Faut-il investir à Levallois-Perret en 2026 ?
En lisière du 17e arrondissement de Paris, Levallois-Perret est une commune dense et économiquement dynamique, membre de la Métropole du Grand Paris. Son marché immobilier, historique refuge de valeur, subit une correction après le pic de 2022. Cette conjoncture mixte invite à un verdict nuancé pour 2026.
Avec une attractivité territoriale notée 8/10, Levallois-Perret se positionne dans le top 20 % des communes les plus prisées d'Île-de-France, un atout majeur pour la valorisation à long terme.
Verdict
➤ Investir suppose une solide capacité financière pour espérer une revalorisation à moyen terme, dans un marché qui a perdu 12 % depuis son pic.
Points clés
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (IAT 8/10)
- ✓ Pression immobilière très forte (IPI 8,7/10)
- ✓ Opportunité locative élevée (IOL 5,9/10)
- ⚠ Correction de -5,5 % en 2024
- ⚠ Accessibilité très faible (IAI 2,3/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 8 980 €/m², Levallois-Perret figure parmi les 2 % des communes françaises les plus chères.
- Son prix au m² dépasse de plus de 150 % la médiane du département des Hauts-de-Seine.
- Le rendement locatif brut de 4,1 % est supérieur à celui de nombreuses grandes métropoles françaises, mais reste contenu par les prix d'entrée.
Analyse du marché immobilier à Levallois-Perret
Le marché immobilier de Levallois-Perret affiche une pression notable (IPI 8,7/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,1/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 4,1 %.
Indices immobiliers de Levallois-Perret
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
8,7
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Une pression très élevée (8,7/10) indique un marché porté par une demande constante, favorable à la liquidité à la revente.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéUne pression très élevée (8,7/10) indique un marché porté par une demande constante, favorable à la liquidité à la revente.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Une accessibilité très faible (2,3/10) indique que les prix ont largement dépassé la capacité d'achat locale, rendant le marché dépendant des capitaux extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenUne accessibilité très faible (2,3/10) indique que les prix ont largement dépassé la capacité d'achat locale, rendant le marché dépendant des capitaux extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,1
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Une opportunité locative élevée (5,9/10) confirme une demande locative soutenue, adaptée à un investissement en location annuelle.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableUne opportunité locative élevée (5,9/10) confirme une demande locative soutenue, adaptée à un investissement en location annuelle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Une pression touristique modérée (4,3/10) suggère un marché locatif principalement annuel, avec un potentiel saisonnier limité.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréUne pression touristique modérée (4,3/10) suggère un marché locatif principalement annuel, avec un potentiel saisonnier limité.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 8981,2 — Percentile dept : 97/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 18,2 — Percentile dept : 89/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 3,9 — Percentile dept : 77/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 3,5 — Percentile dept : 71/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 34046,0 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 18,2 — Percentile dept : 11/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 34,3 — Percentile dept : 23/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 15,6 — Percentile dept : 69/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 61,9 — Percentile dept : 80/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,9 — Percentile dept : 77/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,5 — Percentile dept : 71/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 69/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 8981,2 — Percentile dept : 3/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,9 — Percentile dept : 77/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 69/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,9 — Percentile dept : 34/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 34046,0 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Levallois-Perret : opportunités et risques
Investir à Levallois-Perret en 2026 s'envisage principalement en location annuelle, tirant parti d'une demande locative soutenue par la proximité des bassins d'emploi parisiens. Le rendement brut de 4,1 % pour les appartements, bien que modeste au regard des prix d'acquisition, reste supérieur à celui de nombreux arrondissements parisiens. Il faut y ajouter l'atout d'une liquidité historique, facilitant une sortie éventuelle.
Les charges d'exploitation pèsent cependant sur la rentabilité nette, estimée autour de 2,8 %. La taxe foncière, à 23,62 %, représente une ponction significative. Par ailleurs, avec 18,7 % de passoires thermiques (classes F/G), une part non négligeable du parc est concernée par les interdictions de location à venir, imposant un diagnostic énergétique rigoureux et potentiellement des travaux de rénovation.
La stratégie la plus prudente consiste à cibler des appartements rénovés, bien exposés et de taille familiale (2-3 pièces), dans les quartiers les plus proches des transports comme le secteur de la gare de Clichy - Levallois. L'horizon d'investissement doit être moyen terme (8-12 ans), pour laisser le temps au marché de digérer la correction en cours et de retrouver une pente haussière, porté par ses indicateurs solides.
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Données du marché immobilier à Levallois-Perret
DVF, loyers, permis, analyse expertLe recul des prix médians de 12 % depuis 2020, d'après les données DVF 2024, marque une inflexion notable pour Levallois-Perret. Ce mouvement corrige une partie de la surchauffe post-pandémie et replace le marché sur une trajectoire plus en phase avec les capacités d'emprunt actuelles. La baisse est plus prononcée pour les appartements, segment le plus liquide et le plus exposé aux taux d'intérêt.
La comparaison avec des communes de profil similaire en Île-de-France, comme Évry-Courcouronnes ou Cergy, est sans appel : l'écart de prix dépasse les 150 %. Cet écart s'explique par la localisation exceptionnelle, à quelques minutes de Paris, et par une attractivité économique confirmée par un taux d'emploi de 75,7 %. Néanmoins, il réduit mécaniquement le potentiel d'effet de levier pour un nouvel investisseur.
Le contexte démographique, avec une population jeune (âge médian de 36,6 ans) et en croissance, continue de soutenir une demande locative robuste. Cette dynamique, couplée à un parc locatif privé majoritaire (seulement 20 % de logements sociaux), explique l'indice d'opportunité locative élevé (5,9/10). Toutefois, la faible accessibilité (IAI 2,3/10) révèle que le marché de l'achat est désormais porté par des capitaux extérieurs à la commune.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Levallois-Perret Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Levallois-Perret révèle un retournement de tendance significatif. Après un plateau autour de 10 150 €/m² entre 2020 et 2022, le prix médian a entamé une baisse en 2023 (-6,4 %) puis en 2024 (-5,5 %), pour atteindre 8 980 €/m². Cette correction cumulative de 12 % depuis le pic efface les gains de la période post-Covid. Les maisons, marginales, résistent mieux (-2,4 % en 2024) que les appartements (-5,5 %). Pour un acheteur en 2026, cette dynamique offre un point d'entrée plus accessible dans un marché historiquement hors de portée, mais indique aussi la fin d'un cycle de valorisation continue.
Évolution du marché immobilier de Levallois-Perret
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 941 transactions en 2025 et affiche une évolution de -9,1 % sur 2021–2025 (prix médian à 9 091 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 48 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
0,6 % de maisons et 99,4 % d'appartements parmi les 941 transactions enregistrées.
0,6 % maisons, 99,4 % appartements sur 941 ventes: le collectif pèse 99,4 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 941 | 6 | 935 |
| Prix médian/m² | 9 091 € | 13 194 € | 9 074 € |
| Prix moyen/m² | 9 583 € | ||
| Surface médiane | – | 98 m² | 48 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 158 | 10 000 € |
| 2022 | 1 246 | 10 000 € |
| 2023 | 877 | 9 439 € |
| 2024 | 778 | 8 920 € |
| 2025 | 941 | 9 091 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Levallois-Perret marque un net ralentissement. Seulement 608 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance en baisse de 61 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette faible production s'explique par la densité déjà extrême (34 046 hab./km²) et la rareté du foncier disponible. En 2024, 359 logements ont tout de même été autorisés, montrant une activité résiduelle. Cette rareté de l'offre neuve limite les risques de surconstruction et maintient une pression sur le parc ancien, mais elle ne suffit pas à répondre à une demande démographique toujours positive (+3,5 % en 5 ans).
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 7 212 logements ont été autorisés et 6 168 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 86 %.
Vacance longue durée à Levallois-Perret
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Levallois-Perret (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Levallois-Perret totalise 808 logements sur 5 ans, soit -45 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Levallois-Perret
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Levallois-Perret
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (23,62 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale faible : moins de 2 mois de loyer par an. Avantage notable pour le rendement net.
Le rendement net chute mécaniquement. Sur un appartement levalloisien, déduisez d'abord la taxe foncière, fixée ici à 23,62 % de la valeur locative cadastrale. Ajoutez les charges de copropriété (souvent élevées dans l'immobilier ancien, qui représente 74,5 % du parc), les frais de gestion locative (environ 5 % du loyer) et une provision pour travaux (obligatoire avec 18,7 % de passoires). Une vacance locative estimée à 1,5 mois par an (le taux de logements vacants est de 5,9 %) grève aussi le revenu. Ces éléments expliquent l'écart entre le 4,1 % brut et le 2,8 % net approximatif. Calculez toujours en net après impôt.
Performance énergétique du parc à Levallois-Perret
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 20 055 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Levallois-Perret est C, avec 17,4 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Classe C dominante (249 kWh/m²/an) : le parc est plus performant que la moyenne nationale, mais le défi reste important. 18,7 % de passoires thermiques (F/G) représentent un risque réglementaire direct. Ces logements seront progressivement interdits à la location (lois Climat 2025 pour les F et G, 2028 pour les E). Pour un acheteur, cela signifie soit un budget travaux conséquent, soit une décote à l'achat pour un bien non rénové. L'ancienneté du bâti (25,5 % d'avant 1945) explique en partie ce taux. Vérifiez systématiquement le DPE avant offre.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les studios et T2, correspondant à la surface médiane des ventes (49 m²), sont les plus liquides et adaptés à la demande locative majoritaire. L'ancien, qui domine le parc, peut offrir un meilleur rendement apparent, mais impose des travaux de rénovation énergétique (DPE classe dominante C). Le neuf, dont la construction a chuté de 61 % sur 5 ans, est rare et se destine plutôt à de la vente en jouissance.
Quelles zones cibler à Levallois-Perret ?
La centralité et la proximité immédiate de la gare Clichy - Levallois restent les critères prépondérants pour la valorisation locative. Aucun quartier ne semble déconnecté de la dynamique métropolitaine, compte tenu de l'exiguïté de la commune (2 km²). Les rares programmes neufs ou réhabilitations constituent des opportunités ponctuelles, dans un contexte de raréfaction de l'offre nouvelle.
Calculateur de rendement à Levallois-Perret
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Levallois-Perret
Le principal risque est la faible rentabilité nette, écrasée par un prix d'acquisition élevé et une fiscalité locale lourde. Le parc ancien expose aussi à des obligations de rénovation énergétique (loi Climat). La vacance locative (estimée à 8 % dans notre calcul) semble contenue par la demande, mais la concentration d'offres similaires (petits appartements) peut allonger les délais de location. Enfin, la commune est soumise à un PPRI de la Seine, un risque à vérifier à l'échelle du bien.
Cas pratique : un investissement type à Levallois-Perret
Pour un appartement de 49 m² (médian), le prix d'achat est d'environ 439 383 €. Le loyer mensuel moyen s'établit à 1 504 € (30,7 €/m²). Avec un apport de 20 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité est de 1 850 €. L'effort résiduel est donc négatif de 346 € par mois. Le rendement brut est de 4,1 %, mais le net (après taxe foncière, charges, vacance) chute vers 2,8 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Levallois-Perret
- Négliger la taxe foncière, à 23,62 % du revenu cadastral.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner les travaux.
- Oublier que 18,7 % du parc sont des passoires thermiques.
