4 angles pour comprendre le marché immobilier à Fontenay-le-Fleury
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Faut-il investir à Fontenay-le-Fleury en 2026 ?
À 20 km de Versailles, Fontenay-Le-Fleury bénéficie de la dynamique de l'ouest parisien tout en conservant un caractère résidentiel. Avec une population en croissance et un taux de chômage à 9,6 %, la commune présente un profil contrasté. Faut-il y investir en 2026 ?
Avec un rendement locatif brut de 7,2 % sur les appartements, Fontenay-Le-Fleury affiche une opportunité locative supérieure à la moyenne régionale.
Verdict
➤ Investissement locatif rentable sur les appartements, à condition de bien sélectionner le bien et de viser le moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement brut élevé : 7,2 % sur appartements
- ✓ Correction limitée : -0,4 % en 2024 après pic 2022
- ✓ Accessibilité TGV et gare proche
- ⚠ Solvabilité locale limitée : revenu médian 26 260 €
- ⚠ Fragilité territoriale élevée : indice 6,6/10
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 3 654 €/m², Fontenay-Le-Fleury se situe en deçà de la moyenne des villes comparables des Yvelines.
- Inférieure de 8 % au prix médian des communes de même catégorie dans les Yvelines.
- Rendement locatif brut de 7,2 %, supérieur aux standards des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Fontenay-le-Fleury
Le marché immobilier de Fontenay-le-Fleury affiche une pression notable (IPI 5,3/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Fontenay-le-Fleury
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,3
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobilière modérée : le marché n'est ni tendu ni détendu, permettant une négociation sereine.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobilière modérée : le marché n'est ni tendu ni détendu, permettant une négociation sereine.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible : les prix dépassent largement la capacité d'achat locale, rendant le marché dépendant des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible : les prix dépassent largement la capacité d'achat locale, rendant le marché dépendant des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,5
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative soutenue permet de bonnes conditions de mise en location.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative soutenue permet de bonnes conditions de mise en location.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible : peu d'effet saisonnier, le marché locatif est essentiellement annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible : peu d'effet saisonnier, le marché locatif est essentiellement annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3431,7 — Percentile dept : 50/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,1 — Percentile dept : 68/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,1 — Percentile dept : 28/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,4 — Percentile dept : 42/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2280,0 — Percentile dept : 87/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,1 — Percentile dept : 32/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 50,7 — Percentile dept : 10/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 19,2 — Percentile dept : 11/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 44,1 — Percentile dept : 91/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,1 — Percentile dept : 28/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,4 — Percentile dept : 42/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3431,7 — Percentile dept : 50/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,1 — Percentile dept : 28/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,3 — Percentile dept : 73/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2280,0 — Percentile dept : 13/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Fontenay-le-Fleury : cadre de vie et logement
Fontenay-Le-Fleury, petite ville de 13 680 habitants dans les Yvelines, offre un compromis entre accessibilité francilienne (gare à 0,6 km) et cadre résidentiel apaisé. Le prix médian de 3 654 €/m² la place parmi les communes les plus abordables du secteur, en deçà de Voisins-Le-Bretonneux (4 392 €/m²). Avec 55,9 % de propriétaires, elle attire principalement les primo-accédants et les jeunes familles.
Tout savoir pour acheter et vivre à Fontenay-le-FleuryInvestir à Fontenay-le-Fleury : passer à l'action
Transformer ces données en décision concrète nécessite une expertise locale. Notre réseau de professionnels connaît les spécificités de chaque quartier et peut vous guider vers les opportunités réelles.
Les données posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Fontenay-le-Fleury
Quel est le prix immobilier moyen à Fontenay-Le-Fleury ?
Le prix médian global est de 3 654 €/m² en 2024. Les maisons se négocient autour de 4 208 €/m² et les appartements à 3 125 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Fontenay-Le-Fleury ?
Le marché présente une opportunité locative intéressante avec un rendement brut de 7,2 % sur les appartements. La légère correction des prix (-0,4 % en 2024) peut constituer un point d'entrée favorable pour un investissement à moyen terme.
Fontenay-Le-Fleury est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
La commune est moins chère que la majorité de ses voisines : -8 % par rapport à Les Clayes-sous-Bois, -20 % par rapport à Voisins-Le-Bretonneux et -54 % face à Marly-Le-Roi.
Quel rendement locatif espérer à Fontenay-Le-Fleury ?
Le rendement brut locatif est estimé à 7,2 % pour un appartement et 5,5 % pour une maison. Après charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net approche 4,8 % pour les appartements.
Quels sont les quartiers à privilégier à Fontenay-Le-Fleury ?
Les secteurs les plus demandés sont généralement ceux à proximité immédiate de la gare, pour la commodité des transports, et les zones plus résidentielles avec des maisons individuelles. La sélection doit prioriser la performance énergétique du bien.
Marché immobilier des communes voisines
Fontenay-Le-Fleury affiche un prix au m² inférieur de 20 % à Voisins-Le-Bretonneux pour des indicateurs similaires, offrant un effet de levier significatif pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Fontenay-le-Fleury.
Communes limitrophes de Fontenay-le-Fleury
Fontenay-le-Fleury est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Fontenay-le-Fleury est sensiblement au-dessus de la moyenne — prix médian 3 733 €/m² en 2026, soit -1,9 % de plus que la médiane des Yvelines (3 804 €/m²).
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Fontenay-le-Fleury varie peu (+1,9 %). Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 617 transactions (source DGFiP/DVF).
La ventilation des ventes associe 27,0 % de maisons et 73,0 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Le bien médian (95 m² à 425 315 €) équivaut à 16,2 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Fontenay-le-Fleury: 18,7 €/m²/mois pour un appartement, 19,3 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 6,5 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 2,1 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les permis de construire autorisent 31 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 73 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Fontenay-le-Fleury est une commune de la couronne périurbaine francilienne. Contexte physique: à 121 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.