Faut-il investir à Herblay-sur-Seine en 2026 ?
Portée par la croissance démographique de l'intercommunalité Val Parisis et une desserte ferroviaire directe vers Paris, Herblay-sur-Seine présente un profil résidentiel attractif. Son marché immobilier, après un pic en 2023, traverse une phase de correction qui interroge. Notre verdict décrypte cette transition.
Avec une correction de 9,5 % en 2024, Herblay-sur-Seine offre un point d'entrée revisité après une longue phase de hausse.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le rendement locatif moyen terme, en acceptant une liquidité réduite et une forte dépendance aux acquéreurs extérieurs.
Points clés
- ✓ Correction de -9,5 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut de 6,4 % pour les appartements
- ✓ Dynamique démographique soutenue (+16,1 % en 10 ans)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Marché locatif modéré (IOL à 4,4/10)
- ⚠ Effort d'accession élevé (12,7 années de revenu)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur de près de 15 % à la moyenne nationale des villes moyennes
- Se positionne au-dessus de la moyenne départementale pour l'attractivité résidentielle
- Rendement locatif supérieur aux grandes métropoles, mais inférieur aux zones touristiques
Analyse du marché immobilier à Herblay-sur-Seine
Le marché immobilier d'Herblay-sur-Seine affiche une pression notable (IPI 6,4/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers d'Herblay-sur-Seine
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,4
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée (6,4/10) : la demande est soutenue mais l'offre limitée, ce qui stabilise les prix malgré la correction.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée (6,4/10) : la demande est soutenue mais l'offre limitée, ce qui stabilise les prix malgré la correction.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité faible (2,6/10) : les prix dépassent largement la capacité d'achat des ménages locaux, le marché est porté par l'extérieur.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité faible (2,6/10) : les prix dépassent largement la capacité d'achat des ménages locaux, le marché est porté par l'extérieur.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,1
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (4,4/10) : la demande locative existe mais n'est pas explosive, privilégiez les biens bien placés et bien isolés.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (4,4/10) : la demande locative existe mais n'est pas explosive, privilégiez les biens bien placés et bien isolés.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,7/10) : peu d'enjeux pour la location saisonnière, concentrez-vous sur la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,7/10) : peu d'enjeux pour la location saisonnière, concentrez-vous sur la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3827,6 — Percentile dept : 82/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,9 — Percentile dept : 74/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,6 — Percentile dept : 9/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 5,6 — Percentile dept : 71/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2444,5 — Percentile dept : 82/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,9 — Percentile dept : 26/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 58,7 — Percentile dept : 29/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 14,9 — Percentile dept : 23/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 35,0 — Percentile dept : 72/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,6 — Percentile dept : 9/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 5,6 — Percentile dept : 71/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 22/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3827,6 — Percentile dept : 18/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,6 — Percentile dept : 9/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 22/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 9,1 — Percentile dept : 85/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2444,5 — Percentile dept : 18/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Herblay-sur-Seine : opportunités et risques
Le rendement brut de 6,4 % pour les appartements, d'après la carte des loyers, est correct en Île-de-France. Il permet, sur un bien type, de couvrir la mensualité d'emprunt. La stratégie locative annuelle sur des petits appartements bien connectés à la gare est la plus pertinente, car la pression touristique est faible (IPTI à 2,7/10).
Néanmoins, l'investisseur doit intégrer la taxe foncière élevée (43,53 %) qui grève significativement le rendement net. De plus, la vacance locative (9,1 % du parc) et la part non négligeable de logements sociaux (19 %) indiquent un marché locatif segmenté où le choix du bien et du quartier est crucial. La faible accessibilité (IAI 2,6/10) indique aussi un risque de liquidité à la revente si le marché se retourne.
La fenêtre d'opportunité actuelle tient à la correction des prix. Une stratégie d'achat en 2026 pourrait viser une plus-value à moyen terme (5-7 ans), en misant sur la poursuite de l'attractivité résidentielle de l'ouest parisien. Cette approche exige une sélection rigoureuse et une trésorerie solide pour faire face à une éventuelle vacance.
