Le marché immobilier de Limay se situe dans la moyenne — prix médian 2 627 €/m², dans la ligne de la médiane des Yvelines. Entre 2 186 et 3 259 €/m² pour la moitié des ventes: le marché de Limay présente une dispersion notable selon les secteurs et les prestations. Côté classement départemental, Limay compte parmi les 16 % les plus abordables des Yvelines.
Marché en palier: +1,5 % sur le prix médian entre 2020 et 2024. Au total, 909 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année fait apparaître une correction de -8,7 % du prix médian.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 2 766 €/m² (surface médiane 89 m²) et celui des appartements à 2 129 €/m² (61 m²). Rapporté au revenu médian de Limay, un logement de 89 m² (246 174 €) représente 12,2 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 15,2 €/m² pour un appartement et 12,9 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 8,5 % pour un appartement (5,6 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 0,8 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 363 logements autorisés sur la période 2020-2024, soit 73 par an en moyenne. Le gros des permis concerne des logements collectifs (66 % des autorisations sur 2020-2024).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Limay est dans les paysages contrastés de la grande couronne. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 64 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2024).
Faut-il investir à Limay en 2026 ?
En bord de Seine, au sein de la communauté urbaine Grand Paris Seine et Oise, Limay affiche une croissance démographique notable (+11,5 % en 10 ans) mais une fragilité économique persistante. Son marché immobilier, après un rebond post-crise, montre aujourd'hui des signes de correction. Faut-il y voir une opportunité d'investissement en 2026 ? Le verdict s'appuie sur les transactions réelles et les indices de pression locative.
Avec un écart de prix de 30 % par rapport aux communes voisines comparables, Limay constitue un point d'entrée privilégié sur l'axe Seine, à condition de gérer son risque économique.
Verdict
➤ Investir ici cible un investisseur locatif averti, prêt à accepter un risque socio-économique pour capturer un rendement brut supérieur à la moyenne.
Points clés
- ✓ Rendement brut appartements de 8,5 %
- ✓ Correction de -8,7 % : opportunité d'entrée
- ✓ Parc locatif social important (38 %) : demande structurelle
- ⚠ Solvabilité locale limitée : revenu médian 20 170 €
- ⚠ Fragilité économique élevée (indice 6,8/10)
- ⚠ Taux de chômage local élevé (14,8 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian (2 627 €/m²) reste inférieur à celui de la plupart des agglomérations franciliennes.
- Limay se situe dans le bas du classement des Yvelines pour le revenu médian et l'accessibilité immobilière.
- Le rendement locatif des appartements (8,5 %) surpasse celui des grandes métropoles, compensant partiellement le risque.
Analyse du marché immobilier à Limay
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,9/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,4/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 8,5 %.
Indices immobiliers de Limay
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,9
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée (3,9/10) : le marché n'est pas en surchauffe, la négociation est possible.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée (3,9/10) : le marché n'est pas en surchauffe, la négociation est possible.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible (2,2/10) : les prix dépassent la capacité d'achat locale, la demande est tirée par l'extérieur.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible (2,2/10) : les prix dépassent la capacité d'achat locale, la demande est tirée par l'extérieur.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,4
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6,4/10) : la demande locative est solide, portée par une population jeune et un parc social important.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6,4/10) : la demande locative est solide, portée par une population jeune et un parc social important.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2/10) : la commune n'attire pas les touristes, pas de stratégie saisonnière viable.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2/10) : la commune n'attire pas les touristes, pas de stratégie saisonnière viable.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Limay : opportunités et risques
Investir à Limay en 2026 suppose de privilégier une stratégie de rendement locatif brut, particulièrement sur les appartements. Le rendement de 8,5 % est nettement supérieur à la moyenne francilienne et compense partiellement le risque perçu. Cette rentabilité s'appuie sur une demande locative alimentée par une population jeune (43,2 % de moins de 30 ans) et un parc social important qui sert de filet de sécurité.
Attention cependant aux charges récurrentes qui grèvent le rendement net. La taxe foncière sur le bâti s'élève à 39,81 %, et le parc, bien que majoritairement de classe C, compte encore 6,9 % de passoires thermiques (F/G). La future interdiction de location de ces biens représente un risque de mise en conformité coûteuse pour les acquéreurs peu vigilants.
La faiblesse des indicateurs d'accessibilité (IAI à 2,2/10) et de santé économique impose une sélection rigoureuse. Il faut cibler des biens bien situés, proches de la gare (1,2 km) ou des 513 équipements recensés, et en bon état énergétique. L'investissement est envisageable à moyen terme, en tablant sur une stabilisation du marché et le développement de l'intercommunalité, mais il n'est pas conseillé pour une recherche de plus-value rapide.
