Faut-il investir à Mayenne en 2026 ?
Capitale du département éponyme, Mayenne combine les atouts d'une petite ville bien équipée et la relative modération des prix de l'Ouest intérieur. Son taux de chômage (11 %) et son évolution démographique en dents de scie interrogent toutefois la solidité de la demande locale. Faut-il pour autant y investir en 2026 ?
Avec un prix médian inférieur de 11 % à celui d'Argentan et un rendement locatif correct, Mayenne joue la carte de l'équilibre entre attractivité et accessibilité relative.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler les maisons pour le rendement locatif, en acceptant une liquidité modérée et une solvabilité locale contrainte.
Points clés
- ✓ Rendement brut maisons à 5,7 % : correct
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (IAT 8,3/10)
- ✓ Parc de passoires thermiques limité (5,7 %)
- ⚠ Accessibilité très faible (IAI 0,4/10)
- ⚠ Marché porté par l'extérieur, chômage à 11 %
- ⚠ Vacance locative élevée (11,4 % du parc)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec 1 635 €/m², Mayenne se situe en deçà de la moyenne des petites villes dynamiques des Pays de la Loire.
- Son prix au m² dépasse de 6 % à 28 % ceux de Flers ou Sablé-sur-Sarthe, confirmant son statut de pôle attractif dans le département.
- Le rendement locatif brut des maisons (5,7 %) surclasse celui des grandes métropoles, offrant un effet de levier différent.
Analyse du marché immobilier à Mayenne
Le marché de Mayenne est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Mayenne
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,1
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (7,1/10) indique un marché actif et concurrentiel, où la négociation sera serrée.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (7,1/10) indique un marché actif et concurrentiel, où la négociation sera serrée.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité très faible (0,4/10) indique que les prix ont décroché du pouvoir d'achat local ; la demande vient d'ailleurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité très faible (0,4/10) indique que les prix ont décroché du pouvoir d'achat local ; la demande vient d'ailleurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,5
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (4,6/10) reflète une demande locative réelle mais encadrée par un parc social important (20 %).
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (4,6/10) reflète une demande locative réelle mais encadrée par un parc social important (20 %).
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Une pression touristique immobilière faible (1,6/10) écarte tout scénario de location saisonnière ou de surfréquentation estivale.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleUne pression touristique immobilière faible (1,6/10) écarte tout scénario de location saisonnière ou de surfréquentation estivale.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2033,0 — Percentile dept : 93/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 6,3 — Percentile dept : 94/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 6/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 58/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 644,2 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 6,3 — Percentile dept : 6/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 43,7 — Percentile dept : 2/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 12,0 — Percentile dept : 2/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 49,6 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 6/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 58/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 36/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2033,0 — Percentile dept : 7/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 6/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 36/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 11,4 — Percentile dept : 65/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 644,2 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Mayenne : opportunités et risques
Investir à Mayenne en 2026 présente un intérêt mesuré, centré sur le segment des maisons. Le rendement brut de 5,7 % pour les maisons, bien que correct, est sérieusement amputé par une taxe foncière élevée (41,29 %) et par un taux de vacance locative structurel (11,4 %). Le rendement net estimé avoisine 3,5 %, un niveau qui exige une sélection rigoureuse du bien pour être atteint. La loi Climat & Résilience est peu menaçante ici, avec seulement 5,7 % de passoires thermiques (F/G).
La stratégie la plus cohérente est celle du locatif annuel en maisons, ciblant les familles ou les jeunes actifs attirés par les 18 établissements scolaires et les équipements de santé. La location saisonnière n'est pas un axe pertinent, comme l'indique l'indice IPTI très faible (1,6/10) et la quasi-absence de résidences secondaires. La dynamique de construction neuve (+29 % de permis) pourrait, à moyen terme, exercer une pression à la baisse sur les loyers des appartements anciens.
Enfin, la santé financière de la commune est saine (dette de 285 €/habitant), limitant le risque de hausse brutale de la fiscalité locale. L'investisseur doit cependant avoir un horizon de moyen à long terme pour espérer une plus-value, car la faible accessibilité (IAI 0,4/10) et la démographie atone limitent la perspective de reflation rapide des prix.
