Faut-il investir à Mont-Saint-Aignan en 2026 ?
Ville résidentielle et universitaire en lisière de Rouen, Mont-Saint-Aignan combine un cadre de vie privilégié et une forte densité de services. Son marché immobilier, après une nette hausse post-Covid, affiche un réajustement en 2024. Cette correction modère-t-elle suffisamment les prix pour en faire une cible d'investissement pertinente ?
Avec une attractivité territoriale dans le top 10 % des communes françaises, Mont-Saint-Aignan offre un potentiel locatif solide malgré un récent réajustement des prix.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler les appartements pour le rendement, en acceptant une liquidité à la revente conditionnée par la demande extérieure.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé (7,8 %)
- ✓ Correction de -8,2 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Densité d'équipements exceptionnelle (576)
- ⚠ Accessibilité faible : prix dépassent le revenu local
- ⚠ Taux de chômage élevé (13,3 %)
- ⚠ Effort de construction neuf en forte baisse
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 500 €/m², la commune se situe dans la moitié supérieure des villes moyennes françaises.
- Son prix dépasse de près de 9 % la moyenne des villes similaires de Seine-Maritime.
- Le rendement locatif brut des appartements (7,8 %) surpasse nettement celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Mont-Saint-Aignan
Le marché immobilier de Mont-Saint-Aignan affiche une pression notable (IPI 6,8/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Mont-Saint-Aignan
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,8
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée : le marché est dynamique et porté par la demande, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée : le marché est dynamique et porté par la demande, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité faible : les prix ont dépassé la capacité d'achat médiane locale, risque de liquidité à la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité faible : les prix ont dépassé la capacité d'achat médiane locale, risque de liquidité à la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,5
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, idéale pour un investissement en location annuelle.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, idéale pour un investissement en location annuelle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique modérée : peu d'opportunités pour de la location saisonnière, privilégier l'annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique modérée : peu d'opportunités pour de la location saisonnière, privilégier l'annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2407,2 — Percentile dept : 81/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 5,9 — Percentile dept : 47/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 4,6 — Percentile dept : 52/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 4,7 — Percentile dept : 81/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2520,6 — Percentile dept : 99/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 5,9 — Percentile dept : 53/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 43,3 — Percentile dept : 7/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 11,0 — Percentile dept : 15/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 51,6 — Percentile dept : 95/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,6 — Percentile dept : 52/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,7 — Percentile dept : 81/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 8/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2407,2 — Percentile dept : 19/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 4,6 — Percentile dept : 52/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 8/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,9 — Percentile dept : 59/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2520,6 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Mont-Saint-Aignan : opportunités et risques
Investir à Mont-Saint-Aignan en 2026 se justifie prioritairement pour la rentabilité locative des appartements. Le rendement brut de 7,8 % se distingue, mais il faut en déduire les charges, dont une taxe foncière à 50,09 % et les frais de gestion. Le parc est globalement performant énergétiquement (classe C dominante, seulement 5,9 % de passoires), limitant le risque de travaux de rénovation coercitifs.
La stratégie doit impérativement cibler la location annuelle, la pression touristique modérée (IPTI : 3,6) offrant peu de débouchés saisonniers. La demande locative est solide, portée par une population jeune (43,4 % de moins de 30 ans) et étudiante, et un taux de propriétaires relativement faible (48,4 %). La proximité de la gare TGV Rouen Rive Droite est un atout majeur pour attirer des locataires actifs.
Le risque principal réside dans la faible accessibilité (IAI : 3,2). Le marché est déjà porté par des acheteurs extérieurs ; en cas de retournement, la liquidité à la revente pourrait s'avérer difficile sur les biens les moins bien placés. L'effondrement récent des autorisations de construire (-49 %) limite l'offre neuve mais indique aussi un essoufflement du développement immobilier local.
Simuler un investissement immobilier à Mont-Saint-Aignan
Estimation sur un maison type de 122 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Mont-Saint-Aignan.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Mont-Saint-Aignan ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Mont-Saint-Aignan
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a reculé de 8,2 % en 2024, une correction significative qui efface une partie des gains de la période 2020-2022. Selon les données DVF, cette baisse est plus prononcée que dans d'autres villes comparables de Normandie, comme Montivilliers qui stagne. Elle intervient dans un contexte national de hausse des taux, mais aussi local avec un taux de chômage élevé à 13,3 %, limitant la capacité d'achat interne.
La segmentation du marché est cruciale. Les appartements, avec un prix médian de 2 000 €/m², représentent l'essentiel du volume transactionnel et offrent un rendement locatif brut attractif de 7,8 %. En revanche, le marché des maisons (3 258 €/m²) est plus confidentiel et réservé aux ménages les plus aisés, comme en témoignent les 15,4 années de revenu nécessaires pour les acquérir.
La très forte attractivité territoriale (IAT : 9,2/10) et la densité exceptionnelle d'équipements (576 pour 8 km²) constituent des amortisseurs puissants face à la correction. Néanmoins, la santé environnementale (ISE : 3,1) et la dépendance à l'économie rouennaise imposent de sélectionner les biens avec soin, en privilégiant la proximité des transports et des services.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Mont-Saint-Aignan Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Mont-Saint-Aignan depuis 2020 dessine un cycle classique : hausse continue jusqu'à un pic à 2 739 €/m² en 2022, suivi d'une stabilisation en 2023 puis d'une correction de -8,2 % en 2024. Cette baisse, plus marquée que dans certaines communes voisines, ramène les niveaux proches de ceux de 2021. Le marché des maisons, à 3 258 €/m², résiste mieux que celui des appartements (2 000 €/m²), ce qui traduit une demande familiale solide mais aussi un ajustement sur les petits biens. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique suggère que la phase de surchauffe est passée, ouvrant potentiellement une fenêtre de négociation, notamment sur l'ancien.
Évolution du marché immobilier de Mont-Saint-Aignan
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 381 €/m² → 2 500 €/m² (+5,0 %), volume annuel actuel 309 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 67 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 303 ventes en 2024, le volume de transactions à Mont-Saint-Aignan reste élevé, bien qu'en repli par rapport aux 396 de 2022. Le marché est majoritairement composé d'appartements (191 ventes, 72 % du total), reflétant le parc résidentiel de cette ville de banlieue. Les maisons, moins nombreuses à changer de mains (118 ventes), atteignent des prix unitaires bien supérieurs. Ce profil d'activité indique un marché liquide, particulièrement actif sur le segment de l'ancien et des petits biens, qui attirent autant des investisseurs que des primo-accédants. La baisse récente du volume peut indiquer une attente des acheteurs face à la correction des prix.
Répartition des ventes
38,2 % de maisons et 61,8 % d'appartements parmi les 309 transactions enregistrées.
Sur 309 transactions enregistrées, 38,2 % portent sur des maisons (3 258 €/m²) et 61,8 % sur des appartements (2 000 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 309 | 118 | 191 |
| Prix médian/m² | 2 500 € | 3 258 € | 2 000 € |
| Prix moyen/m² | 2 864 € | ||
| Surface médiane | – | 122 m² | 67 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 341 | 2 381 € |
| 2022 | 369 | 2 623 € |
| 2023 | 320 | 2 558 € |
| 2024 | 287 | 2 379 € |
| 2025 | 309 | 2 500 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Mont-Saint-Aignan marque un net ralentissement. Seulement 5 logements ont été autorisés en 2024, une chute de 49 % par rapport à la moyenne des cinq années précédentes qui culminait à 535 autorisations. Cette tendance reflète probablement la saturation du foncier disponible dans cette commune dense de 8 km², mais aussi un ajustement des promoteurs face au renchérissement du crédit. À court terme, cela limite les risques de sur-offre et maintient la pression sur le parc existant, soutenant les prix à la revente. Toutefois, cela pénalise l'accession neuve et pourrait accentuer le décalage entre l'offre et une demande locative soutenue par une population jeune.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 498 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 120 sur 2013 — soit +315,0 %.
Vacance longue durée à Mont-Saint-Aignan
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Mont-Saint-Aignan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Mont-Saint-Aignan totalise 671 logements sur 5 ans, soit -30 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Mont-Saint-Aignan
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Mont-Saint-Aignan
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,09 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute significativement une fois les charges réelles déduites. À partir du brut de 7,8 % en appartement, comptez environ 1,4 % pour la taxe foncière (taux de 50,09 % en 2024), 0,5 % pour la vacance locative (taux de vacants à 5,9 %), 1 % pour la gestion et 0,5 % pour la copropriété et menues réparations. Cela explique le net médian de 4,4 %. La performance réelle dépendra fortement de l'état du bien et de sa consommation énergétique.