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Données du marché immobilier à Limay
DVF, loyers, permis, analyse expertLes transactions DVF 2024 confirment que Limay a entamé une phase de correction significative, avec un repli du prix médian de 8,7 %. Cette baisse ramène les valorisations en deçà de leur pic de 2022, dans un contexte de resserrement du crédit qui affecte particulièrement les marchés périurbains aux revenus modestes. Le marché reste toutefois actif, avec 132 ventes, signe d'une liquidité préservée.
L'écart de prix avec les communes comparables du Vexin ou de la boucle de la Seine est le signal le plus puissant. Limay est 30 % moins chère qu'Éragny, une différence qui ne s'explique pas uniquement par la desserte ou les équipements. Elle reflète une perception du risque territorial, notamment liée au taux de chômage (14,8 %) et à la fragilité économique, évaluée à 6,8/10 par les indices composites.
La structure des ventes, dominée à 73 % par les maisons, illustre le profil résidentiel familial de la commune. Néanmoins, c'est le segment des appartements, minoritaire (27 % des transactions), qui offre la rentabilité locative la plus attractive, tirée par une demande locative structurelle forte dans une ville où 38 % du parc est social.
Aperçu par typologie à Limay
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Limay
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Limay
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Limay (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Limay: 363 logements autorisés sur 5 ans, 9 pour la dernière année (-28 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Sur les 5 dernières années, 363 logements ont été autorisés, mais seulement 9 en 2024, soit une baisse de 28 % par rapport à la période précédente. Cette raréfaction de l'offre neuve pourrait soutenir les prix de l'ancien à moyen terme. Elle indique aussi un ralentissement de l'activité constructeur, peut-être dû à la saturation foncière ou aux coûts. Le parc reste donc majoritairement constitué de logements construits avant 2006 (86,4 %).
Fourchettes de loyers à Limay
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Limay
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,81 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net chute significativement une fois les charges déduites. À Limay, la taxe foncière sur le bâti atteint 39,81 %. Ajoutez les frais de gestion (environ 5 % du loyer), les provisions pour travaux et la vacance locative (6,5 % des logements sont vacants). Pour un appartement, le rendement brut de 8,5 % tombe à environ 5,2 % net. Cela reste compétitif dans le Grand Paris Seine et Oise, mais exige une sélection rigoureuse du bien.
Performance énergétique du parc à Limay
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 976 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Limay: majorité classée C, part de passoires thermiques à 6,9 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante C (172 kWh/m²/an) place Limay dans une situation favorable. Seuls 6,9 % du parc sont des passoires thermiques (F/G), un taux bas qui réduit le risque de dépréciation à court terme. La loi Climat prévoit l'interdiction de location des passoires dès 2025 pour les plus énergivores. À Limay, ce parc marginal représente un enjeu limité pour les propriétaires bailleurs.
Calculateur de rendement à Limay
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Limay
Pour un appartement de 61 m² (surface médiane déduite du prix total de 129 869 € à 2 129 €/m²), comptez environ 130 000 € à l'achat. Le loyer attendu est de 930 €/mois (15,2 €/m²), soit un rendement brut de 8,6 %. Après charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net avoisine 5,2 %, et l'effort mensuel résiduel peut être nul avec un crédit adapté.
Erreurs à éviter quand on investit à Limay
- Négliger la taxe foncière, élevée à 39,81 % à Limay.
- Oublier la vacance locative, avec 6,5 % de logements vacants.
- Surestimer les loyers sans vérifier la concurrence locale.
- Ignorer la part élevée de logements sociaux (38 %).
Quand acheter ou vendre ?
À Limay, le marché immobilier suit le rythme francilien avec une accélération au printemps (mars-juin) et une reprise en septembre. Évitez les pics de chaleur de l'été et la trêve hivernale de fin d'année. La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à se séparer d'un bien avant cette échéance. Les acheteurs trouvent parfois plus de choix en début d'année, mais les négociations sont plus serrées au printemps.
Le saviez-vous ?
- Limay a 2 monuments historiques protégés.
- La commune compte 513 équipements, dont 53 commerces.
- Le taux de chômage y est de 14,8 %, l'un des plus élevés du département.
S'installer à Limay : cadre de vie et logement
S'installer à Limay, c'est bénéficier des services d'une petite ville bien équipée, avec 53 commerces, 73 établissements de santé et 19 écoles, le tout intégré à la communauté urbaine Grand Paris Seine et Oise. La desserte ferroviaire (gare de Limay à 1,2 km) offre une connexion directe à l'agglomération parisienne, un atout majeur pour les actifs. La commune affiche par ailleurs une excellente connectivité numérique, avec 98,2 % de couverture fibre.
