Le marché immobilier de Montpeyroux, après une nette appréciation de 30 % entre 2020 et 2023, entre en phase de correction (-4,9 % en 2024). Avec 15 transactions en 2024, le marché est étroit et dominé par les maisons. La demande locative annuelle est modérée, mais la pression touristique et la croissance démographique offrent des débouchés complémentaires.
Faut-il investir à Montpeyroux en 2026 ?
Niché dans l'arrière-pays héraultais, Montpeyroux allie un cadre de vie préservé à une dynamique démographique positive (+7,6 % en 5 ans). Son marché immobilier, porté par l'attractivité résidentielle de la région, vient de connaître un premier rééquilibrage. Faut-il y voir une opportunité d'investissement en 2026 ?
Avec un prix médian en correction de -4,9 % en 2024 et une attractivité territoriale confirmée, le village offre un point d'entrée plus accessible dans un marché porté par l'extérieur.
Verdict
➤ Marché de niche, pertinent pour un investissement en maison avec une stratégie de plus-value et une location annuelle ciblée sur le moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction récente : opportunité de timing
- ✓ Rendement brut correct pour les maisons
- ✓ Dynamique démographique et construction neuve soutenue
- ⚠ Marché locatif annuel étroit pour les maisons
- ⚠ Accessibilité limitée pour les revenus locaux
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian est supérieur de plus de 25 % à la médiane nationale.
- Montpeyroux se positionne dans le haut du classement des communes de sa catégorie dans l'Hérault pour le revenu médian.
- Son prix au m² reste inférieur de 30 % à 50 % aux communes littorales les plus proches.
Données du marché immobilier à Montpeyroux
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Montpeyroux, selon les données DVF 2024, présente le profil d'un village résidentiel en phase de consolidation. La hausse spectaculaire de 2023, suivie d'une correction modérée en 2024, est caractéristique des marchés qui ont surfé sur l'exode urbain post-Covid et recherchent désormais un nouvel équilibre. Avec seulement 15 transactions sur l'année, la liquidité est faible, ce qui peut jouer en faveur de l'acheteur patient dans la négociation.
La structure du parc, composé à 93,8 % de maisons, dessine un marché familial et ancré, renforcé par un taux de propriétaires élevé (73,5 %). Cette caractéristique limite mécaniquement le turnover et le volume de biens disponibles, mais garantit aussi une certaine stabilité des valeurs. L'absence presque totale d'appartements et de logements sociaux (0 %) en fait un marché homogène, peu adapté aux petits budgets ou aux investissements locatifs classiques en petite surface.
La faible part de passoires thermiques (3,8 %) est un atout non négligeable dans le contexte de la loi Climat et Résilience, limitant le risque de travaux de rénovation énergétique obligatoires à court terme. Néanmoins, la part importante de logements anciens (35,3 % d'avant 1945) suggère que de nombreux biens nécessitent des mises aux normes de confort, un facteur à intégrer dans le prix d'acquisition.
Aperçu par typologie à Montpeyroux
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Montpeyroux
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Montpeyroux
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Montpeyroux (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La tendance à la construction neuve est très dynamique (+76 % de logements autorisés sur les 5 dernières années), avec 44 logements prévus dont 9 en 2024. Ce signal confirme l'attractivité résidentielle de Montpeyroux, portée par la croissance démographique. À court terme, cette offre additionnelle peut modérer la pression sur les prix de l'ancien. Pour un acheteur, le neuf représente une alternative sans travaux et aux normes énergétiques strictes, mais souvent à un prix au m² supérieur à la moyenne du village, dans des lotissements parfois éloignés du centre historique.
Fourchettes de loyers à Montpeyroux
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Montpeyroux
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,16 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut annuel des maisons (3,4 %) chute à environ 1,9 % net. Cette baisse s'explique principalement par la taxe foncière sur le bâti, indexée à 49,16 % à Montpeyroux. Il faut y ajouter les frais de gestion (environ 8 % du loyer), une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 10,6 %) et l'entretien courant. Dans un parc où 35,3 % des logements sont antérieurs à 1945, une provision pour travaux de rénovation énergétique est également prudente.
