01 Le parc de logements
Le parc comprend 597 logements dont 532 résidences principales, 24 résidences secondaires et 41 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 532 | 89,1 % |
| Résidences secondaires | 24 | 4,0 % |
| Logements vacants | 41 | 6,9 % |
Visualisation des trois usages du parc: 89 % d'habitat permanent, 4 % de résidences secondaires et 7 % de logements inoccupés sur un total de 597.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 80 | 15,1 % |
| 1919-1945 | 51 | 9,6 % |
| 1946-1970 | 102 | 19,2 % |
| 1971-1990 | 102 | 19,2 % |
| 1991-2005 | 132 | 24,9 % |
| 2006-2019 | 64 | 12,1 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1991-2005 arrive en tête avec 25 %, devant les constructions récentes (12 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,2 % |
| 2 pièces | 17 | 3,2 % |
| 3 pièces | 47 | 8,8 % |
| 4 pièces | 82 | 15,4 % |
| 5 pièces ou plus | 385 | 72,4 % |
Le parc compte 5,3 pièces en moyenne par logement, avec 72 % de logements de cinq pièces ou plus et 3 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 559 | 581 | 597 |
| Rés. principales | 488 | 516 | 532 |
| Rés. secondaires | 18 | 19 | 24 |
| Vacants | 53 | 46 | 41 |
Grendelbruch (1 195 hab., à 7 km) présente 62,8 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 450 | 84,6 % |
| Locataires (privé) | 62 | 11,7 % |
| Locataires HLM | 8 | 1,5 % |
| Logés gratuitement | 11 | 2,1 % |
Structure d'occupation: propriétaires 84,7 %, locataires 13,2 % — la part HLM s'établit à 2 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 0,2 % |
| Fioul | 197 | 37,0 % |
| Électricité | 118 | 22,2 % |
| Gaz bouteille | 20 | 3,8 % |
| Autre (bois…) | 196 | 36,8 % |
Le fioul équipe 37 % des résidences principales, devant autres sources (bois notamment) (37 %) et électricité (22 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 34 |
| 2 à 4 ans | 61 |
| 5 à 9 ans | 77 |
| 10 ans ou plus | 359 |
| Total ménages | 532 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 45 |
| Sous-occupation modérée | 90 |
| Sous-occupation accentuée | 117 |
| Suroccupation modérée | 10 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 27 | 5,1 % |
| 1 voiture | 168 | 31,6 % |
| 2 voitures ou plus | 337 | 63,3 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 5 % sans, 32 % à une voiture, 63 % multi-motorisés. Par ailleurs, 90,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 328 | 292 | 13 | 23 |
| 1975 | 343 | 298 | 26 | 19 |
| 1982 | 375 | 317 | 32 | 26 |
| 1990 | 394 | 344 | 30 | 20 |
| 1999 | 439 | 392 | 29 | 18 |
| 2006 | 521 | 473 | 23 | 25 |
| 2011 | 559 | 488 | 18 | 53 |
| 2016 | 581 | 516 | 19 | 46 |
| 2022 | 597 | 532 | 24 | 41 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 328 logements, le total atteint 597 en 2022 (+82 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 60 | 63 | 58 | 73 | 65 | 59 |
| Dont vacants > 2 ans | 32 | 28 | 33 | 39 | 36 | 37 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 2,5 % |
| Classe B | 5 | 4,1 % |
| Classe C | 20 | 16,5 % |
| Classe D | 36 | 29,8 % |
| Classe E | 21 | 17,4 % |
| Classe F | 22 | 18,2 % |
| Classe G | 14 | 11,6 % |
Distribution DPE sur 121 diagnostics: la majorité se situe en classe D (30 %), avec 23 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 17 | 14,0 % |
| Classe B | 40 | 33,1 % |
| Classe C | 25 | 20,7 % |
| Classe D | 9 | 7,4 % |
| Classe E | 10 | 8,3 % |
| Classe F | 14 | 11,6 % |
| Classe G | 6 | 5,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 33 %, 68 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 302 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 261 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 232 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 194 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 163 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 104 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 104 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 302 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 0 |
| Classe B | 5 | 0 |
| Classe C | 11 | 9 |
| Classe D | 29 | 7 |
| Classe E | 11 | 10 |
| Classe F | 19 | 3 |
| Classe G | 13 | 1 |
Côté maisons, la dominante est D (253 kWh/m²/an); côté appartements, E (248).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 0 |
| T4 | 8 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Niederhaslach (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Niederhaslach s'élève à 597 logements au recensement 2022, très majoritairement affectés à la résidence principale (89,1 %, soit 532 logements habités à titre permanent). L'habitat est presque entièrement pavillonnaire — 89,4 % de maisons individuelles. Pour mémoire, Niederhaslach est dans la mosaïque communale alsacienne, en moyenne montagne, à 460 m d'altitude, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Profil d'occupation typique des petites communes rurales: 84,7 % de propriétaires occupants.