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Données du marché immobilier à Herblay-sur-Seine
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a reculé de 9,5 % en 2024 à Herblay-sur-Seine, selon les transactions DVF, effaçant les gains accumulés depuis 2021. Cette correction, plus sévère que dans le département, crée un point d'entrée inédit. Avec un parc à 54 % de maisons et seulement 0,6 % de résidences secondaires, le marché est structurellement orienté vers la résidence principale.
La comparaison avec les communes voisines est éclairante : Herblay-sur-Seine est 9 % moins chère que Conflans-Sainte-Honorine et 20 % moins chère que Bezons. Cet écart de valorisation, sur des territoires aux commodités similaires, suggère une marge de rattrapage si la dynamique démographique se maintient. Toutefois, le taux de chômage local (9,4 %), bien qu'inférieur à la moyenne nationale, limite la demande intérieure.
La proximité immédiate de la gare (200 m) et la desserte vers Paris Saint-Lazare constituent le principal atout structurant. Cet avantage se paye : le prix du m² reste 12 % au-dessus de la médiane du Val-d'Oise. La faible part de passoires thermiques (7,2 %) est un atout pour éviter les travaux de rénovation énergétique coercitifs.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Herblay-sur-Seine Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2023, le prix médian du m² à Herblay-sur-Seine a progressé de 8,2 %, passant de 3 896 € à 4 216 €, selon les données DVF. L'année 2024 marque un net infléchissement avec une baisse de 9,5 %, ramenant la médiane à 3 817 €/m². Cette correction, plus marquée que dans certaines communes voisines comme Conflans-Sainte-Honorine (+9 %), suggère un réajustement après la surchauffe. Les maisons résistent légèrement mieux que les appartements. Pour un acheteur en 2026, ce contexte offre une fenêtre de négociation, mais impose une vigilance accrue sur la valorisation du bien choisi.
Évolution du marché immobilier d'Herblay-sur-Seine
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 996 €/m² à 3 742 €/m² (-6,4 %), pour 351 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'acquisition d'une maison type de 87 m² à 343 389 €, avec un apport de 20 % et un crédit à 4 % sur 20 ans, génère une mensualité d'environ 1 680 €. Le loyer médian estimé (16,9 €/m²/mois) couvre 88 % de cette charge. Pour un appartement type de 58 m² (213 498 €), la mensualité est intégralement couverte par le loyer, dégageant un cash-flow positif. Le rendement brut de 6,4 % pour les appartements est attrayant, mais le net (environ 3,8 %) est rogné par la taxe foncière élevée (43,53 %) et les charges. L'effort résiduel reste donc faible, à condition de maîtriser le taux d'emprunt.
Acheter vs Louer — appartement 58 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
58,4 % de maisons et 41,6 % d'appartements parmi les 351 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 58,4 % des mutations, pour un prix médian de 3 835 €/m² (maisons) contre 3 674 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 351 | 205 | 146 |
| Prix médian/m² | 3 742 € | 3 835 € | 3 674 € |
| Prix moyen/m² | 3 824 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 58 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 438 | 3 996 € |
| 2022 | 461 | 4 178 € |
| 2023 | 332 | 4 188 € |
| 2024 | 259 | 3 787 € |
| 2025 | 351 | 3 742 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve ralentit fortement à Herblay-sur-Seine. Seulement 16 logements ont été autorisés en 2024, soit une chute de 61 % par rapport à la moyenne quinquennale précédente (442 autorisations). Ce ralentissement, lié à la saturation des terrains et au contexte économique, limite les risques de sur-offre à court terme. Néanmoins, il pourrait à terme accentuer la tension sur un parc où les logements construits après 2006 représentent déjà près d'un quart du total. Cette faible production neuve contraste avec une démographie dynamique (+5,6 % en 5 ans), soutenant la pression sur l'ancien.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 4 198 logements ont été autorisés et 4 722 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 112 %.
