01 Le parc de logements
Le parc comprend 4 987 logements dont 4 603 résidences principales, 94 résidences secondaires et 291 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 603 | 92,3 % |
| Résidences secondaires | 94 | 1,9 % |
| Logements vacants | 291 | 5,8 % |
Le graphique détaille la structure des 4 987 logements: 92 % sont habités en permanence, 2 % épisodiquement et 6 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 465 | 10,2 % |
| 1919-1945 | 221 | 4,8 % |
| 1946-1970 | 641 | 14,1 % |
| 1971-1990 | 1 419 | 31,1 % |
| 1991-2005 | 1 083 | 23,8 % |
| 2006-2019 | 729 | 16,0 % |
Structure du bâti par époque: 10 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (31 %), 16 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 362 | 7,9 % |
| 2 pièces | 860 | 18,7 % |
| 3 pièces | 943 | 20,5 % |
| 4 pièces | 663 | 14,4 % |
| 5 pièces ou plus | 1 775 | 38,6 % |
Taille moyenne: 4,2 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 39 %, les T1-T2 27 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 230 | 4 362 | 4 987 |
| Rés. principales | 4 011 | 4 043 | 4 603 |
| Rés. secondaires | 44 | 56 | 94 |
| Vacants | 175 | 262 | 291 |
Bougival (9 134 hab., à 2 km) présente 55,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 804 | 60,9 % |
| Locataires (privé) | 989 | 21,5 % |
| Locataires HLM | 719 | 15,6 % |
| Logés gratuitement | 91 | 2,0 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 60,9 % de propriétaires face à 37,1 % de locataires (dont 16 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 762 | 60,0 % |
| Fioul | 139 | 3,0 % |
| Électricité | 1 599 | 34,7 % |
| Gaz bouteille | 9 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 94 | 2,0 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 60 %. électricité pèse 35 %, fioul 3 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 594 |
| 2 à 4 ans | 1 026 |
| 5 à 9 ans | 934 |
| 10 ans ou plus | 2 049 |
| Total ménages | 4 603 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 293 |
| Sous-occupation modérée | 856 |
| Sous-occupation accentuée | 511 |
| Suroccupation modérée | 484 |
| Suroccupation accentuée | 55 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 700 | 15,2 % |
| 1 voiture | 2 414 | 52,4 % |
| 2 voitures ou plus | 1 489 | 32,3 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 15 % sans voiture, 52 % à une voiture et 32 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 74,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 097 | 1 892 | 46 | 159 |
| 1975 | 2 486 | 2 327 | 31 | 128 |
| 1982 | 2 611 | 2 452 | 39 | 120 |
| 1990 | 3 391 | 3 163 | 58 | 170 |
| 1999 | 3 910 | 3 666 | 56 | 188 |
| 2006 | 4 185 | 3 961 | 48 | 176 |
| 2011 | 4 230 | 4 011 | 44 | 175 |
| 2016 | 4 362 | 4 043 | 56 | 262 |
| 2022 | 4 987 | 4 603 | 94 | 291 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 2 097 logements, le total atteint 4 987 en 2022 (+138 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 516 | 292 | 355 | 342 | 331 | 210 |
| Dont vacants > 2 ans | 25 | 28 | 28 | 25 | 47 | 109 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 11 | 0,5 % |
| Classe B | 29 | 1,3 % |
| Classe C | 931 | 40,3 % |
| Classe D | 740 | 32,0 % |
| Classe E | 326 | 14,1 % |
| Classe F | 152 | 6,6 % |
| Classe G | 123 | 5,3 % |
La classe C domine avec 40 % des diagnostics, et 42 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 180 | 7,8 % |
| Classe B | 347 | 15,0 % |
| Classe C | 839 | 36,3 % |
| Classe D | 557 | 24,1 % |
| Classe E | 228 | 9,9 % |
| Classe F | 120 | 5,2 % |
| Classe G | 41 | 1,8 % |
Émissions CO₂: 36 % des logements relèvent de la classe C, 59 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 315 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 254 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 197 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 167 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 135 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 100 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 315 kWh/m²/an, contre 100 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 215 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 11 | 0 |
| Classe B | 11 | 18 |
| Classe C | 116 | 815 |
| Classe D | 191 | 549 |
| Classe E | 132 | 194 |
| Classe F | 57 | 95 |
| Classe G | 42 | 81 |
Les maisons affichent une classe dominante D (234 kWh/m²/an), les appartements C (192) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 175 |
| T2 | 335 |
| T3 | 357 |
| T4 | 141 |
| T5+ | 23 |
Faut-il investir à Croissy-sur-Seine en 2026 ?
