4 angles pour comprendre le marché immobilier à Maisons-Alfort
Estimer mon bien
Estimation gratuite basée sur les transactions DVF et l'analyse experte du marché local.
Démarrer l'estimationPrix immobilier
Évolution sur 5 ans, fourchettes Q1/Q3, dernières ventes et comparaison avec les communes voisines.
Voir l'analyse des prixInvestir
Rendement locatif, profil locatif, types de biens à privilégier, simulation crédit et risques détaillés.
Voir l'analyse investissementAcheter
Cadre de vie, climat, services, démographie, profils types, avantages et inconvénients.
Voir le guide acheteurMarché immobilier à Maisons-Alfort en chiffres
Faut-il investir à Maisons-Alfort en 2026 ?
Ville dense de la première couronne parisienne, Maisons-Alfort bénéficie d'une desserte ferroviaire directe et d'une offre de services pléthorique. Son marchà immobilier, traditionnellement résistant, montre aujourd'hui des signes de correction après le pic inflationniste. Analysons si cette phase ouvre une fenêtre pour les investisseurs.
Avec un écart de prix de 20 % à 50 % par rapport aux grandes villes de banlieue comparables, la commune offre une valeur relative à surveiller.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le rendement locatif en milieu de parc, en acceptant une plus-value latente limitée à court terme.
Points clés
- ✓ Correction de -9,8 % depuis le pic de 2022
- ✓ Rendement brut de 5,1 % pour les appartements
- ✓ Densité exceptionnelle d'équipements de proximité
- ⚠ Solvabilité locale limitée par le revenu médian
- ⚠ Parc immobilier ancien : 19 % d'avant 1945
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian global supérieur à 90 % des communes françaises.
- Se positionne au-dessus de la médiane du Val-de-Marne pour l'attractivité territoriale.
- Rendement locatif légèrement supérieur à celui de l'immobilier neuf en grande métropole.
Analyse du marché immobilier à Maisons-Alfort
Le marché immobilier de Maisons-Alfort affiche une pression notable (IPI 6,8/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Maisons-Alfort
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,8
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (6,8/10) : le marché est dynamique et compétitif, attention aux prix d'entrée.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (6,8/10) : le marché est dynamique et compétitif, attention aux prix d'entrée.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée (3,8/10) : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée (3,8/10) : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,7
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative moyenne (5,2/10) : demande locative soutenue mais rendement net amputé par les charges et la fiscalité.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative moyenne (5,2/10) : demande locative soutenue mais rendement net amputé par les charges et la fiscalité.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée (5,8/10) : possibilité de location saisonnière ou mixte, notamment pour la proximité avec Paris.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée (5,8/10) : possibilité de location saisonnière ou mixte, notamment pour la proximité avec Paris.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 5699,7 — Percentile dept : 74/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 14,2 — Percentile dept : 65/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,7 — Percentile dept : 76/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,6 — Percentile dept : 44/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 11359,8 — Percentile dept : 83/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 14,2 — Percentile dept : 35/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 38,4 — Percentile dept : 37/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 21,3 — Percentile dept : 52/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 57,4 — Percentile dept : 61/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,7 — Percentile dept : 76/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,6 — Percentile dept : 44/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 20/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 5699,7 — Percentile dept : 26/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,7 — Percentile dept : 76/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 20/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,2 — Percentile dept : 85/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 11359,8 — Percentile dept : 17/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Maisons-Alfort : cadre de vie et logement
Acheter à Maisons-Alfort, c'est opter pour une ville dense et bien équipée de la première couronne parisienne, où le prix du m² (5 667 €) reste plus accessible que dans Paris intra-muros. Son cadre urbain, marqué par la présence de la Marne et de 8 monuments historiques, s'adresse aux acheteurs recherchant la proximité des transports (gare à 0,3 km) et la vitalité des services, tout en acceptant l'animation d'une commune de près de 57 000 habitants.
Tout savoir pour acheter et vivre à Maisons-AlfortInvestir à Maisons-Alfort : passer à l'action
L'analyse des chiffres identifie un potentiel, mais sa concrétisation exige une connaissance fine des rues et des copropriétés. Négocier au juste prix dans un marché en transition demande l'expertise d'un professionnel qui en maîtrise les rouages quotidiens.
Ces donnîs tracent un cadre, mais la réussite dépend du choix précis du bien et du quartier.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Maisons-Alfort grâce aux dernières transactions DVF et à l'évolution récente du marché.
- Analyse basée sur 558 ventes réelles en 2024
- Perspective prix et opportunités locatives
- Mise en relation avec un pro du secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Maisons-Alfort
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Maisons-Alfort
Quel est le prix moyen d'un appartement à Maisons-Alfort ?
En 2024, le prix médian d'un appartement était de 5 543 €/m². Pour un appartement type de 52 m², l'investissement total s'élève donc à environ 288 000 €.
Maisons-Alfort est-elle plus chère que ses villes voisines ?
Oui, de manière significative. Son prix au mât est environ 20 % plus élevé qu'à Massy et près du double de celui d'Évry-Courcouronnes, selon les données DVF comparatives.
Est-ce un bon moment pour acheter un investissement locatif à Maisons-Alfort ?
La correction des prix (-2,9 % en 2024) ouvre un point d'entrée relatif. Le rendement brut de 5,1 % est correct, mais le rendement net est modéré par une taxe foncière élevée et un parc souvent ancien.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Maisons-Alfort ?
Outre les risques naturels (inondation, anciennes carrières), le risque rénovation est notable avec 15,5 % de passoires thermiques. La solvabilité locale limitée peut aussi affecter la liquidité du marché en cas de retournement.
Quel quartier privilégier pour investir à Maisons-Alfort ?
Les secteurs les plus proches de la gare SNCF et du métro (ligne 8) génèrent la demande locative la plus forte et la plus résistante, justifiant une prime locative. L'état et la performance énergétique du bâti restent les critères décisifs.
Marché immobilier des communes voisines
Maisons-Alfort reste 20 % plus chère que Massy et presque deux fois plus onéreuse que Évry-Courcouronnes, un écart de valorisation qui limite l'effet de levier immédiat mais reflète des indicateurs urbains plus solides.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Maisons-Alfort.
Communes limitrophes de Maisons-Alfort
Maisons-Alfort est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le m² médian à Maisons-Alfort atteint 5 511 € en 2026, positionnant la commune dans la frange la plus chère du territoire.
Correction observée: -8,8 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 3 324 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (85,5 %), vendus autour de 5 437 €/m² en médiane. Le bien médian (86 m² à 562 698 €) équivaut à 20,1 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Maisons-Alfort avoisinent 23,6 €/m² pour les appartements et 21,5 €/m² pour les maisons. Rendement brut calculé: environ 5,2 % sur un bien médian. Le poids limité des résidences secondaires (2,7 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les flux de permis restent élevés: 888 logements autorisés et 795 commencés sur la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 93 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Maisons-Alfort est une commune francilienne de la première couronne. Contexte physique: dans un relief de plaine, à 37 m d'altitude en moyenne.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).