Le prix médian au m² à Bry-sur-Marne s'établit à 4 999 €, +97,1 % au regard de la médiane nationale — une commune du haut du spectre. La fourchette centrale des ventes (4 171 à 6 125 €/m²) reste resserrée, signe d'un marché relativement homogène.
Sur la période 2020-2024, le prix médian de Bry-sur-Marne varie peu (+1,3 %). Sur l'ensemble de la période, 1 177 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -17,7 % — un retournement à surveiller.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 6 059 €/m² (surface médiane 100 m²) et celui des appartements à 4 644 €/m² (66 m²). Rapporté au revenu médian de Bry-sur-Marne, un logement de 100 m² (605 900 €) représente 19,4 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 21,3 € (appartements) et 15,3 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 5,5 % pour un appartement (3,0 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (0,9 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Dynamique de production soutenue sur 2020-2024: 681 logements autorisés, soit 136/an en moyenne. Le gros des permis concerne des logements collectifs (66 % des autorisations sur 2020-2024).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Bry-sur-Marne est au cœur de l'agglomération francilienne dense. Contexte physique: en plaine, à 58 m d'altitude.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2024).
4 angles pour comprendre le marché immobilier à Bry-sur-Marne
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Faut-il investir à Bry-sur-Marne en 2026 ?
Nichée en petite couronne parisienne, Bry-sur-Marne bénéficie d'une dynamique démographique positive (+9,4 % en 5 ans) et d'une desserte ferroviaire directe. Son marché immobilier, après une forte appréciation, montre des signes d'ajustement en 2024. Cette analyse décrypte si cette correction ouvre une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs.
Avec une correction de -17,7 % sur un an, la barrière à l'entrée s'est significativement abaissée, mais les indicateurs locatifs restent en deçà de certaines voisines.
Verdict
➤ Miser sur Bry-sur-Marne exige une stratégie de moyen terme, privilégiant la sélection d'un bien bien placé pour compenser un marché locatif local modéré.
Points clés
- ✓ Correction récente de -17,7 % : point d'entrée revu
- ✓ Rendement locatif brut correct à 5,5 %
- ✓ Accessibilité élevée dans le Val-de-Marne
- ⚠ Opportunité locative modérée (IOL 3,8/10)
- ⚠ Taux de chômage local à 8 %
- ⚠ Correction post-pic à consolider
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian à 4 999 €/m², Bry-sur-Marne dépasse le niveau national.
- Elle se positionne au-dessus de la moyenne départementale pour l'accessibilité immobilière.
- Son rendement locatif dépasse celui des grandes métropoles mais reste inférieur à des communes similaires du secteur.
Analyse du marché immobilier à Bry-sur-Marne
Le marché immobilier de Bry-sur-Marne affiche une pression notable (IPI 5,1/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Bry-sur-Marne
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,1
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est ni tendu ni détendu, laissant de la marge à la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est ni tendu ni détendu, laissant de la marge à la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
7,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité élevée : les prix, bien qu'en baisse, restent cohérents avec le revenu médian local.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité élevée : les prix, bien qu'en baisse, restent cohérents avec le revenu médian local.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,8
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée : la demande locative n'est pas suffisamment forte pour garantir une rotation rapide.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée : la demande locative n'est pas suffisamment forte pour garantir une rotation rapide.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Faible pression touristique : le marché est essentiellement résidentiel, peu adapté à la location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleFaible pression touristique : le marché est essentiellement résidentiel, peu adapté à la location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Bry-sur-Marne : cadre de vie et logement
Bry-sur-Marne, petite ville dense de 3 km² dans le Val-de-Marne, offre un cadre de vie paisible à seulement 1,3 km d'une gare RER. Avec 18 503 habitants et une démographie dynamique (+9,4 % en 5 ans), elle séduit les familles et les actifs cherchant un compromis entre calme et accessibilité. Le marché immobilier, en baisse (-17,7 %), ouvre des opportunités pour les acquéreurs.
Tout savoir pour acheter et vivre à Bry-sur-MarneInvestir à Bry-sur-Marne : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux fournit une cartographie du marché. Pour passer à l'action, il faut maintenant traduire cette carte en itinéraire concret, en identifiant le bien et le quartier qui correspondent à votre stratégie financière.
Les chiffres posent un diagnostic, mais la réussite d'un achat se joue sur le bien précis et son exposition.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bry-sur-Marne
Quel est le prix moyen d'un appartement à Bry-sur-Marne ?
Le prix médian d'un appartement était de 4 644 €/m² en 2024, selon les données DVF. Pour un appartement type de 66 m², cela représente un investissement d'environ 306 500 €.
Bry-sur-Marne est-elle une ville chère par rapport à ses voisines ?
Oui, Bry-sur-Marne reste plus chère que plusieurs communes comparables. Son prix au m² est ainsi environ 16 % plus élevé qu'à Vaires-sur-Marne et près de 32 % supérieur à Noisiel ou Lognes.
Peut-on espérer un bon rendement locatif à Bry-sur-Marne ?
Le rendement locatif brut est estimé à 5,5 % pour les appartements, ce qui est correct. Toutefois, le rendement net, après charges et taxes, chute autour de 3,5 %, ce qui en fait un marché plus adapté à une stratégie de diversification qu'à la recherche de rentabilité maximale.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Bry-sur-Marne ?
Les principaux risques sont environnementaux (inondation, argiles) avec trois PPR actifs, et énergétiques (8,4 % de passoires thermiques). La taxe foncière est également élevée, à 36,19 %.
Le marché est-il en baisse à Bry-sur-Marne ?
Les données 2024 montrent une correction de -17,7 % du prix médian par rapport à 2023. Cette baisse, la plus forte sur les cinq dernières années, offre potentiellement des opportunités de négociation, notamment sur le segment des appartements.
Marché immobilier des communes voisines
Bry-sur-Marne affiche un prix au m² encore 16 à 32 % plus élevé que des communes comparables comme Vaires-sur-Marne ou Noisiel, un écart de valorisation qui réduit son effet de levier pour un investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Bry-sur-Marne.
Communes limitrophes de Bry-sur-Marne
Bry-sur-Marne est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :