Acheter à Passy, c'est opter pour une vie au cœur des montagnes, à une altitude moyenne de 1 517 m, avec un accès direct aux randonnées et aux stations. Cette petite ville de 80 km² offre un marché immobilier accessible au regard de la région, avec un prix médian de 4 012 €/m². Elle séduit les amateurs de nature et les actifs travaillant dans le bassin annécien ou frontalier, grâce à une desserte ferroviaire pratique.
Carte du marché immobilier à Passy
Passy et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Passy
6 183 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Passy combine 46,6 % de maisons et 53,4 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Un parc majoritairement constitué de propriétaires (61,2 %) assure une certaine stabilité des prix. Les maisons individuelles dominent (46,6 %), correspondant au modèle familial. Une part modeste de résidences secondaires (12,5 %) indique un attrait touristique mesuré, moins spéculatif que certaines stations. Le taux de logements vacants (5,1 %) est proche de la moyenne nationale, indiquant un marché fluide. L'acheteur type est souvent un ménage sédentaire, pas un investisseur purement locatif.
Évolution démographique à Passy
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Recul démographique : marché potentiellement détendu, vigilance sur la liquidité à la revente.
Pyramide des âges à Passy
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Passy
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 27,2 %
- Employés 18,8 %
- Professions intermédiaires 16,7 %
- Ouvriers 14,2 %
- Autres sans activité professionnelle 11,8 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 6,5 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 4,7 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Passy
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Passy
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 067 logements).
- Avant 1919 5,4 % 273 logts
- 1919-1945 8,4 % 426 logts
- 1946-1970 28,3 % 1 434 logts
- 1971-1990 29,9 % 1 517 logts
- 1991-2005 15,9 % 808 logts
- 2006-2019 12,0 % 608 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Passy
502 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Passy
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Déploiement fibre en cours : à vérifier impérativement bien par bien si vous télétravaillez.
Cas pratique : un achat type à Passy
Une maison de 91 m² (surface type) coûte environ 389 389 €. Avec le revenu médian local de 25 320 €, il faudrait 15,4 années de revenu pour l'acquérir cash. Avec un apport de 10 %, un crédit à 4 % sur 20 ans entraîne une mensualité d'environ 1 930 €, soit un taux d'effort de 46 % pour un ménage au revenu médian.
Erreurs à éviter quand on achète à Passy
- Oublier de vérifier le DPE avant de signer.
- Ne pas consulter le PPR et les risques de radon.
- Acheter sans prévoir un budget chauffage conséquent.
- Négliger l'accessibilité en hiver selon le quartier.
Le saviez-vous ?
- Passy compte 2 monuments historiques protégés.
- La commune dispose de 12 établissements scolaires.
- Le score numérique de la ville est faible, à 8/100.
Performance énergétique du parc à Passy
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 993 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Passy est D, avec 23,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Avec une classe dominante D (260 kWh/m²/an), le parc est dans la moyenne française, mais 23 % des logements sont des passoires (F/G). Ceci expose acheteurs et propriétaires à la loi Climat. Dès 2025, les logements G seront interdits à la location. Un bien mal classé voit déjà sa valeur baisser, et sa rénovation devient un impératif financier, pas seulement écologique. Consulter le DPE est désormais une étape critique avant toute offre.
Risques naturels et géorisques à Passy
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Passy est soumis à un Plan de Prévention des Risques (PPR) spécifique. Le radon, gaz naturel radioactif, y est significatif, nécessitant une vérification de la ventilation. La sismicité est classée moyenne, imposant des normes de construction parasismique. Onze arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Consulter le dossier départemental des risques (Géorisques) et le PLU est indispensable pour connaître les contraintes exactes sur le bien visé.
Cadre de vie à Passy
Le cadre de vie est montagnard et préservé, avec un climat frais (moyenne annuelle 10,8°C) et des précipitations abondantes (1 099 mm). La commune dispose de 502 équipements, dont 37 commerces, 81 services de santé et 42 équipements sportifs. La gare de Saint-Gervais-les-Bains Le Fayet, à 2,2 km, relie la ville à Annecy et Genève. L'aéroport de Megève est à 8,9 km. Le patrimoine compte 2 monuments historiques. La connectivité est correcte (fibre à 75,2 %). En revanche, le risque radon est significatif et 16 risques naturels sont recensés.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 66 m², prévoyez environ 240 000 € (3 629 €/m²). Une maison de 91 m² médians coûtera près de 390 000 €. Les prix varient fortement selon l'état et la localisation, de 3 309 à 5 523 €/m². Le marché n'étant pas tendu, les délais de vente sont raisonnables, mais les biens énergivores (classe D dominante, 260 kWh/m²/an) peuvent mettre plus de temps à trouver acquéreur. Le revenu médian local étant de 25 320 €, l'accession à la propriété demande un apport conséquent.
À qui s'adresse Passy ?
Passy s'adresse principalement aux familles, attirées par l'espace (46,6 % de maisons) et les équipements scolaires. Les actifs mobiles, travaillant à Annecy ou en Suisse, y trouvent un pied-à-terre bien connecté. Les retraités en quête de calme et de nature représentent 28,2 % de la population. En revanche, la vie étudiante y est quasi inexistante. L'âge médian de 45,3 ans et un indice de vieillissement de 182,5 confirment une population plutôt âgée.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Cadre montagnard exceptionnel avec accès direct à la nature.
- Desserte ferroviaire pratique (gare à 2,2 km) pour les déplacements régionaux.
- Équipements et services nombreux pour une petite ville (502 équipements).
- Prix immobilier raisonnable comparé aux stations voisines (ex : Chamonix).
- Taux de chômage bas (6,8 %) et économie locale active (1 331 entreprises).
− À prendre en compte
- Climat frais et précipitations abondantes (1 099 mm/an).
- Risques naturels présents (radon, sismicité, PPR actifs).
- Parc de logements vieillissant avec 23% de passoires thermiques (DPE F/G).
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Passy est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Passy
- Climat montagnard à 1517 m d'altitude moyenne.
- Parc de logements : 46,6 % de maisons individuelles.
- 61,2 % de propriétaires, marché stable et familial.
- 23 % du parc est une passoire thermique (F/G).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Passy
Quel budget prévoir pour acheter une maison à Passy ?
Le prix médian d'une maison à Passy est de 4 279 €/m². Pour une surface médiane de 91 m², le budget médian avoisine les 390 000 €.
Passy est-elle adaptée aux familles avec enfants ?
Oui, avec 12 établissements scolaires, 46,6 % de maisons et de nombreux équipements sportifs, Passy offre un cadre familial. L'indice de sécurité (ISE) est cependant moyen-bas (2,8/10).
Quels sont les points noirs de la vie à Passy ?
Les principaux inconvénients sont le climat montagnard (frais et pluvieux), les risques naturels (radon, inondations) et la part élevée de logements énergivores (23% classés F ou G).
Vous envisagez d'acheter à Passy ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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