Faut-il investir à Louviers en 2026 ?
Ancienne cité drapière normande située à moins de 20 km de Rouen, Louviers bénéficie d'une attractivité territoriale solide, notée 8/10, et d'un excellent confort de services. Son marché immobilier, après un pic en 2023, a connu un réajustement en 2024, ouvrant une fenêtre d'opportunité pour certains profils. Le verdict qui suit s'appuie sur les transactions DVF 2024 et les indicateurs socio-économiques de la commune.
Avec un rendement locatif brut de 7,4 % pour les appartements, Louviers se positionne comme un marché porteur, malgré une récente correction des prix.
Verdict
➤ Investir ici impose de viser le rendement locatif et d'accepter une exposition au risque économique local, avec un horizon de moyen à long terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut parmi les plus élevés de la région
- ✓ Correction de -6,6 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Attractivité territoriale et confort de services très élevés
- ⚠ Accessibilité immobilière très faible pour les locaux
- ⚠ Fragilité économique avec un chômage à 18,8 %
- ⚠ Taxe foncière élevée à 54,21 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Près de deux fois moins chère que la moyenne nationale des petites villes.
- Légèrement au-dessus de la médiane départementale, mais avec un écart de rendement favorable.
- Rendement locatif brut presque deux fois supérieur à celui des grandes métropoles comme Paris.
Analyse du marché immobilier à Louviers
Le marché immobilier de Louviers affiche une pression notable (IPI 6,0/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Louviers
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,0
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée : le marché est dynamique et concurrentiel, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée : le marché est dynamique et concurrentiel, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité immobilière catastrophique : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat de la population locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité immobilière catastrophique : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat de la population locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,4
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, portée par une faible accession et un parc locatif social important.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, portée par une faible accession et un parc locatif social important.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible : le marché de la location saisonnière n'est pas un levier significatif.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible : le marché de la location saisonnière n'est pas un levier significatif.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2013,2 — Percentile dept : 55/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 7,0 — Percentile dept : 85/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,4 — Percentile dept : 8/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 70/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 692,8 — Percentile dept : 99/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 7,0 — Percentile dept : 15/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 33,0 — Percentile dept : 1/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 29,1 — Percentile dept : 1/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 62,9 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,4 — Percentile dept : 8/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 70/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 26/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2013,2 — Percentile dept : 45/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,4 — Percentile dept : 8/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 26/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 9,5 — Percentile dept : 89/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 692,8 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Louviers : opportunités et risques
L'argument massue pour investir à Louviers réside dans son rendement locatif brut, particulièrement sur les appartements (7,4 %). Selon la carte des loyers du ministère, un appartement se loue en moyenne 12,2 €/m²/mois, soit plus de 600 € pour un deux-pièces. Ce rendement, nettement supérieur à la moyenne nationale, compense partiellement le risque lié à un taux de chômage élevé (18,8 %) qui peut fragiliser la solvabilité des locataires.
Attention toutefois aux charges qui grèvent la rentabilité nette. La taxe foncière, à 54,21 %, représente une ponction significative. De plus, avec près de 10 % de logements vacants, certains quartiers peuvent présenter des difficultés de rotation. Le parc, majoritairement ancien (16,6 % d'avant 1945), comporte aussi un risque rénovation, même si la part de passoires thermiques (F/G) est contenue à 7,6 %.
La stratégie gagnante consiste à cibler un appartement de typologie T2 ou T3, bien situé près des commerces ou de la gare, pour capter la demande locative des jeunes actifs ou des familles modestes. L'horizon doit être de moyen terme (5-10 ans), le temps que la correction des prix de 2024 se résorbe et que la dynamique démographique positive (+3,8 % en 10 ans) soutienne à nouveau la valeur.
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Données du marché immobilier à Louviers
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian de 1 952 €/m² à Louviers, en recul de 6,6 % sur un an, masque une réalité plus complexe. D'après les transactions DVF 2024, l'écart entre le prix moyen (2 900 €) et la médiane révèle un marché segmenté, avec un segment de biens rénovés ou mieux situés qui résistent mieux à la correction. Cette dichotomie est cruciale pour un acquéreur.
La comparaison avec les communes voisines est éclairante. Si Louviers reste plus abordable que les pôles résidentiels huppés de l'agglomération rouennaise (Mont-Saint-Aignan à +64 %), elle est déjà plus chère que d'autres villes industrielles similaires comme Elbeuf (-9 %). Cette position intermédiaire s'explique par son IAT (Attractivité Territoriale) de 8/10, nourri par un maillage d'équipements et de services exceptionnel pour une ville de 18 700 habitants.
Le volume annuel de transactions, stable autour de 270 ventes, confirme la liquidité du marché. Néanmoins, cette activité est soutenue par une demande extérieure, le revenu médian local (20 030 €) ne permettant pas d'accéder à la propriété dans des conditions sereines. Le marché est donc porté de l'extérieur, ce qui le rend sensible aux variations de l'attractivité régionale.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Louviers Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Louviers sur les cinq dernières années dessine un cycle classique de marché dynamique : une hausse régulière de 2020 à 2023, portant le prix médian de 1 920 à 2 166 €/m², soit une progression de 12,8 %. L'année 2024 marque un infléchissement avec une correction de -6,6 %, ramenant la médiane à 1 952 €/m². Cette baisse, plus prononcée que dans certaines communes voisines, peut s'interpréter comme un retour à une valorisation plus soutenable après la surchauffe post-Covid. Pour un acheteur en 2026, cette tendance suggère que la phase de forte appréciation est derrière nous, et que le marché offre désormais des conditions d'entrée potentiellement plus favorables, sous réserve d'une sélection rigoureuse. La différence de prix entre maisons et appartements reste faible, signe d'un marché mixte où le segment collectif, souvent plus accessible, tire l'activité.
Évolution du marché immobilier de Louviers
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 860 €/m² à 1 952 €/m² (+4,9 %), pour 234 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 234 transactions en 2024, le volume d'activité à Louviers est stable et élevé pour une ville de cette taille, témoignant d'un marché liquide. Les maisons représentent 65 % des ventes (162 transactions), avec une surface médiane de 87 m², reflétant une demande orientée vers l'habitat individuel. Les appartements (72 ventes) sont plus petits (50 m² médian), signe d'un parc collectif ancien et d'une clientèle d'investisseurs ou de petits ménages. Le prix moyen (2 900 €/m²) dépasse significativement la médiane (1 952 €/m²), indiquant la présence de biens plus chers et/ou de meilleure qualité qui tirent la moyenne vers le haut. Ce marché est actuellement en phase de rééquilibrage, avec un avantage qui semble passer des vendeurs aux acheteurs, permettant potentiellement des négociations plus serrées.
Répartition des ventes
69,2 % de maisons et 30,8 % d'appartements parmi les 234 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 69,2 % de maisons et 30,8 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 234 | 162 | 72 |
| Prix médian/m² | 1 952 € | 1 988 € | 1 894 € |
| Prix moyen/m² | 2 332 € | ||
| Surface médiane | – | 88 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 250 | 1 860 € |
| 2022 | 220 | 1 979 € |
| 2023 | 221 | 2 027 € |
| 2024 | 229 | 1 973 € |
| 2025 | 234 | 1 952 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Louviers est soutenue, avec 832 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance à la hausse de 10 % par rapport à la période précédente. Cette cadence, qui se maintient avec 46 logements autorisés en 2024, répond à une pression démographique positive (+1,9 % en 5 ans). Elle indique la confiance des promoteurs dans l'attractivité résidentielle de la commune et contribue à moderniser un parc vieillissant (seulement 12,9 % construit après 2006). Pour l'investisseur, cette offre neuve représente à la fois une concurrence pour l'ancien et une opportunité d'acquisition aux normes énergétiques récentes. Le risque de sur-offre semble contenu par la croissance de la population et la forte demande locative, mais une vigilance sur les zones en développement est nécessaire.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 3 720 autorisations et 3 076 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 83 %.
Vacance longue durée à Louviers
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Louviers (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 974 logements autorisés à à Louviers, dont 227 en 2025 (+51 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Louviers
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Louviers
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (54,21 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net est la vraie rentabilité. Partez du brut (7,4 % en appart) et déduisez les charges incompressibles. La taxe foncière à Louviers est de 54,21 %, un poste significatif. Ajoutez 1 à 2 % du prix d'achat pour les frais de gestion, les réparations et la vacance locative (le taux de logements vacants est de 9,5 %). Dans une copropriété, prévoyez 0,5 % supplémentaire pour les charges courantes. Ce calcul explique l'écart entre le rendement brut affiché et un net d'environ 4,0 %.
Performance énergétique du parc à Louviers
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 246 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Louviers: la classe C domine, 7,9 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante C (197 kWh/m²/an) est correcte pour l'ancien. Attention toutefois aux 7,6 % de passoires thermiques (F/G), sous la moyenne nationale. Ces biens sont soumis à des interdictions de location progressive (loi Climat). Un logement classé F ou G devra être rénové avant 2028 pour continuer à être loué. C'est un risque réglementaire majeur à intégrer dans le prix d'achat et un levier de négociation si vous prévoyez des travaux.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (studio, T2) en centre-ville ou à proximité des commerces et de la gare routière sont les plus liquides. Ils correspondent à la demande majoritaire et permettent de lisser le risque de vacance. Les maisons de ville, souvent anciennes (16,6% du parc est antérieur à 1945), séduisent les familles mais exigent un budget rénovation plus lourd, notamment face aux passoires thermiques (7,6% du parc en DPE F/G). Le neuf, marginal (12,9% construit après 2006), offre une sécurité DPE mais une rentabilité brute plus faible.
Quelles zones cibler à Louviers ?
Le centre historique, autour des 6 monuments classés et des commerces (135 équipements), demeure le plus recherché pour la location d'appartements. Les quartiers périphériques, mieux pourvus en maisons individuelles, attirent les locataires familiaux. La proximité des axes routiers vers Rouen (à 25 km) et l'accès rapide à la gare TGV de Val-de-Reuil sont des atouts valorisants. Aucune zone en fort développement ne se détache actuellement, la construction neuve étant modeste (46 logements autorisés en 2024).
Calculateur de rendement à Louviers
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Louviers
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 9,5% qui indique un déséquilibre offre/demande. La dépendance à l'économie de l'agglomération rouennaise expose au chômage élevé (18,8%). La taxe foncière est lourde (54,21%), amputant significativement le revenu net. Enfin, le parc ancien comporte un risque de mise aux normes énergétiques (loi Climat), avec 7,6% de passoires. La faible part de résidences secondaires (1,4%) confirme l'absence d'amortisseur saisonnier.
Cas pratique : un investissement type à Louviers
Pour un appartement de 50 m² au prix médian (1 975 €/m²), l'investissement est d'environ 98 750 €. Le loyer moyen de 12,2 €/m² génère 610 € par mois, soit un rendement brut de 7,4 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 4,0 %. Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, l'effort mensuel résiduel serait faible, voire positif, selon l'apport.
Erreurs à éviter quand on investit à Louviers
- Oublier la taxe foncière à 54,21 %.
- Négliger le taux de vacance local (9,5 %).
- Surévaluer les loyers face au pouvoir d'achat local.
- Acheter une passoire thermique sans budget travaux.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Louviers suit le rythme scolaire classique, avec une accélération de mars à juillet. Septembre est un mois chargé par la réception des avis de taxe foncière, qui peut motiver des ventes. L'hiver, moins actif, permet parfois de mieux négocier. Aucune saison touristique marquée (seulement 3 hébergements touristiques) ne vient perturber ce calendrier. Vendre au printemps maximise la visibilité, acheter en fin d'année peut permettre de trouver des vendeurs plus pressés.
Le saviez-vous ?
- Louviers compte 6 monuments historiques protégés.
- 94,2 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La dette communale s'élève à 1 775 € par habitant.
S'installer à Louviers : cadre de vie et logement
S'installer à Louviers, c'est bénéficier d'un cadre de vie très complet pour une ville de cette taille. La commune dispose de 728 équipements recensés par l'INSEE, dont 135 commerces, 192 établissements de santé et 43 infrastructures sportives. Cette densité de services, couplée à une connexion fibre de 94,2 %, en fait un lieu adapté au télétravail et à la vie familiale.
Le territoire n'est pas exempt de contraintes. Il est soumis à un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) pour les inondations de l'Eure, et a connu 8 arrêtés de catastrophe naturelle. Ces risques, bien que gérables, influent sur l'assurabilité et la sérénité des habitants. Le centre ancien, avec ses six monuments historiques, offre du charme mais aussi un parc immobilier parfois énergivore.