Le parc de Niederhaslach combine un noyau ancien (15,0 %) et une couronne plus récente (12,0 % après 2006). Le parc de Niederhaslach consomme plus que la moyenne: D dominante, 251 kWh/m²/an, contre 203 au plan national. Sur le parc diagnostiqué, 29,8 % sont des passoires thermiques (F+G). Le fioul est la première source de chauffage du parc (37,0 %).
Peu de variation du parc résidentiel de Niederhaslach entre 2016 et 2022 (+2,8 %). Profil fortement motorisé: 63,3 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Niederhaslach appartient au tissu dans la mosaïque communale alsacienne, repère pour lire son marché résidentiel. Topographie et environnement: en moyenne montagne, à 460 m d'altitude — autant de critères qui shapent le parc.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Analyse du marché immobilier à Niederhaslach
Indices immobiliers de Niederhaslach
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,6
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 15,4 — Percentile dept : 33/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,0 — Percentile dept : 74/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -1,4 — Percentile dept : 36/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
- Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 4,0 — Percentile dept : 74/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,9 — Percentile dept : 42/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 197,6 — Percentile dept : 28/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Niederhaslach : opportunités et risques
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Données du marché immobilier à Niederhaslach
DVF, loyers, permis, analyse expert29,8 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 31,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Niederhaslach Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Indicateurs clés du marché
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global |
|---|---|
| Nombre de transactions | – |
| Prix médian/m² | – |
| Prix moyen/m² | – |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
108 logements autorisés cumulés, 66 commencés: la dynamique récente affiche 6 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Niederhaslach
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Niederhaslach (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 33 logements ont été autorisés à à Niederhaslach, +120 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Niederhaslach
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Niederhaslach
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (31,04 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Performance énergétique du parc à Niederhaslach
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 121 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Niederhaslach: classe D en tête, 29,8 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Niederhaslach
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Niederhaslach : cadre de vie et logement
Niederhaslach compte 1 383 habitants, à 275 m d'altitude. Le climat local affiche 9,9 °C de moyenne annuelle et 1 132 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 11 appellations d'origine rattachées au terroir local et 50 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Niederhaslach
Niederhaslach et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Niederhaslach
Composition du parc immobilier à Niederhaslach
597 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
534 maisons pour 61 appartements: le parc à Niederhaslach est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Niederhaslach
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 532 logements).
- Avant 1919 15,0 % 80 logts
- 1919-1945 9,6 % 51 logts
- 1946-1970 19,2 % 102 logts
- 1971-1990 19,2 % 102 logts
- 1991-2005 24,8 % 132 logts
- 2006-2019 12,0 % 64 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Niederhaslach
50 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Niederhaslach
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Niederhaslach
Quels risques naturels à Niederhaslach ?
Les données Géorisques signalent un potentiel radon classé "moyen". Une vérification du zonage précis du bien visé est recommandée avant toute acquisition — notamment pour les habitations anciennes non ventilées (risque radon).
Le parc immobilier de Niederhaslach est-il énergétiquement dégradé ?
29,8 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Communes limitrophes de Niederhaslach
Niederhaslach est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Loyers observés à Niederhaslach: 11,2 €/m²/mois pour un appartement, 10,7 €/m²/mois pour une maison. Peu de résidences secondaires à Niederhaslach (4,0 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Rythme de construction régulier: 7 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 70 % des autorisations de la période).
Côté contexte, Niederhaslach est dans la mosaïque communale alsacienne, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Sur le plan physique, la commune est en moyenne montagne, à 460 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en récente au plus récent.