Proche de Paris et intégrée à la dynamique communautaire de Saint Germain Boucles de Seine, Croissy-sur-Seine bénéficie d’une attractivité résidentielle et économique solide. Son marché immobilier, marqué par une récente correction, interroge sur les opportunités d’investissement en 2026. Le verdict s’appuie sur l’analyse des transactions réelles et des indicateurs locaux.
Croissy-sur-Seine affiche une correction de 12,4 % en 2024, dessinant une fenêtre d’opportunité dans une commune classée dans le top 20 % des plus attractives des Yvelines.
Verdict
➤ Investir ici en 2026 est pertinent pour un locataire-investisseur visant un appartement, à condition de cibler un bien bien situé et de négocier sévèrement.
Points clés
- ✓ Correction récente de -12,4 % sur un an
- ✓ Rendement locatif brut supérieur à 5 % pour les appartements
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (8,8/10)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les acquéreurs locaux
- ⚠ Marché des maisons très élevé et peu rentable
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 5 995 €/m², Croissy-sur-Seine est plus chère que 85 % des communes françaises.
- Son marché se situe environ 50 % au-dessus de la médiane départementale des Yvelines.
- Le rendement locatif brut y dépasse nettement celui des grandes métropoles comme Paris ou Lyon.
Analyse du marché immobilier à Croissy-sur-Seine
Le marché de Croissy-sur-Seine est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Croissy-sur-Seine
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,9
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Une pression immobilière très élevée (7,9/10) indique une demande soutenue et un marché tendu, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéUne pression immobilière très élevée (7,9/10) indique une demande soutenue et un marché tendu, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Une accessibilité très faible (1,4/10) indique que le marché est porté par des acheteurs extérieurs, avec un risque de liquidité limitée à la revente vers la population locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenUne accessibilité très faible (1,4/10) indique que le marché est porté par des acheteurs extérieurs, avec un risque de liquidité limitée à la revente vers la population locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,5
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Une opportunité locative élevée (5,5/10) confirme un potentiel de rentabilité correct, notamment pour les appartements.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableUne opportunité locative élevée (5,5/10) confirme un potentiel de rentabilité correct, notamment pour les appartements.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Une pression touristique immobilière faible (2,2/10) écarte l’hypothèse d’un marché saisonnier structurant.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleUne pression touristique immobilière faible (2,2/10) écarte l’hypothèse d’un marché saisonnier structurant.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 6260,7 — Percentile dept : 95/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 11,3 — Percentile dept : 88/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 24/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 14,7 — Percentile dept : 94/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 3671,0 — Percentile dept : 96/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 11,3 — Percentile dept : 12/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 56,2 — Percentile dept : 16/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 14,4 — Percentile dept : 18/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 39,1 — Percentile dept : 87/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 24/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 14,7 — Percentile dept : 94/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 6260,7 — Percentile dept : 5/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 24/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,8 — Percentile dept : 46/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 3671,0 — Percentile dept : 4/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Croissy-sur-Seine : opportunités et risques
Investir à Croissy-sur-Seine en 2026 est avant tout une stratégie de rendement locatif en appartement, avec un horizon de moyen terme. Le rendement brut de 5,4 % (environ 3,7 % net) est correct en Île-de-France, mais il est immédiatement rogné par une taxe foncière élevée (27,22 %). L’acheteur doit viser des biens bien connectés, notamment proches de la gare de Louveciennes à 2,8 km, pour capter la demande des actifs franciliens.
La très faible accessibilité pour les revenus locaux (IAI à 1,4/10) est un signal d’alerte. Elle signifie que le marché est principalement porté par des acheteurs extérieurs, ce qui peut fragiliser la liquidité en cas de retournement, notamment pour la revente de petits appartements vers la clientèle locale. Il faut donc privilégier des biens au profil intemporel.
Avec seulement 1,9 % de résidences secondaires et une pression touristique faible, la stratégie de location saisonnière n’est pas pertinente. En revanche, la part modérée de passoires thermiques (11,9 % en F/G) impose une vigilance accrue sur le DPE pour éviter les biens dont la location sera interdite à court terme, un risque à convertir en levier de négociation.
