4 angles pour comprendre le marché immobilier à Bois-Guillaume
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Faut-il investir à Bois-Guillaume en 2026 ?
Perchée sur les hauteurs de la métropole rouennaise, Bois-Guillaume combine un cadre de vie arboré et une proximité immédiate avec Rouen. Cette position en fait un pôle résidentiel prisé, dont le marché immobilier affiche une solidité historique. L'analyse des données DVF 2024 permet de trancher sur son potentiel actuel pour l'investisseur.
Bois-Guillaume se situe dans le top 20 % des communes les plus attractives de Seine-Maritime, une position qui contraste avec une correction récente des prix de -4,4 %.
Verdict
➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse, privilégiant les appartements en stratégie de rendement moyen terme, dans un marché résidentiel de qualité mais peu dynamique.
Points clés
- ✓ Correction récente : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif correct pour les appartements
- ✓ Services et équipements très performants
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Marché locatif modéré, peu de pression
- ⚠ Parc ancien avec risque rénovation
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian au m² supérieur à la moyenne nationale, Bois-Guillaume reste un marché résidentiel valorisé.
- Son prix est nettement au-dessus de la moyenne départementale, confirmant son statut de commune attractive de la métropole rouennaise.
- Son rendement locatif brut dépasse celui des grandes métropoles comme Paris, mais reste inférieur à certaines villes moyennes normandes.
Analyse du marché immobilier à Bois-Guillaume
Le marché immobilier de Bois-Guillaume affiche une pression notable (IPI 7,3/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Bois-Guillaume
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,3
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (7,3/10) : la demande est soutenue, le marché est dynamique et liquide.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (7,3/10) : la demande est soutenue, le marché est dynamique et liquide.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible (2,3/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat du revenu médian local.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible (2,3/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat du revenu médian local.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,6
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5/10) : le marché locatif est équilibré, sans tension ni faiblesse marquée.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5/10) : le marché locatif est équilibré, sans tension ni faiblesse marquée.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,5/10) : peu d'opportunités pour de la location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,5/10) : peu d'opportunités pour de la location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3106,7 — Percentile dept : 95/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 6,7 — Percentile dept : 76/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 30/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,6 — Percentile dept : 67/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1321,7 — Percentile dept : 97/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 6,7 — Percentile dept : 24/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 60,6 — Percentile dept : 24/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 10,2 — Percentile dept : 16/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 34,7 — Percentile dept : 87/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 30/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,6 — Percentile dept : 67/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 24/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3106,7 — Percentile dept : 5/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 30/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 24/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,3 — Percentile dept : 52/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1321,7 — Percentile dept : 3/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Bois-Guillaume : cadre de vie et logement
À quelques minutes de Rouen, Bois-Guillaume combine un cadre de vie résidentiel paisible avec une accessibilité remarquable. Cette commune de près de 14 500 habitants attire principalement des ménages en recherche de stabilité, comme en témoigne la majorité de propriétaires (65,3 %) et un âge médian de 47,7 ans. Le marché immobilier, solide, propose des biens souvent en bon état énergétique (classe DPE dominante C).
Tout savoir pour acheter et vivre à Bois-GuillaumeInvestir à Bois-Guillaume : passer à l'action
L'écart entre les données agrégées et la réalité d'une transaction peut être significatif. Pour saisir une opportunité concrète ou éviter un piège, une connaissance intime des secteurs et de la valeur des biens est indispensable.
Les chiffres posent un diagnostic. Transformer cette analyse en achat réussi nécessite une expertise fine des rues et des biens.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Bois-Guillaume à partir des dernières transactions DVF.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bois-Guillaume
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Bois-Guillaume ?
Le prix médian global à Bois-Guillaume est de 3 098 €/m² en 2024, selon les données DVF. Les maisons se vendent en médiane à 3 359 €/m², tandis que les appartements sont à 2 716 €/m².
Les prix baissent-ils à Bois-Guillaume ?
Oui, les prix ont baissé de 4,4 % entre 2023 et 2024, ramenant le marché près de son niveau de 2020. Cette correction suit une forte hausse durant la période post-Covid.
Bois-Guillaume est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, largement. Bois-Guillaume est 52 % plus chère que Bolbec et 31 % plus chère qu'Yvetot. Cet écart s'explique par sa position résidentielle privilégiée dans l'agglomération rouennaise.
Est-ce une bonne commune pour un investissement locatif ?
Le rendement brut des appartements (6 %) est correct, mais le marché locatif n'est pas très tendu. L'investissement est envisageable en privilégiant les biens bien situés et énergétiquement performants pour un locatif annuel.
Quel type de bien trouve-t-on à Bois-Guillaume ?
Le parc est majoritairement composé de maisons individuelles (55,1 %). Les appartements sont moins nombreux et souvent plus petits (surface médiane de 63 m²). On trouve aussi un parc récent important (15,9 % de logements construits après 2006).
Marché immobilier des communes voisines
Bois-Guillaume affiche un prix au m² 61 % plus élevé que Bolbec, un écart de valorisation qui reflète sa position résidentielle privilégiée dans la métropole rouennaise, mais qui limite l'effet de levier par rapport à ses voisines moins chères.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Bois-Guillaume.
Communes limitrophes de Bois-Guillaume
Bois-Guillaume est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 2 939 €/m² en médiane, Bois-Guillaume s'inscrit dans la moyenne de la Seine-Maritime (2 234 €/m²) et reste +15,9 % au regard de la médiane nationale. Dans la Seine-Maritime, Bois-Guillaume appartient au top 5 % des communes les plus chères au m².
Le prix médian au m² à Bois-Guillaume est stable entre 2021 et 2025 (-0,9 %). Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 207 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année fait apparaître une correction de -3,7 % du prix médian.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Bois-Guillaume — maisons à 3 293 €/m² pour 116 m² en surface médiane, appartements à 2 610 €/m² pour 70 m². Un bien type de 116 m² revient à environ 381 988 €, soit 11,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Bois-Guillaume: 13,5 €/m²/mois pour un appartement, 13,0 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,2 % pour un appartement (4,7 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 1,9 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 876 logements autorisés, soit 175/an en moyenne. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 90 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Bois-Guillaume est une commune de Normandie, entre haies, prairies et plateaux. La géographie joue son rôle: la commune est à 149 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.