Le marché immobilier noisiélien affiche un prix médian global de 3 222 €/m² en 2024, d'après les données DVF. Cette petite ville dense de Seine-et-Marne enregistre 79 transactions annuelles, avec une baisse des prix de 6,2 % sur un an. La lecture des chiffres révèle un marché plus accessible que dans plusieurs communes voisines, mais avec des profils de biens distincts.
Comment se porte le marché immobilier à Noisiel
Le prix médian a reculé de 6,2 % sur un an, un ajustement notable dans un contexte national tendu. Les appartements, majoritaires (47 ventes), se négocient à 3 067 €/m², tandis que les maisons (32 ventes) atteignent 3 411 €/m². La fourchette interquartile (2 808 – 3 760 €/m²) montre une dispersion modérée des valeurs. Comparé aux voisines, Noisiel se situe bien en deçà de Montévrain (3 950 €/m²) ou Chennevières-sur-Marne (4 533 €/m²), ce qui peut attirer des acheteurs franciliens en quête de relative accessibilité. Le volume de transactions (79) est stable pour une commune de cette taille.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian a reculé de 6,2 % sur un an, à 3 222 €/m², une correction qui suit le mouvement national dans un contexte de taux élevés. Cette baisse peut représenter une fenêtre d'opportunité pour les acheteurs financièrement solides, le marché ayant connu une période de stagnation. Le timing pour vendre est moins favorable, sauf pour les biens très bien situés ou rénovés. La tendance à moyen terme reste à surveiller, car la baisse récente des autorisations de construire (-43 % sur 5 ans) pourrait limiter l'offre future et soutenir les prix.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Noisiel
Le parc de Noisiel est majoritairement composé d'appartements (77,4 % des logements). Cependant, les ventes récentes sont équilibrées : 47 appartements contre 32 maisons. Les surfaces médianes vendues sont de 68 m² pour les appartements et 96 m² pour les maisons. Le taux de propriétaires (45,9 %) est inférieur à la moyenne nationale, signe d'une population locataire significative, souvent captée par les 45 % de logements sociaux. Les acheteurs sont probablement des primo-accédants ou des investisseurs, attirés par des prix inférieurs à ceux de l'Est parisien proche.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est en léger retrait, ce qui le place plutôt en faveur de l'acheteur, avec une marge de négociation. Le faible taux de logements vacants (2,3 %) indique toutefois une liquidité correcte. La construction neuve, avec 695 logements autorisés sur cinq ans, pourrait tempérer la tension si la demande ne suit pas, surtout avec une baisse de 43 % des autorisations récentes. La vente d'un bien bien positionné, notamment un appartement rénové près de la gare de Vaires-Torcy (2,4 km), peut rester rapide.
Dernières ventes enregistrées à Noisiel
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Noisiel
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Noisiel
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Noisiel
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Noisiel (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 695 logements autorisés à à Noisiel, dont 228 en 2024 (-43 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
695 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, mais la tendance est à un net ralentissement (-43 %). Seulement 228 permis ont été délivrés en 2024. Ce repli de la construction neuve suggère une prudence des promoteurs, peut-être face à une demande qui s'est tassée ou à des coûts de construction élevés. Pour le marché existant, cela signifie une pression concurrentielle moindre à venir et un parc qui vieillit doucement, avec seulement 15,2 % de logements construits après 2006.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Noisiel suit le rythme francilien, avec une activité accrue de mars à juin. L'automne (septembre-octobre) est aussi actif, mais peut être perturbé par le paiement de la taxe foncière en septembre, qui pèse sur les budgets. L'été et la période des fêtes sont plus calmes. Pour vendre, le printemps est optimal, car les acheteurs veulent souvent signer avant les vacances. Pour acheter, la fin d'année peut offrir des opportunités avec des vendeurs plus pressés.
Le saviez-vous ?
- Noisiel abrite 9 monuments historiques protégés, dont l'ancienne chocolaterie Menier.
- La commune est connectée à 100 % en fibre et très haut débit.
- L'âge médian est de 36,8 ans, bien plus jeune que la moyenne nationale.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Noisiel
- Prix médian à 3 222 €/m², en baisse de 6,2 % sur un an.
- Écart de 11 % entre maisons (3 411 €/m²) et appartements (3 067 €/m²).
- Une maison type coûte 327 456 €, un appartement 208 556 €.
- Surface médiane d'un appartement : environ 68 m² (208 556 € / 3 067 €/m²).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Noisiel
Quel est le prix au m² à Noisiel en 2024 ?
Le prix médian au m² à Noisiel est de 3 222 €, selon les données DVF 2024. Il varie de 2 808 € pour le premier quartile à 3 760 € pour le troisième quartile.
Le prix immobilier à Noisiel est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix à Noisiel ont baissé de 6,2 % sur un an. Cette correction place la commune dans une phase de marché plus accessible pour les acquéreurs.
Quelle fourchette de prix pour une maison à Noisiel ?
Une maison se vend en moyenne 3 411 €/m² à Noisiel, pour une surface médiane de 96 m². Le budget médian approche ainsi les 327 000 €.
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