- Sous-estimer les charges de copropriété en centre-ville dense.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché levalloisien, très actif et connecté, suit le rythme francilien. La période de mars à juin est traditionnellement la plus propice aux ventes rapides, avec une affluence de cadres et familles. Septembre-octobre connaît un second pic, après la rentrée. L'encaissement de la taxe foncière en septembre peut inciter certains propriétaires à vendre, créant une légère opportunité. L'été et la période des fêtes sont plus calmes, offrant parfois des négociations plus favorables avec les vendeurs motivés.
Le saviez-vous ?
- Densité record : première ville des Hauts-de-Seine.
- Seulement 0,7 % de maisons individuelles dans le parc.
- La commune a enregistré 1 868 créations d'entreprises en un an.
S'installer à Levallois-Perret : cadre de vie et logement
S'installer à Levallois-Perret, c'est opter pour un mode de vie urbain et dense, avec tous les services à portée de main. La commune dispose de 2 905 équipements, dont 512 commerces et 641 établissements de santé, assurant une autonomie quotidienne remarquable. La connexion à Paris est directe via la gare de Clichy - Levallois, à moins de 10 minutes de Saint-Lazare.
Le parc de logements, très majoritairement constitué d'appartements, offre un bâti de qualité avec 11,3 % de constructions post-2006. La commune affiche un excellent taux de couverture en fibre (94,4 %), un atout pour les télétravailleurs. En revanche, la très forte densité et la rareté des espaces verts peuvent constituer un frein pour les profils recherchant du calme et de la nature.
Carte du marché immobilier à Levallois-Perret
Levallois-Perret et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Levallois-Perret
Température moyenne annuelle de 13,0°C et précipitations modérées (623 mm). Un climat francilien typique, sans excès, avec des hivers doux et des étés supportables. L'altitude faible (30 m) et la densité urbaine atténuent les vents forts. Profil : acheteurs recherchant la douceur relative d'une ville dense et arborée, protégée des grands froids. L'ensoleillement est comparable à Paris intra-muros. Ce climat convient aux actifs urbains, moins aux personnes sensibles aux îlots de chaleur estivaux, fréquents en centre-ville minéralisé.
À qui s'adresse Levallois-Perret ?
Cette commune s'adresse principalement aux jeunes actifs et couples sans enfant travaillant à Paris ou à La Défense, prêts à sacrifier l'espace pour la proximité. Les familles sont moins représentées, faute de maisons et d'espace public. Les acquéreurs sont majoritairement des primo-accédants aisés ou des investisseurs en quête d'un actif sûr. Seuls 38,1 % des Levalloisiens sont propriétaires, signe d'un marché locatif très actif.
Avantages et limites à Levallois-Perret
✓ Points forts
- Accès exceptionnel aux transports (2 gares majeures à proximité)
- Densité remarquable de commerces et services de proximité
- Parc immobilier globalement performant énergétiquement (DPE classe C dominante)
- Dynamisme démographique et économique (taux d'emploi 75,7 %)
- Connectivité numérique de premier ordre (très haut débit à 99,2 %)
− À prendre en compte
- Densité extrême (34 046 hab./km²) et espace vert limité
- Prix au m² très élevé, même après correction
- Rareté extrême des maisons individuelles (0,7 % du parc)
- Exposition au risque inondation (PPRI de la Seine actif)
Composition du parc immobilier à Levallois-Perret
36 861 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Levallois-Perret est majoritairement collectif: 99,3 % d'appartements contre 0,7 % de maisons.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Un marché hyper-centralisé sur l'appartement (99,3 % du parc). La part des propriétaires (38,1 %) est inférieure à la moyenne nationale, signe d'un marché locatif dynamique et d'une population mobile. Le taux de résidences secondaires (3,9 %) et de logements vacants (5,9 %) reste modéré, limitant le risque de bulle spéculative. Cette composition reflète la stabilité d'une ville attractive pour les jeunes actifs et les familles recomposées, avec une rotation saine des biens. L'acheteur typique est un primo-accédant ou un investisseur, rarement un chercheur de maison individuelle (0,7 % du parc).
Ancienneté du parc à Levallois-Perret
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 33 076 logements).
- Avant 1919 12,6 % 4 181 logts
- 1919-1945 12,8 % 4 237 logts
- 1946-1970 17,1 % 5 671 logts
- 1971-1990 23,3 % 7 715 logts
- 1991-2005 22,8 % 7 545 logts
- 2006-2019 11,3 % 3 727 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Levallois-Perret
2 905 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Levallois-Perret
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le principal aléa identifié est l'inondation par débordement de la Seine (PPRI actif). La commune est classée en zone de sismicité très faible et en risque radon faible. Quatre risques naturels sont recensés et sept arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. En pratique, cela se traduit par des contraintes constructives dans les zones inondables (bord de Seine) et une obligation d'assurance spécifique. Pour tout achat, consultez le zonage PPRI en mairie et le dossier de diagnostic technique (DDT) pour vérifier l'historique.
Cas pratique : un achat type à Levallois-Perret
Une maison typique de 127 m² (médiane) coûte environ 1 322 705 €. Cela représente 38,3 années du revenu médian local (34 500 €). Avec un apport de 10 % (132 271 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 6 200 €. Un tel achat est réservé aux foyers à très hauts revenus ou aux successions.
Erreurs à éviter quand on achète à Levallois-Perret
- Oublier de vérifier le DPE, clé pour le coût et la revente.
- Négliger le zonage PPRI de la Seine pour un achat riverain.
- Surpayer un bien sans ascenseur dans l'ancien (25,5 % d'avant 1945).
- Oublier le budget notaire (7 % à 8 %) sur des prix élevés.
Points clés à retenir à Levallois-Perret
- Prix médian au m² : 8 980 €, en recul de 5,5 % sur un an.
- Rendement brut locatif moyen : 4,1 % pour un appartement.
- Densité championne : 1re du département (Hauts-de-Seine).
- Écart maison/appartement : +16 % pour une maison (13 194 €/m²).
- Rendement net approximatif : 2,8 % après charges et taxe.
- Parc très urbain : 99,3 % d'appartements, 0,7 % de maisons.
- Facteur valeur clé : proximité gare et commerces (512 unités).
- Surface médiane achetée : 49 m² pour un appartement type.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Levallois-Perret ?
À densité record (1ère/13 des Hauts-de-Seine), la valeur dépend d'abord de la localisation hyper-précise : proximité de la gare de Clichy - Levallois (0,9 km) ou des 512 commerces peut majorer de 10 % à 15 %. L'état du bien et la classe DPE sont désormais déterminants : une passoire thermique subit une décote croissante. Dans l'immobilier ancien (74,5 % du parc), un appartement rénové avec ascenseur se vend jusqu'à 20 % de plus qu'un équivalent non rénové. La vue, l'étage (éviter le rez-de-chaussée) et la qualité de la copropriété (charges, travaux programmés) sont scrutés. Pour une maison (rareté extrême), le critère terrain est secondaire, la valeur est dans l'intimité et le volume.
Estimation indicative d'une maison à Levallois-Perret
Pour une maison de 98 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
890 918 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Surenchérir de 5 % peut allonger la vente de plusieurs mois dans un marché qui devient plus sélectif. À l'inverse, sous-estimer son bien, c'est se priver d'une plus-value potentielle sur un actif dont le prix au m² reste l'un des plus élevés des Hauts-de-Seine. Une estimation professionnelle, ancrée sur les transactions réelles de votre rue ou de votre îlot, permet de se positionner stratégiquement. Elle tient compte des spécificités énergétiques (18,7 % de passoires) et du risque locatif local, déterminant pour les investisseurs acheteurs.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils automatiques peinent à saisir les micro-marchés de Levallois, où le prix au m² varie de plus de 30 % entre une rue commerçante et une rue résidentielle calme. Un expert local intègre l'état réel (frais de ravalement programmé, présence d'amiante, configuration de la copropriété parmi les 36 000 logements) et la dynamique instantanée des ventes. Il connaît aussi les projets d'aménagement de la Métropole du Grand Paris qui influencent l'attractivité. Enfin, son estimation crédible auprès des acheteurs, souvent des cadres avertis, facilite une négociation rapide et solide. C'est un levier pour vendre au juste prix, sans laisser d'argent sur la table.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur la moyenne au m², très variable d'une rue à l'autre.
