Le prix médian de Saint-André-de-Sangonis s'établit à 2 723 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles de l'Hérault.
Sur 2021-2025, le prix médian de Saint-André-de-Sangonis progresse de +12,9 %, une trajectoire haussière modérée. Au total, 432 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année de données traduit une accélération: +9,6 % sur le prix médian.
Le marché de Saint-André-de-Sangonis est dominé par les maisons individuelles — 84,8 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 2 778 €/m² pour 90 m² en surface médiane. Rapporté au revenu médian de Saint-André-de-Sangonis, un logement de 90 m² (250 020 €) représente 11,5 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 11,8 €/m² pour un appartement et 11,9 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,5 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 2,2 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve est soutenue à Saint-André-de-Sangonis: 279 logements autorisés sur la période 2020-2024 (base SITADEL), soit environ 56 par an.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Saint-André-de-Sangonis est caractéristique des bourgs languedociens. Contexte physique: dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 39 km environ, en plaine, à 66 m d'altitude.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.
Faut-il investir à Saint-André-de-Sangonis en 2026 ?
Au cœur de la vallée de l'Hérault, Saint-André-De-Sangonis combine une attractivité résidentielle croissante (+14,4 % de population en 10 ans) et une économie locale en mutation, avec un taux de chômage de 13,5 %. Son marché immobilier, après un pic en 2023, a connu une correction marquée en 2024. Cette conjoncture crée-t-elle une fenêtre d'opportunité pour l'investisseur ? L'analyse des données DVF 2024 permet de trancher.
Avec une correction de -13,1 % en 2024 et un prix médian inférieur de 20 % à ses voisines directes, Saint-André-De-Sangonis présente un point d'entrée stratégique pour un investisseur aguerri.
Verdict
➤ Opportunité de rendement locatif pour les appartements, à privilégier en stratégie de moyen terme avec une sélection rigoureuse du bien.
Points clés
- ✓ Correction récente de -13,1 %
- ✓ Rendement brut apparts à 6,5 %
- ✓ Dynamique démographique solide (+14,4 % en 10 ans)
- ⚠ Solvabilité locale limitée
- ⚠ Taux de chômage élevé (13,5 %)
- ⚠ Pression touristique faible
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur de plus de 30 % à la moyenne nationale.
- Se positionne au-dessus de la moyenne départementale pour l'accessibilité (IAI 5,5/10).
- Rendement locatif brut bien supérieur à celui du littoral montpelliérain (environ 3-4 %).
Analyse du marché immobilier à Saint-André-de-Sangonis
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,6/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Saint-André-de-Sangonis
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,6
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobilière modérée (4,6/10) : le marché est équilibré, ni tendu ni atone.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobilière modérée (4,6/10) : le marché est équilibré, ni tendu ni atone.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité élevée (5,5/10) : les prix restent relativement abordables pour la région.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité élevée (5,5/10) : les prix restent relativement abordables pour la région.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,9
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (4,9/10) : la demande locative existe mais n'est pas explosive.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (4,9/10) : la demande locative existe mais n'est pas explosive.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,3/10) : peu d'intérêt pour une stratégie de location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,3/10) : peu d'intérêt pour une stratégie de location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Saint-André-de-Sangonis : opportunités et risques
Investir à Saint-André-De-Sangonis en 2026 se justifie principalement par une stratégie de rendement locatif sur les petits appartements. Le rendement brut de 6,5 % pour les appartements, calculé d'après la carte des loyers du Ministère du Logement, est attractif pour la région, même s'il faut en déduire des charges conséquentes (taxe foncière à 58,3 %, gestion, vacance) pour aboutir à un net d'environ 3,3 %. La faiblesse de la pression touristique (IPTI à 2,3/10) et le taux modeste de résidences secondaires (2,2 %) orientent clairement vers de la location annuelle, ciblant les actifs ou jeunes ménages attirés par le cadre de vie et la proximité des services.
Le risque principal réside dans la fragilité économique locale, avec un taux de chômage de 13,5 % et un revenu médian de 21 660 €. Le marché locatif est donc en partie porté par des demandeurs extérieurs à la commune, ce qui accroît sa dépendance à l'attractivité résidentielle du territoire. Par ailleurs, la taxe foncière, relativement élevée, grève significativement la rentabilité nette et doit être intégrée au calcul dès l'acquisition.
La stratégie de plus-value, soutenue par un indice d'opportunité territoriale élevé (IOT 6,4/10), est pertinente à moyen ou long terme. La correction de 2024 a créé un point d'entrée plus favorable, et la dynamique démographique positive (+14,4 % en 10 ans) devrait continuer de soutenir la demande. Néanmoins, cette plus-value sera conditionnée par la capacité de la commune à maintenir ses équipements et son attractivité, dans un contexte de finances communales présentant une dette de 1 156 € par habitant.