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Données du marché immobilier à Mayenne
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier mayennais affiche une stabilité inhabituelle depuis deux ans, selon les données DVF 2024. Le prix médian global (1 635 €/m²) a à peine bougé depuis 2022, formant un palier après la forte hausse post-Covid. Cette inertie masque une dualité profonde : les appartements, peu nombreux (20 % du parc), maintiennent des niveaux élevés (1 719 €/m²), tandis que les maisons, majoritaires, restent sous la barre des 1 650 €/m². Cette divergence reflète une demande différenciée, entre primo-accédants en recherche de petits budgets et investisseurs ciblant le rendement locatif.
La pression immobilière (IPI 7,1/10) confirme un marché actif, où les biens bien positionnés partent vite. Néanmoins, la vacance élevée (11,4 % du parc) et le taux de chômage (11 %) constituent des signaux d'alerte sur la solidité économique de la demande locale. Le marché est donc largement porté par des acheteurs extérieurs, attirés par le cadre de vie et la qualité des services, ce qui le rend sensible aux variations du crédit et de l'attractivité régionale.
La présence de 6 monuments historiques et d'un tissu commercial dense (142 commerces) ancre la valeur dans le centre ancien. Toutefois, les acheteurs doivent intégrer les contraintes des plans de prévention des risques (PPR inondation et mouvements de terrain) qui affectent certaines zones, impactant à la fois l'assurabilité et la plus-value potentielle.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Mayenne Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les prix médians à Mayenne ont connu une nette accélération en 2022 (+13,7 % sur un an), passant de 1 544 €/m² à 1 756 €/m², avant une légère correction en 2023. Depuis, le marché s'est stabilisé autour de 1 635 €/m², affichant une résilience certaine après le pic des taux. Cette trajectoire contraste avec la stagnation observée dans certaines voisines comme Flers. Pour un acheteur en 2026, cela signifie aborder un marché mature, où les bonnes affaires sont moins évidentes qu'il y a cinq ans, mais où le risque de correction brutale semble limité. La divergence entre appartements (1 719 €/m²) et maisons (1 567 €/m²) reste le paramètre clé.
Évolution du marché immobilier de Mayenne
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 194 transactions en 2025 et affiche une évolution de +14,4 % sur 2021–2025 (prix médian à 1 635 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Avec un revenu médian de 22 450 €, acquérir une maison type de 92 m² à Mayenne (148 028 €) mobilise l'équivalent de 6,6 années de revenus. Le loyer médian estimé (7,7 €/m²/mois) générerait un rendement brut de 5,7 %. Toutefois, après déduction des charges typiques (vacance, gestion, taxe foncière à 41,29 %), le rendement net tombe autour de 3,5 %. L'effort financier mensuel net, après perception du loyer, reste donc substantiel et dépend fortement des conditions de financement. La viabilité du montage repose sur un apport personnel significatif.
Acheter vs Louer — appartement 51 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
72,7 % de maisons et 27,3 % d'appartements parmi les 194 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (72,7 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 1 567 €/m² pour les maisons et 1 719 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 194 | 141 | 53 |
| Prix médian/m² | 1 635 € | 1 567 € | 1 719 € |
| Prix moyen/m² | 2 005 € | ||
| Surface médiane | – | 93 m² | 51 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 219 | 1 429 € |
| 2022 | 202 | 1 670 € |
| 2023 | 199 | 1 591 € |
| 2024 | 166 | 1 627 € |
| 2025 | 194 | 1 635 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Mayenne est vigoureuse, avec 440 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en hausse de 29 %. Cette cadence, supérieure à la moyenne des communes comparables, répond à une attractivité résidentielle réelle (IAT 8,3/10) et compense partiellement le déclin démographique de la décennie passée. Le risque de sur-offre semble contenu par le faible taux de résidences secondaires (1,7 %) et la demande potentielle portée par les équipements. Les nouveaux permis se concentrent vraisemblablement dans les zones en extension urbaine, à surveiller pour un investisseur soucieux de la valorisation future.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 1 740 autorisations et 1 360 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 78 %.
Vacance longue durée à Mayenne
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Mayenne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Mayenne: 373 logements autorisés sur 5 ans, 29 pour la dernière année (-4 %).
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Mayenne
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Mayenne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,29 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Passer du rendement brut au net nécessite de déduire plusieurs postes clés. À Mayenne, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 41,29 % (2024), un taux à intégrer dans votre calcul. Il faut aussi anticiper les frais de gestion locative (environ 5 à 8 %), les charges de copropriété, une provision pour travaux et une hypothèse de vacance locative. Ce sont ces éléments qui transforment un rendement brut de 4,6 % en un net d'environ 2,8 % pour un appartement.
