Le prix médian au m² à Saint-Pierre-de-la-Fage s'établit à 1 864 € sur 9 transactions enregistrées en 2022 — un niveau proche de la médiane départementale de l'Hérault (3 485 €/m²). Entre 1 430 et 2 796 €/m² pour la moitié des ventes: le marché de Saint-Pierre-de-la-Fage présente une dispersion notable selon les secteurs et les prestations.
Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2022 (+1,7 %). 13 transactions au total sur la fenêtre 2021-2022, selon les données DVF.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Saint-Pierre-de-la-Fage — maisons à 1 430 €/m² pour 76 m² en surface médiane, appartements à 2 504 €/m² pour 94 m². Le bien médian (76 m² à 108 680 €) équivaut à 5,2 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Saint-Pierre-de-la-Fage avoisinent 9,9 €/m² pour les appartements et 8,8 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,8 %, un niveau intermédiaire. Les résidences secondaires représentent 22,0 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
La production neuve est quasi inexistante (1 logement autorisé sur 5 ans): tension foncière ou saturation d'urbanisation possible. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Saint-Pierre-de-la-Fage est une commune du Languedoc méditerranéen. Le cadre géographique (perchée à 632 m, en contexte de moyenne montagne) nuance l'analyse du marché.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.
Faut-il investir à Saint-Pierre-de-la-Fage en 2026 ?
Perché à 632 mètres d'altitude dans l'arrière-pays lodévois, Saint-Pierre-De-La-Fage est un micro-village de 122 habitants qui affiche un paradoxe immobilier saisissant. D'un côté, des prix parmi les plus bas du département et un rendement locatif alléchant ; de l'autre, un déclin démographique prononcé et une offre de services réduite. Analyse des indicateurs pour un investissement en 2026.
Avec un rendement brut sur les maisons de 7,4 %, ce village offre une opportunité locative rare dans l'Hérault, mais sur un marché extrêmement étroit et en déclin démographique.
Verdict
➤ Opportunité de rendement immédiat pour investisseur aguerri, à condition d'accepter un risque de liquidité élevé et une dépendance totale à la demande extérieure.
Points clés
- ✓ Rendement brut maison exceptionnel à 7,4 %
- ✓ Prix d'entrée très bas (1 430 €/m²)
- ✓ Pression immobilière faible pour négocier
- ⚠ Déclin démographique très élevé (-7,6 % en 5 ans)
- ⚠ Marché illiquide : seulement 9 ventes par an
- ⚠ Fragilité économique et services limités
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur de plus de 50 % à la moyenne nationale, sous la barre des 2 000 €/m².
- Se positionne dans le bas du classement des prix de l'Hérault, avec un écart de plus de 40 % par rapport à la moyenne départementale.
- Rendement locatif bien supérieur à celui des grandes métropoles, compensant la plus-value incertaine.
Analyse du marché immobilier à Saint-Pierre-de-la-Fage
Le marché immobilier est détendu et accessible : les prix restent modérés par rapport aux revenus locaux. C'est un contexte favorable pour les primo-accédants et les investisseurs en quête de rendement.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 7,8/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers de Saint-Pierre-de-la-Fage
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
1,8
Indice de Pression Immobilière
Très faible
Pression d'achat très faible (1,8/10). C'est un marché d'acheteur où la négociation est reine.
Indice de Pression Immobilière
Très faiblePression d'achat très faible (1,8/10). C'est un marché d'acheteur où la négociation est reine.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
7,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité élevée (7,4/10). Le prix des maisons reste très en deçà du pouvoir d'achat local, facilitant l'acquisition.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité élevée (7,4/10). Le prix des maisons reste très en deçà du pouvoir d'achat local, facilitant l'acquisition.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,3
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5,3/10). La demande locative existe mais est circonscrite par la faible population.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5,3/10). La demande locative existe mais est circonscrite par la faible population.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
7,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevé
Pression touristique très élevée (7,8/10). Le taux de résidences secondaires (22 %) soutient le marché, orientant vers une location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevéPression touristique très élevée (7,8/10). Le taux de résidences secondaires (22 %) soutient le marché, orientant vers une location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Saint-Pierre-de-la-Fage : opportunités et risques
Investir à Saint-Pierre-De-La-Fage relève d'une stratégie de niche, centrée sur le rendement locatif immédiat plutôt que sur la plus-value. Le calcul est sans appel : avec un prix médian de 1 430 €/m² pour une maison, le ticket d'entrée est faible et le rendement brut de 7,4 % est attractif. Cependant, selon la carte des loyers du Ministère du Logement, le loyer médian des maisons n'atteint que 8,8 €/m²/mois, plafonnant les revenus. La taxe foncière, à 33,53 %, vient en outre rogner significativement ce rendement brut.
Le profil de l'investisseur doit être aguerri et conscient des risques. La forte proportion de passoires thermiques (30 % classées F ou G) implique, pour respecter la loi Climat et Résilience, des travaux de rénovation énergétique obligatoires à court terme pour pouvoir louer. Cela représente une charge supplémentaire et un critère d'exclusion impératif lors de la sélection du bien.
