01 Le parc de logements
Le parc comprend 116 logements dont 37 résidences principales, 80 résidences secondaires et 0 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 37 | 31,9 % |
| Résidences secondaires | 80 | 69,0 % |
| Logements vacants | 0 | 0,0 % |
Parmi les 116 logements du parc, 32 % assurent la fonction de résidence principale, contre 69 % de secondaires et 0 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 14 | 37,8 % |
| 1919-1945 | 1 | 2,7 % |
| 1946-1970 | 4 | 10,8 % |
| 1971-1990 | 4 | 10,8 % |
| 1991-2005 | 13 | 35,1 % |
| 2006-2019 | 1 | 2,7 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche avant 1919 domine (38 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 38 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 1 | 2,7 % |
| 3 pièces | 10 | 27,0 % |
| 4 pièces | 17 | 45,9 % |
| 5 pièces ou plus | 9 | 24,3 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 24 % du parc, contre 3 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,1 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 109 | 113 | 116 |
| Rés. principales | 31 | 35 | 37 |
| Rés. secondaires | 77 | 78 | 80 |
| Vacants | 1 | 0 | 0 |
En comparaison, Sauto (à 16 km) enregistre 19,7 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 26 | 70,3 % |
| Locataires (privé) | 11 | 29,7 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 0 | 0,0 % |
Visualisation des quatre statuts — 70,3 % de propriétaires occupants, 29,7 % de locataires et 0 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 2,7 % |
| Fioul | 8 | 21,6 % |
| Électricité | 9 | 24,3 % |
| Autre (bois…) | 19 | 51,4 % |
Répartition des modes de chauffage: 51 % au autres sources (bois notamment), 24 % pour électricité, 22 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 4 |
| 2 à 4 ans | 4 |
| 5 à 9 ans | 4 |
| 10 ans ou plus | 25 |
| Total ménages | 37 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 5 |
| Sous-occupation modérée | 10 |
| Sous-occupation accentuée | 10 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 | 5,4 % |
| 1 voiture | 21 | 56,8 % |
| 2 voitures ou plus | 14 | 37,8 % |
Équipement automobile des ménages: 5 % sans voiture, 57 % avec une voiture et 38 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 75,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 37 | 19 | 7 | 11 |
| 1975 | 38 | 13 | 21 | 4 |
| 1982 | 41 | 16 | 24 | 1 |
| 1990 | 42 | 16 | 25 | 1 |
| 1999 | 59 | 22 | 37 | 0 |
| 2006 | 101 | 29 | 72 | 0 |
| 2011 | 109 | 31 | 77 | 1 |
| 2016 | 113 | 35 | 78 | 0 |
| 2022 | 116 | 37 | 80 | 0 |
Trajectoire de long terme: 37 logements en 1968, 116 en 2022 (+214 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 12 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 2 | 9,5 % |
| Classe D | 11 | 52,4 % |
| Classe E | 2 | 9,5 % |
| Classe F | 3 | 14,3 % |
| Classe G | 3 | 14,3 % |
La classe D domine avec 52 % des diagnostics, et 10 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 4,8 % |
| Classe B | 12 | 57,1 % |
| Classe C | 6 | 28,6 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 1 | 4,8 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 1 | 4,8 % |
Émissions CO₂: 57 % des logements relèvent de la classe B, 90 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| 1948-1974 | 475 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 440 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 216 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 241 kWh/m²/an |
Les logements construits 1948-1974 consomment en moyenne 475 kWh/m²/an, contre 216 pour ceux bâtis 1989-2000 — un écart de 259 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 1 | 1 |
| Classe D | 1 | 10 |
| Classe E | 0 | 2 |
| Classe F | 3 | 0 |
| Classe G | 2 | 1 |
Performance comparée: maisons classées F (331), appartements classés D (255), en kWh/m²/an.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Nahuja (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Au millésime 2022, la commune compte 80 résidences secondaires dans son parc, soit 69,0 % — un niveau élevé. La maison individuelle reste largement majoritaire (62,9 % du parc contre 37,1 % d'appartements). Nahuja est au cœur du Roussillon, entre Canigou et Méditerranée, perchée à 1 320 m d'altitude, en moyenne à haute montagne.
Le parc penche vers la propriété occupante (70,3 %), le locatif étant minoritaire (29,7 %).
Le bâti de Nahuja est notablement ancien: 37,8 % du parc a été construit avant 1919, témoignant d'un patrimoine bâti qui précède la Première Guerre mondiale. DPE: classe D dominante et 280 kWh/m²/an en moyenne, supérieure à la moyenne française de 203. Côté passoires thermiques, 28,6 % du parc diagnostiqué relève des classes F ou G. Côté énergie, le autres sources (bois notamment) chauffe 51,4 % des résidences principales.