Vacance longue durée à Herblay-sur-Seine
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Herblay-sur-Seine (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Herblay-sur-Seine totalise 240 logements sur 5 ans, soit -77 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Herblay-sur-Seine
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Herblay-sur-Seine
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,53 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Passer du rendement brut de 6,4 % au net de 3,8 % pour un appartement implique de soustraire environ 40 % de charges. La taxe foncière à Herblay-sur-Seine s'élève à 43,53 %. Ajoutez la provision pour copropriété (variable), les frais de gestion locative (5 à 8 %), une provision pour vacance (le taux local est de 9,1 %) et les menus travaux. Le cash-flow réel est donc bien plus faible que le rendement brut ne le laisse penser.
Performance énergétique du parc à Herblay-sur-Seine
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 786 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Herblay-sur-Seine est C, avec 6,7 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est plutôt performant avec une classe dominante C (191 kWh/m²/an). Seuls 7,2 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux bas qui limite le risque réglementaire immédiat. Attention toutefois : la loi Climat étend progressivement les interdictions de location. Tout bien classé F ou G devra être rénové avant 2028 pour être loué, une contrainte à anticiper à l'achat.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, qui correspondent à la demande majoritaire des ménages locaux. Le parc ancien domine (90 % construit avant 2006), mais la rénovation énergétique devient un impératif face à 7,2 % de passoires thermiques (DPE F/G). Le neuf est rare (16 logements autorisés en 2024), limitant les opportunités en défiscalisation. Les studios sont à réserver aux zones très proches de la gare, pour une clientèle de navetteurs solo.
Quelles zones cibler à Herblay-sur-Seine ?
La zone la plus attractive se situe dans un rayon de 500 mètres autour de la gare d'Herblay, où la demande locative est constante. Le centre-bourg historique, avec ses commerces (178 équipements recensés) et son monument classé, offre aussi une bonne liquidité. Les quartiers pavillonnaires périphériques, où dominent les propriétaires occupants (65 %), sont moins adaptés à l'investissement locatif. Aucune zone en fort développement n'est identifiée, la construction neuve étant en net repli (-61 %).
Calculateur de rendement à Herblay-sur-Seine
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Risques à connaître avant d'investir à Herblay-sur-Seine
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, dans un contexte où 9,1 % du parc est déjà vacant. La dépendance à l'économie francilienne expose aux retournements conjoncturels. La taxe foncière, à 43,53 %, grève significativement la rentabilité. Enfin, la loi Climat impose la rénovation des logements les plus énergivores (classe F/G) d'ici 2028, un coût à anticiper pour près de 7,2 % du parc.
Erreurs à éviter quand on investit à Herblay-sur-Seine
- Oublier la taxe foncière élevée (43,53 %) dans le rendement net.
- Tabler sur le loyer maximum, non le loyer médian de 19,6 €/m².
- Négliger le taux de vacance local de 9,1 %.
- Investir sans vérifier le DPE et les futurs travaux obligatoires.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché francilien est traditionnellement plus actif de mars à juin. À Herblay-sur-Seine, la présence de familles accentue ce cycle lié à la rentrée scolaire. Vendre au printemps maximise la visibilité. Acheter en fin d'année peut permettre de négocier, certains vendeurs étant pressés. La taxe foncière, payable en septembre, n'influence pas directement les prix mais peut motiver une vente avant l'échéance.
Le saviez-vous ?
- Herblay a un indice de vieillissement de 80,2, bien plus jeune que la moyenne nationale.
- 87 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La commune ne compte que 2 hébergements touristiques.
S'installer à Herblay-sur-Seine : cadre de vie et logement
Avec plus de 1 180 équipements recensés par l'INSEE, dont 178 commerces et 172 établissements de santé, Herblay-sur-Seine offre un cadre de vie complet et autonome. La commune, membre de Val Parisis, bénéficie d'une connectivité numérique excellente (fibre à 87 %) et d'un parc immobilier relativement récent (24,7 % construit après 2006).
Le profil démographique est jeune (âge médian de 36,3 ans) et familial, porté par une croissance de 16,1 % en 10 ans. Cette dynamique se traduit par une pression sur les écoles et les services, mais aussi par une animation commerciale soutenue. La présence de la Seine et d'un patrimoine historique offre des espaces de respiration, même si les risques d'inondation (PPRI Seine Centre) concernent certains secteurs.