- Oublier de minorer le prix si le DPE est F ou G.
- Négliger l'impact des 36 établissements scolaires sur la valeur.
- Surestimer le potentiel d'une maison, produit rare et spéculatif.
Investir à Levallois-Perret : passer à l'action
Un investissement à Levallois-Perret exige une parfaite connaissance des micro-secteurs et des prix de transaction récents. Notre réseau d'experts locaux vous aide à identifier les biens qui résisteront à la correction en cours.
Les données tracent un cadre, mais la réussite d'un investissement se joue sur le bon bien, au bon prix.
Déterminez la valeur réelle d'un bien à Levallois-Perret grâce à l'analyse des 814 dernières transactions DVF.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Levallois-Perret
Quel est le prix moyen d'un appartement à Levallois-Perret ?
Le prix médian d'un appartement à Levallois-Perret est de 9 074 €/m² en 2024, pour une surface médiane de 49 m². Cela représente un investissement type d'environ 439 000 €.
Levallois-Perret est-elle plus chère que ses communes voisines ?
Oui, de manière significative. Son prix au m² est environ trois fois supérieur à celui de communes comparables en Île-de-France comme Évry-Courcouronnes (2 832 €/m²) ou Meaux (2 845 €/m²).
Est-ce le bon moment pour acheter à Levallois-Perret ?
Le marché est en correction (-5,5 % en 2024), offrant des opportunités de négociation. C'est un moment pertinent pour les investisseurs à horizon moyen terme, mais l'accessibilité reste très difficile pour les primo-accédants.
Quel rendement locatif peut-on espérer ?
Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 4,1 %, ce qui se traduit par un loyer médian d'environ 30,7 €/m²/mois. Après charges, le rendement net est d'environ 2,8 %.
Quels sont les risques à investir à Levallois-Perret ?
Les principaux risques sont la poursuite de la correction des prix, le niveau élevé de la taxe foncière (23,62 %) et la présence de passoires thermiques (18,7 % du parc) pouvant nécessiter des travaux de rénovation coûteux.
Marché immobilier des communes voisines
Levallois-Perret affiche un prix médian trois fois supérieur à celui de communes comparables comme Évry-Courcouronnes ou Meaux, un écart de valorisation qui réduit drastiquement l'effet de levier et la marge de plus-value à court terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Levallois-Perret.
Communes limitrophes de Levallois-Perret
Levallois-Perret est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le m² médian à Levallois-Perret atteint 9 091 € en 2026, positionnant la commune dans la frange la plus chère du territoire. Dans les Hauts-de-Seine, Levallois-Perret appartient au top 6 % des communes les plus chères au m².
Correction observée: -9,1 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 5 000 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Le marché est principalement collectif: 99,4 % des ventes portent sur des appartements, à 9 074 €/m² pour 48 m² en surface médiane. Le bien médian (98 m² à 1 293 012 €) équivaut à 37,5 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Levallois-Perret avoisinent 30,7 €/m² pour les appartements et 24,0 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,1 % — dans la moyenne française. Le poids limité des résidences secondaires (3,9 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Levallois-Perret: 808 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 162 par an.
Côté contexte, Levallois-Perret est dans la géographie dense de la région capitale, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. La géographie joue son rôle: la commune est dans un relief de plaine, à 45 m d'altitude en moyenne.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).