Le parc de Nahuja est stable sur la période 2016-2022 (+2,7 %). La motorisation des ménages est classique: 5,4 % sans voiture et 37,8 % avec deux voitures ou plus.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune au cœur du Roussillon, entre Canigou et Méditerranée. Le cadre géographique perchée à 1 320 m d'altitude, en moyenne à haute montagne nuance les caractéristiques du parc local.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Petit marché de 4 transactions par an : les prix à Nahuja reflètent d'abord l'état du bien plus que la tension du secteur.
Points clés
- ⚠ Rendement locatif brut limité (3,4 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif i
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 5 % du Pyrénées-Orientales
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
Analyse du marché immobilier à Nahuja
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Données du marché immobilier à Nahuja
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Nahuja s'établit à 3 890 €, sur la base de 4 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Nahuja se positionne dans le top 5 % des communes les plus chères du Pyrénées-Orientales.
28,6 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 39,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (2,8 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Nahuja Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Nahuja
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 4 062 €/m² → 3 890 €/m² (-4,2 %), volume annuel actuel 4 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 90 m²
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
25,0 % de maisons et 75,0 % d'appartements parmi les 4 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 75,0 % des mutations, pour un prix médian de 3 697 €/m² (maisons) contre 4 083 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 4 | 1 | 3 |
| Prix médian/m² | 3 890 € | 3 697 € | 4 083 € |
| Prix moyen/m² | 3 351 € | ||
| Surface médiane | – | 142 m² | 90 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 2 | 4 062 € |
| 2022 | 3 | 3 373 € |
| 2023 | 3 | 3 278 € |
| 2024 | 5 | 3 833 € |
| 2025 | 4 | 3 890 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 8 autorisations et 4 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 50 %.
Construction neuve à Nahuja (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 1 logements ont été autorisés à à Nahuja, 0 % par rapport au cycle précédent.
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Nahuja
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Nahuja
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,83 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Nahuja
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 21 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Nahuja: classe D en tête, 28,6 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Nahuja
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Nahuja : cadre de vie et logement
Nahuja compte 74 habitants, à 1 397 m d'altitude. Le climat local affiche 10,1 °C de moyenne annuelle et 559 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 7 appellations d'origine rattachées au terroir local et 2 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Nahuja
Nahuja et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Nahuja
Composition du parc immobilier à Nahuja
116 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 73 maisons et 43 appartements à à Nahuja.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Nahuja
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 37 logements).
- Avant 1919 37,8 % 14 logts
- 1919-1945 2,7 % 1 logts
- 1946-1970 10,8 % 4 logts
- 1971-1990 10,8 % 4 logts
- 1991-2005 35,1 % 13 logts
- 2006-2019 2,7 % 1 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Nahuja
2 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Nahuja
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Nahuja
Pour une maison de 142 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
552 380 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Nahuja
Quel est le prix de l'immobilier à Nahuja ?
Le prix médian au m² à Nahuja est de 3 890 € (données DVF, 4 transactions). Pour une maison de 142 m² (surface médiane locale), compter environ 525 000 €.
Comment Nahuja se situe-t-elle dans le Pyrénées-Orientales ?
Nahuja se classe au 12ᵉ rang sur 225 communes du Pyrénées-Orientales — dans le top 5 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Nahuja ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Nahuja est de 2,8 % (loyer de 8,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Nahuja prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Quels risques naturels à Nahuja ?
Les données Géorisques signalent un potentiel radon classé "moyen". Une vérification du zonage précis du bien visé est recommandée avant toute acquisition — notamment pour les habitations anciennes non ventilées (risque radon).
Le parc immobilier de Nahuja est-il énergétiquement dégradé ?
28,6 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Nahuja.
Communes limitrophes de Nahuja
Nahuja est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Nahuja est un marché tendu — 3 890 €/m² sur 4 ventes récentes, +61,7 % par rapport au reste des Pyrénées-Orientales. Dans les Pyrénées-Orientales, Nahuja appartient au top 5 % des communes les plus chères au m².
Correction observée: -4,2 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 17 transactions (source DGFiP/DVF).
Typologie urbaine marquée: 75,0 % des transactions de Nahuja concernent des appartements, autour de 4 083 €/m².
Loyers observés à Nahuja: 11,7 €/m²/mois pour un appartement, 8,6 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix, le loyer annuel offre un rendement brut estimé autour de 3,4 %: un marché où l'enjeu patrimonial prime sur le cash-flow locatif. La proportion de résidences secondaires (69,0 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Le flux de permis reste marginal (1 logement autorisé entre 2021 et 2025), caractéristique d'un marché où les ventes portent principalement sur l'ancien. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Nahuja est au cœur du Roussillon, entre Canigou et Méditerranée. Le cadre géographique (perchée à 1 320 m d'altitude, en moyenne à haute montagne) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.