Le Pecq offre un cadre de vie résidentiel et arboré en bord de Seine, à moins de 20 km de Paris. Avec 16 059 habitants sur seulement 3 km², la densité est élevée (5 353 hab./km²) mais contrebalancée par la présence de quatre monuments historiques et d'espaces verts. Le marché immobilier, accessible à un public d'accédants aisés, propose majoritairement des appartements. L'achat ici convient à ceux qui privilégient la tranquillité d'une petite ville tout en conservant un accès rapide à la capitale.
Carte du marché immobilier au Pecq
Le Pecq et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier au Pecq
7 557 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
6 055 appartements pour 1 463 maisons: le parc au Pecq relève d'un tissu urbain collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier est dominé par les appartements (80,5% des logements). Seulement 19,5% sont des maisons, ce qui explique leur prime de prix (6 172 €/m²). La forte proportion de propriétaires (68,6%) et la faible part de résidences secondaires (1,2%) indiquent un marché stable et ancré, où les transactions concernent surtout des résidences principales. La vacance (8,5%) reste proche de la moyenne nationale, sans signal de désaffection.
Évolution démographique au Pecq
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Population stable sur 5 ans : marché peu spéculatif, à l'équilibre.
Pyramide des âges au Pecq
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel au Pecq
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 26,0 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 24,6 %
- Autres sans activité professionnelle 16,7 %
- Professions intermédiaires 14,4 %
- Employés 12,0 %
- Ouvriers 4,0 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,3 %
Présence notable de cadres et de professions intellectuelles supérieures : pouvoir d'achat plus élevé, demande pour des biens de qualité avec services à proximité (école, transport, fibre).
Niveau d'études au Pecq
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc au Pecq
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 815 logements).
- Avant 1919 2,8 % 191 logts
- 1919-1945 5,3 % 363 logts
- 1946-1970 51,6 % 3 517 logts
- 1971-1990 36,0 % 2 452 logts
- 1991-2005 3,2 % 218 logts
- 2006-2019 1,1 % 73 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services au Pecq
398 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique au Pecq
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type au Pecq
Pour une maison type de 112 m² (moyenne déduite du prix total), le budget est d'environ 691 000 €. Avec un apport de 10% (69 100 €) et un prêt sur 20 ans à 4%, la mensualité hors assurance approche 3 800 €. Cela représente environ 1,5 fois le revenu mensuel médian local (2 567 €), un effort conséquent nécessitant souvent deux apporteurs.
Erreurs à éviter quand on achète au Pecq
- Faire une offre sans avoir consulté le PPR Inondation de la Seine.
- Négocier sans connaître le DPE, futur levier de valeur et d'interdiction.
- Surévaluer son budget sans intégrer les frais de notaire (8% environ).
- Oublier de vérifier la couverture fibre (97,4%) si le télétravail est crucial.
Le saviez-vous ?
- Le Pecq compte 4 monuments historiques protégés sur seulement 3 km².
- La fibre couvre 97,4% des logements, un atout pour le télétravail.
- L'âge médian des habitants est de 42,7 ans, plus jeune que la moyenne régionale.
Performance énergétique du parc au Pecq
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 489 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE au Pecq: classe D en tête, 9,4 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe D est dominante, avec une consommation énergétique moyenne de 223 kWh/m²/an. Le parc est plutôt économe comparé à la moyenne française. Seulement 9,4% sont classés F ou G (passoires). Pour un acheteur, cela limite le risque réglementaire immédiat (interdiction de location des passoires d'ici 2028), mais une rénovation peut être nécessaire pour monter en classe C, futur standard pour la revente.
Risques naturels et géorisques au Pecq
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI de la Seine et de l'Oise PPRN Approuvé approuvé le 30/06/2007
- R111.3 Inondations PPRN Approuvé approuvé le 02/11/1992
- R111.3 Cavités souterraines PPRN Approuvé approuvé le 05/08/1986
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Le principal risque naturel identifié est l'inondation, avec un PPRI de la Seine et de l'Oise actif. La commune a connu 10 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est très faible et le radon faible. Tout achat en zone inondable doit intégrer des contraintes d'assurance et de construction. Consultez le plan de prévention des risques (PPR) en mairie pour connaître la zone exacte du bien visé.
Cadre de vie au Pecq
Le climat est tempéré, avec une moyenne annuelle de 11,7 °C et 603 mm de précipitations. La ville est bien équipée avec 398 équipements de proximité, dont 12 établissements scolaires, 94 structures de santé et 29 équipements sportifs. La connexion à Paris est assurée par la gare de la Lisière Pereire à 2,5 km, et l'aéroport d'Issy-les-Moulineaux n'est qu'à 15,3 km. La fibre est déployée à 97,4 %. Cependant, le risque d'inondation (PPRI) et la présence de cavités souterraines sont des contraintes à intégrer, avec 10 arrêtés de catastrophe naturelle historiques.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 66 m², comptez environ 296 000 € (4 486 €/m²). Une maison de 112 m² requiert un budget médian de 691 000 €. Ces prix positionnent Le Pecq au-dessus de voisines comme Andrésy (3 763 €/m²) mais très en deçà de Viroflay (7 681 €/m²). Le marché étant en phase d'ajustement (-7,7 % sur un an), les délais de vente peuvent être un peu plus longs, offrant une marge de négociation. Le parc est ancien : seulement 1,1 % des logements ont été construits après 2006.
À qui s'adresse Le Pecq ?
La commune s'adresse principalement aux jeunes actifs et aux familles établies disposant d'un revenu confortable (revenu médian 30 800 €). L'âge médian de 42,7 ans et la forte proportion de propriétaires (68,6 %) dessinent un profil résidentiel stable. Les primo-accédants pourront viser un appartement, tandis que les familles en recherche d'une maison devront avoir un apport significatif, le prix médian des maisons représentant 22,4 années de revenu médian local.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Proximité de Paris avec gare à 2,5 km
- Cadre arboré et présence de la Seine
- Équipements et services nombreux (398 au total)
- Bonne couverture fibre (97,4 %) et 5G
- Taux de chômage inférieur à la moyenne nationale (7,2 %)
− À prendre en compte
- Prix élevés, surtout pour les maisons
- Risque d'inondation (PPRI) sur certains secteurs
- Parc immobilier ancien (classe DPE dominante D)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Le Pecq est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat au Pecq
- Climat doux : 11,7°C de moyenne annuelle et 603 mm de pluie.
- Parc immobilier : 80% d'appartements, marché stable de propriétaires.
- DPE moyen de classe D, seulement 9,4% de passoires thermiques.
- Gare à 2,5 km pour Paris, 36 commerces de proximité.
- Risque inondation principal (PPRI Seine et Oise) à vérifier.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter au Pecq
Quel budget pour acheter un 3 pièces au Pecq ?
Un appartement de 3 pièces (environ 70 m²) coûte en médiane environ 314 000 € au Pecq (4 486 €/m²). Les prix débutent autour de 285 000 € pour les biens les plus abordables.
Le Pecq est-il adapté aux familles avec enfants ?
Oui, la commune compte 12 établissements scolaires et 35,4 % de moins de 30 ans. Toutefois, le prix des maisons (6 172 €/m²) peut constituer un frein pour les budgets modestes.
Quels sont les points noirs de la vie au Pecq ?
Outre les prix, la densité élevée (5 353 hab./km²) et les risques naturels (inondation) sont à considérer. La part de logements sociaux (23 %) peut influencer la composition du voisinage.
Vous envisagez d'acheter au Pecq ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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