Performance énergétique du parc à Montpeyroux
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 130 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est plutôt performant avec une classe C dominante et seulement 3,8 % de passoires thermiques (F/G), bien en deçà des moyennes nationales. Ce faible taux limite le risque réglementaire immédiat (interdiction de location des logements F/G dès 2025). Cependant, 35,3 % des logements datent d'avant 1945 : leur rénovation peut être complexe. Un DPE défavorable sur un bien ancien représente un levier de négociation à l'achat et un passage obligé pour anticiper les futures obligations (étiquette E interdite en location en 2034).
Calculateur de rendement à Montpeyroux
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Montpeyroux
Pour une maison type de 86 m² à Montpeyroux (valeur médiane 270 298 €), le loyer mensuel moyen serait d'environ 757 € (8,8 €/m²). Avec un rendement brut de 3,4 %, le revenu locatif annuel serait de 9¢000 € environ. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 1,9 %, soit un revenu net annuel d'environ 5 130 € (427 €/mois).
Erreurs à éviter quand on investit à Montpeyroux
- Négliger la taxe foncière, particulièrement élevée à 49,16 %.
- Surestimer le loyer dans un marché où 10,6 % des logements sont vacants.
- Oublier de provisionner pour des travaux sur un parc ancien (35,3 % d'avant 1945).
- Ne pas vérifier la classe DPE et les futurs critères d'éligibilité au crédit.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Montpeyroux suit une saisonnalité méditerranéenne. Le printemps (mars-juin) est traditionnellement la période la plus active, avec une affluence de visiteurs. L'automne est aussi propice aux transactions avant la fin d'année. L'été peut être calme en raison des vacances. Pour un vendeur, mettre en avant le village et son cadre de vie en période estivale peut être un atout. L'échéance de la taxe foncière en septembre/octobre n'influence pas directement les prix mais peut motiver certains vendeurs à conclure avant.
Le saviez-vous ?
- Montpeyroux compte 2 monuments historiques protégés pour 1 449 habitants.
- L'indice de vieillissement est de 145,1, signe d'une population âgée relativement importante.
- Le score numérique de la commune est faible à 6/100, malgré un bon déploiement de la fibre.
S'installer à Montpeyroux : cadre de vie et logement
S'installer à Montpeyroux, c'est opter pour un cadre de vie villageois préservé, à mi-chemin entre les vignobles et les contreforts des Cévennes, avec un climat méditerranéen tempéré (15°C de moyenne). La commune offre une relative autonomie avec 70 équipements de proximité, dont 6 commerces et 13 services de santé, ce qui est notable pour une population d'environ 1 450 habitants. La connectivité numérique est correcte (81,4 % de couverture très haut débit), facilitant le télétravail.
Le territoire n'est pas exempt de contraintes environnementales. Il est soumis à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif, conséquence de 8 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Cette réalité doit guider le choix du secteur d'achat et implique une vigilance particulière quant aux assurances. Le risque sismique et radon sont, en revanche, considérés comme faibles. Le profil démographique, avec un indice de vieillissement de 145, montre une population mature, mais la part des moins de 30 ans (31,7 %) indique un renouvellement générationnel en cours.
Carte du marché immobilier à Montpeyroux
Montpeyroux et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Montpeyroux
803 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le marché est extrêmement polarisé sur la maison individuelle (93,8 % du parc). La forte proportion de propriétaires-occupants (73,5 %) et le taux modéré de résidences secondaires (13,6 %) indiquent une stabilité relative et une vocation résidentielle ancrée. Un taux de vacance de 10,6 % suggère néanmoins une possible frange de biens vétustes ou difficiles à vendre. Ce paysage dessine un acheteur typique recherchant une maison de caractère pour y vivre à l'année, souvent en télétravail partiel.
