Le marché immobilier de Maisons-Alfort affiche un prix médian de 5 667 €/m² en 2024, en léger repli de 2,9 % sur un an. Cette ville dense du Val-de-Marne, intégrée à la Métropole du Grand Paris, a enregistré 558 transactions, dominées à 85 % par la vente d'appartements. La lecture des données DVF révèle un marché actif mais en phase de correction modérée.
Comment se porte le marché immobilier à Maisons-Alfort
Selon les données DVF 2024, le prix au mètre carré à Maisons-Alfort se situe dans une fourchette intermédiaire de 4 723 à 6 579 €/m². La baisse annuelle de 2,9 % confirme un ajustement après les fortes hausses précédentes, un phénomène observé dans plusieurs communes franciliennes. Le volume de transactions (558 ventes) reste soutenu, signe d'une liquidité correcte. Toutefois, la forte proportion d'appartements (85 % des ventes) et leur surface médiane de 52 m² dessinent un marché orienté vers les petits et moyens logements, typique d'un tissu urbain dense où les maisons individuelles ne représentent que 15 % du parc.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La baisse de -2,9 % sur un an du prix médian au m² intervient après une période de forte hausse. Elle reflète un ajustement du marché national, amplifié localement par des taux de crédit plus élevés. Le prix des appartements (5 543 €/m²) résiste mieux que celui des maisons (6 609 €/m²), cible des budgets les plus sensibles aux taux. Pour un acheteur, ce contexte peut offrir des opportunités de négociation, surtout sur les biens moins bien situés ou énergivores. Pour un vendeur, une estimation réaliste et une mise en valeur irréprochable sont indispensables.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Maisons-Alfort
Le parc de logements, composé à 85 % d'appartements, structure naturellement le marché. Les ventes reflètent cette réalité : 476 appartements (médiane à 5 543 €/m²) contre 82 maisons (6 609 €/m²). La part des logements sociaux (27 %) et un taux de propriétaires de 42,6 % indiquent un bassin d'acheteurs mixte, entre primo-accédants recherchant un pied-à-terre en petite couronne et investisseurs visant la location. La proximité de la gare de Maisons-Alfort - Alfortville (0,3 km) renforce l'attrait pour les actifs franciliens.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est légèrement en faveur de l'acheteur, porté par la baisse des prix et un taux de logements vacants de 7,2 % qui suggère une certaine offre. La vente d'une maison, plus rare, peut être plus longue qu'un appartement standard. Néanmoins, la dynamique démographique (+1,6 % en 5 ans) et le taux d'emploi local de 73,5 % soutiennent la demande résidentielle de fond. La construction neuve, en net recul (-44 % d'autorisations sur 5 ans), ne viendra pas saturer le marché à court terme.
Vacance longue durée à Maisons-Alfort
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Maisons-Alfort (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Maisons-Alfort totalise 888 logements sur 5 ans, soit +6 % vs la période antérieure.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Sur les cinq dernières années, 966 logements ont été autorisés, mais seulement 25 en 2024, marquant un net ralentissement (-44 % par rapport à la période précédente). Ce tassement de l'offre neuve limite la concurrence pour l'ancien à court terme et maintient une pression sur les prix. Cependant, il peut aussi indiquer une difficulté à trouver des fonciers disponibles ou une moindre attractivité pour les promoteurs dans le contexte actuel. Pour l'acquéreur, l'ancien reste le segment le plus fourni, avec 19 % du parc construit avant 1945.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier francilien connaît traditionnellement un rebond d'activité en septembre et au printemps. À Maisons-Alfort, la rentrée scolaire et la reprise post-été peuvent générer des opportunités. Pour un vendeur, mettre son bien en marché entre février et avril permet de capter les acheteurs souhaitant signer avant l'été. L'échéance de la taxe foncière en septembre peut inciter certains propriétaires à vendre en première partie d'année. L'hiver, moins actif, permet parfois de négocier davantage.
Le saviez-vous ?
- Maisons-Alfort compte 8 monuments historiques protégés.
- La commune dispose de 36 établissements scolaires.
- Le score numérique de la ville est de 10/100, malgré une fibre à 100 %.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Maisons-Alfort
- Prix médian à 5 667 €/m², en baisse de 2,9 % sur un an.
- Écart important entre appart (5 543 €/m²) et maison (6 609 €/m²).
- Coût total médian : 288 236 € pour un appartement type.
- Revenu médian local de 28 010 €, 2e rang du département.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Maisons-Alfort
Quel est le prix au m² à Maisons-Alfort ?
En 2024, le prix médian global à Maisons-Alfort est de 5 667 €/m². Les appartements se négocient autour de 5 543 €/m², tandis que les maisons atteignent 6 609 €/m², selon les données DVF.
Le prix immobilier à Maisons-Alfort est-il en hausse ou en baisse ?
Le marché est en correction modérée, avec une baisse des prix de 2,9 % sur un an. Cette tendance suit le mouvement de ralentissement observé en Île-de-France.
Quelle fourchette de prix selon le type de bien ?
La fourchette interquartile (moyenne du marché) se situe entre 4 723 €/m² et 6 579 €/m². Pour un appartement type de 52 m², il faut compter environ 288 000 €, et 615 000 € pour une maison de 93 m².
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