La population, relativement jeune (âge médian de 39,4 ans), et la présence de 23 établissements scolaires dessinent un profil familial. L'intégration à la Communauté d'Agglomération Seine-Eure et la proximité des axes routiers vers Rouen et Paris renforcent l'attrait pour les navetteurs, expliquant en partie la pression immobilière persistante malgré les fragilités économiques locales.
Carte du marché immobilier à Louviers
Louviers et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Louviers
Un climat tempéré de type océanique altéré : températures moyennes de 10,8°C et 739 mm de pluie annuelle. Les hivers sont frais sans être rigoureux, les états doux. Ce profil, avec une altitude moyenne de 73 m, convient à ceux qui redoutent les extrêmes. Il est adapté aux familles recherchant une transition douce depuis l'Île-de-France et supportant une grisaille modérée. L'ensoleillement, typique de la Normandie, est inférieur à la moyenne nationale.
À qui s'adresse Louviers ?
Louviers convient particulièrement aux familles, attirées par les maisons individuelles, les 23 établissements scolaires et les équipements sportifs (43). Les primo-accédants peuvent y trouver un point d'entrée moins cher que dans l'hypercentre rouennais. Les actifs travaillant à Rouen ou utilisant le TGV pour Paris y trouvent un bon compromis prix/accessibilité. En revanche, la vie nocturne et culturelle intense n'est pas le point fort de la commune, qui pourra sembler trop calme aux jeunes célibataires.
Avantages et limites à Louviers
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur à la moyenne régionale (2 023 €/m²).
- Accessibilité TGV Paris à 8 km (gare Val-de-Reuil).
- Cadre de vie familial avec de nombreux équipements scolaires et sportifs.
- Parc immobilier majoritairement de bonne performance énergétique (DPE C).
- Dynamisme démographique (+1,9% en 5 ans) et 94,2% de couverture fibre.
Composition du parc immobilier à Louviers
9 515 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (48,2 %) et collectif (51,8 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est équilibré : 48,2 % de maisons, 39,0 % de logements sociaux, seulement 1,4 % de résidences secondaires. Une majorité de locataires (62,9 %) et un taux de vacance de 9,5 % indiquent un marché locatif actif mais avec une rotation. La faible part de propriétaires occupants (37,1 %) indique une population mobile, souvent jeune (37,9 % de moins de 30 ans). L'acheteur typique est donc un primo-accédant ou un investisseur, rarement un retraité en recherche de résidence principale.
Ancienneté du parc à Louviers
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 8 380 logements).
- Avant 1919 10,6 % 886 logts
- 1919-1945 6,0 % 504 logts
- 1946-1970 27,2 % 2 279 logts
- 1971-1990 32,2 % 2 698 logts
- 1991-2005 11,1 % 930 logts
- 2006-2019 12,9 % 1 083 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Louviers
728 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Louviers
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Louviers est soumis à un PPRN pour les inondations de l'Eure aval, avec 8 arrêtés catastrophes naturelles historiques. La sismicité est très faible et le radon faible. L'acquéreur doit impérativement consulter le plan de prévention des risques (PPRN-I - Eure aval) pour savoir si le bien est en zone réglementée, ce qui peut impacter l'assurance, la constructibilité et la valeur. En zone inondable, les prêts peuvent être conditionnés à une étude de risque spécifique.
Erreurs à éviter quand on achète à Louviers
- Ne pas vérifier le zonage du PPRN inondation.
- Oublier de demander le DPE avant l'offre.
- Sous-estimer les frais de notaire (8 % environ).
- Négliger la proximité des 39,0 % de logements sociaux.
Points clés à retenir à Louviers
- Prix médian à 1 952 €/m², en baisse de 6,6 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 7,4 % pour les appartements.
- Climat tempéré, 10,8°C et 739 mm de pluie par an.
- Une maison type coûte environ 176 958 €.
- Taxe foncière élevée à 54,21 %.
- 37,9 % de la population a moins de 30 ans.
- Le DPE est devenu un critère majeur de valeur.
- Seulement 1,4 % de résidences secondaires.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Louviers ?