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Données du marché immobilier à Saint-André-de-Sangonis
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier saint-andréen, d'après les données DVF 2024, est entré dans une phase de correction après une hausse soutenue. Le prix médian global a reculé de 13,1 % en un an, une baisse significative qui ramène les valorisations au niveau de 2020. Cette correction s'explique par le retour à l'équilibre après la surchauffe post-Covid et par le resserrement des conditions de crédit. Le volume des transactions (72 ventes) reste néanmoins soutenu pour une commune de cette taille, signe que l'intérêt pour le territoire ne se dément pas.
La structure du parc, composé à 81,7 % de maisons selon l'INSEE, induit une dualité marquée entre le segment individuel et l'immobilier collectif. Les appartements, moins nombreux, affichent un prix médian nettement inférieur (2 189 €/m² contre 2 675 €/m² pour les maisons), ce qui en fait le segment le plus accessible et le plus intéressant pour un investissement locatif. La surface médiane des biens vendus (93 m² pour les maisons, 50 m² pour les appartements) confirme le profil résidentiel et familial dominant.
Enfin, l'analyse de la fourchette de prix (1 879 - 3 161 €/m²) révèle une dispersion importante. Cette amplitude laisse entrevoir de réelles opportunités de négociation sur les biens en haut de gamme, d'autant que le taux de vacance (8,6 %) et la part de logements sociaux (6 %) restent modérés, limitant les effets de bord négatifs sur la valorisation du parc privé.
Vacance longue durée à Saint-André-de-Sangonis
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Saint-André-de-Sangonis (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Saint-André-de-Sangonis: 279 logements autorisés sur 5 ans, 24 pour la dernière année (-4 %).
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Sur les 5 dernières années, 279 logements neufs ont été autorisés, dont seulement 24 en 2024. La tendance est à une baisse de 4 % par rapport à la période précédente. Ce ralentissement modéré de l'offre neuve limite les risques de surconstruction à court terme et soutient la valeur du parc existant, notamment des maisons individuelles qui dominent le marché. Cela indique une attractivité mesurée, où la demande se reporte sur l'ancien.
Fourchettes de loyers à Saint-André-de-Sangonis
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-André-de-Sangonis
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (58,30 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net, environ moitié du brut, intègre des charges incompressibles. À Saint-André-de-Sangonis, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 58,3 %. Ajoutez à cela les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), la vacance locative (le taux de logements vacants est de 8,6 %) et une provision pour travaux. Pour un appartement, le rendement net chute ainsi à environ 3,3 %. Prévoyez ces charges pour une vision réaliste de votre rentabilité.
Performance énergétique du parc à Saint-André-de-Sangonis
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 872 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Saint-André-de-Sangonis: majorité classée C, part de passoires thermiques à 2,3 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc local est plutôt performant, avec une classe énergétique C dominante (150 kWh/m²/an). Seulement 2,0 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux très bas qui réduit le risque réglementaire immédiat. Cependant, avec la loi Climat, les logements classés E devront être rénovés d'ici 2034. Pour un achat, privilégier un bien déjà en classe C ou mieux est un gage de valeur et de moindres travaux obligatoires.
Calculateur de rendement à Saint-André-de-Sangonis
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Saint-André-de-Sangonis
Pour un appartement type de 50 m² à Saint-André-de-Sangonis, comptez environ 109 450 € à l'achat. Au loyer médian de 11,8 €/m², cela génère 590 € par mois, soit un rendement brut de 6,5 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 70 €/mois) et des charges, le rendement net approche 3,3 %, nécessitant un léger effort mensuel si vous avez un crédit.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-André-de-Sangonis
- Négliger la taxe foncière, élevée à 58,3 % à Saint-André.
- Oublier de provisionner pour la vacance (taux de 8,6 %).
- Surévaluer le loyer par rapport au marché local (11,8 €/m² en appart).
- Ne pas vérifier le classement DPE et les futures obligations.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Saint-André-de-Sangonis suit une saisonnalité méditerranéenne. Le printemps (avril-juin) est traditionnellement propice aux visites et transactions. L'automne (septembre-octobre) peut aussi être actif, mais attention au paiement de la taxe foncière en septembre, qui peut influencer le calendrier des vendeurs. L'été, marqué par la chaleur et les vacances, ralentit souvent l'activité, offrant parfois des opportunités de négociation.
Le saviez-vous ?
- La commune a vu sa population croître de 14,4 % en 10 ans.
- Seulement 2,2 % des logements sont des résidences secondaires.
- Le taux de chômage local (13,5 %) dépasse la moyenne nationale.
S'installer à Saint-André-de-Sangonis : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-André-De-Sangonis, c'est choisir une petite ville dynamique de la vallée de l'Hérault, bien équipée avec 286 commerces et services selon la Base Permanente des Équipements de l'INSEE. La commune offre un cadre de vie agréable, avec une température moyenne de 15°C et un ensoleillement généreux, typique de l'arrière-pays méditerranéen. Le taux de propriétaires (69,4 %) est élevé, signe d'un territoire ancré et familial, où la vie associative et locale est riche.