Enfin, la faiblesse de la demande locale, liée à un taux de chômage de 11,8 % et un vieillissement de la population (âge médian de 58,6 ans), rend le marché locatif entièrement dépendant de demandeurs extérieurs : travailleurs mobiles, retraités ou clientèle touristique saisonnière. Cette dépendance augmente le risque de vacance, déjà intégré à 8 % dans le calcul du rendement net. Une stratégie de location saisonnière, encouragée par l'indice de pression touristique élevé (7,8/10), peut alors être une piste pour optimiser les revenus.
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Données du marché immobilier à Saint-Pierre-de-la-Fage
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché de Saint-Pierre-De-La-Fage, scruté à travers le prisme des données DVF 2022, est un archétype du village rural sous tension contradictoire. D'un côté, les indicateurs locatifs apparaissent solides, avec un rendement brut sur les maisons avoisinant les 7,4 %, un niveau exceptionnel dans la région Occitanie. Ce rendement est directement lié à des prix d'entrée très comprimés, inférieurs de plus de 40 % à la moyenne départementale, offrant un effet de levier immédiat.
Néanmoins, cette opportunité chiffrée masque une réalité territoriale plus fragile. L'indice de déclin territorial (IDT) est évalué à 8/10, corroboré par une baisse de 7,6 % de la population en cinq ans et un taux de vacance des logements de 13 %. Le marché est donc extrêmement étroit et peu liquide, avec seulement neuf transactions annuelles, ce qui rend toute stratégie de revente rapide aléatoire.
La clé de lecture réside dans la dichotomie du parc : un segment de maisons à très bas prix, recherché pour le rendement locatif ou comme résidence secondaire (22 % du parc), et un petit segment d'appartements, sans doute rénovés, qui atteignent des prix bien supérieurs (2 504 €/m²). Cette segmentation explique la fourchette de prix anormalement large et oblige l'investisseur à une sélection méticuleuse.
Construction neuve à Saint-Pierre-de-la-Fage (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saint-Pierre-de-la-Fage totalise 1 logements sur 5 ans, soit -86 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La construction neuve est quasiment à l'arrêt (1 logement autorisé en 5 ans, tendance -86 %). Cela indique une faible pression foncière et un renouvellement limité du parc. Pour un acheteur, cela signifie peu de concurrence de la part du neuf, mais aussi un choix restreint. Pour un vendeur de l'ancien, c'est un signal de rareté qui peut soutenir les prix, à condition que le bien soit bien entretenu face à un parc vieillissant (32 % d'avant 1945).
Fourchettes de loyers à Saint-Pierre-de-la-Fage
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Pierre-de-la-Fage
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (33,53 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net approx. est inférieur au brut car il intègre les charges réelles. À Saint-Pierre-de-la-Fage, la taxe foncière sur le bâti (33,53 % en 2024) est le premier poste. Ajoutez la provision pour vacance locative (le taux de logements vacants y est de 13,0 %), les frais de gestion, d'assurance et une provision pour travaux, surtout avec 30 % de passoires thermiques dans le parc. Pour une maison, le rendement net de 4,7 % suppose une gestion prudente.
Performance énergétique du parc à Saint-Pierre-de-la-Fage
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 10 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saint-Pierre-de-la-Fage est A, avec 30,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe énergétique dominante A (245 kWh/m²/an) masque une réalité : 30,0 % du parc diagnostiqué est classé F ou G, soit des passoires thermiques. Pour un acquéreur, cela implique un risque réglementaire avec les interdictions de location prévues par la loi Climat (2028 pour les G, 2034 pour les F) et la nécessité de budgétiser des travaux de rénovation énergétique, impactant la rentabilité et le confort.
Calculateur de rendement à Saint-Pierre-de-la-Fage
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Pierre-de-la-Fage
Pour un appartement type de 94 m² (correspondant au prix total médian de 235 376 €), le loyer espéré est d'environ 930 €/mois (9,9 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité serait d'environ 1 370 €. L'effort résiduel mensuel serait donc de 440 €, avant déduction des charges et impôts. Le rendement brut atteint 4,8 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Pierre-de-la-Fage
- Oublier la taxe foncière élevée (33,53 %).
- Négliger le taux de vacance local (13 %).
- Surévaluer les loyers face au revenu médian modeste.
- Ignorer le risque de travaux sur les passoires (30 % du parc).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché suit une saisonnalité classique, avec une accélération au printemps. La période estivale peut être propice aux ventes, attirant les acheteurs de résidences secondaires (22 % du parc). À l'automne, le règlement de la taxe foncière (en septembre) peut inciter certains vendeurs à se manifester. L'hiver, avec moins de visites, permet parfois de négocier sur les biens restants, dans un contexte de très faible construction neuve.
Le saviez-vous ?
- L'âge médian des habitants est de 58,6 ans.
- La commune compte 8 entreprises actives seulement.
- Le score numérique est très faible : 2/100 (INSEE).
S'installer à Saint-Pierre-de-la-Fage : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Pierre-De-La-Fage, c'est opter pour un mode de vie rural préservé, à 630 mètres d'altitude sur les contreforts du Larzac. L'environnement y est sain (indice ISE à 8,1/10) et le parc immobilier, dominé par des maisons individuelles (90 %), offre calme et espace. La température moyenne de 15°C et les précipitations annuelles de 965 mm définissent un climat méditerranéen d'altitude, aux étés chauds et aux hivers pouvant être frais.
Ce cadre de vie exigeant comporte des concessions majeures. La commune ne dispose que de six équipements de proximité (services et sports), et la connexion numérique est très limitée (score de 2/100), ce qui peut être rédhibitoire pour les télétravailleurs. L'autonomie en voiture est indispensable, la gare TGV la plus proche étant à plus de 40 km à Montpellier. La population, bien que solidaire, est vieillissante et peu renouvelée, ce qui impacte la dynamique associative et commerciale.
Carte du marché immobilier à Saint-Pierre-de-la-Fage
Saint-Pierre-de-la-Fage et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Saint-Pierre-de-la-Fage
100 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Saint-Pierre-de-la-Fage est composé très majoritairement de maisons (89,9 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est très majoritairement composé de maisons individuelles (89,9 %), soulignant un cadre de vie pavillonnaire et rural. La part de propriétaires-occupants (72,3 %) indique une stabilité relative, tandis que les 22,0 % de résidences secondaires et 13,0 % de vacants traduisent un marché mixte, avec une pression acheteuse pouvant varier entre recherche de pied-à-terre et logement permanent. Ce double profil influence les prix et la demande.
Ancienneté du parc à Saint-Pierre-de-la-Fage
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 63 logements).
- Avant 1919 20,6 % 13 logts
- 1919-1945 11,1 % 7 logts
- 1946-1970 4,8 % 3 logts
- 1971-1990 20,6 % 13 logts
- 1991-2005 17,5 % 11 logts
- 2006-2019 25,4 % 16 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Saint-Pierre-de-la-Fage
6 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Pierre-de-la-Fage
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est classée en zone de sismicité très faible et en potentiel radon faible. Cependant, 6 risques naturels sont recensés (INONDATION, FEU DE FORÊT, etc.) et 4 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Un acquéreur doit consulter le PPR local et s'assurer de l'assurabilité du bien. Ces contraintes, bien que gérées, peuvent influencer la constructibilité et le prix de certains terrains.
Cas pratique : un achat type à Saint-Pierre-de-la-Fage
Pour une maison type de 76 m² (prix médian 108 680 €), il faut compter environ 116 000 € avec les frais de notaire. Cela représente 5,5 années du revenu médian local (20 940 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 3,5 % génère une mensualité d'environ 580 € hors assurance.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Pierre-de-la-Fage
- Ne pas vérifier le DPE et le coût des travaux.
- Oublier de consulter le PPR pour les risques naturels.
- Surestimer les services, seuls 6 équipements existent.
- Négliger la distance aux transports (gare à 42 km).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Saint-Pierre-de-la-Fage : passer à l'action
Identifier la bonne maison et négocier son prix dans un marché aussi étroit demande une connaissance fine du terrain et du réseau local. Notre analyse des transactions réelles et des tendances du Lodévois vous donne les clés pour engager le dialogue avec un professionnel du secteur en position de force.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Pierre-de-la-Fage
Quel est le prix immobilier moyen à Saint-Pierre-De-La-Fage ?
Le prix médian global s'élève à 1 864 €/m², mais il cache une grande disparité. Les maisons se vendent en médiane à 1 430 €/m², tandis que les appartements atteignent 2 504 €/m². Une maison type de 76 m² coûte environ 109 000 €.
Est-ce le bon moment pour investir à Saint-Pierre-De-La-Fage ?
Le moment est opportun pour chercher un rendement locatif immédiat sur les maisons, avec un taux brut de 7,4 %. En revanche, pour une stratégie de plus-value, le contexte de déclin démographique et le marché très étroit (9 ventes/an) rendent l'opération risquée et incertaine.
Saint-Pierre-De-La-Fage est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Saint-Pierre-De-La-Fage est l'une des communes les moins chères du Lodévois et Larzac. Son prix au m² pour les maisons est significativement inférieur à celui des bourgs-centres mieux équipés comme Lodève, offrant un effet de levier important mais en contrepartie de services très limités.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Pierre-De-La-Fage ?
Le rendement locatif brut est excellent pour les maisons, à 7,4 %, et correct pour les appartements à 4,8 %. Attention, le rendement net estimé chute à environ 4,7 % et 3,1 % après charges (taxe foncière, gestion, vacance), ce qui reste intéressant au vu des prix d'acquisition.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Saint-Pierre-De-La-Fage ?
Les principaux risques sont la faible liquidité du marché (difficulté à revendre), le déclin démographique, et la part importante de logements énergivores (30 % de passoires). La taxe foncière est également élevée (33,53 %), impactant directement la rentabilité nette.
Communes limitrophes de Saint-Pierre-de-la-Fage
Saint-Pierre-de-la-Fage est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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