Le prix médian au m² à Pays de Belvès s'inscrit dans la partie basse du spectre français — 1 250 €/m², soit -50,7 % par rapport à la médiane nationale (2 536 €/m²). Entre 953 et 2 389 €/m² pour la moitié des ventes: le marché de Pays de Belvès présente une dispersion notable selon les secteurs et les prestations. Côté classement départemental, Pays de Belvès compte parmi les 14 % les plus abordables de la Dordogne.
Entre 2020 et 2024, le marché immobilier de Pays de Belvès a enregistré une hausse de +48,3 % du prix médian au m². 177 transactions au total sur la fenêtre 2020-2024, selon les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -26,9 % du prix médian.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Pays de Belvès à un niveau significatif — 1 375 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Pays de Belvès, un logement de 80 m² (110 000 €) représente 5,4 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Pays de Belvès avoisinent 8,6 €/m² pour les appartements et 7,6 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 6,6 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 27,0 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
Entre 2020 et 2024, 35 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 63 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Pays de Belvès est dans la tradition villageoise de l'Aquitaine. Sur le plan physique, la commune est en contexte de collines, à une altitude moyenne de 191 m, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2024.
Faut-il investir à Pays de Belvès en 2026 ?
Pays de Belvès affiche des prix parmi les plus accessibles du Dordogne (73ᵉ rang le moins élevé sur 499 communes).
Verdict
➤ investissement pertinent avec sélection rigoureuse
Points clés
- ✓ Marché locatif porteur
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Dordogne (73ᵉ rang le moins élevé)
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Fragilité économique locale marquée — vigilance sur la demande de long terme
- Correction récente des prix : -26,9 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Pays de Belvès
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,4/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,6/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur.
Indices immobiliers de Pays de Belvès
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,4
Indice de Pression Immobilière
Faible
Marché détendu : marges ouvertes.
Indice de Pression Immobilière
FaibleMarché détendu : marges ouvertes.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité moyenne : apport nécessaire.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité moyenne : apport nécessaire.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,6
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Pays de Belvès : opportunités et risques
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Données du marché immobilier à Pays de Belvès
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Pays de Belvès s'établit à 1 250 €, sur la base de 31 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 953 € à 2 389 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd. Pays de Belvès fait partie du quart des communes les moins chères du Dordogne.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 54,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,6 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Aperçu par typologie à Pays de Belvès
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Pays de Belvès
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Pays de Belvès
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Pays de Belvès (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Pays de Belvès totalise 35 logements sur 5 ans, soit +119 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Pays de Belvès
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Pays de Belvès
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (54,39 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Pays de Belvès
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 241 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Pays de Belvès est D, avec 24,9 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Pays de Belvès
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Pays de Belvès : cadre de vie et logement
Pays de Belvès compte 1 298 habitants, à 191 m d'altitude.
Le territoire abrite 9 monuments historiques protégés, 17 appellations d'origine rattachées au terroir local et 130 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Pays de Belvès
Pays de Belvès et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Pays de Belvès
1 118 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Pays de Belvès est composé très majoritairement de maisons (87,2 %), profil résidentiel familial typique.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Pays de Belvès
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 656 logements).
- Avant 1919 30,6 % 201 logts
- 1919-1945 8,1 % 53 logts
- 1946-1970 16,2 % 106 logts
- 1971-1990 23,6 % 155 logts
- 1991-2005 12,8 % 84 logts
- 2006-2019 8,5 % 56 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Pays de Belvès
130 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Pays de Belvès
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI DORDOGNE Amont PPRN Approuvé approuvé le 15/04/2011
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Pays de Belvès : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Pays de Belvès
Quel est le prix de l'immobilier à Pays de Belvès ?
Le prix médian au m² à Pays de Belvès est de 1 250 € (données DVF, 31 transactions). Pour une maison de 80 m² (surface médiane locale), compter environ 110 000 €.
Comment Pays de Belvès se situe-t-elle dans le Dordogne ?
Pays de Belvès figure parmi les communes les plus abordables du Dordogne : 427ᵉ rang sur 499, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Pays de Belvès ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Pays de Belvès est de 6,6 % (loyer de 7,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de Pays de Belvès est-il énergétiquement dégradé ?
24,9 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
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