Le prix médian de Louveciennes dépasse la médiane nationale (2 536 €/m²) avec 4 339 €/m² observés en 2024. La fourchette centrale des ventes (3 783 à 5 083 €/m²) reste resserrée, signe d'un marché relativement homogène.
Sur la période 2020-2024, le m² médian de Louveciennes se replie de -3,7 %. 527 transactions au total sur la fenêtre 2020-2024, selon les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -13,7 % — un retournement à surveiller.
Marché mixte à Louveciennes: maisons à 6 065 €/m² et appartements à 4 016 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Un bien type de 180 m² revient à environ 1 091 700 €, soit 30,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Louveciennes avoisinent 20,3 €/m² pour les appartements et 22,7 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 6,1 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (3,4 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Flux de construction neuve intermédiaire: 132 logements autorisés sur 2020-2024, dont 122 commencés. Le gros des permis concerne des logements collectifs (81 % des autorisations sur 2020-2024).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Louveciennes est une commune de la couronne périurbaine francilienne. Louveciennes est à 133 m d'altitude, sur un relief peu marqué, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2024).
Faut-il investir à Louveciennes en 2026 ?
Correction marquée sur le marché à Louveciennes : -13,7 % en un an, dans un contexte de seulement 82 transactions annuelles.
Verdict
➤ investissement pertinent avec sélection rigoureuse
Points clés
- ✓ Marché locatif porteur
- ✓ Correction des prix récente
- ✓ Territoire très attractif
- ⚠ Solvabilité locale fragile
- ⚠ Marché déjà sous forte pression
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 22 % du Yvelines
- Correction récente des prix : -13,7 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Louveciennes
Le marché de Louveciennes est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,3/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 6,1 %.
Indices immobiliers de Louveciennes
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,3
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Marché tendu : peu de marge, agir vite.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéMarché tendu : peu de marge, agir vite.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Peu accessible : prix > capacité locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessiblePeu accessible : prix > capacité locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,3
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Louveciennes : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Louveciennes
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Données du marché immobilier à Louveciennes
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Louveciennes s'établit à 4 339 €, sur la base de 82 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale (3 783–5 083 €/m²) reste resserrée, un signe de marché cohérent. Louveciennes se positionne dans le top 22 % des communes les plus chères du Yvelines.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 29,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,1 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Aperçu par typologie à Louveciennes
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Louveciennes
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Louveciennes
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Louveciennes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Louveciennes totalise 132 logements sur 5 ans, soit -56 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Louveciennes
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Louveciennes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (29,21 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,8 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Louveciennes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 504 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Louveciennes est D, avec 12,5 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Louveciennes
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Louveciennes : cadre de vie et logement
Louveciennes compte 7 990 habitants, à 133 m d'altitude.
Le territoire abrite 10 monuments historiques protégés et 204 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Louveciennes
Louveciennes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Louveciennes
3 654 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Louveciennes est majoritairement collectif: 74,1 % d'appartements contre 25,9 % de maisons.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Louveciennes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 921 logements).
- Avant 1919 8,0 % 233 logts
- 1919-1945 3,8 % 110 logts
- 1946-1970 37,6 % 1 099 logts
- 1971-1990 33,0 % 964 logts
- 1991-2005 7,1 % 206 logts
- 2006-2019 10,5 % 308 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Louveciennes
204 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Louveciennes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI de la Seine et de l'Oise PPRN Approuvé approuvé le 30/06/2007
- PPRn Louveciennes PPRN Approuvé approuvé le 06/09/2012
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Louveciennes : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Louveciennes
Quel est le prix de l'immobilier à Louveciennes ?
Le prix médian au m² à Louveciennes est de 4 339 € (données DVF, 82 transactions). Pour une maison de 180 m² (surface médiane locale), compter environ 1 092 000 €.
Comment Louveciennes se situe-t-elle dans le Yvelines ?
Louveciennes se classe au 58ᵉ rang sur 259 communes du Yvelines — dans le top 22 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Louveciennes ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Louveciennes est de 4,5 % (loyer de 22,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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