Le marché immobilier du Pecq affiche un prix médian de 4 707 €/m², selon les données DVF 2024. En repli de 7,7 % sur un an, cette dynamique place la commune dans un contexte de correction modérée. Avec 177 transactions enregistrées, l'activité reste soutenue pour une ville de 16 059 habitants. La fourchette de prix interquartile, de 3 817 à 5 934 €/m², révèle une diversité de biens et de secteurs. Cette page décode les tendances pour vous positionner au mieux.
Comment se porte le marché immobilier au Pecq
Le marché est porté par les appartements, qui représentent 76 % des 177 transactions annuelles (DVF 2024). Leur prix médian atteint 4 486 €/m², contre 6 172 €/m² pour les maisons, plus rares (42 ventes). La baisse de 7,7 % des prix sur un an doit être nuancée : elle s'inscrit dans un rééquilibrage post-pandémie, observable dans de nombreuses communes de la boucle de Seine. Le taux de vacance des logements (8,5 %) et une construction neuve en net recul (-71 % sur 5 ans) suggèrent un marché qui se consolide plus qu'il ne s'effondre. La proximité de la gare de la Lisière Pereire (2,5 km) reste un atout structurel pour la valeur.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le marché a connu une correction de -7,7% sur un an, ramenant le prix médian à 4 707 €/m². Cette baisse suit souvent une phase de hausse et peut signaler un retour à des niveaux plus soutenables. Dans un contexte de taux d'intérêt élevés, cette correction offre une opportunité d'entrée pour les acheteurs financièrement solides. Le timing pour vendre est moins favorable, sauf pour les biens bien situés et énergétiquement performants, qui résistent mieux.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier au Pecq
Le parc est majoritairement constitué d'appartements (80,5 % des logements), ce qui explique le volume de transactions. Les propriétaires occupants sont largement majoritaires (68,6 %), indiquant un marché ancré dans la résidence principale. Les acheteurs sont vraisemblablement des ménages franciliens recherchant un compromis accessibilité/calme, avec un revenu médian local de 30 800 €. Seulement 1,2 % de résidences secondaires indiquent une faible pression touristique ou de pied-à-terre, concentrant la demande sur l'habitation principale.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est en transition vers un équilibre, légèrement favorable aux acheteurs sur certains segments. La baisse des prix et un volume de transactions correct facilitent la négociation. Toutefois, la rareté des maisons (19,5 % du parc) maintient une tension sur ce typologie, avec des délais de vente potentiellement plus courts pour les biens bien positionnés. Le temps de vente moyen dépendra fortement de l'état du bien et du DPE, 9,4 % du parc étant classé F ou G.
Vacance longue durée au Pecq
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve au Pecq (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 67 logements ont été autorisés à au Pecq, -67 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La construction neuve est atone : seulement 79 logements autorisés sur 5 ans, avec une tendance en baisse de 71%. Cela indique une faible pression de l'offre neuve à venir, ce qui soutient le marché de l'ancien. Pour un acheteur, cela signifie peu d'alternatives modernes et une possible valorisation des biens rénovés. Pour la commune, cela peut refléter une contrainte foncière sur ses 3 km² ou un volontarisme limité en matière de nouveaux permis.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché francilien connaît un pic d'activité au printemps. Vendre entre mars et juin maximise la visibilité. À l'automne, les transactions ralentissent mais les acheteurs sont souvent plus motivés. Évitez la fermeture estivale d'août. Pour l'achat, l'hiver (hors fêtes) peut offrir des opportunités de négociation avec moins de concurrence. Pensez à l'échéance de la taxe foncière en septembre pour planifier votre trésorerie.
Le saviez-vous ?
- Le Pecq compte 4 monuments historiques protégés sur seulement 3 km².
- La fibre couvre 97,4% des logements, un atout pour le télétravail.
- L'âge médian des habitants est de 42,7 ans, plus jeune que la moyenne régionale.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers au Pecq
- Prix médian au m² : 4 707 €, en baisse de 7,7% sur un an.
- Écart maison/appartement : +37% pour les maisons (6 172 €/m²).
- Budget type pour un appartement : environ 296 000 €.
- Revenu médian local de 30 800 € pour calculer votre capacité.
- Superficie communale réduite à 3 km², le foncier est rare.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix au Pecq
Quel est le prix au m² d'un appartement au Pecq ?
Le prix médian d'un appartement au Pecq est de 4 486 €/m², pour une surface médiane de 66 m² (DVF 2024). La fourchette courante (Q1-Q3) se situe entre 3 817 et 5 934 €/m².
Le prix de l'immobilier au Pecq baisse-t-il ?
Les données DVF montrent une correction de -7,7 % sur un an. Ce repli s'inscrit dans un réajustement du marché francilien, mais le volume de 177 transactions annuelles indique une activité soutenue.
Combien coûte une maison au Pecq ?
Une maison vaut en moyenne 6 172 €/m² au Pecq, pour une surface médiane de 112 m². Comptez un budget médian d'environ 691 000 € pour ce type de bien, moins accessible qu'un appartement.
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- Estimation basée sur les ventes réelles de votre secteur
- Prise en compte des spécificités de votre bien
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