À Mayenne, le rendement locatif brut apparaît modeste mais honnête : 5,7 % pour les maisons, 4,6 % pour les appartements (source : Carte des loyers). Après déduction des charges courantes (vacance, gestion, taxe foncière à 41,29 %), le rendement net tombe à environ 3,5 % et 2,8 %. Ce marché est donc davantage orienté vers la constitution d'un patrimoine à moyen terme que vers la rentabilité cash-flow immédiate. Le taux de chômage local (11 %) et la démographie stable influent directement sur la demande locative.
Indices immobiliers de Mayenne
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
7,1
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (7,1/10) indique un marché actif et concurrentiel, où la négociation sera serrée.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (7,1/10) indique un marché actif et concurrentiel, où la négociation sera serrée.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité très faible (0,4/10) indique que les prix ont décroché du pouvoir d'achat local ; la demande vient d'ailleurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité très faible (0,4/10) indique que les prix ont décroché du pouvoir d'achat local ; la demande vient d'ailleurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,6
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (4,6/10) reflète une demande locative réelle mais encadrée par un parc social important (20 %).
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (4,6/10) reflète une demande locative réelle mais encadrée par un parc social important (20 %).
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Une pression touristique immobilière faible (1,6/10) écarte tout scénario de location saisonnière ou de surfréquentation estivale.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleUne pression touristique immobilière faible (1,6/10) écarte tout scénario de location saisonnière ou de surfréquentation estivale.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Mayenne ?
Investir à Mayenne en 2026 présente un intérêt mesuré, centré sur le segment des maisons. Le rendement brut de 5,7 % pour les maisons, bien que correct, est sérieusement amputé par une taxe foncière élevée (41,29 %) et par un taux de vacance locative structurel (11,4 %). Le rendement net estimé avoisine 3,5 %, un niveau qui exige une sélection rigoureuse du bien pour être atteint. La loi Climat & Résilience est peu menaçante ici, avec seulement 5,7 % de passoires thermiques (F/G).
La stratégie la plus cohérente est celle du locatif annuel en maisons, ciblant les familles ou les jeunes actifs attirés par les 18 établissements scolaires et les équipements de santé. La location saisonnière n'est pas un axe pertinent, comme l'indique l'indice IPTI très faible (1,6/10) et la quasi-absence de résidences secondaires. La dynamique de construction neuve (+29 % de permis) pourrait, à moyen terme, exercer une pression à la baisse sur les loyers des appartements anciens.
Enfin, la santé financière de la commune est saine (dette de 285 €/habitant), limitant le risque de hausse brutale de la fiscalité locale. L'investisseur doit cependant avoir un horizon de moyen à long terme pour espérer une plus-value, car la faible accessibilité (IAI 0,4/10) et la démographie atone limitent la perspective de reflation rapide des prix.
Profil locatif à Mayenne
La demande locative est principalement portée par les ménages modestes et les jeunes actifs, attirés par des loyers accessibles (7,7 €/m²/mois pour une maison). Le faible nombre d'étudiants limite le marché des colocations. Les retraités, qui représentent 34,3 % de la population, peuvent constituer une cible pour des logements de plain-pied. La présence de 18 établissements scolaires génère une demande familiale. La saisonnalité touristique est faible (seulement 6 hébergements touristiques), ce qui écarte l'option location courte durée comme modèle dominant.
Quels types de biens privilégier ?
Privilégiez les maisons, qui représentent 58,9 % du parc et offrent un meilleur rendement net (3,5 %). Les T3/T4 en bon état, avec jardin, répondent à la demande familiale. Les appartements, moins nombreux, visent des célibataires ou couples sans enfants. Attention au parc ancien : 11,9 % des logements sont antérieurs à 1945 et 5,7 % sont des passoires thermiques (DPE F/G). Un bien rénové ou récent (10,8 % construits après 2006) sera plus facile à louer et conforme aux futures réglementations.
Quelles zones cibler à Mayenne ?
La demande se concentre dans le centre-bourg, bien équipé (639 équipements), et à proximité des axes de communication (gare de Montsûrs à 19 km). Les quartiers calmes en périphérie immédiate peuvent convenir aux familles. Il n'existe pas de zone en forte expansion identifiée, mais la dynamique intercommunale (Mayenne Communauté) et les 440 logements autorisés sur 5 ans méritent d'être surveillés pour anticiper d'éventuels effets sur le marché locatif de l'ancien.
Performance énergétique du parc à Mayenne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 950 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Mayenne: majorité classée D, part de passoires thermiques à 5,7 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique dominante du parc est la classe D, avec une consommation moyenne de 192 kWh/m²/an. Seulement 5,7 % des logements sont classés F ou G (passoires thermiques). Ce chiffre, inférieur à la moyenne nationale, limite le risque réglementaire à court terme. Néanmoins, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des passoires d'ici 2028, un point à vérifier pour tout achat en vue d'une mise en location.
Construction neuve à Mayenne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Mayenne: 440 logements autorisés sur 5 ans, 55 pour la dernière année (+29 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La tendance de la construction neuve est un indicateur avancé de confiance. À Mayenne, 440 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, avec une nette accélération récente (+29 % vs la période précédente). 55 permis ont été déposés en 2024 seul. Ce regain d'activité indique une attractivité confirmée et répond à une demande, sans pour autant laisser présager une sur-offre massive à court terme étant donné les volumes annuels encore contenus.
Fourchettes de loyers à Mayenne
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Mayenne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,29 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Passer du rendement brut au net nécessite de déduire plusieurs postes clés. À Mayenne, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 41,29 % (2024), un taux à intégrer dans votre calcul. Il faut aussi anticiper les frais de gestion locative (environ 5 à 8 %), les charges de copropriété, une provision pour travaux et une hypothèse de vacance locative. Ce sont ces éléments qui transforment un rendement brut de 4,6 % en un net d'environ 2,8 % pour un appartement.
Calculateur de rendement à Mayenne
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Mayenne ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Mayenne
Pour un appartement type de 44 m² (au prix médian de 2 669 €/m²), l'investissement s'élève à environ 117 436 €. Loué 10,1 €/m², il génère 444 € de loyer mensuel, soit un rendement brut de 4,6 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision, l'effort net mensuel peut devenir positif ou légèrement négatif selon le taux d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit à Mayenne
- Oublier la taxe foncière, élevée à 41,29 % à Mayenne.
- Négliger le taux de vacance local (11,4 %) dans les projections.
- Surévaluer les loyers par rapport au marché (10,1 €/m² pour un appart).
- Ne pas provisionner pour des travaux sur un parc ancien.
Le saviez-vous ?
- Mayenne possède 6 monuments historiques protégés pour 12 883 habitants.
- La ville est connectée à la fibre à 94,2 % et à la 5G par 2 opérateurs.
- L'indice de vieillissement est de 233,5, avec 34,3 % de 60 ans et plus.
Risques à connaître avant d'investir à Mayenne
Le risque principal est la vacance locative, dans un contexte où 11,4 % des logements sont vacants. Le marché locatif est étroit et peu dynamique (indice de pression locative de 1,6/10). La dépendance à l'économie locale (taux d'emploi 62,4 %) rend le placement sensible aux aléas conjoncturels. Enfin, la taxe foncière (41,29 %) pèse sur la rentabilité nette, et les risques naturels (radon, inondations PPRi) peuvent impacter l'assurabilité et l'attractivité du bien.
Simulation financière — appartement type 44 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation affichée compare mensualité d'emprunt et loyer potentiel pour dégager un effort résiduel mensuel. À Mayenne, le revenu médian étant de 22 450 €, cet effort donne une idée de la solvabilité nécessaire. Pour un investissement locatif, un effort résiduel faible ou positif indique un bon équilibre financier, mais il faut y ajouter les charges de copropriété, la taxe foncière locale et une provision pour travaux.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement brut maisons à 5,7 % : correct
- Attractivité territoriale très élevée (IAT 8,3/10)
- Parc de passoires thermiques limité (5,7 %)
− Points d'attention
- Accessibilité très faible (IAI 0,4/10)
- Marché porté par l'extérieur, chômage à 11 %
- Vacance locative élevée (11,4 % du parc)
Notre verdict
Investir ici suppose une stratégie patrimoniale à long terme, visant l'acquisition d'une maison rénovée pour une famille. Évitez les appartements petits et les biens énergivores, dont la rentabilité nette est trop faible et le public limité.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Mayenne
- Rendement brut locatif de 4,6 % pour les appartements, 5,7 % pour les maisons.
- Rendement net estimé autour de 2,8 % et 3,5 % après charges.
- Taxe foncière sur le bâti à 41,29 % à intégrer dans le calcul.
- Taux de vacance des logements de 11,4 %, supérieur à la moyenne.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Mayenne
Quel rendement locatif net à Mayenne ?
Après charges, le rendement net estimé est d'environ 3,5 % pour une maison et 2,8 % pour un appartement. Ce calcul intègre une vacance locative de 8 %, des frais de gestion de 12 % et la taxe foncière locale.
Est-ce difficile de trouver un locataire à Mayenne ?
Le risque de vacance existe, avec un taux de logements vacants de 11,4 %. Un bien bien situé, correctement rénové et à un loyer adapté au marché (7,7 €/m²/mois pour une maison) trouvera preneur, mais le délai peut être plus long qu'en zone tendue.
Faut-il rénover un bien avant de le louer à Mayenne ?
Oui, c'est fortement conseillé. 5,7 % du parc est classé F ou G (passoire). La loi Climat impose l'interdiction de location pour ces logements d'ici 2028. Un bien en classe D ou mieux (classe dominante à Mayenne) est un minimum pour sécuriser votre investissement.
Vous envisagez d'investir à Mayenne ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
Identifiez les opportunités d'investissement à Mayenne
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