Faut-il investir à Lamballe-Armor en 2026 ?
Pôle central de la CA Lamballe Terre et Mer, la commune combine une gare TER, une croissance démographique (+3 % en 5 ans) et un tissu économique actif (taux de chômage à 7,5 %). Ce positionnement en fait une cible pour les investisseurs en quête de stabilité hors littoral. Mais le marché justifie-t-il un engagement en 2026 ?
Avec une attractivité territoriale dans le top 30 % du département et une hausse des prix de 8,5 % en 2024, Lamballe-Armor affirme son statut de pôle résidentiel porteur en Bretagne.
Verdict
➤ Investir ici demande une sélection rigoureuse et une tolérance à l'effort de trésorerie, pour capitaliser sur la dynamique à moyen terme.
Points clés
- ✓ Hausse des prix de +8,5 % en 2024
- ✓ Rendement locatif brut correct (4,7 %)
- ✓ Services très développés (ICS 7,5/10)
- ⚠ Accessibilité très faible (IAI 2,1/10)
- ⚠ Rendement net rogné par la fiscalité
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian (2 311 €/m²) reste inférieur à la moyenne des petites villes bretonnes comparables.
- Dans les Côtes-d'Armor, Lamballe-Armor se situe dans le top 30 % des communes les plus attractives.
- Son rendement locatif (4,7 % brut) dépasse celui des grandes métropoles, compensant partiellement un prix d'entrée plus élevé.
Analyse du marché immobilier à Lamballe-Armor
Le marché immobilier de Lamballe-Armor affiche une pression notable (IPI 7,1/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Lamballe-Armor
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,1
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée (7,1/10) : le marché est dynamique et porteur pour la valorisation, mais la négociation sera serrée.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée (7,1/10) : le marché est dynamique et porteur pour la valorisation, mais la négociation sera serrée.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible (2,1/10) : les prix dépassent largement la capacité d'achat locale, le marché est tiré par la demande extérieure.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible (2,1/10) : les prix dépassent largement la capacité d'achat locale, le marché est tiré par la demande extérieure.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,5
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5,2/10) : la demande locative est stable, mais sans tension particulière garantissant une occupation rapide.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5,2/10) : la demande locative est stable, mais sans tension particulière garantissant une occupation rapide.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,7/10) : la commune n'est pas une destination saisonnière forte, privilégiez la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,7/10) : la commune n'est pas une destination saisonnière forte, privilégiez la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2720,1 — Percentile dept : 87/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,1 — Percentile dept : 86/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 6,8 — Percentile dept : 28/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 3,0 — Percentile dept : 62/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 223,9 — Percentile dept : 89/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,1 — Percentile dept : 14/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 57,2 — Percentile dept : 37/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 6,7 — Percentile dept : 9/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 32,6 — Percentile dept : 94/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 6,8 — Percentile dept : 28/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,0 — Percentile dept : 62/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 5/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2720,1 — Percentile dept : 13/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 6,8 — Percentile dept : 28/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 5/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 8,4 — Percentile dept : 50/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 223,9 — Percentile dept : 12/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Lamballe-Armor : opportunités et risques
Investir à Lamballe-Armor en 2026 cible prioritairement la location annuelle en maison individuelle. Le rendement brut de 4,7 % est correct, mais la taxe foncière élevée (49,8 %) et les charges de gestion le réduisent à un net approximatif de 2,6 %. L'effort de trésorerie mensuel, après déduction du loyer, reste significatif, exigeant une robustesse financière de la part de l'investisseur.
Le parc présente un risque modéré lié à la réglementation énergétique : 7,8 % des logements sont des passoires (F/G). La loi Climat et Résilience impose leur rénovation ou leur sortie du marché locatif d'ici 2028. Une attention particulière au DPE est donc cruciale, d'autant que la classe dominante du parc est C, soit un niveau déjà réglementairement exposé à moyen terme.
La stratégie de plus-value apparaît plus pertinente que le rendement pur. La hausse continue des prix, couplée à des projets d'aménagement (737 logements neufs autorisés en 5 ans), crée un environnement favorable à la valorisation. Un horizon de placement de 5 à 10 ans permet d'amortir les frais et de bénéficier de cette dynamique, à condition de sélectionner un bien bien situé, si possible proche des services ou des axes de transport.
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Données du marché immobilier à Lamballe-Armor
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a progressé de 8,5 % en 2024 selon les données DVF, poursuivant une hausse ininterrompue depuis 2020. Cette tendance est soutenue par des indicateurs solides : une démographie positive, un taux de chômage bas (7,5 %) et une offre de services pléthorique (740 équipements). La gare en centre-ville et la proximité du TGV à Saint-Brieuc (18,8 km) renforcent l'attractivité pour les actifs mobiles.
La structure des transactions révèle un marché segmenté. D'un côté, les maisons familiales, cœur du marché, voient leur prix médian à 2 233 €/m². De l'autre, les appartements, moins nombreux, atteignent 2 493 €/m², tirés par la demande de petits logements en centre-bourg. L'écart entre moyenne et médiane des prix indique la présence de biens anciens de qualité et de rénovations haut de gamme qui dopent les statistiques.
Néanmoins, cette dynamique cache une fragilité : l'accessibilité pour les ménages locaux est très faible (IAI 2,1/10). Le marché est donc largement porté par des acheteurs extérieurs, ce qui peut le rendre plus sensible aux retournements de conjoncture nationale. La liquidité dépendra de la capacité à continuer d'attirer cette population.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Lamballe-Armor Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Lamballe-Armor
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 987 €/m² → 2 311 €/m² (+16,3 %), volume annuel actuel 221 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 54 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 221 transactions en 2024, le volume d'échanges reste robuste, bien en deçà du pic de 2022 (415). Le marché est clairement dominé par les maisons individuelles (158 ventes, surface médiane 94 m²), reflétant le caractère familial et pavillonnaire du parc (77,2 %). Les appartements, moins nombreux (63 ventes), concernent majoritairement des petites surfaces (51 m²). L'écart important entre prix moyen (3 767 €/m²) et médian (2 311 €/m²) indique la présence de biens haut de gamme qui tirent les statistiques. Ce marché actif mais équilibré offre des opportunités sans surenchère généralisée, favorable à une négociation posée.
Répartition des ventes
71,5 % de maisons et 28,5 % d'appartements parmi les 221 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (71,5 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 233 €/m² pour les maisons et 2 493 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 221 | 158 | 63 |
| Prix médian/m² | 2 311 € | 2 233 € | 2 493 € |
| Prix moyen/m² | 2 371 € | ||
| Surface médiane | – | 102 m² | 54 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 309 | 1 987 € |
| 2022 | 290 | 2 341 € |
| 2023 | 207 | 2 426 € |
| 2024 | 201 | 2 472 € |
| 2025 | 221 | 2 311 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction est vigoureuse, avec 737 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en hausse de 87 %. Les 115 autorisations de 2024 confirment cette accélération, répondant à une pression démographique tangible (+3 % de population en 5 ans). Cette offre neuve, qui représente 21,3 % du parc post-2006, comble un déficit et canalise une partie de la demande sans saturer le marché, le taux de vacance restant contenu à 8,4 %. Pour l'investisseur, cela indique des zones en renouvellement, souvent mieux desservies et aux normes énergétiques, mais aussi une future concurrence à la location pour les biens anciens non rénovés.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
2 900 logements autorisés cumulés, 2 048 commencés: la dynamique récente affiche 432 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Lamballe-Armor
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Lamballe-Armor (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 875 logements autorisés à à Lamballe-Armor, dont 216 en 2025 (+92 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Lamballe-Armor
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Lamballe-Armor
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,80 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 4,2 % pour les appartements à Lamballe-Armor ne tient pas compte des charges incompressibles. La taxe foncière, avec un taux de 49,8 % en 2024, représente environ 0,5 % de la valeur cadastrale. Ajoutez les frais de gestion (5 % du loyer en moyenne), les travaux d'entretien (environ 1 % du prix du bien par an) et une provision pour vacance locative (le taux de vacance local est de 8,4 %). Ces charges expliquent l'écart entre le rendement brut et le net estimé à 2,4 %.
Performance énergétique du parc à Lamballe-Armor
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 093 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Lamballe-Armor: la classe C domine, 7,8 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier local affiche une performance énergétique moyenne (classe C, 192 kWh/m²/an), mieux que la moyenne nationale. Seuls 7,8 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un chiffre bas qui limite le risque de dépréciation à court terme. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de location pour les passoires d'ici 2028 : les propriétaires de ces biens doivent anticiper des travaux de rénovation.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les maisons de 2-3 chambres, typologie dominante et très recherchée par les familles. Les appartements T2 en centre-bourg, proches des commerces (137 équipements) et de la gare, trouvent preneurs rapidement. Méfiez-vous des passoires thermiques (7,8 % du parc classé F/G) face aux réglementations futures. Le neuf récent (21,3 % du parc post-2006) offre une meilleure performance énergétique.
