Estimer votre bien à Passy avec précision est la première étape pour une vente réussie au meilleur prix.
- Estimation gratuite, sans engagement
- Basée sur les ventes réelles enregistrées (DVF)
- Mise en relation avec un expert local de votre secteur
Estimer votre bien à Passy
Estimation gratuite basée sur les transactions DVF et l'analyse du marché local.
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Le marché à Passy en chiffres
Dernières ventes comparables
Transactions récentes à Passy issues du fichier DVF (DGFiP).
| Type | Surface | Pièces | Prix m² | Prix total | Date |
|---|---|---|---|---|---|
| Maison | 156 m² | 6 | 1 917 € | 299 000 € | 24/02/2023 |
| Maison | 61 m² | 4 | 6 197 € | 378 000 € | 16/02/2023 |
| Maison | 65 m² | 3 | 3 305 € | 214 825 € | 16/02/2023 |
| Appartement | 70 m² | 3 | 1 639 € | 114 734 € | 14/02/2023 |
| Appartement | 82 m² | 4 | 3 345 € | 274 250 € | 10/02/2023 |
| Appartement | 40 m² | 2 | 2 825 € | 113 000 € | 08/02/2023 |
Le marché immobilier à Passy
Le marché immobilier de Passy, analysé via les données DVF 2024, compte 153 transactions annuelles. Le prix médian global est de 4 012 €/m², en légère baisse de -1,9 % sur un an. Cette correction modérée suit une période de forte hausse et marque un temps d'ajustement. Les maisons (65 ventes) se vendent 4 279 €/m², les appartements (88 ventes) 3 629 €/m². La fourchette de prix est large (3 309 – 5 523 €/m²), soulignant l'importance des caractéristiques individuelles (état, vue, DPE, proximité gare). La commune affiche un indice de prix des transactions (IPTI) de 5/10, signe d'un marché équilibré.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Un prix trop haut entraîne une stagnation (5,1 % de logements vacants témoignent d'un possible déséquilibre), un prix trop bas signifie une perte de valeur. À Passy, des facteurs locaux comme la classe énergétique (23 % de passoires), la vue, la proximité de la gare du Fayet (2,2 km) ou l'exposition aux risques naturels influencent fortement la valeur. Seule une analyse fine, croisant les dernières transactions homologuées (DVF) et les spécificités de votre bien, permet de positionner votre annonce de façon optimale pour attirer les acheteurs, souvent des actifs mobiles ou des familles.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Passy ?
À Passy, la valeur au m² s'écarte significativement selon plusieurs facteurs. La performance énergétique (DPE) devient un levier majeur : un saut de classe peut valoriser un bien de 5 à 10 %. La proximité de la gare du Fayet (2,2 km) et des 37 commerces locaux ajoute un premium. Pour une maison, la surface du terrain et l'exposition sud-ouest, face au Mont-Blanc, sont déterminantes. Un appartement rénové avec balcon se vendra bien au-delà de la médiane des appartements (3 629 €/m²). L'état général et la vue pèsent souvent plus lourd que l'année de construction.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais un professionnel local évalue les micro-marchés. Entre un quartier près de la gare du Fayet et un hameau en altitude, le prix au m² peut varier de plus de 20 %. L'expert intègre l'état réel du bien, l'impact du DPE, et les contraintes du PPR, invisibles dans un calcul en ligne. Il connaît aussi le profil des acheteurs actifs sur la commune, permettant de fixer un prix qui attire les offres sérieuses sans brader le bien. Son estimation sert de base solace pour négocier.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m².
- Oublier de déduire la décote pour un DPE F ou G.
- Ne pas considérer l'impact d'une vue dégagée.
- Vendre sans connaître les projets d'urbanisme locaux.
Le saviez-vous ?
- Passy compte 2 monuments historiques protégés.
- La commune dispose de 12 établissements scolaires.
- Le score numérique de la ville est faible, à 8/100.
À retenir avant d'estimer votre bien à Passy
- Marché en correction légère (-1,9 % en un an).
- Le DPE influence fortement la valeur des biens.
- La proximité de la gare du Fayet est un atout majeur.
- PPR actif et radon à vérifier systématiquement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'estimation à Passy
Comment estimer gratuitement son bien immobilier à Passy ?
Utilisez notre outil en ligne qui s'appuie sur les données DVF 2024 (153 transactions) et les caractéristiques clés (surface, type, état) pour une estimation indicative fiable.
Combien vaut une maison de 100 m² à Passy ?
Sur la base du prix médian de 4 279 €/m², une maison de 100 m² vaut environ 428 000 €. La fourchette réelle peut aller de 330 900 à 552 300 € selon l'état et l'emplacement.
Pourquoi faire appel à un professionnel pour estimer à Passy ?
Le marché local est nuancé (-1,9% de baisse). Un professionnel intègre des critères invisibles dans les données brutes : qualité de la rénovation, exposition aux risques, potentiel locatif, pour affiner la valorisation.