4 angles pour comprendre le marché immobilier à Passy
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Faut-il investir à Passy en 2026 ?
Au pied du Mont-Blanc, Passy combine un cadre naturel exceptionnel et une fonction de bassin de vie pour la vallée de l'Arve. Son marché immobilier, après une phase de vive croissance, entre dans une phase de correction. Analyse des opportunités et des risques pour un investissement en 2026.
Le marché affiche une correction de -1,9 % en 2024, offrant un point d'entrée moins tendu après cinq années de hausse soutenue.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le rendement locatif moyen terme en acceptant une faible liquidité et un parc vieillissant.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,0 % pour les appartements
- ✓ Correction récente : opportunité de négociation
- ✓ Confort de services très élevé (ICS : 7,8/10)
- ⚠ Accessibilité faible (IAI : 3/10) pour les locaux
- ⚠ Fragilité territoriale élevée (IFE : 6,5/10)
- ⚠ DPE médiocre : 23 % de passoires thermiques
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian supérieur de 15 % à la moyenne nationale (estimée à 3 500 €/m²)
- Se positionne dans la moitié supérieure des communes de Haute-Savoie en termes de prix
- Rendement locatif brut supérieur à celui des grandes métropoles comme Lyon ou Paris
Analyse du marché immobilier à Passy
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,4/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,0/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 5,1 %.
Indices immobiliers de Passy
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,4
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est pas en surchauffe, laissant du temps pour la décision et la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est pas en surchauffe, laissant du temps pour la décision et la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Faible accessibilité : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenFaible accessibilité : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,0
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, portée par un taux de propriétaires modéré (61,2 %) et une gare TGV proche.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, portée par un taux de propriétaires modéré (61,2 %) et une gare TGV proche.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique modérée : la part de résidences secondaires (12,5 %) est significative mais n'étouffe pas le marché de la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique modérée : la part de résidences secondaires (12,5 %) est significative mais n'étouffe pas le marché de la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3905,1 — Percentile dept : 32/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,8 — Percentile dept : 66/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 12,5 — Percentile dept : 60/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -3,1 — Percentile dept : 9/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 135,7 — Percentile dept : 51/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,8 — Percentile dept : 34/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 50,4 — Percentile dept : 34/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 12,0 — Percentile dept : 9/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 38,8 — Percentile dept : 87/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 12,5 — Percentile dept : 60/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -3,1 — Percentile dept : 9/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 69/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3905,1 — Percentile dept : 68/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 12,5 — Percentile dept : 60/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 69/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,1 — Percentile dept : 30/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 135,7 — Percentile dept : 49/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Passy : cadre de vie et logement
Acheter à Passy, c'est opter pour une vie au cœur des montagnes, à une altitude moyenne de 1 517 m, avec un accès direct aux randonnées et aux stations. Cette petite ville de 80 km² offre un marché immobilier accessible au regard de la région, avec un prix médian de 4 012 €/m². Elle séduit les amateurs de nature et les actifs travaillant dans le bassin annécien ou frontalier, grâce à une desserte ferroviaire pratique.
Tout savoir pour acheter et vivre à PassyInvestir à Passy : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur la sélection précise du bien et du secteur. La connaissance fine des rues, de l'état du parc et des projets d'urbanisme est déterminante pour saisir la bonne opportunité.
Ces données tracent une trajectoire. Identifier le bon bien au bon prix demande une expertise du terrain.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Passy grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur 153 ventes récentes à Passy
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Passy
Quel est le prix moyen d'un appartement à Passy ?
Le prix médian des appartements à Passy est de 3 629 €/m². Pour un appartement de 66 m² (surface médiane), l'investissement total s'élève donc à environ 239 514 €.
Passy est-elle une commune chère par rapport à ses voisines ?
Passy se situe dans une fourchette moyenne-haute. Elle est 12 % plus chère que Bonneville mais 21 % moins chère que Fillière. Son prix est très éloigné de celui de Chamonix (-295 %).
Est-ce un bon moment pour acheter à Passy ?
Le marché corrige (-1,9 % en 2024) après des années de hausse, offrant potentiellement des opportunités de négociation. Cependant, l'accessibilité reste faible pour les revenus locaux.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Passy ?
Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 5,0 %. Compte tenu des charges (taxe foncière à 32,98 %, gestion), le rendement net estimé avoisine les 3,2 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir à Passy ?
Plusieurs risques sont identifiés : exposition au radon et à une sismicité moyenne, parc vieillissant avec 23 % de passoires thermiques, et une fragilité territoriale liée au déclin démographique.
Marché immobilier des communes voisines
Passy présente un écart de valorisation attractif face à Fillère (+21 %) pour des indicateurs locatifs similaires, tandis que Scionzier (-16 %) offre un prix d'entrée plus bas mais un confort de services inférieur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Passy.
Communes limitrophes de Passy
Passy est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le m² médian à Passy s'échange à 3 877 €, un niveau supérieur à la moyenne départementale et nationale.
Entre 2021 et 2025, Passy a vu son prix médian au m² progresser de +25,0 %. 840 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
La ventilation des ventes associe 34,9 % de maisons et 65,1 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Un bien type de 90 m² revient à environ 396 000 €, soit 15,6 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Passy avoisinent 15,1 €/m² pour les appartements et 13,0 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,1 % — dans la moyenne française. Le parc de Passy compte 12,5 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 411 logements autorisés, soit 82/an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 65 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Passy est dans la tradition des communes alpines savoyardes. Sur le plan physique, la commune est à une altitude moyenne de 1 517 m, en contexte alpin ou pyrénéen, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).