Performance énergétique du parc à Mont-Saint-Aignan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 215 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Mont-Saint-Aignan est C, avec 5,5 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante du parc est C (199 kWh/m²/an), un score honorable. Seulement 5,9 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Cela réduit le risque réglementaire immédiat de mise en location interdite (loi Climat). Cependant, pour les biens classés D ou E, des travaux de rénovation seront nécessaires à moyen terme pour rester conformes et maîtriser les charges. Un diagnostic précis est indispensable avant offre.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de 1 ou 2 pièces, dont la surface médiane est de 69 m². Ils correspondent à la demande majoritaire et offrent la meilleure rentabilité brute. L'ancien domine, avec seulement 11,9 % du parc construit après 2006. Attention aux passoires thermiques (5,9 % du parc en F/G), source de travaux obligatoires.
Quelles zones cibler à Mont-Saint-Aignan ?
La proximité immédiate du campus et du centre-bourg, bien desservi par les transports (gare à 1,6 km), concentre la demande locative. Les quartiers plus résidentiels, avec des maisons, intéressent les familles mais offrent des rendements plus faibles. Aucune zone en développement massif n'est signalée, la construction neuve étant en net repli (-49 % sur 5 ans).
Calculateur de rendement à Mont-Saint-Aignan
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Mont-Saint-Aignan
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net. Le parc ancien peut nécessiter des rénovations énergétiques, d'autant que la classe DPE dominante est C. La taxe foncière, à 50,09 %, grève significativement la rentabilité. Enfin, la dépendance à l'économie rouennaise expose aux fluctuations de son bassin d'emploi (taux d'emploi local de 55,6 %).
Erreurs à éviter quand on investit à Mont-Saint-Aignan
- Négliger la taxe foncière à 50,09 %.
- Surévaluer les loyers face aux 42 % de sociaux.
- Oublier la clause DPE pour les locations futures.
- Ignorer le PPRi inondation pour l'assurance.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché local suit le rythme académique, avec une nette reprise des visites en septembre, liée à l'arrivée des étudiants et enseignants. Le printemps reste actif, porté par les projets familiaux. L'automne peut être propice aux négociations, les vendeurs moins pressés en hiver étant souvent plus flexibles. Calendrier fiscal à noter : la taxe foncière, relativement élevée, est exigible en septembre, ce qui peut inciter certains vendeurs à conclure avant l'été pour ne pas l'avancer.
Le saviez-vous ?
- La commune abrite 3 monuments historiques protégés.
- Le score numérique de la ville est de 10/100 malgré une fibre à 100 %.
- L'aéroport de Rouen n'est qu'à 10,6 km.
S'installer à Mont-Saint-Aignan : cadre de vie et logement
S'installer à Mont-Saint-Aignan, c'est bénéficier du calme d'une ville à la densité maîtrisée tout en ayant un accès immédiat à la métropole rouennaise et à ses emplois. La commune affiche un niveau d'équipements et de services (ICS : 8,5/10) rarissime pour une ville de cette taille, avec 210 établissements de santé et 166 services, garantissant une autonomie quotidienne.
Le cadre de vie est verdoyant, sur les hauteurs de Rouen, avec un patrimoine historique préservé. La population est jeune et le taux de renouvellement des entreprises (15,2 %) est dynamique. La commune est entièrement fibrée et couverte en 5G, un atout pour le télétravail. Il faut néanmoins intégrer la réalité des risques naturels, avec un PPRI actif sur les cours d'eau, qui peut impacter l'assurabilité de certains biens.
Carte du marché immobilier à Mont-Saint-Aignan
Mont-Saint-Aignan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Mont-Saint-Aignan
Avec une température moyenne de 12,6 °C et 816 mm de pluie annuels, le climat est tempéré océanique, comparable à l'agglomération rouennaise. Les hivers sont frais sans excès, les états doux. Ce profil convient aux acheteurs recherchant un rythme de saisons marqué sans conditions extrêmes. La proximité de la forêt et l'altitude moyenne de 132 m peuvent générer une humidité relative plus élevée et quelques brouillards, facteur à considérer pour l'orientation et la luminosité du bien.
À qui s'adresse Mont-Saint-Aignan ?
