4 angles pour comprendre le marché immobilier aux Mureaux
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Faut-il investir aux Mureaux en 2026 ?
Ancrée dans la communauté urbaine Grand Paris Seine et Oise, Les Mureaux affiche une croissance démographique réelle (+5,1 % en 5 ans) mais une fragilité économique patente, avec un taux de chômage de 18,4 %. Investir ici en 2026 exige de comprendre cette dualité entre dynamique de peuplement et pouvoir d'achat contraint. Notre verdict.
Avec un prix du m² inférieur de 78 % à celui de Cormeilles-en-Parisis, la commune représente un effet de levier rare en proche couronne francilienne.
Verdict
➤ Bon marché de rendement locatif, adapté aux investisseurs aguerris visant un cash-flow immédiat sur des petits appartements.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut très élevé de 9,6 %
- ✓ Prix d'entrée bas : 2 058€/m² médian
- ✓ Croissance démographique soutenue (+5,1 %)
- ⚠ Fragilité économique locale marquée
- ⚠ Accessibilité pour les ménages locaux très faible
- ⚠ Parc de logements anciens à énergie dégradée
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 058€/m², Les Mureaux est l'une des communes les plus abordables d'Île-de-France.
- Son prix est inférieur de plus de 30 % à la moyenne des villes comparables des Yvelines comme Plaisir ou Pontoise.
- Son rendement locatif brut (9,6 %) dépasse largement celui des grandes métropoles régionales.
Analyse du marché immobilier aux Mureaux
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,9/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers des Mureaux
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,9
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobilière modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobilière modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible : les prix dépassent largement la capacité d'achat des ménages locaux, le marché est porté par des investisseurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible : les prix dépassent largement la capacité d'achat des ménages locaux, le marché est porté par des investisseurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,9
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, avec des rendements bruts attractifs pour les investisseurs.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, avec des rendements bruts attractifs pour les investisseurs.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique négligeable : peu d'activité saisonnière, privilégiez la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique négligeable : peu d'activité saisonnière, privilégiez la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2370,5 — Percentile dept : 7/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,1 — Percentile dept : 67/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 5/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 5,1 — Percentile dept : 69/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2886,0 — Percentile dept : 90/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,1 — Percentile dept : 33/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 39,6 — Percentile dept : 5/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 37,1 — Percentile dept : 2/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 58,1 — Percentile dept : 98/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 5/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 5,1 — Percentile dept : 69/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 9/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2370,5 — Percentile dept : 93/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 5/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 9/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,7 — Percentile dept : 26/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2886,0 — Percentile dept : 10/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer aux Mureaux : cadre de vie et logement
Acheter aux Mureaux, c'est opter pour une ville francilienne au prix d'entrée accessible, à seulement 33 minutes en TGV de Paris Saint-Lazare. Avec une population jeune (âge médian de 34 ans) et en croissance (+5,1 % en 5 ans), la commune présente une énergie certaine. Cependant, son marché immobilier, où les appartements dominent les transactions, s'adresse avant tout à des budgets modestes et à des acheteurs pragmatiques, prêts à composer avec les réalités socio-économiques locales.
Tout savoir pour acheter et vivre aux MureauxInvestir aux Mureaux : passer à l'action
Les chiffres DVF tracent une voie, mais l'acquisition réussie dépend d'une connaissance intime des quartiers et du parc. Notre réseau de professionnels locaux identifie les biens à fort potentiel locatif et vous évite les pièges d'un marché spécifique.
Un rendement élevé comporte des risques spécifiques. L'expertise locale est déterminante pour les évaluer.
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Questions fréquentes sur l'immobilier aux Mureaux
Quel est le prix immobilier moyen aux Mureaux ?
Le prix médian au m² est de 2 058€ en 2024. Un appartement type de 59 m² coûte environ 121 009€, tandis qu'une maison de 89 m² représente un investissement de 250 624€.
Les Mureaux est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Les Mureaux est bien moins chère. Son prix au m² est inférieur de 29 % à celui de Plaisir, de 33 % à Pontoise et de 78 % à Cormeilles-en-Parisis, selon les données DVF 2024.
Quel rendement locatif espérer aux Mureaux ?
Le rendement locatif brut est élevé, à 9,6 % pour les appartements. Néanmoins, après déduction des charges (vacance, gestion, taxe foncière à 41,37 %), le rendement net estimé est d'environ 5,8 %.
Est-ce le bon moment pour investir aux Mureaux ?
Le marché a connu une baisse de 7,1 % depuis 2020, offrant un point d'entrée bas. Couplée à un rendement locatif fort, cette correction peut représenter une opportunité pour les investisseurs recherchant du cash-flow, sous réserve d'une sélection rigoureuse du bien et du secteur.
Quels sont les quartiers à privilégier aux Mureaux ?
Il est crucial de se concentrer sur les secteurs bien desservis par les transports, notamment autour de la gare des Mureaux, et de privilégier les résidences avec une bonne gestion. L'expertise d'un professionnel local est indispensable pour identifier les immeubles à fort potentiel locatif et éviter ceux exposés à des problématiques sociales ou énergétiques.
Marché immobilier des communes voisines
Les Mureaux reste nettement plus accessible que des communes voisines comme Plaisir ou Pontoise, avec un écart de valorisation de 29 % à 33 %, ce qui offre un puissant effet de levier pour des indicateurs démographiques similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables aux Mureaux.
Communes limitrophes des Mureaux
Les Mureaux est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la moyenne départementale: 2 268 €/m² aux Mureaux contre 3 804 €/m² pour les Yvelines. Dans les Yvelines, Les Mureaux se classe parmi les 14 % de communes les plus accessibles (37e rang le moins cher sur 259).
Le prix médian des Mureaux recule de -7,0 % entre 2021 et 2025. 1 031 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Variation récente (12 mois): -6,8 %.
La ventilation des ventes associe 44,0 % de maisons et 56,0 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Un bien type de 88 m² revient à environ 239 536 €, soit 13,1 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce des Mureaux avoisinent 16,3 €/m² pour les appartements et 14,9 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 10,3 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires aux Mureaux (0,8 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Flux de construction neuve intermédiaire: 308 logements autorisés sur 2021-2025, dont 153 commencés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Les Mureaux est dans la grande couronne parisienne. Contexte physique: à 29 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.