Carte du marché immobilier à Herblay-sur-Seine
Herblay-sur-Seine et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Herblay-sur-Seine
Un climat francilien typique avec 11,8°C de moyenne annuelle et 619 mm de pluie. Les hivers sont modérés, les étés agréables sans canicules excessives. Ce profil convient parfaitement aux familles et actifs recherchant un cadre de vie équilibré, proche de la Seine. L'altitude de 60 m limite les risques de gel intense, un atout pour l'entretien du jardin.
À qui s'adresse Herblay-sur-Seine ?
La commune s'adresse principalement aux jeunes actifs franciliens (41 % de moins de 30 ans) cherchant un compromis entre accessibilité à Paris (via la gare) et cadre plus vert. Les familles y trouvent des maisons (54 % du parc) et 25 écoles. Les retraités (18 % de la population) peuvent apprécier la tranquillité des quartiers pavillonnaires et la proximité des services. En revanche, les budgets très serrés ou les recherches de vie nocturne animée devront se tourner ailleurs.
Avantages et limites à Herblay-sur-Seine
✓ Points forts
- Desserte ferroviaire exceptionnelle avec gare en centre-ville.
- Cadre de vie agréable avec la Seine et un patrimoine historique.
- Parc immobilier majoritairement composé de maisons individuelles.
- Dynamisme démographique (+16,1% en 10 ans) et population jeune.
- Services et équipements nombreux (1 184 équipements recensés).
− À prendre en compte
- Taxe foncière élevée (43,53%), impactant le coût de possession.
- Exposition au risque d'inondation (PPRI Seine Centre actif).
- Marché en correction (-9,5%), avec un risque de moins-value à court terme.
Composition du parc immobilier à Herblay-sur-Seine
13 325 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Herblay-sur-Seine combine 54,2 % de maisons et 45,8 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Une majorité de maisons individuelles (54,2 %) et 65 % de propriétaires occupants dessinent un marché ancré et stable. Le très faible taux de résidences secondaires (0,6 %) confirme une vocation résidentielle principale. Le taux de vacance de 9,1 % est légèrement supérieur à la moyenne, indiquant une possible rotation ou des biens en attente de renovation. C'est un marché familial, peu spéculatif.
Ancienneté du parc à Herblay-sur-Seine
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 11 778 logements).
- Avant 1919 3,7 % 437 logts
- 1919-1945 6,3 % 739 logts
- 1946-1970 17,3 % 2 034 logts
- 1971-1990 29,6 % 3 492 logts
- 1991-2005 18,4 % 2 171 logts
- 2006-2019 24,7 % 2 906 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Herblay-sur-Seine
1 184 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Herblay-sur-Seine
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Herblay-sur-Seine est concernée par un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI Seine Centre) et un PPRN pour les mouvements de terrain. La commune a connu 16 arrêtés de catastrophe naturelle. Consulter le zonage en mairie est impératif avant tout achat, car il peut impacter l'assurabilité et les travaux. Le radon et le risque sismique sont, eux, négligeables.
Cas pratique : un achat type à Herblay-sur-Seine
Acheter une maison typique de 87 m² (343 389 €) représente 12,7 années du revenu médian local (27 080 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 25 ans à 4 %, la mensualité hors assurance atteint environ 1 650 €. Soit un taux d'effort d'environ 37 % pour un ménage au revenu médian, au-dessus du seuil de prudence de 35 %.
Erreurs à éviter quand on achète à Herblay-sur-Seine
- Se fier au prix au m² moyen sans vérifier le quartier précis.
- Négocier sans connaître la baisse de 9,5 % sur un an.
- Oublier de consulter les PPR (inondation, mouvements de terrain).
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian de 27 080 €.
Points clés à retenir à Herblay-sur-Seine
- Prix médian à 3 817 €/m², en baisse de 9,5 % sur un an.
- Rendement brut appart : 6,4 % ; net approx. : 3,8 %.
- Climat tempéré (11,8°C) et pluviométrie modérée (619 mm).
- Écart maison/appart : 266 €/m² en faveur des maisons.
- Taxe foncière élevée à Herblay : 43,53 %.
- Parc à 54,2 % de maisons, cadre majoritairement individuel.
- Demande soutenue par une population jeune (âge médian 36,3 ans).
