4 angles pour comprendre le marché immobilier à Dinan
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Faut-il investir à Dinan en 2026 ?
Perchée sur les bords de la Rance, Dinan incarne l'archétype de la cité médiévale bretonne au cadre de vie préservé et aux services complets. Cette attractivité résidentielle, couplée à une desserte ferroviaire, a nourri une forte appétence immobilière ces dernières années. Analyse des opportunités et des risques pour un investissement en 2026.
Dinan affiche une attractivité territoriale parmi les plus élevées du département, mais son marché immobilier, après une forte hausse, marque une pause qui interroge.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler la location annuelle et d'accepter un effort financier initial, dans un marché mûr où la plus-value immédiate n'est plus au rendez-vous.
Points clés
- ✓ Attractivité territoriale exceptionnelle
- ✓ Rendement locatif brut correct à 5,9 %
- ✓ Marché dynamique avec 319 transactions
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Stagnation des prix après un pic
- ⚠ Taux de chômage élevé à 14,9 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian à 2 952 €/m², Dinan dépasse largement la médiane nationale.
- La commune se positionne dans le haut du classement des petites villes des Côtes-d'Armor en termes de prix.
- Son marché est moins cher que le littoral malouin direct, mais plus cher que l'hinterland immédiat comme Lamballe.
Analyse du marché immobilier à Dinan
Le marché de Dinan est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Dinan
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,6
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression très élevée : le marché est tendu, favorable aux vendeurs sur les biens bien placés.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression très élevée : le marché est tendu, favorable aux vendeurs sur les biens bien placés.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible : les prix ont dépassé la capacité d'achat médiane locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible : les prix ont dépassé la capacité d'achat médiane locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,5
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, portée par une population jeune et des services nombreux.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, portée par une population jeune et des services nombreux.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible : le marché locatif saisonnier n'est pas le moteur principal, privilégiez la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible : le marché locatif saisonnier n'est pas le moteur principal, privilégiez la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2951,7 — Percentile dept : 90/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,9 — Percentile dept : 91/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 7,9 — Percentile dept : 34/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 3,4 — Percentile dept : 65/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 3691,0 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,9 — Percentile dept : 9/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 40,3 — Percentile dept : 6/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 18,3 — Percentile dept : 0/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 52,6 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 7,9 — Percentile dept : 34/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,4 — Percentile dept : 65/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2951,7 — Percentile dept : 10/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 7,9 — Percentile dept : 34/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,1 — Percentile dept : 37/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 3691,0 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Dinan : cadre de vie et logement
Acheter à Dinan, c'est choisir une cité médiévale exceptionnellement préservée, classée Ville d'Art et d'Histoire, où les remparts surplombent la Rance. Avec 14 764 habitants sur seulement 4 km², la vie y est dense et animée. Le marché immobilier, stable, propose un panel de biens allant des appartements dans les vieilles pierres aux maisons de ville avec jardin. Un achat ici correspond à un certain art de vivre, entre patrimoine et commodités.
Tout savoir pour acheter et vivre à DinanInvestir à Dinan : passer à l'action
Les données DVF et les indices composites dressent un portrait du marché, mais ne préjugent pas de la qualité d'un bien spécifique ou des conditions réelles de négociation. Pour transformer cette analyse en achat réussi, une connaissance fine des rues, des copropriétés et de la demande locale est indispensable.
Ces chiffres définissent un cadre, mais la réussite d'un investissement à Dinan se joue sur le choix précis du bien et du quartier.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Dinan grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Dinan
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Dinan
Quel est le prix moyen d'un appartement à Dinan ?
Le prix médian d'un appartement à Dinan est de 3 000 €/m², pour une surface médiane vendue de 50 m². Le coût total d'un bien type s'élève donc à environ 150 000 €. Les prix peuvent varier du simple au double entre un appartement rénové dans les remparts et un logement plus éloigné du centre.
Est-ce le bon moment pour acheter à Dinan ?
Le marché dinannais, après une forte hausse, est entré en phase de stagnation en 2024 (-0,2 %). Pour un investisseur locatif, les rendements restent corrects. Pour un primo-accédant local, l'accessibilité est très difficile. Le moment est opportun pour les projets de long terme, avec une négociation possible sur les biens mal mis en valeur.
Dinan est-elle plus chère que Saint-Malo ?
Dinan est généralement moins chère que Saint-Malo, où les prix dépassent souvent les 4 000 €/m² en centre-ville. En revanche, Dinan est significativement plus chère que les communes de l'arrière-pays comme Lamballe (-18 %) ou même que la ville voisine de Plérin (-9 %), justifiant cet écart par un cadre de vie et des services supérieurs.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Dinan ?
Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 5,9 %, ce qui est correct au niveau national. Compte tenu des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net s'établit autour de 3,6 %. Ce rendement est soutenu par des loyers moyens de 14,8 €/m²/mois, notamment dans le centre historique.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir à Dinan ?
Outre la faible accessibilité pour les locaux, les investisseurs doivent intégrer le risque lié à l'ancienneté du parc (25,4 % antérieur à 1945) et aux futures obligations de rénovation énergétique. Le taux de chômage local élevé (14,9 %) indique aussi une fragilité économique qui peut peser sur la demande locative de certains segments.
Marché immobilier des communes voisines
Face à Lamballe-Armor (-18 %) ou Plérin (-9 %), Dinan présente un surcoût qui se justifie par des indicateurs bien supérieurs (équipements, patrimoine, gare), mais cet écart de valorisation limite la marge de manœuvre pour un nouvel investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Dinan.
Communes limitrophes de Dinan
Dinan est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Dinan s'établit à 2 923 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles des Côtes-d'Armor. Dans les Côtes-d'Armor, Dinan appartient au top 8 % des communes les plus chères au m².
Entre 2021 et 2025, Dinan a vu son prix médian au m² progresser de +16,1 %. Au total, 1 575 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Évolution annuelle récente: +5,1 %.
Les maisons (47,7 % des transactions, 2 950 €/m²) et les appartements (52,3 %, 2 864 €/m²) se partagent le marché. Le bien médian (100 m² à 295 000 €) équivaut à 12,7 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 14,8 €/m² pour un appartement et 9,8 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,2 % pour un appartement (4,0 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (7,9 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Flux de construction neuve intermédiaire: 336 logements autorisés sur 2021-2025, dont 230 commencés. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 65 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Dinan s'interprète dans un contexte plus large — Dinan est dans la péninsule armoricaine, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (dans l'arrière-pays proche du littoral d'Ille-et-Vilaine, à 18 km, en plaine, à 64 m d'altitude) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).