01 Le parc de logements
Le parc comprend 433 logements dont 281 résidences principales, 121 résidences secondaires et 31 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 281 | 64,9 % |
| Résidences secondaires | 121 | 27,9 % |
| Logements vacants | 31 | 7,2 % |
Le graphique détaille la structure des 433 logements: 65 % sont habités en permanence, 28 % épisodiquement et 7 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 68 | 25,1 % |
| 1919-1945 | 11 | 4,1 % |
| 1946-1970 | 33 | 12,2 % |
| 1971-1990 | 66 | 24,4 % |
| 1991-2005 | 45 | 16,6 % |
| 2006-2019 | 48 | 17,7 % |
Structure du bâti par époque: 25 % d'avant 1919, majorité construite sur la période avant 1919 (25 %), 18 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 5 | 1,8 % |
| 2 pièces | 22 | 7,8 % |
| 3 pièces | 65 | 23,0 % |
| 4 pièces | 62 | 22,0 % |
| 5 pièces ou plus | 128 | 45,4 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,3 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (45 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 393 | 420 | 433 |
| Rés. principales | 232 | 250 | 281 |
| Rés. secondaires | 126 | 114 | 121 |
| Vacants | 36 | 56 | 31 |
À Giez (14 km, 570 hab.), la part de propriétaires s'élève à 41,7 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 199 | 70,8 % |
| Locataires (privé) | 64 | 22,8 % |
| Locataires HLM | 13 | 4,6 % |
| Logés gratuitement | 6 | 2,1 % |
Structure d'occupation: propriétaires 70,6 %, locataires 27,3 % — la part HLM s'établit à 5 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 0,4 % |
| Fioul | 59 | 21,0 % |
| Électricité | 84 | 29,9 % |
| Gaz bouteille | 10 | 3,6 % |
| Autre (bois…) | 127 | 45,2 % |
autres sources (bois notamment) constitue la première source de chauffage du parc (45 %), suivi par électricité (30 %) et fioul (21 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 31 |
| 2 à 4 ans | 50 |
| 5 à 9 ans | 59 |
| 10 ans ou plus | 142 |
| Total ménages | 281 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 48 |
| Sous-occupation modérée | 80 |
| Sous-occupation accentuée | 52 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 8 | 2,8 % |
| 1 voiture | 103 | 36,7 % |
| 2 voitures ou plus | 170 | 60,5 % |
Équipement automobile des ménages: 3 % sans voiture, 37 % avec une voiture et 60 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 89,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 195 | 92 | 88 | 15 |
| 1975 | 235 | 85 | 118 | 32 |
| 1982 | 280 | 110 | 97 | 73 |
| 1990 | 289 | 126 | 143 | 20 |
| 1999 | 312 | 170 | 128 | 14 |
| 2006 | 364 | 225 | 131 | 8 |
| 2011 | 393 | 232 | 126 | 36 |
| 2016 | 420 | 250 | 114 | 56 |
| 2022 | 433 | 281 | 121 | 31 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 195 logements, le total atteint 433 en 2022 (+122 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 90 | 62 | 60 | 64 | 56 | 38 |
| Dont vacants > 2 ans | 14 | 15 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 2,1 % |
| Classe B | 2 | 2,1 % |
| Classe C | 23 | 24,2 % |
| Classe D | 22 | 23,2 % |
| Classe E | 25 | 26,3 % |
| Classe F | 11 | 11,6 % |
| Classe G | 10 | 10,5 % |
La classe E domine avec 26 % des diagnostics, et 28 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 9,5 % |
| Classe B | 19 | 20,0 % |
| Classe C | 38 | 40,0 % |
| Classe D | 10 | 10,5 % |
| Classe E | 9 | 9,5 % |
| Classe F | 4 | 4,2 % |
| Classe G | 6 | 6,3 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (40 %), et 69 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 312 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 359 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 295 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 220 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 163 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 149 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 359 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 149 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 1 |
| Classe B | 2 | 0 |
| Classe C | 4 | 19 |
| Classe D | 9 | 13 |
| Classe E | 17 | 8 |
| Classe F | 4 | 7 |
| Classe G | 7 | 3 |
Performance comparée: maisons classées E (290), appartements classés C (221), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 3 |
| T3 | 7 |
| T4 | 2 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier des Clefs (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc des Clefs est marqué par la villégiature — 121 résidences secondaires sur 433 logements (27,9 %). Le pavillonnaire l'emporte largement (84,3 %), le collectif assurant 15,7 % du parc. Côté cadre local, Les Clefs est une commune savoyarde, à 630 m d'altitude, dans un contexte de piémont.
Côté occupation, la propriété l'emporte (70,6 %) sur la location (27,3 %). Côté logement social, 4,6 % des résidences principales relèvent du parc HLM.