Quelles zones cibler à Lamballe-Armor ?
Le centre historique, autour des 19 monuments protégés et de la gare, offre la meilleure liquidité locative. La périphérie, avec ses lotissements récents, attire les familles. Surveillez les zones en développement le long de l'axe vers Saint-Brieuc, où 737 logements sont autorisés, ce qui pourrait créer une sur-offre à moyen terme.
Calculateur de rendement à Lamballe-Armor
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Lamballe-Armor
Le principal risque est une vacance locative possiblement plus élevée en périphérie éloignée, dans un parc ancien. La taxe foncière, à 49,8 %, grève significativement la rentabilité nette. La saisonnalité touristique est limitée (4 hébergements touristiques), réduisant le potentiel de location saisonnière. Enfin, le risque naturel d'inondation (PPRi du Gouëssant) peut impacter l'assurance et l'attractivité de certains secteurs.
Cas pratique : un investissement type à Lamballe-Armor
Pour un appartement de 51 m² à Lamballe-Armor (prix médian 165 750 €), le loyer mensuel attendu est de 580 €. Avec un crédit sur 20 ans à 3 % et un apport de 10 %, la mensualité s'élève à 800 €. L'effort résiduel mensuel est donc de 220 €, soit un rendement brut de 4,2 % et net d'environ 2,4 % après charges.
Erreurs à éviter quand on investit à Lamballe-Armor
- Négliger la taxe foncière, élevée à 49,8 %.
- Oublier de provisionner pour les travaux dans un parc ancien.
- Surestimer les loyers face à une offre locative abondante.
- Ne pas vérifier le classement DPE avant l'achat.
Quand acheter ou vendre ?
À Lamballe-Armor, le marché immobilier suit un rythme annuel classique. Le printemps (mars-juin) est la période la plus active, avec une offre étoffée et une demande soutenue par les projets de rentrée. L'été, malgré la présence touristique modérée (4 hébergements), les transactions ralentissent. L'automne connaît un rebond jusqu'aux fêtes. Évitez de vendre en janvier-février, sauf nécessité. Pour acheter, l'hiver peut offrir des opportunités avec moins de concurrence.
Le saviez-vous ?
- Lamballe-Armor compte 19 monuments historiques protégés.
- 737 logements neufs autorisés en 5 ans, +87 % vs période précédente.
- Le taux de chômage local est de 7,5 %, inférieur de 2 points à la moyenne nationale.
S'installer à Lamballe-Armor : cadre de vie et logement
Lamballe-Armor offre un cadre de vie très complet pour une commune de cette taille, avec une densité remarquable de commerces, de services (278) et d'établissements de santé (188). Ce niveau d'équipement, rare dans une petite ville, compense une connectivité numérique encore perfectible (score 6/100) et attire une population mixte, entre familles et retraités (32,5 % de plus de 60 ans).
Le territoire n'est pas exempt de contraintes. Un plan de prévention des risques d'inondation (PPRi) est actif sur le Gouëssant, et le radon, gaz naturel radioactif, y est présent de manière significative. Ces éléments doivent être intégrés dans le choix du bien et peuvent impacter son assurance. Le climat océanique, avec 770 mm de pluie par an et une température moyenne de 11,6 °C, est typique de l'intérieur des terres bretonnes.
Carte du marché immobilier à Lamballe-Armor
Lamballe-Armor et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Lamballe-Armor
Avec une température moyenne annuelle de 11,6 °C et 770 mm de précipitations, Lamballe-Armor offre un climat océanique tempéré, sans extrêmes. Les hivers sont doux (peu de jours de gel) et les étés frais, idéal pour ceux qui fuient les canicules. Ce profil climatique convient particulièrement aux retraités et aux familles recherchant un cadre de vie sain, mais peut décevoir les amateurs de chaleur estivale prononcée.
À qui s'adresse Lamballe-Armor ?
La commune s'adresse principalement aux familles et aux couples stables, attirés par l'espace (77,2 % de maisons), les écoles et la tranquillité. Les retraités (32,5 % de 60 ans et plus) y trouvent également un cadre agréable et des soins accessibles. Les jeunes actifs mobiles profitent de la gare, mais la faible offre en petits logements neufs et la connectivité internet limitée peuvent les freiner.
