01 Le parc de logements
Le parc comprend 3 935 logements dont 3 050 résidences principales, 591 résidences secondaires et 294 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 3 050 | 77,5 % |
| Résidences secondaires | 591 | 15,0 % |
| Logements vacants | 294 | 7,5 % |
Parmi les 3 935 logements du parc, 78 % assurent la fonction de résidence principale, contre 15 % de secondaires et 7 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 264 | 8,7 % |
| 1919-1945 | 116 | 3,8 % |
| 1946-1970 | 511 | 16,8 % |
| 1971-1990 | 952 | 31,3 % |
| 1991-2005 | 625 | 20,5 % |
| 2006-2019 | 576 | 18,9 % |
La période 1971-1990 concentre 31 % du parc, tandis que 9 % datent d'avant 1919 et 19 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 108 | 3,5 % |
| 2 pièces | 623 | 20,4 % |
| 3 pièces | 697 | 22,9 % |
| 4 pièces | 681 | 22,3 % |
| 5 pièces ou plus | 941 | 30,9 % |
Le parc compte 3,8 pièces en moyenne par logement, avec 31 % de logements de cinq pièces ou plus et 24 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 3 509 | 3 798 | 3 935 |
| Rés. principales | 2 600 | 2 917 | 3 050 |
| Rés. secondaires | 650 | 635 | 591 |
| Vacants | 259 | 246 | 294 |
Commune voisine de taille comparable, Ugine (15 km) affiche 47,1 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 678 | 55,0 % |
| Locataires (privé) | 1 036 | 34,0 % |
| Locataires HLM | 243 | 8,0 % |
| Logés gratuitement | 93 | 3,0 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 55,0 % de propriétaires face à 41,9 % de locataires (dont 8 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 90 | 3,0 % |
| Fioul | 1 025 | 33,6 % |
| Électricité | 1 335 | 43,8 % |
| Gaz bouteille | 82 | 2,7 % |
| Autre (bois…) | 517 | 17,0 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 44 %. fioul pèse 34 %, autres sources (bois notamment) 17 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 441 |
| 2 à 4 ans | 701 |
| 5 à 9 ans | 542 |
| 10 ans ou plus | 1 366 |
| Total ménages | 3 050 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 870 |
| Sous-occupation modérée | 726 |
| Sous-occupation accentuée | 645 |
| Suroccupation modérée | 193 |
| Suroccupation accentuée | 15 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 271 | 8,9 % |
| 1 voiture | 1 468 | 48,1 % |
| 2 voitures ou plus | 1 310 | 43,0 % |
Ventilation par équipement automobile: 9 % sans véhicule, 48 % mono-motorisés, 43 % multi-motorisés. Par ailleurs, 76,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 312 | 888 | 290 | 134 |
| 1975 | 1 745 | 1 121 | 474 | 150 |
| 1982 | 2 101 | 1 363 | 531 | 207 |
| 1990 | 2 326 | 1 672 | 582 | 72 |
| 1999 | 2 774 | 2 052 | 616 | 106 |
| 2006 | 3 235 | 2 452 | 633 | 150 |
| 2011 | 3 509 | 2 600 | 650 | 259 |
| 2016 | 3 798 | 2 917 | 635 | 246 |
| 2022 | 3 935 | 3 050 | 591 | 294 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 1 312 logements à l'origine, 3 935 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 469 | 303 | 364 | 409 | 400 | 285 |
| Dont vacants > 2 ans | 93 | 57 | 68 | 64 | 80 | 143 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 0,7 % |
| Classe B | 23 | 1,7 % |
| Classe C | 333 | 25,1 % |
| Classe D | 477 | 35,9 % |
| Classe E | 228 | 17,2 % |
| Classe F | 154 | 11,6 % |
| Classe G | 105 | 7,9 % |
Distribution DPE sur 1 329 diagnostics: la majorité se situe en classe D (36 %), avec 27 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 195 | 14,7 % |
| Classe B | 429 | 32,3 % |
| Classe C | 252 | 19,0 % |
| Classe D | 219 | 16,5 % |
| Classe E | 80 | 6,0 % |
| Classe F | 90 | 6,8 % |
| Classe G | 64 | 4,8 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 32 %, 66 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 278 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 284 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 240 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 229 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 183 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 119 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 284 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 119 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 7 |
| Classe B | 7 | 16 |
| Classe C | 29 | 304 |
| Classe D | 47 | 430 |
| Classe E | 52 | 176 |
| Classe F | 28 | 126 |
| Classe G | 34 | 71 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe E (291 kWh/m²/an) et appartements en classe D (227).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 20 |
| T2 | 72 |
| T3 | 95 |
| T4 | 88 |
| T5+ | 14 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Thônes (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Thônes cumule 3 935 logements au millésime 2022: 77,5 % en résidence principale, 15,0 % en secondaire, 7,5 % vacants. Le parc est à très forte dominante collective: 61,5 % d'appartements pour seulement 38,5 % de maisons. Thônes est au cœur des Alpes du Nord, en moyenne montagne, à 630 m d'altitude.
Le parc penche vers la propriété occupante (55,0 %), le locatif étant minoritaire (41,9 %). La part HLM atteint 8,0 % dans l'offre de résidences principales.
Le parc neuf pèse lourd: 18,9 % des logements construits depuis 2006. DPE: classe D dominante et 237 kWh/m²/an en moyenne, supérieure à la moyenne française de 203. Côté passoires thermiques, 19,5 % du parc diagnostiqué relève des classes F ou G. 43,8 % des résidences principales sont chauffées au électricité.
Croissance observée du parc résidentiel de Thônes: +3,6 % entre 2016 et 2022. La multi-motorisation est la norme à Thônes: 43,0 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre au cœur des Alpes du Nord dans lequel s'inscrit Thônes. La commune est en moyenne montagne, à 630 m d'altitude: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Le marché immobilier de Thônes a bondi de +15,0 % en un an, signal rare sur une commune de 6 654 habitants.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 13,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,4 %
- ⚠ 13,0 années de revenu médian pour 70 m²
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Haute-Savoie (79ᵉ rang sur 279 communes)
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Prix en forte hausse : +15,0 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Thônes
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 13,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Thônes
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Thônes s'établit à 4 716 €, sur la base de 72 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 29,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (3,4 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Thônes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Thônes
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian de Thônes évolue de +16,8 %, passant de 4 038 à 4 716 €/m²; 72 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 55 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
29,2 % de maisons et 70,8 % d'appartements parmi les 72 transactions enregistrées.
29,2 % maisons, 70,8 % appartements sur 72 ventes: le collectif pèse 70,8 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 72 | 21 | 51 |
| Prix médian/m² | 4 716 € | 5 108 € | 4 682 € |
| Prix moyen/m² | 4 878 € | ||
| Surface médiane | – | 88 m² | 55 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 83 | 4 038 € |
| 2022 | 101 | 4 350 € |
| 2023 | 74 | 4 468 € |
| 2024 | 95 | 4 100 € |
| 2025 | 72 | 4 716 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 136 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 46 sur 2013 — soit +195,7 %.
Vacance longue durée à Thônes
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Thônes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 428 logements ont été autorisés à à Thônes, +47 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Thônes
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Thônes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (29,58 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,8 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Thônes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 329 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Thônes: classe D en tête, 19,5 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Thônes
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Thônes : cadre de vie et logement
Thônes compte 6 654 habitants, à 1 097 m d'altitude. Le climat local affiche 10,3 °C de moyenne annuelle et 1 774 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 9 appellations d'origine rattachées au terroir local et 390 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Thônes
Thônes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Thônes
Composition du parc immobilier à Thônes
3 935 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 1 516 maisons et 2 406 appartements à à Thônes.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Thônes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 3 045 logements).
- Avant 1919 8,7 % 264 logts
- 1919-1945 3,8 % 116 logts
- 1946-1970 16,8 % 511 logts
- 1971-1990 31,3 % 952 logts
- 1991-2005 20,5 % 625 logts
- 2006-2019 18,9 % 576 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Thônes
390 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Thônes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Thônes
Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
415 008 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Thônes
Quel est le prix de l'immobilier à Thônes ?
Le prix médian au m² à Thônes est de 4 716 € (données DVF, 72 transactions). Pour une maison de 88 m² (surface médiane locale), compter environ 450 000 €.
Comment Thônes se situe-t-elle dans le Haute-Savoie ?
Thônes se situe au 79ᵉ rang du Haute-Savoie sur 279 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Thônes ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Thônes est de 3,4 % (loyer de 14,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Thônes prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Thônes.
Communes limitrophes de Thônes
Thônes est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Thônes est un marché d'exception — 4 716 €/m² sur 72 ventes enregistrées, à des niveaux largement supérieurs dans l'Haute-Savoie.
Le marché de Thônes connaît une hausse prononcée: +16,8 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 425 transactions (source DGFiP/DVF). Évolution annuelle récente: +15,0 %.
Marché mixte à Thônes: maisons à 5 108 €/m² et appartements à 4 682 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Un bien type de 88 m² revient à environ 449 504 €, soit 17,7 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Thônes: 17,1 €/m²/mois pour un appartement, 14,5 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,4 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Avec 15,0 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
La construction neuve est soutenue à Thônes: 428 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 86 par an. Le gros des permis concerne des logements collectifs (75 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Thônes est au cœur des Alpes du Nord. Le cadre géographique (en moyenne montagne, à 630 m d'altitude) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).