Performance énergétique du parc à Mayenne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 224 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Mayenne: majorité classée C, part de passoires thermiques à 5,5 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique dominante du parc est la classe D, avec une consommation moyenne de 192 kWh/m²/an. Seulement 5,7 % des logements sont classés F ou G (passoires thermiques). Ce chiffre, inférieur à la moyenne nationale, limite le risque réglementaire à court terme. Néanmoins, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des passoires d'ici 2028, un point à vérifier pour tout achat en vue d'une mise en location.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les maisons, qui représentent 58,9 % du parc et offrent un meilleur rendement net (3,5 %). Les T3/T4 en bon état, avec jardin, répondent à la demande familiale. Les appartements, moins nombreux, visent des célibataires ou couples sans enfants. Attention au parc ancien : 11,9 % des logements sont antérieurs à 1945 et 5,7 % sont des passoires thermiques (DPE F/G). Un bien rénové ou récent (10,8 % construits après 2006) sera plus facile à louer et conforme aux futures réglementations.
Quelles zones cibler à Mayenne ?
La demande se concentre dans le centre-bourg, bien équipé (639 équipements), et à proximité des axes de communication (gare de Montsûrs à 19 km). Les quartiers calmes en périphérie immédiate peuvent convenir aux familles. Il n'existe pas de zone en forte expansion identifiée, mais la dynamique intercommunale (Mayenne Communauté) et les 440 logements autorisés sur 5 ans méritent d'être surveillés pour anticiper d'éventuels effets sur le marché locatif de l'ancien.
Calculateur de rendement à Mayenne
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Mayenne
Le risque principal est la vacance locative, dans un contexte où 11,4 % des logements sont vacants. Le marché locatif est étroit et peu dynamique (indice de pression locative de 1,6/10). La dépendance à l'économie locale (taux d'emploi 62,4 %) rend le placement sensible aux aléas conjoncturels. Enfin, la taxe foncière (41,29 %) pèse sur la rentabilité nette, et les risques naturels (radon, inondations PPRi) peuvent impacter l'assurabilité et l'attractivité du bien.
Erreurs à éviter quand on investit à Mayenne
- Oublier la taxe foncière, élevée à 41,29 % à Mayenne.
- Négliger le taux de vacance local (11,4 %) dans les projections.
- Surévaluer les loyers par rapport au marché (10,1 €/m² pour un appart).
- Ne pas provisionner pour des travaux sur un parc ancien.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Mayenne suit un cycle classique, avec une activité accrue au printemps et en début d'automne. La période estivale peut être plus calme. Pour un acheteur, la fin d'année (hors fêtes) peut offrir des opportunités de négociation. Pour un vendeur, mettre son bien en vente au printemps maximise la visibilité. Pensez aussi à l'échéance de la taxe foncière en septembre, qui peut influencer les décisions des vendeurs investisseurs.
Le saviez-vous ?
- Mayenne possède 6 monuments historiques protégés pour 12 883 habitants.
- La ville est connectée à la fibre à 94,2 % et à la 5G par 2 opérateurs.
- L'indice de vieillissement est de 233,5, avec 34,3 % de 60 ans et plus.
S'installer à Mayenne : cadre de vie et logement
S'installer à Mayenne, c'est choisir le confort d'une ville à taille humaine bénéficiant d'une gamme d'équipements exceptionnelle pour 13 000 habitants. Avec 639 équipements recensés par l'INSEE, dont 181 en santé et 65 en sports et loisirs, la commune offre une autonomie rare dans la région. La connexion fibre (94,2 % des logements) et la présence de la 5G en font également un territoire adapté au télétravail.
Le cadre de vie est marqué par la présence de la rivière Mayenne et d'un patrimoine historique, mais il faut composer avec des risques naturels identifiés, notamment le radon et les inondations. Le climat, avec des précipitations annuelles de 850 mm et une température moyenne de 11,7°C, est typique de l'Ouest intérieur. Le parc de logements, dominé par des maisons individuelles (58,9 %) et datant pour moins de 12 % d'avant 1945, offre un bon compromis entre caractère et modernité, même si la classe énergétique dominante D (192 kWh/m²/an) appelle souvent des travaux de rénovation.
Carte du marché immobilier à Mayenne
Mayenne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Mayenne
Avec une température moyenne annuelle de 11,7 °C et des précipitations de 850 mm par an, le climat de Mayenne est océanique atténué. Les hivers sont frais sans être extrêmes, et les étés généralement doux. Ce profil convient aux personnes qui recherchent un rythme de vie paisible, loin des excès thermiques, et qui apprécient la verdure entretenue par ces précipitations régulières.
À qui s'adresse Mayenne ?
Ce marché s'adresse principalement aux familles (33,1 % de moins de 30 ans) et aux retraités (34,3 % de 60 ans et plus) en recherche d'un cadre de vie paisible et d'une propriété maison. Les primo-accédants disposant d'un apport peuvent y trouver une opportunité, le prix d'une maison représentant 6,6 années de revenu médian local. Les télétravailleurs bénéficiant d'une bonne connectivité numérique pourraient aussi être intéressés, sous réserve d'accepter une relative distance des grandes villes.
Avantages et limites à Mayenne
✓ Points forts
- Prix de l'immobilier relativement accessibles.
- Cadre de vie paisible avec un patrimoine historique.
- Bonne dotation en commerces et services de proximité.
- Connexion fibre très étendue (94,2 %).
- Proximité de l'axe TGV Paris-Laval (à 28 km).
− À prendre en compte
- Risques naturels (radon, inondations) à vérifier.
- Dynamique démographique atone (-3,7 % en 10 ans).
- Offre culturelle et de loisirs limitée pour une ville.
Composition du parc immobilier à Mayenne
7 520 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 58,9 % de maisons, 41,1 % d'appartements sur un total de 7 520 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements est majoritairement constitué de maisons (58,9 %), signe d'un habitat peu dense et familial. Le taux de propriétaires-occupants (50,3 %) est solide, tandis que les résidences secondaires (1,7 %) et les logements vacants (11,4 %) restent limités. Cette structure indique un marché ancré dans la résidence principale, relativement stable, et qui attire principalement des acheteurs souhaitant s'installer durablement.
Ancienneté du parc à Mayenne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 465 logements).
- Avant 1919 7,7 % 500 logts
- 1919-1945 4,2 % 270 logts
- 1946-1970 20,2 % 1 309 logts
- 1971-1990 40,0 % 2 584 logts
- 1991-2005 17,1 % 1 107 logts
- 2006-2019 10,8 % 695 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Mayenne
639 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Mayenne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est concerné par plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPR) : inondation (PPRi) et mouvements de terrain (PPR Mvt). Le radon, un gaz naturel radioactif, y présente une concentration significative. Ces risques impliquent des vérifications spécifiques lors de l'acquisition, notamment une étude des sols et la consultation des documents d'urbanisme. Le caractère obligatoire d'un diagnostic radon pour la vente est à anticiper.
Cas pratique : un achat type à Mayenne
Une maison de 92 m² (surface type pour le prix médian donné) coûte environ 148 000 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisine les 750 €. Cela représente environ 40 % d'un revenu médian local net, une charge à évaluer au regard des autres dépenses du foyer.
Erreurs à éviter quand on achète à Mayenne
- Faire une offre sans consulter les PPR (inondation, mouvements de terrain).
- Négliger le diagnostic radon, obligatoire dans ce secteur.
- Surestimer sa capacité d'emprunt sans tenir compte du revenu médian local (22 450 €).
- Acheter une passoire thermique (F/G) sans plan de rénovation.
Points clés à retenir à Mayenne
- Prix médian à 1 635 €/m² en 2024, en hausse de 1,7 %.
- Rendement brut locatif de 4,6 % pour les appartements, 5,7 % pour les maisons.
- Climat tempéré : 11,7 °C de moyenne et 850 mm de pluie par an.
- Écart marqué entre maisons (1 567 €/m²) et appartements (1 719 €/m²).
- Rendement net estimé autour de 2,8 % et 3,5 % après charges.
- Parc immobilier stable, à 58,9 % de maisons individuelles.
- Dynamique de construction neuve en forte hausse (+29 %).
- Un bien type coûte 148 000 € pour une maison, 117 000 € pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Mayenne ?
À Mayenne, au-delà de la surface brute, la valeur d'un bien est fortement influencée par son état général et sa performance énergétique (classe DPE). Un jardin ou un terrain attenant, dans une commune où les maisons dominent, est un atout majeur. La proximité des 18 établissements scolaires ou des 142 commerces renchérit aussi le prix au m². En appartement, l'étage et la présence d'un ascenseur sont discriminants, tout comme la part de logements sociaux dans l'immeuble (20 % en moyenne).
Estimation indicative d'une maison à Mayenne
Pour une maison de 93 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
152 055 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Trop haute, elle allonge inutilement le délai de vente dans un marché où 220 transactions annuelles signent un rythme modéré. Trop basse, elle vous prive d'une partie de votre capital. Une estimation professionnelle intègre des paramètres invisibles dans les moyennes : l'exposition aux risques naturels (radon, PPR), la qualité des matériaux, l'état exact du DPE (5,7 % de passoires), et la dynamique précise de votre rue. À Mayenne, où 50,3 % des habitants sont propriétaires, les acheteurs sont avertis et sensibles au juste prix.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais un professionnel local évalue les spécificités qui font dévier cette moyenne. Il connaît l'impact d'une rue passante, la valeur ajoutée d'une rénovation récente ou les attentes des acheteurs pour un quartier près de la gare de Montsûrs (à 19 km). Son expertise permet d'ajuster le prix en fonction de l'état réel, souvent sous-estimé par les outils en ligne, et de cibler une mise sur le marché qui attirera des acquéreurs sérieux et facilitera la négociation.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix moyen au m², très différent entre maison et appartement.
- Ne pas ajuster le prix selon la classe DPE du bien.
- Oublier de valoriser un jardin ou un parking dans une ville où 58,9 % des logements sont des maisons.
- Vendre sans connaître la dynamique de construction neuve récente (+29 %).
Investir à Mayenne : passer à l'action
L'analyse chiffrée pose un cadre, mais la valeur réelle d'un bien à Mayenne dépend de son exposition aux risques naturels, de sa classe DPE et de sa proximité avec les 639 équipements recensés. Seul un expert du terrain peut identifier les poches de résilience dans ce marché contrasté.
Ces données tracent une tendance, mais la réussite d'un investissement se joue sur le choix du bien et du quartier.
Déterminez la valeur réelle de votre bien à Mayenne grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur 220 ventes réelles en 2024
- Évolution des prix et pression du marché local
- Mise en relation avec un pro connaissant Mayenne
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Mayenne
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Mayenne
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Mayenne ?
Le prix médian global à Mayenne est de 1 635 €/m² en 2024. Il cache une forte disparité : 1 567 €/m² pour une maison, contre 1 719 €/m² pour un appartement, selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour acheter à Mayenne ?
Le marché est stable depuis 2022, offrant une certaine visibilité. L'accessibilité est très faible pour les locaux, mais les acheteurs extérieurs peuvent y trouver un point d'entrée dans une ville bien équipée, avec un potentiel de plus-value à moyen terme.
Mayenne est-elle plus chère que Laval ?
Mayenne est significativement moins chère que Laval, la préfecture, où le prix médian dépasse souvent les 2 000 €/m². L'écart de prix compense partiellement l'éloignement de la gare TGV, située à 27,6 km.
Quel rendement locatif puis-je espérer à Mayenne ?
Le rendement brut locatif est estimé à 4,6 % pour un appartement et 5,7 % pour une maison. Après charges, le rendement net tombe autour de 2,8 % et 3,5 % respectivement, selon les données de l'analyse territoriale.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Mayenne ?
Plusieurs risques naturels sont recensés : radon, inondations (PPRi actif) et mouvements de terrain. Il est crucial de consulter le plan de prévention des risques (PPR) et le diagnostic radon avant tout achat.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation avec Flers (-28 %) ou Sablé-sur-Sarthe (-20 %) est significatif, mais Mayenne justifie cette prime par des indicateurs d'attractivité et d'équipements bien supérieurs, offrant une marge de plus-value si la dynamique démographique se confirme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Mayenne.
Communes limitrophes de Mayenne
Mayenne est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Selon les ventes DVF 2026, Mayenne affiche un prix médian de 1 635 €/m², inférieur à la médiane nationale (2 536 €/m²).
Sur 2021-2025, le prix médian de Mayenne progresse de +14,4 %, une trajectoire haussière modérée. Au total, 980 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Mayenne: 1 567 €/m² pour les maisons (surface médiane 93 m²) et 1 719 €/m² pour les appartements (51 m²). Un bien type de 93 m² revient à environ 145 731 €, soit 6,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 10,1 €/m² pour un appartement et 7,7 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,1 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (1,7 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 373 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 55 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Mayenne s'interprète dans un contexte plus large — Mayenne est une commune des Pays de la Loire, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (en plaine, à 138 m d'altitude) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.