Avantages et limites à Lamballe-Armor
✓ Points forts
- Accès TGV pratique à moins de 20 km
- Large offre de maisons individuelles
- Services et équipements nombreux pour une petite ville
- Cadre patrimonial avec 19 monuments historiques
- Dynamisme démographique (+3% en 5 ans)
− À prendre en compte
- Retard en connectivité très haut débit et 5G
- Présence de risques naturels (radon, inondation)
- Parc de logements anciens à surveiller (16,4% d'avant 1945)
Composition du parc immobilier à Lamballe-Armor
9 349 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (77,2 %) et collectif (22,8 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements à Lamballe-Armor est majoritairement composé de maisons individuelles (77,2 %), reflétant un habitat peu dense et un cadre de vie privilégié. Avec 67,4 % de propriétaires occupants, le marché est stable et peu spéculatif. Le faible taux de résidences secondaires (6,8 %) et un taux de vacance modéré (8,4 %) indiquent une demande locale soutenue. L'acheteur typique est donc un ménage sédentaire cherchant à devenir propriétaire d'une maison.
Ancienneté du parc à Lamballe-Armor
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 731 logements).
- Avant 1919 10,6 % 820 logts
- 1919-1945 5,8 % 446 logts
- 1946-1970 12,7 % 979 logts
- 1971-1990 25,6 % 1 977 logts
- 1991-2005 24,0 % 1 858 logts
- 2006-2019 21,3 % 1 650 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Lamballe-Armor
740 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Lamballe-Armor
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Lamballe-Armor est exposée à plusieurs aléas naturels, dont un risque significatif de radon (gaz radioactif naturel) et des inondations (PPRi du Gouëssant actif). La sismicité est faible. Sur les 15 risques naturels recensés, les inondations et les mouvements de terrain sont les plus prégnants. Consultez obligatoirement le dossier de risques avant d'acheter, surtout pour les biens en zone inondable.
Cas pratique : un achat type à Lamballe-Armor
Une maison de 94 m² à Lamballe-Armor coûte en moyenne 227 856 € hors frais de notaire, soit 9,7 années de revenu médian local. Avec un apport de 10 %, la mensualité de crédit sur 20 ans à 3 % serait de 1 140 €, représentant 58 % du revenu médian mensuel. Un tel effort nécessite un apport conséquent ou un double revenu.
Erreurs à éviter quand on achète à Lamballe-Armor
- Oublier de vérifier le DPE avant l'offre.
- Négliger le risque radon dans les sous-sols.
- Se fier uniquement au prix au m² sans visiter le bien.
- Ne pas consulter le PPRi du Gouëssant en zone inondable.
Points clés à retenir à Lamballe-Armor
- Prix médian à 2 311 €/m², +8,5 % en un an.
- Rendement brut des appartements : 4,2 %.
- Climat doux : 11,6 °C de température moyenne.
- Maisons à 2 233 €/m², appartements à 2 493 €/m².
- Rendement net estimé à 2,4 % après charges.
- Parc immobilier composé à 77,2 % de maisons.
- 67,4 % de propriétaires occupants, signe de stabilité.
- Revenu médian local de 23 510 € par an.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Lamballe-Armor ?
À Lamballe-Armor, la valeur d'un bien dépend d'abord de sa localisation précise. La proximité de la gare (0,5 km) et du centre-ville, où se concentrent 740 équipements, peut ajouter jusqu'à 10 % au prix au m². L'état du bien est crucial : une rénovation complète justifie un prix 20 % supérieur à un bien à retaper. La performance énergétique (DPE) pèse de plus en plus : un logement classe B se vend 5 % plus cher qu'un classe D. Enfin, la présence d'un terrain arboré ou d'une vue dégagée sur les 19 monuments historiques de la commune est un atout majeur.
