et logement
S'installer à Lagamas, c'est opter pour le calme d'un village de 111 habitants au cœur de la vallée de l'Hérault, à une demi-heure de l'agitation montpelliéraine. Le cadre de vie y est rural et préservé, avec une altitude moyenne de 81 mètres et un climat méditerranéen doux (15°C de moyenne). La commune, membre de la CC Vallée de l'Hérault, bénéficie de la dynamique touristique et viticole de ce territoire, mais dispose de très peu d'équipements en son sein (un commerce, un équipement sportif).
Le profil démographique est vieillissant (âge médian de 52,8 ans, indice de vieillissement à 375), ce qui se traduit par une vie communale tranquille. Les résidents doivent compter sur les communes voisines pour la plupart des services et commerces. La présence d'un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif rappelle la nécessité de vérifier la situation du bien par rapport aux zones inondables, un facteur crucial pour l'assurance et la sérénité.
Carte du marché immobilier à Lagamas
Lagamas et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Lagamas
84 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 65 maisons et 19 appartements à à Lagamas.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier de Lagamas est très majoritairement composé de maisons individuelles (77,4 %), reflétant un habitat pavillonnaire typique des petits villages. La forte proportion de propriétaires occupants (73,1 %) indique un noyau résidentiel stable. Cependant, le taux significatif de résidences secondaires (28,6 %) et de logements vacants (9,5 %) indique un marché dual : une partie des transactions vise donc des acquéreurs extérieurs, en recherche de pied-à-terre ou de projet de rénovation, ce qui peut accentuer la saisonnalité des ventes.
Ancienneté du parc à Lagamas
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 52 logements).
- Avant 1919 19,2 % 10 logts
- 1919-1945 1,9 % 1 logts
- 1946-1970 3,8 % 2 logts
- 1971-1990 30,8 % 16 logts
- 1991-2005 28,8 % 15 logts
- 2006-2019 15,4 % 8 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Lagamas
7 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Lagamas
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI_Herault_HauteValleeSud PPRN Approuvé approuvé le 11/06/2007
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Lagamas est concerné par un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif sur la Haute Vallée Sud de l'Hérault. Onze risques naturels sont recensés et la commune a fait l'objet de 4 arrêtés de catastrophe naturelle. Ces éléments imposent une vigilance particulière lors de l'acquisition : vérification en mairie de la zone du bien, souscription d'une assurance adaptée et, le cas échéant, contraintes constructives. À l'inverse, l'exposition au radon et l'aléa sismique sont classés faibles, ce qui est rassurant.
Cas pratique : un achat type à Lagamas
Pour acquérir une maison type à Lagamas (136 615 €), un ménage au revenu médian local (24 950 €) consacrerait environ 5,5 années de revenu au prix d'achat. Avec un apport de 10 % et un emprunt de 123 000 € sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité s'élèverait à environ 715 €, soit un taux d'effort de 34 % du revenu médian – un effort important pour un seul salaire.
Erreurs à éviter quand on achète à Lagamas
- Omettre de consulter le DPE, malgré l'absence de passoire.
- Ignorer le Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR).
- Sous-estimer le besoin d'une voiture (peu de transports).
- Négocier sans connaître le marché très restreint (12 ventes/an).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Lagamas : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux dessine les contours du marché, mais la rareté des transactions à Lagamas exige une expertise de terrain pointue. Identifier le bon bien, au juste prix, nécessite une connaissance fine des rues et des opportunités qui ne transparaissent pas dans les statistiques.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Lagamas
Quel est le prix immobilier moyen à Lagamas ?
En 2022, le prix médian global à Lagamas était de 1 535 €/m², avec une fourchette de prix allant de 814 € à 3 146 €/m² pour 50 % des transactions. Ce prix est très inférieur à la moyenne départementale.
Est-ce le bon moment pour investir à Lagamas ?
Le marché présente un rendement locatif brut attractif de 9,5 % sur les maisons, mais une volatilité historique importante et une très faible liquidité. C'est une opportunité de cash-flow pour investisseurs avertis, à horizon moyen terme.
Lagamas est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Lagamas (1 535 €/m²) est environ 7 % plus chère que Saint-Pierre-De-La-Fage (1 430 €/m²), une commune comparable. L'écart s'explique par un rendement locatif plus élevé à Lagamas.
Quel rendement locatif espérer à Lagamas ?
Le rendement locatif brut moyen pour une maison est de 9,5 %, soit l'un des plus élevés du secteur. Le loyer médian est estimé à 12,2 €/m²/mois. Le rendement net, après charges, est d'environ 6,2 %.
Quels sont les risques principaux à Lagamas ?
Les risques majeurs sont la faible liquidité du marché (seulement 5 ventes en 2022) et la volatilité des prix. La commune est également concernée par un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) et présente une fragilité économique locale (taux de chômage de 18,2 %).
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian de 1 535 €/m², Lagamas est 7 % plus chère que la voisine Saint-Pierre-De-La-Fage (1 430 €/m²), un éart qui s'explique par un rendement locatif brut bien supérieur, créant un effet de levier plus intéressant pour l'investisseur recherchant un cash-flow immédiat.
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Communes limitrophes de Lagamas
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