La commune s'adresse aux primo-accédants et jeunes actifs cherchant un compromis prix/proximité urbaine. Les familles apprécient la part de maisons (31 % du parc) et les équipements scolaires. Les investisseurs visent les petits logements. Les seniors y trouvent une offre de services de santé dense (210 équipements) mais un indice de vieillissement modéré (199,7).
Avantages et limites à Mont-Saint-Aignan
✓ Points forts
- Proximité de Rouen et excellente desserte TGV/avion.
- Environnement dynamique et jeune (âge médian 36,9 ans).
- Services et équipements nombreux (576 au total).
- Parc immobilier de qualité énergétique correcte (DPE dominant C).
- Démographie positive (+4,7 % en 5 ans).
− À prendre en compte
- Marché en baisse (-8,2 % sur un an), risque de moins-value à court terme.
- Exposition à un risque d'inondation (PPRi actif).
- Taux de chômage local élevé (13,3 %).
Composition du parc immobilier à Mont-Saint-Aignan
11 215 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Mont-Saint-Aignan combine 31,0 % de maisons et 69,0 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est majoritairement collectif (69 % d'apparts) avec une part de logements sociaux importante (42 %). Seulement 31 % de maisons individuelles, ce qui en fait un produit relativement rare. Le taux de propriétaires (48,4 %) est inférieur à la moyenne nationale, indiquant un marché locatif dynamique porté par la proximité de Rouen et ses 11 établissements scolaires. La faible part de résidences secondaires (4,6 %) et un taux de vacants modéré (5,9 %) indiquent un marché stable, orienté vers la résidence principale.
Ancienneté du parc à Mont-Saint-Aignan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 808 logements).
- Avant 1919 6,7 % 656 logts
- 1919-1945 5,5 % 538 logts
- 1946-1970 28,1 % 2 760 logts
- 1971-1990 33,6 % 3 297 logts
- 1991-2005 14,2 % 1 390 logts
- 2006-2019 11,9 % 1 166 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Mont-Saint-Aignan
576 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Mont-Saint-Aignan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est exposé à un risque inondation (PPRi Cailly Aubette Robec actif), héritage de sa situation géographique. La sismicité est très faible et le radon faible. Quatre risques naturels sont recensés par Géorisques et six arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Tout projet d'achat doit consulter le plan de prévention des risques (PPR) en mairie pour connaître les contraintes constructives et les obligations d'assurance spécifiques. Ces éléments peuvent influencer la durée de financement et la prime d'assurance.
Cas pratique : un achat type à Mont-Saint-Aignan
Une maison médiane de 134 m² coûte environ 443 300 €. Avec un apport de 10 % (44 330 €) et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance approche 2 460 €. Cela représente environ 10 années du revenu médian local (28 790 €). Les frais de notaire ajoutent près de 33 000 € à l'apport initial requis.
Erreurs à éviter quand on achète à Mont-Saint-Aignan
- Oublier de vérifier le zonage du PPRi.
- Négocier sans considérer la baisse de -8,2 %.
- Sous-estimer le coût des travaux sur logements anciens.
- Choisir un bien sans fibre malgré un taux de 100 %.
Points clés à retenir à Mont-Saint-Aignan
- Prix médian au m² à 2 500 € (DVF 2024).
- Rendement brut appartement : 7,8 % (DVF).
- Parc à 69 % d'appartements, 31 % de maisons.
- Marché en correction (-8,2 % en 1 an).
- Écart maison/appart : +61 % pour les maisons.
- Rendement net estimé : environ 4,4 %.
- Climat tempéré : 12,6 °C et 816 mm de pluie.
- Part de propriétaires basse : 48,4 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Mont-Saint-Aignan ?
À Mont-Saint-Aignan, la valeur découle de trois facteurs-clés. Premièrement, la localisation interne : la proximité immédiate des 576 équipements (commerces, santé), de la gare TGV à 1,6 km ou des écoles prime. Deuxièmement, la typologie : une maison, qui ne représente que 31 % du parc, se valorise davantage au m² (3 258 € contre 2 000 € pour un appartement). Enfin, l'état et la performance énergétique sont scrutés. Un DPE A ou B devient un argument majeur face à un parc où 88 % des logements ont été construits avant 2006. Un terrain de plus de 500 m² ou une vue dégagée sont des plus-values significatives.