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Données du marché immobilier à Croissy-sur-Seine
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian global, en chute à 5 995 €/m², masque une dualité profonde du marchà. Les maisons, avec un médian à 6 890 €/m², représentent un segment très élevé et peu liquide, ciblant une clientèle aisee. À l’inverse, le marché des appartements (5 431 €/m²) est plus accessible et porteur du potentiel locatif, comme en témoigne un rendement brut de 5,4 % selon la carte des loyers.
Cette correction de 12,4 % en 2024, la plus forte de la période récente, intervient dans un contexte national de renchérissement du crédit. Elle pourrait signaler un ajustement nécessaire après les années de forte hausse, offrant une fenêtre de négociation. Néanmoins, l’Indice de Pression Immobilière très élevé (7,9/10) rappelle que la demande structurelle reste solide, soutenue par une évolution démographique positive (+14,7 % en 5 ans).
La faible part de logements sociaux (22 %) et la présence d’un PPRI (Plan de Prévention des Risques d’Inondation) de la Seine sont des facteurs à intégrer. Le premier limite le turnover locatif social, le second peut impacter l’assurabilité et la valorisation de certains biens en zone inondable, un point à vérifier scrupuleusement.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Croissy-sur-Seine Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Selon les données DVF, les prix médians à Croissy-sur-Seine ont connu une trajectoire en dents de scie sur les cinq dernières années. Après un pic à 7 007 €/m² en 2020, une légère baisse a été enregistrée en 2021, suivie d’une stabilisation autour de 6 850 €/m² en 2022-2023. La chute de 12,4 % en 2024, ramenant le médian à 5 995 €/m², marque une correction significative. Cette baisse est plus prononcée que dans certaines communes voisines comme Bougival, et pourrait représenter un point d’entrée ajusté pour un acquéreur en 2026, à condition que la tendance ne se prolonge pas durablement.
Évolution du marché immobilier de Croissy-sur-Seine
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 6 402 €/m² → 5 787 €/m² (-9,6 %), volume annuel actuel 135 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 66 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché transactionnel de Croissy-sur-Seine, avec 110 ventes en 2024, montre une légère hausse du volume par rapport à 2023 (102), signe d’une activité soutenue malgré la baisse des prix. La répartition est marquée par une nette dominance des appartements (88 ventes, contre 40 pour les maisons). La surface médiane des appartements vendus (70 m²) et celle des maisons (131 m²) dessinent un parc de biens de taille correcte. Ce volume, couplé à la baisse des prix, suggère un marché qui bascule progressivement en faveur des acheteurs, offrant davantage de marge de négociation.
Répartition des ventes
34,8 % de maisons et 65,2 % d'appartements parmi les 135 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 65,2 % des mutations, pour un prix médian de 6 890 €/m² (maisons) contre 5 431 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 135 | 47 | 88 |
| Prix médian/m² | 5 787 € | 6 890 € | 5 431 € |
| Prix moyen/m² | 6 451 € | ||
| Surface médiane | – | 142 m² | 66 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 142 | 6 402 € |
| 2022 | 149 | 6 667 € |
| 2023 | 91 | 6 645 € |
| 2024 | 98 | 5 446 € |
| 2025 | 135 | 5 787 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Croissy-sur-Seine est au point mort. Selon les données SITADEL, seulement 3 logements ont été autorisés en 2024, et la tendance sur cinq ans est à un effondrement de -87 % par rapport la période précédente. Cette faible production, sur une commune de seulement 3 km² déjà très dense (3 671 hab./km²), indique une très faible disponibilité de foncier et un parc immobilier mature. Cela limite les risques de sur-offre mais contribue à maintenir une pression à la hausse sur l’ancien, à moyen terme, malgré la correction récente.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 4 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 2 312 autorisations pour 1 854 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Croissy-sur-Seine
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Croissy-sur-Seine (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 63 logements ont été autorisés à à Croissy-sur-Seine, -90 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Croissy-sur-Seine
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Croissy-sur-Seine
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (27,22 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,6 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut local de 5,4 % pour les appartements masque des charges récurrentes. À Croissy-sur-Seine, la taxe foncière sur le bâti est de 27,22 %. Il faut y ajouter la vacance locative (un taux de logements vacants de 5,8 % donne une idée du risque), les frais de gestion, les charges de copropriété et une provision pour travaux. Ces éléments font chuter le rendement net autour de 3,7 %. Une estimation précise est indispensable avant tout engagement.