À Louviers, la performance énergétique devient un facteur clé de valorisation, avec seulement 12,9 % du parc construit après 2006. Un DPE A ou B justifie une surcote. La proximité des 135 commerces, des 23 établissements scolaires ou de la gare TGV de Val-de-Reuil (à 7,9 km) tire également les prix vers le haut. Pour une maison, la taille du terrain et l'état de la toiture (précipitations : 739 mm/an) sont scrutés. Un appartement avec balcon ou une place de parking en sous-sol se négocie mieux. L'exposition compte moins que la vue dégagée et l'absence de nuisances.
Estimation indicative d'une maison à Louviers
Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
171 776 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché qui se retourne, une estimation trop haute condamne votre bien à une vacance commerciale prolongée. À l'inverse, une sous-évaluation vous prive d'une partie de votre capital. Une estimation précise doit intégrer la performance énergétique du bien (la classe DPE C domine), son exposition aux risques naturels (PPRN inondation) et sa localisation exacte par rapport au centre et aux transports. Avec 272 transactions récentes enregistrées, les données sont suffisamment riches pour établir une fourchette de prix fiable, quartier par quartier.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme utilise une moyenne au m² (2 023 €/m²) qui ne reflète pas les micro-marchés de Louviers. Un professionnel local sait qu'un bien rénové rue des Pendants ne vaut pas un équivalent près de la ZAC des Fontaines. Il ajuste en fonction de l'état réel (travaux à prévoir, humidité potentielle) et des projets urbains de la CA Seine-Eure. Son estimation, fondée sur les transactions réelles (DVF 2024), sert aussi d'argument de négociation face aux acheteurs et permet une mise en marché cohérente avec la demande effective.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian du m².
- Oublier de déduire la vétusté et les travaux.
- Ne pas comparer avec les ventes réelles (DVF).
- Surévaluer un bien à cause de travaux personnels.
Investir à Louviers : passer à l'action
L'analyse des données pose un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, connaissance des quartiers. Notre réseau de professionnels locaux décrypte pour vous les micro-marchés de Louviers et identifie les biens conformes à votre stratégie.
Les données DVF révèlent un potentiel, mais sa concrétisation dépend d'une analyse fine du bien et de son environnement immédiat.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Louviers grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 272 ventes récentes à Louviers
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Louviers
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Louviers
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Louviers ?
Le prix médian est de 1 952 € par mètre carré en 2024. Pour un appartement type de 50 m², il faut compter environ 98 750 €, et 176 958 € pour une maison de 87 m².
Le marché est-il en baisse à Louviers ?
Oui, les prix médians ont baissé de 6,6 % entre 2023 et 2024, après plusieurs années de hausse. Cette correction offre des conditions d'achat potentiellement plus favorables.
Quel rendement locatif puis-je espérer à Louviers ?
Le rendement locatif brut est estimé à 7,4 % pour les appartements et 6,1 % pour les maisons. Le loyer médian pour un appartement est de 12,2 €/m²/mois.
Louviers est-elle plus chère que ses voisines comme Elbeuf ?
Oui, Louviers est environ 9 % plus chère qu'Elbeuf (1 833 €/m²), mais elle reste 40 % moins chère que des communes comme Mont-Saint-Aignan. Son positionnement est intermédiaire.
Quels sont les points forts du cadre de vie à Louviers ?
La ville offre un très haut niveau d'équipements (728 au total), une excellente couverture fibre et une situation géographique stratégique entre Rouen et la vallée de l'Eure, à 20 minutes en voiture de la gare TGV de Val-de-Reuil.
Marché immobilier des communes voisines
Louviers affiche un prix au m² inférieur de 40 % à des communes normandes similaires comme Mont-Saint-Aignan, tout en offrant un rendement locatif supérieur, ce qui crée un effet de levier intéressant pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Louviers.
Communes limitrophes de Louviers
Louviers est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Louviers ressort à 1 952 € (source DVF, 234 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel de l'Eure.
Le prix médian de Louviers gagne +4,9 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 1 154 transactions sont recensées par les données DVF.
Les maisons (69,2 % des transactions, 1 988 €/m²) et les appartements (30,8 %, 1 894 €/m²) se partagent le marché. Rapporté au revenu médian de Louviers, un logement de 88 m² (174 944 €) représente 8,7 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 12,2 € (appartements) et 10,3 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 7,7 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 1,4 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Construction neuve active à Louviers: l'équivalent de 195 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 61 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Louviers est au cœur du bocage normand. Sur le plan physique, la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 145 m), un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.