Acheter à Maisons-Alfort, c'est opter pour une ville dense et bien équipée de la première couronne parisienne, où le prix du m² (5 667 €) reste plus accessible que dans Paris intra-muros. Son cadre urbain, marqué par la présence de la Marne et de 8 monuments historiques, s'adresse aux acheteurs recherchant la proximité des transports (gare à 0,3 km) et la vitalité des services, tout en acceptant l'animation d'une commune de près de 57 000 habitants.
Carte du marché immobilier à Maisons-Alfort
Maisons-Alfort et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Maisons-Alfort
29 557 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Maisons-Alfort est majoritairement collectif: 85,1 % d'appartements contre 14,9 % de maisons.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Avec seulement 14,9 % de maisons individuelles, Maisons-Alfort est un marché majoritairement tourné vers l'appartement. La part de propriétaires occupants (42,6 %) est inférieure à la moyenne nationale, ce qui indique une forte proportion de locataires et donc un bassin locatif actif. Le faible taux de résidences secondaires (2,7 %) confirme une vocation résidentielle principale. Cette composition suggère un marché stable et urbain, adapté aux primo-accédants et aux investisseurs, avec une demande locative soutenue par la jeunesse de la population (38,2 % de moins de 30 ans).
Évolution démographique à Maisons-Alfort
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Maisons-Alfort
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Maisons-Alfort
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 21,3 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 18,7 %
- Professions intermédiaires 18,0 %
- Employés 17,9 %
- Autres sans activité professionnelle 15,1 %
- Ouvriers 6,3 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,6 %
Présence notable de cadres et de professions intellectuelles supérieures : pouvoir d'achat plus élevé, demande pour des biens de qualité avec services à proximité (école, transport, fibre).
Niveau d'études à Maisons-Alfort
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Maisons-Alfort
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 26 498 logements).
- Avant 1919 4,6 % 1 220 logts
- 1919-1945 14,4 % 3 809 logts
- 1946-1970 33,5 % 8 867 logts
- 1971-1990 26,5 % 7 028 logts
- 1991-2005 11,8 % 3 116 logts
- 2006-2019 9,3 % 2 457 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Maisons-Alfort
1 797 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Maisons-Alfort
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Maisons-Alfort
Acheter une maison type de 93 m² (surface correspondant au prix médian total de 614 637 €) représente un investissement de plus de 600 k€. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance dépasse 3 000 €. Cela nécessite un revenu stable et conséquent, largement supérieur au revenu médian local de 28 010 € par an.
Erreurs à éviter quand on achète à Maisons-Alfort
- Oublier de consulter les plans de prévention des risques (PPR).
- Négocier sans connaître la baisse des prix de -2,9 %.
- Acheter une passoire thermique sans budget rénovation.
- Se fier uniquement au prix au m² moyen.
Le saviez-vous ?
- Maisons-Alfort compte 8 monuments historiques protégés.
- La commune dispose de 36 établissements scolaires.
- Le score numérique de la ville est de 10/100, malgré une fibre à 100 %.
Performance énergétique du parc à Maisons-Alfort
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 18 514 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Maisons-Alfort est D, avec 15,5 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Le parc immobilier est dominé par la classe D. Cependant, 15,5 % des logements sont des passoires thermiques (classes F et G). Pour un acquéreur, cela représente un risque réglementaire immédiat. Dès 2025, les logements classés G seront interdits à la location. Les seuils s'étendent progressivement aux classes F puis E d'ici 2034. Acquérir une passoire impose donc un plan de rénovation énergétique urgent, sous peine de voir la valeur du bien se déprécier et son potentiel locatif disparaître.
Risques naturels et géorisques à Maisons-Alfort
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRi Ruissellement urbain PPRN Prescrit
- PPRI Marne et Seine PPRN Approuvé approuvé le 12/11/2007
- PPRMT 94 "Anciennes Carrières" PPRN Prescrit
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
La commune est soumise à trois plans de prévention des risques (PPRI Marne et Seine, PPRMT carrières, PPRi ruissellement). Cela signifie qu'une partie du territoire est en zone inondable ou à risque de mouvements de terrain liés aux anciennes carrières. Le radon et la sismicité sont faibles. Concrètement, avant tout achat, il est impératif de consulter le certificat d'urbanisme pour connaître les contraintes applicables au bien, qui peuvent impacter l'assurance, la constructibilité et à terme, la valeur.
Cadre de vie à Maisons-Alfort
Le climat est doux (température moyenne de 12,9°C) et le territoire, plat (37 m d'altitude), est facile à parcourir. La ville est remarquablement connectée : gare SNCF à 300 m, aéroport d'Orly à 9,8 km et couverture fibre à 100 %. L'offre de services est pléthorique avec 1 797 équipements recensés, dont 213 commerces, 401 services de santé et 85 équipements sportifs. Deux points de vigilance : la densité très élevée (11 360 hab/km²) et l'exposition à des risques d'inondation (PPRI Marne et Seine actif) et de ruissellement urbain.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 52 m², le budget médian est de 288 000 €. Une maison de 93 m² requiert environ 615 000 €. Le délai de vente peut être plus long pour les biens énergivores (classe D dominante du parc) ou éloignés de la gare. Avec un revenu médian local de 28 010 €, l'accession à la propriété d'un appartement type demande l'équivalent de 10,3 années de revenus, un effort important mais typique de la petite couronne.
À qui s'adresse Maisons-Alfort ?
La commune s'adresse principalement aux jeunes actifs et aux couples sans enfant souhaitant se rapprocher de Paris sans y résider. La part de maisons limitée (15 % du parc) et la densité rendent l'offre moins adaptée aux familles recherchant un grand extérieur. Les seniors (20,4 % de 60 ans et plus) apprécient la proximité des services de santé et la desserte en transports.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Excellente connexion transports (gare à 300 m, Orly à 10 km)
- Offre de services et commerces très complète (1 797 équipements)
- Patrimoine historique avec 8 monuments protégés
- Dynamisme démographique (+1,6% en 5 ans) et économique
- Prix au m² inférieur à Paris intra-muros
− À prendre en compte
- Densité urbaine très élevée (11 360 hab/km²)
- Exposition aux risques d'inondation (PPRI actif)
- Parc de logements majoritairement ancien et énergivore
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Maisons-Alfort est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Maisons-Alfort
- Climat tempéré : 12,9°C de moyenne et 652 mm de pluie.
- Parc à 85 % d'appartements, marché très urbain.
- 15,5 % de passoires thermiques (F/G) dans le parc.
- 38,2 % de la population a moins de 30 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Maisons-Alfort
Quel budget prévoir pour acheter à Maisons-Alfort ?
Il faut compter en médiane 288 000 € pour un appartement de 52 m² (5 543 €/m²) et environ 615 000 € pour une maison de 93 m² (6 609 €/m²). La fourchette normale du marché se situe entre 4 723 et 6 579 €/m².
Maisons-Alfort est-elle adaptée aux familles ?
L'offre en maisons est limitée (15% du parc) et la densité est très forte. La ville compte 36 établissements scolaires, mais le cadre de vie peut être jugé trop urbain pour les familles recherchant du space.
Quels sont les avantages et inconvénients de vivre à Maisons-Alfort ?
Les + : transports excellents, services nombreux, dynamisme. Les - : densité importante, risques d'inondation à prendre en compte, et un parc immobilier plutôt ancien (19% d'avant 1945).
Vous envisagez d'acheter à Maisons-Alfort ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
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