Ancienneté du parc à Montpeyroux
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 570 logements).
- Avant 1919 27,9 % 159 logts
- 1919-1945 7,4 % 42 logts
- 1946-1970 8,1 % 46 logts
- 1971-1990 20,0 % 114 logts
- 1991-2005 19,5 % 111 logts
- 2006-2019 17,2 % 98 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Montpeyroux
70 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Montpeyroux
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI_Herault_HauteValleeSud PPRN Approuvé approuvé le 11/06/2007
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Montpeyroux est couvert par un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif sur la Haute Vallée Sud de l'Hérault, attestant d'une exposition historique. La commune a enregistré 8 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est faible et le radon à un niveau moyen. Tout projet d'achat doit intégrer une consultation obligatoire du dossier GÉORISQUES pour connaître la zone précise du bien (zone rouge, bleue ou blanche) et les contraintes constructives ou d'assurance qui en découlent.
Cas pratique : un achat type à Montpeyroux
Pour acquérir une maison médiane de 270 298 € à Montpeyroux, il faudrait mobiliser environ 13,5 années du revenu médian local (22 730 €). Avec un apport de 10 % (27 000 €) et un crédit sur 20 ans à 4 % hors assurance, la mensualité de capital et d'intérêts s'élèverait à environ 1 470 €. Auxquels il faut ajouter la taxe foncière et les charges courantes.
Erreurs à éviter quand on achète à Montpeyroux
- Omettre de consulter le dossier GÉORISQUES et le PPR Inondation actif.
- Se fier uniquement au prix au m² sans visiter l'état réel du bien.
- Sous-évaluer le coût des travaux de rénovation énergétique sur un bien ancien.
- Négliger l'accessibilité réelle en période de crues pour certains secteurs.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Montpeyroux : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux donne une photographie du marché. Pour passer à l'action, il faut maintenant identifier le bon bien, au bon prix, dans le bon secteur. Un professionnel local fait la différence sur ces trois points.
Vous avez les données. Voici ce qu'elles signifient concrètement pour votre projet à Montpeyroux.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Montpeyroux
Quel est le prix immobilier moyen à Montpeyroux ?
En 2024, le prix médian des maisons à Montpeyroux est de 3 143 € par mètre carré. Pour une maison de taille médiane (86 m²), le prix total d'acquisition approche les 270 300 €. Les prix varient fortement selon l'état et la localisation du bien, entre 2 900 et 5 100 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Montpeyroux ?
Le marché a connu une correction de -4,9 % en 2024 après un pic en 2023, ce qui peut représenter un point d'entrée plus favorable. L'investissement est pertinent pour une stratégie de plus-value à moyen terme, dans un village au cadre de vie attractif et à la démographie croissante.
Montpeyroux est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Montpeyroux est significativement plus chère que plusieurs communes voisines comme Nébian (-27 %) ou Ceyras (-24 %). Cet éart de prix s'explique par une attractivité territoriale et une dynamique démographique plus marquées, mais il réduit l'effet de levier à l'achat.
Quel rendement locatif espérer à Montpeyroux ?
Le rendement locatif brut pour une maison est d'environ 3,4 %, ce qui est correct. Compte tenu des charges (taxe foncière à 49,16 %, gestion, vacance), le rendement net estimé tombe autour de 1,9 %. Le marché locatif annuel est étroit, orientant plutôt vers une stratégie mixte avec de la location saisonnière.
Quels sont les risques naturels à Montpeyroux ?
La commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) et a connu 8 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Il est essentiel de vérifier la situation du bien vis-à-vis de ce zonage, car elle impacte les possibilités de travaux et le coût des assurances.
Marché immobilier des communes voisines
Montpeyroux affiche un prix au m² supérieur de 24 % à Nébian, mais avec des indicateurs démographiques et une attractivité territoriale plus solides, offrant un effet de levier potentiel pour un investisseur patient.
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Communes limitrophes de Montpeyroux
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