4 angles pour comprendre le marché immobilier à Val-de-Reuil
Estimer mon bien
Estimation gratuite basée sur les transactions DVF et l'analyse experte du marché local.
Démarrer l'estimationPrix immobilier
Évolution sur 5 ans, fourchettes Q1/Q3, dernières ventes et comparaison avec les communes voisines.
Voir l'analyse des prixInvestir
Rendement locatif, profil locatif, types de biens à privilégier, simulation crédit et risques détaillés.
Voir l'analyse investissementAcheter
Cadre de vie, climat, services, démographie, profils types, avantages et inconvénients.
Voir le guide acheteurMarché immobilier à Val-de-Reuil en chiffres
Faut-il investir à Val-de-Reuil en 2026 ?
Nouvelle ville née dans les années 1970, Val-De-Reuil affiche un profil démographique jeune et une forte dynamique de construction. Son marché immobilier, très orienté vers la location sociale et privée, présente des caractéristiques financières hors norme en Normandie. L'analyse des données DVF 2024 permet de trancher sur son attractivité réelle pour l'investisseur.
Avec un rendement locatif brut superieur a 9 % et un prix au m² en repli de près de 10 % sur un an, Val-De-Reuil offre un point d'entrée unique dans l'aire rouennaise pour les investisseurs recherchant un cash-flow immédiat.
Verdict
➤ Investir ici relève d'une stratégie purement locative, ciblant les rendements immédiats malgré une fragilité économique locale marquée.
Points clés
- ✓ Rendements bruts parmi les plus élevés de la région
- ✓ Correction récente de -10 % : opportunité d'achat
- ✓ Dynamique de construction neuve très soutenue (+100 %)
- ⚠ Taux de chômage élevé (21,5 %) : risque locatif local
- ⚠ Accessibilité très faible pour les résidents
- ⚠ Fort pourcentage de logements sociaux (71 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² inférieur de plus de 30 % à la moyenne nationale.
- Se positionne dans le bas du classement des petites villes de l'Eure pour le revenu médian.
- Rendement locatif brut presque deux fois supérieur à celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Val-de-Reuil
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,2/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,4/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 7,7 %.
Indices immobiliers de Val-de-Reuil
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,2
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression d'achat modérée : le marché n'est pas tendu, laissant du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression d'achat modérée : le marché n'est pas tendu, laissant du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Très peu accessible localement : les prix dépassent largement la capacité d'emprunt des habitants, indiquant un marché porté par des acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenTrès peu accessible localement : les prix dépassent largement la capacité d'emprunt des habitants, indiquant un marché porté par des acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,4
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : une demande locative solide soutient des rendements attractifs, idéal pour un placement cash-flow.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : une demande locative solide soutient des rendements attractifs, idéal pour un placement cash-flow.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique négligeable : aucune opportunité pour de la location saisonnière, concentrez-vous sur le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique négligeable : aucune opportunité pour de la location saisonnière, concentrez-vous sur le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1559,6 — Percentile dept : 13/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 6,4 — Percentile dept : 73/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 1/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 62/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 509,4 — Percentile dept : 98/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 6,4 — Percentile dept : 27/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 24,7 — Percentile dept : 0/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 54,5 — Percentile dept : 0/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 73,1 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 1/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 62/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 57/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1559,6 — Percentile dept : 87/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 1/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 57/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,7 — Percentile dept : 78/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 509,4 — Percentile dept : 2/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Val-de-Reuil : cadre de vie et logement
Acheter à Val-De-Reuil, c'est choisir une ville récente, jeune (âge médian 32,2 ans) et très bien connectée grâce à sa gare TGV. Avec un prix médian de 1 633 €/m², l'accession à la propriété y est plus abordable que dans les communes voisines de l'agglomération rouennaise. Cette ville à l'urbanisme planifié offre 393 équipements de proximité, un cadre vert (26 km²) et un climat tempéré (11°C en moyenne). Pour quel profil d'acheteur ce compromis prix/cadre de vie est-il le plus pertinent ?
Tout savoir pour acheter et vivre à Val-de-ReuilInvestir à Val-de-Reuil : passer à l'action
Identifier un bien rentable à Val-De-Reuil nécessite de naviguer entre un parc neuf dynamique et un parc ancien hétérogène. La valeur d'un logement varie sensiblement d'une résidence à l'autre. Une expertise hyperlocale est indispensable pour transformer le potentiel théorique en investissement réussi.
Ces chiffres dessinent une opportunité, mais sa concrétisation dépend d'une connaissance fine des immeubles et des rues.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Val-De-Reuil grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 69 ventes récentes à Val-De-Reuil
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Val-de-Reuil
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Val-de-Reuil
Quel est le prix immobilier moyen à Val-De-Reuil ?
Le prix médian global est de 1 633 €/m² en 2024, avec une fourchette centrale de 1 297 à 1 989 €/m². Les appartements sont légèrement plus chers (1 700 €/m²) que les maisons (1 510 €/m²).
Est-ce le bon moment pour investir à Val-De-Reuil ?
La correction des prix de -9,9 % en 2024, couplée à des rendements bruts supérieurs à 8 %, crée une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs en location. Il faut cibler les biens récents et bien placés.
Val-De-Reuil est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Val-De-Reuil est nettement moins chère : -12 % par rapport à Elbeuf et -20 % par rapport à Canteleu. Seule Caudebec-lès-Elbeuf affiche des prix proches, à +5 %.
Quel rendement locatif espérer à Val-De-Reuil ?
Le rendement locatif brut est de 8,1 % pour un appartement et 9,1 % pour une maison. Après déduction des charges (vacance, gestion, taxe), le rendement net estimé se situe entre 4,1 et 4,6 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Val-De-Reuil ?
Privilégiez les secteurs proches de la gare TGV pour attirer les navetteurs, et les résidences récentes autour du centre-ville, mieux équipées et plus économes en énergie. Évitez les zones isolées ou trop éloignées des commerces.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation avec des communes voisines aux indicateurs similaires est saisissant : Val-De-Reuil est 20 % moins chère que Canteleu et moitié moins chère que Bois-Guillaume, offrant un effet de levier considérable pour capter des rendements élevés.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Val-de-Reuil.
Communes limitrophes de Val-de-Reuil
Val-de-Reuil est entourée de 12 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Val-de-Reuil se situe dans la moyenne — prix médian 1 904 €/m², dans la ligne de la médiane de l'Eure. Dans l'Eure, Val-de-Reuil se classe parmi les 19 % de communes les plus accessibles (114e rang le moins cher sur 584).
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Val-de-Reuil a progressé de +16,5 %, une dynamique haussière marquée par rapport à la moyenne française. Au total, 377 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année de données traduit une accélération: +20,7 % sur le prix médian.
Le marché penche nettement côté maisons (76,5 %), vendues autour de 1 918 €/m² pour des surfaces médianes de 88 m². Rapporté au revenu médian de Val-de-Reuil, un logement de 88 m² (168 784 €) représente 9,8 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 11,5 €/m² pour un appartement et 11,4 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 7,7 % pour un appartement (7,1 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (0,5 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Val-de-Reuil: 553 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 111 par an.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Val-de-Reuil est au cœur du bocage normand. Le cadre géographique (en plaine, à 23 m d'altitude) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.