Le bâti d'avant 1919 représente 25,2 % du parc résidentiel, reflet d'un tissu urbain ou villageois de longue histoire. Bilan DPE plus tendu — E en classe dominante et 253 kWh/m²/an, signal d'un parc à moderniser. Les classes F+G pèsent 22,1 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. Le autres sources (bois notamment) est la première source de chauffage du parc (45,2 %).
Croissance modérée du parc des Clefs entre 2016 et 2022 (+3,1 %). 60,5 % des ménages des Clefs disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Les Clefs est une commune savoyarde. Le parc résidentiel des Clefs s'inscrit dans un territoire à 630 m d'altitude, dans un contexte de piémont.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Correction marquée sur le marché aux Clefs : -19,4 % en un an, dans un contexte de seulement 10 transactions annuelles.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 14,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Correction des prix récente
- ⚠ 14,4 années de revenu médian pour 70 m²
- ⚠ Rendement locatif brut limité (3,4 %)
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 18 % du Haute-Savoie
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Correction récente des prix : -19,4 % sur un an
Analyse du marché immobilier aux Clefs
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 14,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
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Données du marché immobilier aux Clefs
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² aux Clefs s'établit à 5 133 €, sur la base de 10 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Les Clefs se positionne dans le top 18 % des communes les plus chères du Haute-Savoie.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 31,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (3,4 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier des Clefs Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier des Clefs
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 4 431 €/m² à 5 133 €/m² (+15,8 %), pour 10 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 27 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
80,0 % de maisons et 20,0 % d'appartements parmi les 10 transactions enregistrées.
80,0 % maisons, 20,0 % appartements sur 10 ventes: le collectif pèse 20,0 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 10 | 8 | 2 |
| Prix médian/m² | 5 133 € | 5 133 € | 11 468 € |
| Prix moyen/m² | 7 575 € | ||
| Surface médiane | – | 102 m² | 27 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 6 | 4 431 € |
| 2022 | 9 | 4 500 € |
| 2023 | 5 | 3 094 € |
| 2024 | 8 | 6 366 € |
| 2025 | 10 | 5 133 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 126 logements ont été autorisés et 88 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 70 %.
Construction neuve aux Clefs (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 28 logements autorisés à aux Clefs, dont 4 en 2025 (-7 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers aux Clefs
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle aux Clefs
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (30,95 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,9 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc aux Clefs
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 95 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE aux Clefs: la classe E domine, 22,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement aux Clefs
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer aux Clefs : cadre de vie et logement
Les Clefs, commune de 714 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 1 187 m d'altitude, exposée à un climat plus rigoureux (10,3 °C annuels) et arrosée par 1 774 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 9 appellations d'origine rattachées au terroir local et 29 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier aux Clefs
Les Clefs et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat aux Clefs
Composition du parc immobilier aux Clefs
433 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 84,3 % du parc aux Clefs, 15,7 % en collectif.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc aux Clefs
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 270 logements).
- Avant 1919 25,2 % 68 logts
- 1919-1945 4,1 % 11 logts
- 1946-1970 12,2 % 33 logts
- 1971-1990 24,4 % 66 logts
- 1991-2005 16,7 % 45 logts
- 2006-2019 17,8 % 48 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services aux Clefs
29 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques aux Clefs
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison aux Clefs
Pour une maison de 102 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
523 566 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier aux Clefs
Quel est le prix de l'immobilier aux Clefs ?
Le prix médian au m² aux Clefs est de 5 133 € (données DVF, 10 transactions). Pour une maison de 102 m² (surface médiane locale), compter environ 524 000 €.
Comment Les Clefs se situe-t-elle dans le Haute-Savoie ?
Les Clefs se classe au 51ᵉ rang sur 279 communes du Haute-Savoie — dans le top 18 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer aux Clefs ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison aux Clefs est de 3,4 % (loyer de 14,3 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement aux Clefs prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Le parc immobilier des Clefs est-il énergétiquement dégradé ?
22,1 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante E). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables aux Clefs.
Communes limitrophes des Clefs
Les Clefs est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché haut de gamme: 5 133 €/m² aux Clefs en médiane, +17,4 % comparé à la médiane départementale.
Sur la période 2021-2025, le prix médian des Clefs a progressé de +15,8 %, une dynamique haussière marquée au regard des évolutions observées ailleurs. Sur l'ensemble de la période, 38 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -19,4 % — un retournement à surveiller.
Typologie à dominante pavillonnaire: 80,0 % des ventes concernent des maisons, à 5 133 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian des Clefs, un logement de 102 m² (523 566 €) représente 20,9 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 14,3 € (appartements) et 14,3 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix, le loyer annuel offre un rendement brut estimé autour de 1,5 %: un marché où l'enjeu patrimonial prime sur le cash-flow locatif. Avec 27,9 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
Construction neuve active aux Clefs: l'équivalent de 6 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (93 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Les Clefs est une commune savoyarde. Les Clefs est à 630 m d'altitude, dans un contexte de piémont, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).