Estimation indicative d'une maison à Mont-Saint-Aignan
Pour une maison de 122 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
305 000 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise est cruciale pour éviter une survalorisation qui mène à une stagnation, ou une sous-valorisation qui génère une moins-value. À Mont-Saint-Aignan, le prix au m² peut varier du simple au double selon la typologie, l'état (seulement 5,9 % de passoires) et la localisation. L'expertise locale intègre des paramètres comme la proximité de la gare TGV, un atout valorisant, ou l'exposition aux risques naturels (PPRi), qui peut la pénaliser. Une estimation data-driven, ancrée sur les dernières transactions, est le premier pas vers une vente réussie.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils automatiques utilisent des moyennes qui ne captent pas les micro-marchés de Mont-Saint-Aignan. Un professionnel local sait qu'un appartement rénové près du campus n'a pas la même valeur qu'un bien identique en bordure de la zone du PPRi. Il évalue finement l'impact des 5,9 % de logements vacants ou des 42 % de sociaux sur le quartier. Son expertise permet de justifier le prix auprès des acquéreurs, souvent familiers du secteur, et de cibler la bonne fourchette pour une vente rapide. Il anticipe aussi les objections sur la taxe foncière ou les risques naturels, éléments qui figureront dans le diagnostic.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur le prix moyen sans distinction type.
- Ignorer l'impact d'un DPE faible sur la valeur.
- Oublier la rareté des maisons (31 % du parc).
- Ne pas consulter les risques naturels en mairie.
Investir à Mont-Saint-Aignan : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais un investissement réussi se joue sur le terrain : identification des biens à fort potentiel locatif, négociation et gestion. Notre réseau de professionnels locaux connaît les spécificités de chaque quartier et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition rentable.
Les données révèlent un potentiel locatif solide, mais son exploitation dépend d'une sélection rigoureuse du bien et du secteur.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Mont-Saint-Aignan grâce aux dernières transactions DVF et à une analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 303 ventes récentes
- Projection de rendement et d'effort financier
- Mise en relation avec un expert du secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Mont-Saint-Aignan
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Mont-Saint-Aignan
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Mont-Saint-Aignan ?
Le prix médian global était de 2 500 €/m² en 2024. Les appartements se vendaient en médiane à 2 000 €/m² et les maisons à 3 258 €/m², selon les données DGFiP.
Est-ce le bon moment pour acheter à Mont-Saint-Aignan ?
Le marché a corrigé de -8,2 % en 2024, offrant un point d'entrée plus accessible qu'en 2023. C'est une opportunité pour les investisseurs locatifs, plus risquée pour les acheteurs cherchant une plus-value rapide.
Mont-Saint-Aignan est-elle plus chère que Rouen ?
Non, Mont-Saint-Aignan est généralement moins chère que le centre de Rouen. Son attrait réside dans son cadre de vie plus résidentiel et sa densité d'équipements, malgré une dépendance à la métropole pour l'emploi.
Quel rendement locatif puis-je espérer ?
Le rendement brut médian pour les appartements est de 7,8 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 4,4 %.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
Privilégiez les secteurs bien desservis par les transports (proximité gare, lignes de bus), à proximité du campus universitaire et des commerces de centre-ville, où la demande locative est la plus constante et solvable.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix supérieur de 16 % à Fécamp mais un rendement locatif bien plus élevé, Mont-Saint-Aignan offre un effet de levier intéressant pour les investisseurs, malgré des indicateurs économiques locaux plus fragiles que Limay.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Mont-Saint-Aignan.
Communes limitrophes de Mont-Saint-Aignan
Mont-Saint-Aignan est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Mont-Saint-Aignan s'établit à 2 500 € sur 309 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale de la Seine-Maritime (2 234 €/m²).
Progression modérée: ++5,0 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 1 626 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +5,1 % sur le prix médian.
La ventilation des ventes associe 38,2 % de maisons et 61,8 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Un bien type de 122 m² revient à environ 397 476 €, soit 13,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Mont-Saint-Aignan avoisinent 13,4 €/m² pour les appartements et 13,0 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 8,1 % pour un appartement (4,8 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Mont-Saint-Aignan (4,6 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2021 et 2025, 671 logements autorisés au permis de construire à Mont-Saint-Aignan — un rythme moyen de 134 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Mont-Saint-Aignan est une commune de Normandie, entre haies, prairies et plateaux. Mont-Saint-Aignan est dans un relief de plaine, à 21 m d'altitude en moyenne, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.