Le marché immobilier de Passy affiche un prix médian de 4 012 €/m², selon les données DVF 2024. Cette commune de Haute-Savoie, peuplée de près de 11 000 habitants, enregistre 153 transactions sur la période, avec une légère correction de -1,9 % sur un an. L'offre se partage entre maisons (46,6 % du parc) et appartements, attirant acheteurs et vendeurs dans un contexte montagnard dynamique.
Comment se porte le marché immobilier à Passy
Le marché de Passy montre des signes de stabilisation avec une légère baisse annuelle des prix de -1,9 %. Le volume de 153 ventes, issu des données DGFiP 2024, indique une activité soutenue. Les maisons, représentant 65 transactions, se négocient en médiane à 4 279 €/m² pour 91 m², soit un budget type de 390 000 €. Les appartements, plus nombreux (88 ventes), valent 3 629 €/m² pour 66 m² médians. La fourchette interquartile (3 309 – 5 523 €/m²) révèle une dispersion modérée des valeurs. Comparé à ses voisines, Passy se situe entre Bonneville (3 545 €/m²) et La Roche-sur-Foron (4 113 €/m²), loin des sommets de Chamonix.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian a reculé de 1,9 % sur un an, reflétant un marché national en correction. Cette baisse modérée, couplée à une baisse de population (-3,1 % en 5 ans), suggère un équilibre entre offre et demande plutôt qu'un effondrement. Pour un vendeur, le timing n'est plus au pic, mais la valeur reste élevée, soutenue par la rareté du foncier en zone montagnarde. Un acheteur peut y voir une fenêtre de négociation, surtout sur les biens mal classés énergétiquement, dont la décote s'accentue.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Passy
Le parc de Passy est majoritairement composé de maisons individuelles (46,6 %), ce qui explique le volume de ventes élevé pour ce type. Les appartements sont aussi actifs, représentant 88 transactions. La part des résidences secondaires (12,5 %) et des logements vacants (5,1 %) modère la tension. Les acheteurs sont probablement des ménages locaux, attirés par un cadre de vie montagnard et la proximité de la gare du Fayet (2,2 km), et des néo-arrivants en quête d'authenticité. Le taux de propriétaires (61,2 %) confirme un ancrage résidentiel fort.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est équilibré, ni franchement acheteur ni vendeur. La baisse modérée des prix et le volume stable de transactions suggèrent une période d'ajustement. La vente n'est pas immédiate, mais facilitée par une demande réelle, portée par la desserte ferroviaire et la qualité de vie. Cependant, la présence de 23 % de passoires thermiques (DPE F/G) pourrait ralentir l'écoulement des biens énergivores, tandis que le dynamisme de la construction neuve (+5 % d'autorisations) pourrait, à terme, rééquilibrer l'offre.
Vacance longue durée à Passy
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Passy (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Passy totalise 429 logements sur 5 ans, soit +5 % vs la période antérieure.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
429 logements autorisés en 5 ans, avec une tendance à +5 %, montrent une attractivité résidentielle confirmée mais mesurée. Ce rythme de construction, équivalent à environ 7 % du parc existant, ne crée pas de risque de sur-offre massive. Il répond plutôt à une demande locale et maintient une pression modérée sur le prix du foncier. Ce signal est plutôt positif pour la valeur à moyen terme des biens anciens bien situés, qui restent compétitifs face au neuf souvent plus excentré.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Passy connaît une saisonnalité marquée par le tourisme. Les ventes se concentrent souvent au printemps, pour une prise de possession avant l'été. L'automne peut offrir des opportunités avec des vendeurs plus motivés avant les frais de taxe foncière, payable en septembre. L'hiver, l'activité ralentit, sauf pour les biens de montagne très typés. Pour vendre au meilleur prix, misez sur la période d'affluence estivale où la beauté du site séduit les acheteurs.
Le saviez-vous ?
- Passy compte 2 monuments historiques protégés.
- La commune dispose de 12 établissements scolaires.
- Le score numérique de la ville est faible, à 8/100.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Passy
- Prix médian à 4 012 €/m², en baisse de 1,9 % sur un an.
- Écart maison/appartement : 650 €/m² en faveur des maisons.
- Un bien type coûte 239 k€ (appart) ou 389 k€ (maison).
- Revenu médian local de 25 320 €, 28e/37 du département.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Passy
Quel est le prix au m² à Passy en 2024 ?
Le prix médian global à Passy est de 4 012 €/m², selon les données DVF. Les maisons valent 4 279 €/m² et les appartements 3 629 €/m².
Le prix immobilier à Passy est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix ont baissé de 1,9 % sur un an, indiquant un marché en léger repli après une période de forte croissance. La correction reste modérée.
Comment se situent les prix de Passy par rapport à Chamonix ?
Passy est bien plus accessible : son prix médian (4 012 €/m²) est près de quatre fois inférieur à celui de Chamonix-Mont-Blanc (15 865 €/m²), selon DVF 2024.
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