Estimation indicative d'une maison à Lamballe-Armor
Pour une maison de 102 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
235 722 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une surévaluation peut conduire à une vacance prolongée, dans un marché où 8,4 % des logements sont déjà vacants. À l'inverse, une sous-évaluation vous prive d'une plus-value potentielle, notamment dans un contexte de hausse des prix et de construction neuve active (737 logements autorisés). Une estimation professionnelle, fondée sur les données DVF 2024 et une connaissance fine des micro-secteurs, permet de positionner votre bien de manière optimale, en tenant compte de la concurrence et du profil des acheteurs, majoritairement des accédants à la propriété.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne calculent une moyenne au m² (2 653 € à Lamballe-Armor), mais ne captent pas les subtilités du marché local. Un professionnel sait que le prix d'une maison ancienne près du Gouëssant diffère de celui d'un appartement neuf à la Porte de Trégomar. Il ajuste en fonction de l'état réel (humidité, électricité, toiture) et des atouts invisibles (exposition sud, calme du quartier). Son estimation, crédible auprès des acheteurs, sert de base solide pour une négociation rapide.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur la moyenne au m² de 2 653 €.
- Sous-estimer l'impact d'un DPE défavorable sur la valeur.
- Oublier de mentionner les atouts comme la proximité de la gare.
- Fixer un prix trop haut sans justification objective.
Investir à Lamballe-Armor : passer à l'action
Une analyse fine du parc, souvent ancien (16,4 % d'avant 1945), et des risques locaux comme le radon ou les inondations (PPRi) est indispensable. Notre réseau d'experts du secteur vous aide à transformer ces données en opportunité concrète et sécurisée.
Les données DVF donnent le tempo, mais le bon coup se joue dans le détail du bien et la maîtrise du contexte local.
Évaluez précisément votre bien à Lamballe-Armor en vous appuyant sur l'analyse des 279 dernières transactions DVF et la dynamique locale.
- Chiffres clés basés sur données DVF 2024
- Connaissance fine des secteurs et du parc
- Connexion directe avec un expert du territoire
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Lamballe-Armor
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Lamballe-Armor
Quel est le prix au m² à Lamballe-Armor ?
En 2024, le prix médian global est de 2 311 €/m². Une maison se négocie en médiane à 2 233 €/m² et un appartement à 2 493 €/m². La moitié des ventes se situe entre 2 019 € et 3 453 €/m².
Est-ce que les prix baissent à Lamballe-Armor ?
Non, les prix médians sont en hausse continue depuis 2020. Ils ont augmenté de 8,5 % rien qu'en 2024, selon les données DVF. Le marché n'a pas connu de correction significative.
Lamballe-Armor est-elle une bonne ville pour investir en locatif ?
Le rendement brut est correct (4,7 % pour les maisons) et la demande locative stable. Cependant, l'effort de trésorerie net est important et la fiscalité locale (taxe foncière à 49,8 %) réduit la rentabilité. C'est un investissement plus adapté à une stratégie de plus-value à moyen terme.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Lamballe-Armor ?
Il faut prendre en compte les risques naturels : inondations (PPRi du Gouëssant actif) et présence de radon. De plus, 7,8 % du parc est classé passoire thermique (F/G), ce qui implique des travaux de rénovation énergétique pour pouvoir les louer à l'avenir.
Comment se compare Lamballe-Armor à Dinan ou Pontivy ?
Lamballe-Armor est 7 % moins chère que Dinan (2 846 €/m²) mais 39 % plus chère que Pontivy (1 631 €/m²). Elle offre un meilleur niveau d'équipements que Pontivy, justifiant en partie cet écart, et se positionne comme une alternative plus accessible que Dinan.
Marché immobilier des communes voisines
Lamballe-Armor présente un écart de valorisation saisissant avec des voisines comme Pontivy (-39 %), tout en offrant des indicateurs économiques et de services supérieurs, ce qui ouvre une fenêtre pour un effet de levier significatif à la revente.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Lamballe-Armor.
Résumé
Le prix médian au m² à Lamballe-Armor ressort à 2 311 € (source DVF, 221 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel des Côtes-d'Armor.
Entre 2021 et 2025, Lamballe-Armor a vu son prix médian au m² progresser de +16,3 %. Sur l'ensemble de la période, 1 228 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -6,5 % — un retournement à surveiller.
Les maisons (71,5 % des transactions, 2 233 €/m²) et les appartements (28,5 %, 2 493 €/m²) se partagent le marché. Un bien type de 102 m² revient à environ 227 766 €, soit 9,7 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 11,4 € (appartements) et 9,5 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 5,5 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (6,8 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Lamballe-Armor: 875 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 175 par an.
Le marché immobilier de Lamballe-Armor s'interprète dans un contexte plus large — Lamballe-Armor est dans la tradition du bocage breton, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (dans l'arrière-pays du littoral des Côtes-d'Armor, à 41 km environ, en plaine, à 71 m d'altitude) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.