Le cadre de vie est marqué par la proximité de la Seine, mais aussi par des risques naturels à intégrer dans son projet. La commune est concernée par un Plan de Prévention du Risque Inondation (PPRI) de la Seine et de l'Oise, ainsi que par un plan de prévention des risques liés aux cavités souterraines. Ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité et la constructibilité sur certains secteurs.
Carte du marché immobilier à Limay
Limay et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Limay
7 015 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 47,6 % de maisons, 52,4 % d'appartements sur un total de 7 015 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier est équilibré entre maisons (47,6 %) et appartements (38 % de logements sociaux). La part de propriétaires (47,7 %) est inférieure à la moyenne nationale, signe d'un marché locatif actif porté par une population jeune (âge médian 34,9 ans). Seulement 0,8 % de résidences secondaires indique une vocation résidentielle principale. La vacance à 6,5 % suggère une rotation normale, sans surchauffe.
Ancienneté du parc à Limay
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 379 logements).
- Avant 1919 2,6 % 166 logts
- 1919-1945 3,8 % 243 logts
- 1946-1970 21,2 % 1 355 logts
- 1971-1990 37,7 % 2 408 logts
- 1991-2005 21,0 % 1 341 logts
- 2006-2019 13,6 % 866 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Limay
513 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Limay
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- R111.3 Cavités souterraines PPRN Approuvé approuvé le 05/08/1986
- PPRI de la Seine et de l'Oise PPRN Approuvé approuvé le 30/06/2007
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Limay est soumis à un PPRI de la Seine et de l'Oise, indiquant un risque inondation à vérifier en mairie. La commune compte aussi des cavités souterraines (R111.3) et a connu 4 arrêtés catastrophes naturelles historiques. La sismicité est très faible et le radon faible. Consultez obligatoirement le plan de prévention des risques et l'état des risques naturels et technologiques (ERNMT) avant toute transaction.
Cas pratique : un achat type à Limay
Une maison de 89 m² (surface médiane déduite du prix total de 246 174 € à 2 766 €/m²) coûte environ 246 000 € hors frais de notaire, soit l'équivalent de 12,2 années de revenu médian local (20 170 €). Avec un apport de 10 % (24 600 €), la mensualité s'établit autour de 1 150 € sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 %.
Erreurs à éviter quand on achète à Limay
- Oublier de vérifier le DPE, malgré un parc plutôt performant.
- Négliger le PPRI inondation et les cavités souterraines.
- Surévaluer son budget sans tenir compte des taux d'emprunt actuels.
- Oublier les frais de notaire (environ 7 % à 8 % dans l'ancien).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Limay : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices composites donne le cadre, mais ne remplace pas l'expertise de terrain. À Limay, où le risque économique est palpable, le choix du quartier et l'état du bien sont déterminants pour la rentabilité réelle. Un professionnel local peut identifier les biens à fort potentiel locatif et éviter les pièges.
Les données DVF tracent une piste, mais la sélection du bien et la connaissance des îlots font toute la différence.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Limay grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 132 ventes réelles à Limay
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Limay
Quel est le prix immobilier moyen à Limay ?
Le prix médian tous biens confondus était de 2 627 €/m² en 2024 selon les données DVF. Une maison se négociait en médiane à 2 766 €/m² et un appartement à 2 129 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Limay ?
La correction de 8,7 % des prix en 2024 peut constituer un point d'entrée intéressant pour un investisseur locatif, notamment en appartement pour son rendement brut de 8,5 %. Le risque économique local nécessite cependant une analyse fine du bien.
Limay est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Limay est nettement moins chère que ses voisines comparables des Yvelines. Son prix au m² est inférieur de 16 % à Jouy-Le-Moutier, 25 % à Osny et 30 % à Éragny ou Vauréal.
Quel rendement locatif espérer à Limay ?
Le rendement locatif brut médian est estimé à 8,5 % pour les appartements et 5,6 % pour les maisons. Le loyer médian pour un appartement est de 15,2 €/m²/mois.
Quels sont les quartiers à privilégier à Limay ?
Il convient de privilégier les secteurs bien desservis par les transports (proximité de la gare) et les services, tout en vérifiant la localisation par rapport au Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI) en vigueur.
Marché immobilier des communes voisines
Limay présente un effet de levier marqué avec un prix au m² inférieur de 25 % à celui d'Osny et de 30 % à celui d'Éragny, pour des indicateurs démographiques et de services comparables, créant une fenêtre pour l'investisseur en quête de rendement.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Limay.
Communes limitrophes de Limay
Limay est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :