01 Le parc de logements
Le parc comprend 104 logements dont 45 résidences principales, 49 résidences secondaires et 10 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 45 | 43,3 % |
| Résidences secondaires | 49 | 47,1 % |
| Logements vacants | 10 | 9,6 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 43 % de résidences principales, 47 % de secondaires et 10 % de vacants pour un total de 104 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 24 | 53,3 % |
| 1919-1945 | 2 | 4,4 % |
| 1946-1970 | 8 | 17,8 % |
| 1971-1990 | 6 | 13,3 % |
| 1991-2005 | 4 | 8,9 % |
| 2006-2020 | 1 | 2,2 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche avant 1919 domine (53 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 53 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 | 4,5 % |
| 2 pièces | 11 | 25,0 % |
| 3 pièces | 15 | 34,1 % |
| 4 pièces | 9 | 20,5 % |
| 5 pièces ou plus | 7 | 15,9 % |
Distribution par taille: 30 % de petits logements (T1-T2), 16 % de grands (5p+), moyenne à 3,2 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 99 | 101 | 104 |
| Rés. principales | 47 | 52 | 45 |
| Rés. secondaires | 45 | 43 | 49 |
| Vacants | 7 | 6 | 10 |
Commune voisine de taille comparable, Saint-Antonin (12 km) affiche 84,8 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 30 | 66,7 % |
| Locataires (privé) | 9 | 20,0 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 6 | 13,3 % |
Visualisation des quatre statuts — 65,9 % de propriétaires occupants, 20,5 % de locataires et 0 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 1 | 2,2 % |
| Électricité | 27 | 60,0 % |
| Gaz bouteille | 1 | 2,2 % |
| Autre (bois…) | 16 | 35,6 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (60 %), 36 % pour autres sources (bois notamment) et 2 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 4 |
| 2 à 4 ans | 10 |
| 5 à 9 ans | 7 |
| 10 ans ou plus | 24 |
| Total ménages | 45 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 10 |
| Sous-occupation modérée | 5 |
| Sous-occupation accentuée | 20 |
| Sous-occupation très accentuée | 0 |
| Suroccupation modérée | 10 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 | 6,7 % |
| 1 voiture | 24 | 53,3 % |
| 2 voitures ou plus | 18 | 40,0 % |
Ventilation par équipement automobile: 7 % sans véhicule, 53 % mono-motorisés, 40 % multi-motorisés. Par ailleurs, 24,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 72 | 26 | 44 | 2 |
| 1975 | 78 | 17 | 55 | 6 |
| 1982 | 85 | 20 | 61 | 4 |
| 1990 | 94 | 20 | 63 | 11 |
| 1999 | 100 | 28 | 65 | 7 |
| 2007 | 99 | 41 | 53 | 5 |
| 2012 | 99 | 47 | 45 | 7 |
| 2017 | 101 | 52 | 43 | 6 |
| 2023 | 104 | 45 | 49 | 10 |
Entre 1968 et 2023, le parc est passé de 72 à 104 logements, soit +44 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2023 | 2025 |
|---|---|---|---|
| Logements vacants | 13 | 11 | 11 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 5,3 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 2 | 10,5 % |
| Classe D | 3 | 15,8 % |
| Classe E | 5 | 26,3 % |
| Classe F | 4 | 21,1 % |
| Classe G | 4 | 21,1 % |
La classe E domine avec 26 % des diagnostics, et 16 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 15,8 % |
| Classe B | 4 | 21,1 % |
| Classe C | 11 | 57,9 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 1 | 5,3 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (58 %), et 95 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 334 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 330 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 64 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 64 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 334 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 1 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 1 | 1 |
| Classe D | 3 | 0 |
| Classe E | 4 | 1 |
| Classe F | 2 | 2 |
| Classe G | 4 | 0 |
Performance comparée: maisons classées E (340), appartements classés F (262), en kWh/m²/an.
Le parc de logements structure le marché immobilier des Ferres (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Au millésime 2023, la commune compte 49 résidences secondaires dans son parc, soit 47,1 % — un niveau élevé. Pavillonnaire à très forte intensité: 92,3 % du parc se compose de maisons (96 unités). La commune est dans le tissu communal de la Côte d'Azur, à 39 km du littoral azuréen.
La propriété reste majoritaire à Les Ferres: 65,9 % contre 20,5 % de locataires.
Le caractère patrimonial du bâti est marqué — 53,3 % du parc remonte à avant 1919. Bilan DPE plus tendu — E en classe dominante et 319 kWh/m²/an, signal d'un parc à moderniser. Les classes F+G pèsent 42,1 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. Au plan énergétique résidentiel, 60,0 % des résidences principales s'appuient sur le électricité.
Les Ferres conserve un parc à l'équilibre entre 2017 et 2023 (+3,0 %). 40,0 % des ménages des Ferres disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Les Ferres est dans le tissu communal de la Côte d'Azur. Sur le plan physique, la commune est à 39 km du littoral azuréen, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2023, pour les 45 résidences principales des Ferres et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Petit marché de 1 transactions par an : les prix aux Ferres reflètent d'abord l'état du bien plus que la tension du secteur.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,4 %
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Alpes-Maritimes (113ᵉ rang sur 161 communes)
Analyse du marché immobilier aux Ferres
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier aux Ferres
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² aux Ferres s'établit à 2 105 €, sur la base de 1 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
42,1 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 20,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier des Ferres Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier des Ferres
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2024. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2024, le prix médian s'établit à 2 105 €/m² pour 1 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 38 m²
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 | 1 |
| Prix médian/m² | 2 105 € | 2 105 € |
| Prix moyen/m² | 2 105 € | |
| Surface médiane | – | 38 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 5 | 1 556 € |
| 2022 | 1 | 1 406 € |
| 2023 | 2 | 1 308 € |
| 2024 | 1 | 2 105 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 0 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 0 autorisations pour 0 démarrages effectifs.
Construction neuve aux Ferres (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve cumule 0 logements autorisés sur 5 ans à aux Ferres.
Fourchettes de loyers aux Ferres
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les appartements, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle aux Ferres
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (20,77 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale faible : moins de 2 mois de loyer par an. Avantage notable pour le rendement net.
Performance énergétique du parc aux Ferres
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 19 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE aux Ferres: la classe E domine, 42,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement aux Ferres
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer aux Ferres : cadre de vie et logement
Les Ferres compte 93 habitants sur 13,70 km². Le climat local affiche 11,9 °C de moyenne annuelle et 1 263 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 8 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier aux Ferres
Les Ferres et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat aux Ferres
Composition du parc immobilier aux Ferres
104 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 92,3 % du parc aux Ferres, 7,7 % en collectif.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc aux Ferres
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 45 logements).
- Avant 1919 53,3 % 24 logts
- 1919-1945 4,4 % 2 logts
- 1946-1970 17,8 % 8 logts
- 1971-1990 13,3 % 6 logts
- 1991-2005 8,9 % 4 logts
- 2006-2020 2,2 % 1 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services aux Ferres
8 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques aux Ferres
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison aux Ferres
Pour une maison de 38 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
79 990 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier aux Ferres
Quel est le prix de l'immobilier aux Ferres ?
Le prix médian au m² aux Ferres est de 2 105 € (données DVF, 1 transactions). Pour une maison de 38 m² (surface médiane locale), compter environ 80 000 €.
Comment Les Ferres se situe-t-elle dans le Alpes-Maritimes ?
Les Ferres se situe au 113ᵉ rang du Alpes-Maritimes sur 161 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer aux Ferres ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison aux Ferres est de 5,4 % (loyer de 9,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Le parc immobilier des Ferres est-il énergétiquement dégradé ?
42,1 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante E). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Communes limitrophes des Ferres
Les Ferres est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 1 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 105 €/m² aux Ferres, niveau conforme à la médiane départementale.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 2 105 €/m² pour une surface médiane de 38 m².
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 13,3 € (appartements) et 9,5 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,4 %, un niveau intermédiaire. La proportion de résidences secondaires (47,1 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Le marché immobilier des Ferres s'interprète dans un contexte plus large — Les Ferres est dans le tissu communal de la Côte d'Azur, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (à 39 km du littoral azuréen) nuance l'analyse du marché.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab) et carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.