Performance énergétique du parc à Croissy-sur-Seine
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 312 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Croissy-sur-Seine: classe C en tête, 11,9 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc est relativement performant, avec une classe énergétique dominante C (201 kWh/m²/an). Seulement 11,9 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un chiffre inférieur à la moyenne nationale. Cela réduit le risque immédiat de dépréciation pour l'acheteur, mais la loi Climat implique un audit énergétique obligatoire dès 2025 pour les ventes des passoires. Un DPE dégradé devient un vrai sujet de négociation.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, particulièrement les T2 et T3, sont les biens les plus adaptés à l'investissement locatif, car ils correspondent à la demande majoritaire et offrent le meilleur rendement brut (5,4 %). Le parc ancien domine (15 % construit avant 1945), mais attention aux 11,9 % de passoires thermiques (DPE F/G) qui deviendront interdites à la location. Le neuf est rare (seulement 3 logements autorisés en 2024), limitant les options en dispositif Pinel.
Quelles zones cibler à Croissy-sur-Seine ?
La centralité est un atout majeur pour la location. Les quartiers proches de la gare de Louveciennes et du centre-bourg, bien desservis et dotés de commerces (42 équipements), sont les plus prisés. La commune étant petite (3 km²), il n'y a pas de zone de décrochage évidente, mais la proximité immédiate de la Seine expose certains secteurs au risque d'inondation (PPRI), un facteur à vérifier avant tout achat.
Calculateur de rendement à Croissy-sur-Seine
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Risques à connaître avant d'investir à Croissy-sur-Seine
Le principal risque est celui de vacance locative, dans un marché où 5,8 % des logements sont déjà vacants. La dépendance à une économie locale avec un taux de chômage supérieur à 8 % est aussi à considérer. S'ajoute le risque réglementaire lié au DPE : près de 12 % du parc est en classe F ou G, exigeant des travaux de rénovation énergétique coûteux avant 2028. Enfin, la taxe foncière, à 27,22 %, grève significativement la rentabilité nette.
Erreurs à éviter quand on investit à Croissy-sur-Seine
- Oublier la taxe foncière à 27,22 %
- Négliger les frais de copropriété
- Surévaluer le loyer possible
- Ne pas provisionner la vacance locative
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Croissy-sur-Seine suit le rythme francilien : une reprise en mars-avril et une activité soutenue jusqu'en juillet, puis une seconde rentrée en septembre-octobre. L'hiver est plus calme, parfois propice aux négociations. À noter : la taxe foncière, facturée en septembre, peut influencer les budgets des acheteurs en fin d'année. Vendre au printemps maximise la visibilité, acheter en fin d'année peut offrir des opportunités.
Le saviez-vous ?
- La densité de Croissy la classe 4e/48 dans sa catégorie en Yvelines.
- La commune a gagné +14,7 % d'habitants en 5 ans seulement.
- Le score numérique est faible (10/100) malgré une bonne couverture fibre.
S'installer à Croissy-sur-Seine : cadre de vie et logement
S’installer à Croissy-sur-Seine, c’est bénéficier d’un cadre de vie agréable en bord de Seine, à moins de 30 minutes de Paris Saint-Lazare. La commune offre une palette complète de services avec plus de 300 équipements, dont 42 commerces et 82 établissements de santé, assurant une autonomie quotidienne. La connectivité est excellente, avec la fibre disponible pour plus de 90 % des logements, un atout majeur pour les télétravailleurs.
Le profil démographique, avec un âge médian de 42,4 ans et 34,2 % de moins de 30 ans, dénote une population relativement jeune et active, dynamisant la vie locale. Cette vitalité se lit aussi dans le tissu économique, avec un taux de renouvellement des entreprises de 18,5 % sur la dernière année. Toutefois, la densité élevée (3 671 hab./km²) et la superficie réduite de la commune (3 km²) en font un territoire urbanisé, où les espaces de verdure privés, majoritaires dans les maisons, sont très valorisés.
Carte du marché immobilier à Croissy-sur-Seine
Croissy-sur-Seine et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Croissy-sur-Seine
Un climat océanique tempéré, avec une température moyenne de 12,5 °C et 640 mm de précipitations annuelles. Ce profil doux, sans excès, convient aux familles recherchant des hivers modérés et des étés supportables. La faible altitude (28 m) et la proximité de la Seine peuvent générer une légère humidité. Un cadre agréable pour les activités de plein air, apprécié par les 34,2 % de moins de 30 ans.
À qui s'adresse Croissy-sur-Seine ?
La commune s'adresse principalement aux familles et aux actifs stables, attirés par les 6 établissements scolaires et la qualité des services. Le revenu médian local (38 780 €) et le prix des maisons les réservent toutefois aux ménages aisés. Les primo-accédants peuvent trouver leur place sur le segment des appartements, sous réserve d'un apport solide. Les retraités, bien que présents (24,6 % de la population), pourraient être freinés par l'absence d'ascenseur dans de nombreux immeubles.
Avantages et limites à Croissy-sur-Seine
✓ Points forts
- Proximité des transports (gare à 2,8 km, aéroport à 12 km)
- Services et commerces nombreux (301 équipements au total)
- Démographie dynamique et jeune (âge médian 42,4 ans)
- Parc immobilier de bonne qualité énergétique (DPE C dominant)
- Environnement patrimonial avec 4 monuments historiques
Composition du parc immobilier à Croissy-sur-Seine
4 987 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 2 043 maisons et 2 931 appartements à à Croissy-sur-Seine.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est mixte, avec 41,1 % de maisons, signe d'un caractère pavillonnaire affirmé. La forte majorité de propriétaires (60,9 %) et la faible part de résidences secondaires (1,9 %) indiquent un marché ancré, stable et peu spéculatif. Un taux de vacance de 5,8 % reste modéré. Ce profil attire des acheteurs cherchant à s'installer durablement, ce qui soutient la demande pour les biens bien entretenus.
Ancienneté du parc à Croissy-sur-Seine
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 559 logements).
- Avant 1919 10,2 % 465 logts
- 1919-1945 4,8 % 221 logts
- 1946-1970 14,1 % 641 logts
- 1971-1990 31,1 % 1 419 logts
- 1991-2005 23,8 % 1 083 logts
- 2006-2019 16,0 % 729 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Croissy-sur-Seine
301 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Croissy-sur-Seine
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Croissy-sur-Seine est soumise au PPRI de la Seine et de l'Oise, principal risque identifié. Cela implique des contraintes constructives spécifiques dans les zones inondables et une obligation d'information en cas de vente. La sismicité est très faible et le radon faible. Quatre arrêtés de catastrophe naturelle historiques sont recensés. Consulter le zonage réglementaire en mairie est une étape essentielle pour tout projet d'achat.
Cas pratique : un achat type à Croissy-sur-Seine
Pour une maison type de 131 m² (correspondant au prix total médian de 1 083 501 €), comptez environ 1,2 million d'euros hors frais de notaire. Cela représente environ 28 années du revenu médian local (38 780 €). Avec un apport de 10 % (108 k€) et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 6 000 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Croissy-sur-Seine
- Oublier de vérifier le zonage du PPRI
- Négocier sans connaître le DPE
- Ignorer l'état des réseaux (fibre : 90,5 %)
- Sous-estimer les frais de mutation (notaire)
Points clés à retenir à Croissy-sur-Seine
- Prix médian : 5 995 €/m² (DVF 2024)
- Rendement brut appartements : 5,4 %
- Climat doux : 12,5 °C de moyenne annuelle
- Marché en correction (-12,4 % en 1 an)
- Écart maison/appart : +62 % pour les maisons
- Rendement net approximatif : 3,7 %
- Parc énergétique correct : 11,9 % de passoires
- 60,9 % de propriétaires, marché stable
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Croissy-sur-Seine
Pour une maison de 142 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
821 754 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché moins liquide (110 transactions annuelles) et en baisse, une estimation trop haute condamne votre bien à la vacance, tandis qu'une sous-estimation vous prive de milliers d'euros. Les données brutes DVF ne suffisent pas : elles doivent être interprétées à l'aune de la dynamique locale, comme la chute de 87 % des autorisations de construire neuves ou le taux de vacance de 5,8 %. Une estimation professionnelle, ancrée sur le territoire, vous donne le prix de vente réaliste pour attirer les acheteurs sans brader votre patrimoine.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils automatiques utilisent des moyennes, mais le marché de Croissy est segmenté : un appartement proche des berges de Seine n'a pas la même valeur qu'un autre éloigné. Un professionnel local connaît ces micro-marchés, évalue justement l'état réel (défauts, potentiel) et peut intégrer des éléments immatériels (calme, ensoleillement). Son expertise est cruciale pour fixer un prix attractif qui suscitera des visites sérieuses et servira de base solide à la négociation avec les acheteurs.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix au m² moyen
- Oublier l'impact d'un DPE F ou G
- Négliger l'état réel de la toiture
- Comparer avec des biens non similaires
Investir à Croissy-sur-Seine : passer à l'action
Les statistiques posent un diagnostic, mais la réussite d’un investissement se joue sur le terrain : identification du bon bien, analyse de sa conformité énergétique et négociation. Notre réseau de professionnels locaux connaît les micro-secteurs de Croissy-sur-Seine et peut vous aider à transformer cette analyse en opportunité concrète.
Ces données dessinent un potentiel, mais le succès d’un investissement à Croissy-sur-Seine dépend du choix du bien et de la négociation.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Croissy-sur-Seine
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Croissy-sur-Seine ?
Le prix médian global à Croissy-sur-Seine est de 5 995 €/m² en 2024. Il existe un écart important entre les appartements (5 431 €/m² médian) et les maisons (6 890 €/m² médian), reflétant deux marchés distincts.
Est-ce le bon moment pour acheter à Croissy-sur-Seine ?
Le marché a connu une correction de -12,4 % en 2024, offrant potentiellement davantage de marge de négociation. Pour un investisseur locatif visant un appartement, les conditions semblent plus favorables qu'en période de hausse continue.
Croissy-sur-Seine est-elle plus chère que ses voisines ?
Croissy-sur-Seine est moins chère que Vaucresson (-32 %) ou Ville-d'Avray (-44 %), mais plus chère que Bougival (+6 %), Fontenay-le-Fleury (+30 %) ou Villepreux (+37 %). Son positionnement est intermédiaire dans son bassin de vie.
Quel loyer peut-on espérer à Croissy-sur-Seine ?
Le loyer médian pour un appartement est de 23,2 €/m²/mois. Pour un appartement type de 70 m², cela représente un loyer mensuel d'environ 1 624 €. Pour une maison, le loyer médian est de 24,3 €/m²/mois.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Croissy-sur-Seine ?
Il faut être vigilant sur deux points : la présence d'un plan de prévention des risques d'inondation (PPRI) pour certains secteurs, et la performance énergétique des biens (11,9 % sont des passoires thermiques F/G).
Marché immobilier des communes voisines
Croissy-sur-Seine présente un écart de valorisation intéressant avec des voisines côtées comme Vaucresson (+32 %) ou Ville-d'Avray (+44 %), offrant des indicateurs locatifs similaires pour un prix au mètre carré bien inférieur, ce qui constitue un levier potentiel pour la plus-value.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Croissy-sur-Seine.
Communes limitrophes de Croissy-sur-Seine
Croissy-sur-Seine est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Croissy-sur-Seine s'établit à 5 787 €, +128,2 % au regard de la médiane nationale — une commune du haut du spectre. Au classement départemental, Croissy-sur-Seine se place dans les 5 % de communes les plus chères des Yvelines.
Le prix médian de Croissy-sur-Seine recule de -9,6 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 615 transactions (source DGFiP/DVF). Évolution annuelle récente: +6,3 %.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Croissy-sur-Seine — maisons à 6 890 €/m² pour 142 m² en surface médiane, appartements à 5 431 €/m² pour 66 m². Le bien médian (142 m² à 978 380 €) équivaut à 25,2 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Croissy-sur-Seine: 23,2 €/m²/mois pour un appartement, 24,3 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,1 %, un niveau intermédiaire. Le poids limité des résidences secondaires (1,9 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La production neuve est peu intense à Croissy-sur-Seine — 63 logements autorisés entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 75 % des logements autorisés.
Côté contexte, Croissy-sur-Seine est dans le tissu périurbain de l'Île-de-France, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Le cadre géographique (à 36 m d'altitude, sur un relief peu marqué) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).