- Revenu médian local de 27 080 € pour un budget d'achat.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Herblay-sur-Seine
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
336 780 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation juste vous évite de figer votre bien plusieurs mois sur le marché. Un prix trop ambitieux dans un contexte de baisse (-9,5 %) décourage les visites et allonge inutilement le délai de vente. À l'inverse, une sous-évaluation signifie une perte sèche de plusieurs milliers d'euros. Seule une analyse fine intégrant la surface, l'état (attention aux 7,2 % de passoires), l'exposition aux risques (PPRI) et la date exacte des transactions comparables permet de définir le prix d'acceptation optimal. C'est un préalable indispensable à toute stratégie de vente réussie.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local connaît les micro-secteurs : le prix au m² diffère entre un quartier proche de la gare et une rue plus éloignée. Il évalue l'état réel, les travaux à prévoir, et sait négocier avec les acheteurs sérieux du bassin. Les outils en ligne utilisent des moyennes qui ne captent pas ces nuances. Son expertise est cruciale pour maximiser votre prix dans un marché en correction (-9,5 % sur un an).
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser le prix médian brut sans pondérer par la typologie.
- Négliger l'impact d'un DPE dégradé sur la valorisation.
- Oublier la prime de proximité avec la gare (0,2 km).
- Vendre sans connaître le ralentissement de la construction neuve.
Investir à Herblay-sur-Seine : passer à l'action
Une analyse data ne suffit pas pour saisir une opportunité dans un marché en recalibration. La connaissance intime des quartiers, de l'état du parc et des négociations en cours fait toute la différence. Notre réseau local vous y aide.
Les chiffres posent un diagnostic, mais seul un expert local peut identifier la pépite dans un marché en correction.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Herblay-sur-Seine grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Herblay-sur-Seine
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Herblay-sur-Seine
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Herblay-sur-Seine
Quel est le prix immobilier moyen à Herblay-sur-Seine ?
Le prix médian global s'établit à 3 817 €/m² en 2024, selon les données DVF. Les maisons se négocient autour de 3 835 €/m² et les appartements à 3 674 €/m².
Herblay-sur-Seine est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Elle est 9 % moins chère que Conflans-Sainte-Honorine et 20 % moins chère que Bezons. En revanche, elle est 11 % plus chère que Pontoise.
Est-ce le bon moment pour investir à Herblay-sur-Seine ?
La correction de 9,5 % en 2024 crée une fenêtre de négociation. Le rendement locatif est correct (6,4 % brut), mais le marché est peu accessible pour les primo-accédants locaux.
Quel rendement locatif espérer à Herblay-sur-Seine ?
Le rendement locatif brut moyen est de 6,4 % pour les appartements, selon la carte des loyers. Le rendement net, après charges et taxe foncière, avoisine 3,8 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Herblay-sur-Seine ?
Les secteurs les plus demandés sont généralement ceux à proximité immédiate de la gare pour les investisseurs locatifs, et les quartiers pavillonnaires calmes pour les familles. Consultez les PPR pour les zones inondables.
Marché immobilier des communes voisines
Herblay-sur-Seine affiche un écart de valorisation saisissant avec ses voisines, étant 20 % moins chère que Bezons et 44 % moins chère que Houilles, ce qui ouvre une fenêtre d'opportunité pour un effet de levier sur des indicateurs similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Herblay-sur-Seine.
Communes limitrophes d'Herblay-sur-Seine
Herblay-sur-Seine est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Herblay-sur-Seine atteint 3 742 € sur 351 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale.
Correction observée: -6,4 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 1 841 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Marché mixte à Herblay-sur-Seine: maisons à 3 835 €/m² et appartements à 3 674 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Rapporté au revenu médian d'Herblay-sur-Seine, un logement de 90 m² (345 150 €) représente 12,7 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce d'Herblay-sur-Seine avoisinent 19,6 €/m² pour les appartements et 16,9 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,4 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 0,6 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 240 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 48 par an en moyenne. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 60 % des logements autorisés.
Côté contexte, Herblay-sur-Seine est dans les paysages contrastés de la grande couronne, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Le cadre géographique (à 75 m d'altitude, sur un relief peu marqué) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).