4 angles pour comprendre le marché immobilier à Elbeuf
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Faut-il investir à Elbeuf en 2026 ?
Ancienne cité industrielle normande en reconversion, Elbeuf affiche un marché immobilier corrigé et accessible. Mais avec un taux de chômage dépassant 24 % et une démographie en recul, l'équation investisseur est complexe. Notre verdict.
Avec un rebond de 18,8 % en 2024 et un rendement brut de 5,9 % sur les maisons, Elbeuf offre un point d'entrée dans un marché corrigé, malgré une fragilité économique marquée.
Verdict
➤ Investir ici exige de cibler les maisons pour le rendement, en acceptant un risque locatif lié à la précarité locale.
Points clés
- ✓ Rebond de 18,8 % : opportunité de timing
- ✓ Rendement maison 5,9 % : attractif pour l'investisseur
- ✓ Confort de services très élevé (ICS 8,8/10)
- ⚠ Fragilité économique : chômage à 24,7 %
- ⚠ Démographie en baisse : -4,5 % en 5 ans
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 273 €/m², Elbeuf se situe bien en dessous de la moyenne nationale.
- Dans le département de la Seine-Maritime, elle affiche un prix supérieur à Val-de-Reuil mais reste dans la moitié inférieure des petites villes.
- Son rendement locatif brut de 5,9 % sur les maisons dépasse celui des grandes métropoles, compensant partiellement le risque économique local.
Analyse du marché immobilier à Elbeuf
Le marché immobilier d'Elbeuf affiche une pression notable (IPI 6,9/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers d'Elbeuf
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,9
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (6,9/10) : le marché est dynamique, mais les prix peuvent être soutenus par la demande.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (6,9/10) : le marché est dynamique, mais les prix peuvent être soutenus par la demande.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible (0,2/10) : les prix dépassent largement la capacité d'achat locale, ce qui limite la liquidité à la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible (0,2/10) : les prix dépassent largement la capacité d'achat locale, ce qui limite la liquidité à la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (4/10) : la demande locative existe, mais les loyers restent contraints par le faible revenu médian.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (4/10) : la demande locative existe, mais les loyers restent contraints par le faible revenu médian.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (3/10) : peu d'attrait pour de la location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (3/10) : peu d'attrait pour de la location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2879,5 — Percentile dept : 93/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 11,8 — Percentile dept : 98/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 19/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -4,5 — Percentile dept : 20/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 967,1 — Percentile dept : 96/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 11,8 — Percentile dept : 2/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 20,4 — Percentile dept : 0/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 30,7 — Percentile dept : 2/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 74,5 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 19/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -4,5 — Percentile dept : 20/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2879,5 — Percentile dept : 7/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 19/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 18,6 — Percentile dept : 100/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 967,1 — Percentile dept : 4/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Elbeuf : cadre de vie et logement
Acheter à Elbeuf, c'est opter pour une ville connectée de la métropole rouennaise au patrimoine industriel préservé (13 monuments historiques), où le prix du mètre carré reste accessible à 2 273 €. La commune, peuplée de 15 474 habitants, offre une diversité de logements et un accès rapide à Rouen via la gare locale. Son parc immobilier, dominé par les appartements, convient particulièrement aux budgets modestes et aux primo-accédants.
Tout savoir pour acheter et vivre à ElbeufInvestir à Elbeuf : passer à l'action
Les chiffres posent le diagnostic, mais un bon investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, timing. Notre réseau de professionnels locaux connaît Elbeuf en profondeur et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition gagnante.
Vous avez les données. Voici ce qu'elles signifient concrètement pour votre projet à Elbeuf.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Elbeuf
Quel est le prix immobilier moyen à Elbeuf ?
Le prix médian global est de 2 273 €/m² en 2024. Les appartements se négocient autour de 3 128 €/m² et les maisons à 1 833 €/m². Cette fourchette reflète un marché dual, avec des opportunités dans le segment individuel.
Est-ce le bon moment pour investir à Elbeuf ?
Le marché a corrigé de 2020 à 2023 puis rebondi en 2024. Avec un rendement brut de 5,9 % sur les maisons, l'investissement locatif peut être pertinent, mais il faut composer avec un taux de chômage local élevé (24,7 %) qui fragilise la demande.
Elbeuf est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Elbeuf est plus chère que Val-de-Reuil (-34 %) et Barentin (-15 %), mais moins chère que Gisors (+7 %) et Limay (+22 %). Son positionnement intermédiaire offre un compromis entre accessibilité et services.
Quel rendement locatif espérer à Elbeuf ?
Le rendement brut moyen est de 3,9 % pour les appartements et 5,9 % pour les maisons. Après charges, le net tombe à environ 2,1 % et 3,2 % respectivement, une performance modérée compte tenu des risques locaux.
Quels sont les quartiers à privilégier à Elbeuf ?
Aucune donnée de quartier n'est fournie ici, mais la proximité de la gare et du centre-ville, bien équipé, sont des atouts. Attention aux zones soumises au PPRi inondation, documenté par la mairie.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au m² inférieur de 15 % à Barentin et de 11 % à Louviers, Elbeuf présente un effet de levier intéressant pour l'investisseur, malgré des indicateurs économiques similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Elbeuf.
Communes limitrophes d'Elbeuf
Elbeuf est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût du m² à Elbeuf est contenu: 1 399 € en médiane sur 195 transactions, un niveau -44,8 % comparé à la moyenne française.
Sur la période 2021-2025, le m² médian d'Elbeuf se replie de -7,3 %. 968 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
La ventilation des ventes associe 37,4 % de maisons et 62,6 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Rapporté au revenu médian d'Elbeuf, un logement de 94 m² (156 792 €) représente 9,2 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce d'Elbeuf avoisinent 10,2 €/m² pour les appartements et 9,0 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 9,4 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Elbeuf (1,2 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les flux de permis restent élevés: 579 logements autorisés et 311 commencés sur la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 89 % des autorisations de la période).
Côté contexte, Elbeuf est caractéristique du maillage rural normand, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Sur le plan physique, la commune est dans un relief de plaine, à 90 m d'altitude en moyenne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).