Les résidents bénéficient d'une bonne accessibilité, avec Montpellier à moins de 40 km et la gare TGV de Sète à 30 km, facilitant les déplacements professionnels ou loisirs. La connexion numérique est correcte (fibre à 70,5 %), adaptée au télétravail. Il convient toutefois de noter la présence d'un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) sur la Haute Vallée Sud de l'Hérault, une réalité à intégrer dans le choix du secteur et de l'assurance du bien.
Carte du marché immobilier à Saint-André-de-Sangonis
Saint-André-de-Sangonis et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Saint-André-de-Sangonis
2 953 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Saint-André-de-Sangonis: 81,7 % de maisons, 18,3 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier est très majoritairement composé de maisons individuelles (81,7 %), signe d'un marché familial et ancré. Le taux élevé de propriétaires (69,4 %) et la faible part de résidences secondaires (2,2 %) indiquent une stabilité et une demande locale solide. Le taux de vacance à 8,6 % peut signaler à la fois un potentiel de rénovation et un marché sélectif où l'état du bien est crucial pour une vente rapide.
Ancienneté du parc à Saint-André-de-Sangonis
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 629 logements).
- Avant 1919 13,3 % 350 logts
- 1919-1945 7,0 % 183 logts
- 1946-1970 10,0 % 262 logts
- 1971-1990 22,7 % 596 logts
- 1991-2005 21,6 % 567 logts
- 2006-2019 25,5 % 671 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Saint-André-de-Sangonis
286 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-André-de-Sangonis
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Saint-André-de-Sangonis est soumis à un Plan de Prévention des Risques (PPR) Inondation actif, lié à la Haute Vallée Sud de l'Hérault. La sismicité et le radon sont classés faibles. Cela implique des contraintes constructives et, pour certains biens, une assurance obligatoire spécifique. Consulter le zonage du PPR en mairie est une étape incontournable avant tout achat, afin de connaître les éventuelles restrictions ou obligations de travaux de protection.
Cas pratique : un achat type à Saint-André-de-Sangonis
Pour une maison type de 93 m² (prix médian 248 775 €), comptez environ 260 000 € frais de notaire inclus. Cela représente 12 années de revenu médian local (21 660 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 3,5 % génère une mensualité d'environ 1 300 €, à mettre en regard du loyer médian maison de 1 106 €/mois.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-André-de-Sangonis
- Oublier de consulter le zonage du PPR Inondation avant l'offre.
- Se fier uniquement au prix au m², très variable selon le type de bien.
- Sous-estimer le coût des travaux dans l'ancien (20,3 % d'avant 1945).
- Négliger la vérification de l'assurabilité du bien.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Saint-André-de-Sangonis : passer à l'action
Les indicateurs composites et les données DVF dessinent un cadre, mais un investissement réussi se concrétise sur le terrain. Identifier le bon bien, au bon prix, dans le bon secteur nécessite une connaissance intime des micro-marchés de la commune. Pour transformer cette analyse en acquisition stratégique, le recours à un expert local est décisif.
Les chiffres posent le diagnostic, mais l'opportunité réelle se joue sur la sélection du bien et la négociation.
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- Analyse basée sur 72 ventes réelles en 2024
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-André-de-Sangonis
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-André-De-Sangonis ?
En 2024, le prix médian est de 2 484 € par mètre carré. Une maison type de 93 m² coûte environ 248 775 €, tandis qu'un appartement de 50 m² se situe aux alentours de 109 450 €.
Le marché est-il en baisse à Saint-André-De-Sangonis ?
Oui, les prix ont connu une correction de -13,1 % en 2024 après un pic en 2023. Cette baisse ramène les valorisations près de leur niveau de 2020, créant potentiellement des opportunités d'achat.
Saint-André-De-Sangonis est-elle plus chère que Pézenas ?
Non, Saint-André-De-Sangonis est légèrement moins chère. En 2024, son prix médian (2 484 €/m²) est inférieur de 3 % à celui de Pézenas (2 569 €/m²), tout en offrant des rendements locatifs comparables.
Quel rendement locatif peut-on espérer ?
Le rendement brut est estimé à 6,5 % pour les appartements et 5,4 % pour les maisons. Après déduction des charges courantes (taxe, gestion, vacance), le rendement net approche respectivement 3,3 % et 2,8 %.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
Privilégiez les secteurs proches du centre-bourg et des commerces pour la location, et les zones pavillonnaires récentes pour une résidence familiale. Tenez compte du PPR Inondation dans votre choix définitif.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-André-De-Sangonis affiche un prix médian inférieur de 20 % à Montagnac et de 27 % à Cournonterral, un écart de valorisation qui offre un fort effet de levier pour un investisseur visant la plus-value sur des indicateurs similaires.
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Communes limitrophes de Saint-André-de-Sangonis
Saint-André-de-Sangonis est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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