Le prix médian au m² à Aumelas s'établit à 2 004 € sur 9 transactions enregistrées en 2024 — un niveau proche de la médiane départementale de l'Hérault (3 485 €/m²). Forte dispersion des prix: 50 % des ventes se situent entre 773 et 4 569 €/m² — le bien et son adresse précise font une grande partie du prix.
Le prix médian d'Aumelas recule de -20,5 % entre 2020 et 2024. 47 transactions au total sur la fenêtre 2020-2024, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +351,4 % sur le prix médian.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Aumelas à un niveau significatif — 2 004 €/m² en médiane. Le bien médian (110 m² à 220 440 €) équivaut à 8,9 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce d'Aumelas avoisinent 12,8 €/m² pour les appartements et 12,5 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,5 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 10,5 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2020 et 2024, 42 logements autorisés au permis de construire à Aumelas — un rythme moyen de 8 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 64 % des logements autorisés.
Côté contexte, Aumelas est une commune du Languedoc méditerranéen, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: à 35 km du littoral languedocien, en contexte de collines, à une altitude moyenne de 238 m.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).
Faut-il investir à Aumelas en 2026 ?
Nicheé dans l'arrière-pays montpelliérain, Aumelas bénéficie d'une croissance démographique notable (+18 % en 5 ans) qui soutient sa demande résidentielle. Avec un parc immobilier presque exclusivement composé de maisons et une accessibilité financière remarquable, la commune présente un profil spécifique pour l'investisseur. Voici le verdict établi à partir des dernières données DVF.
Avec un rendement locatif brut de 7,5 % et une accessibilité dans le top quart du département, Aumelas offre un point d'entrée intéressant pour un investissement rural à l'horizon moyen terme.
Verdict
➤ Opportunité locative réelle en maisons, à privilégier en stratégie de rendement moyen terme avec une sélection rigoureuse.
Points clés
- ✓ Rendement brut élevé de 7,5 % sur maisons
- ✓ Parc énergétique performant, 0 % de passoires
- ✓ Accessibilité très élevée, top quart départemental
- ⚠ Marché peu liquide, volatilité des prix
- ⚠ Solvabilité locale limitée, chômage à 12,7 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur à la majorité des communes françaises
- Se positionne dans le top quart des communes les plus accessibles de l'Hérault
- Rendement locatif supérieur aux grandes métropoles comme Montpellier
Analyse du marché immobilier à Aumelas
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,5/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers d'Aumelas
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,5
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobilière modérée. Marché équilibré, propice à une négociation sereine.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobilière modérée. Marché équilibré, propice à une négociation sereine.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
7,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessible
Accessibilité très élevée. Point d'entrée abordable, idéal pour un premier investissement.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessibleAccessibilité très élevée. Point d'entrée abordable, idéal pour un premier investissement.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,9
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée. Demande locative soutenue, bon taux de couverture loyer/crédit.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée. Demande locative soutenue, bon taux de couverture loyer/crédit.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique élevée. Potentiel pour une location saisonnière complémentaire.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique élevée. Potentiel pour une location saisonnière complémentaire.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Aumelas : opportunités et risques
Investir à Aumelas en 2026 se justifie principalement par la recherche d'un rendement locatif brut élevé (7,5 % pour les maisons) couplé à une accessibilité financière rare dans la région. Le loyer médian couvre largement une mensualité de crédit type, limitant l'effort de trésorerie. Ce profil est renforcé par un parc immobilier énergétiquement performant (classe C dominante, 0 % de passoires thermiques), écartant le risque de travaux obligatoires et les déclassements liés à la loi Climat et Résilience.
Toutefois, cet investissement n'est pas sans écueils. Le taux de chômage local de 12,7 % limite la solvabilité d'une partie de la demande locative, suggérant que le marché est en partie porté par des populations actives travaillant à l'extérieur, notamment vers Montpellier, située à moins de 30 km. De plus, la taxe foncière, à 43,91 %, vient sensiblement rogner le rendement net, estimé autour de 4,4 % après charges.
La stratégie la plus cohérente semble être l'investissement locatif annuel en maison, avec une orientation potentielle vers du mixte ou du saisonnier grâce à une pression touristique élevée (IPTI à 6,4/10). L'horizon doit être placé au moyen terme pour amortir la volatilité des prix et bénéficier pleinement de la dynamique démographique ascendante de ce territoire rural en mutation.
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Données du marché immobilier à Aumelas
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier d'Aumelas, scruté à travers le prisme des données DVF 2024, se définit par sa ruralité et sa spécialisation. Avec 90,3 % de maisons dans son parc, il répond principalement à une demande de pavillons individuels, souvent familiaux. Cette structure explique la surface médiane élevée des biens vendus (110 m²) et l'absence significative d'appartements, un point à considérer pour diversifier un portefeuille.
La trajectoire des prix, marquée par une volatilité importante entre 2022 et 2024, est le reflet direct du faible volume de transactions. D'après les chiffres des notaires, moins de dix ventes par an suffisent à faire osciller le prix médian de manière spectaculaire, rendant les tendances à court terme peu fiables. Néanmoins, le rebond à 2 004 €/m² en 2024 semble marquer une stabilisation à un niveau bien inférieur au pic de 2022, offrant une fenêtre d'opportunité relative.
Cette accessibilité retrouvée doit être mise en regard de la croissance démographique soutenue de la commune (+23,1 % en 10 ans, selon l'INSEE), qui constitue un fondamental solide à moyen terme. Le marché n'est donc pas atone, mais il est capricieux : la valeur d'un bien dépendra fortement de son emplacement exact, de son état et de sa rareté sur un marché où l'offre nouvelle est limitée.
Aperçu par typologie à Aumelas
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Aumelas
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Construction neuve à Aumelas (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Aumelas totalise 42 logements sur 5 ans, soit -22 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
La construction neuve à Aumelas est modeste avec 42 logements autorisés sur 5 ans, et une tendance en baisse de 22 %. Cela indique un marché contraint par le foncier disponible dans cette commune de 58 km², et une pression démographique qui se reporte sur l'ancien. Cette faible offre neuve soutient les prix de l'ancien et limite les risques de sur-construction. Pour un acheteur, cela signifie que les opportunités en neuf sont rares et que la rénovation d'un existant est une piste à privilégier.
Fourchettes de loyers à Aumelas
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Aumelas
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,91 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net est amputé par des charges réelles. À Aumelas, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,91 %, un taux à intégrer impérativement. Ajoutez les frais de gestion (environ 5-8% du loyer), l'assurance, les menues réparations et une provision pour vacance (9,6 % de logements vacants). Pour un bien ancien, prévoyez aussi une enveloppe travaux pour maintenir le bien louable et anticiper les futures réglementations énergétiques.
Performance énergétique du parc à Aumelas
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 41 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Aumelas est C, avec 0,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc immobilier d'Aumelas présente une performance énergétique correcte avec une classe dominante C et 0,0 % de passoires thermiques (F/G) parmi les 41 diagnostics réalisés. Cela limite le risque de dépréciation à court terme lié aux interdictions de location prévues par la loi Climat. Pour les biens anciens (20,3 % construits avant 1945), une vigilance reste de mise car le diagnostic peut masquer des défauts d'isolation. Les travaux de rénovation énergétique sont donc plus une opportunité de confort et de valorisation qu'une obligation légale urgente.
Calculateur de rendement à Aumelas
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Cas pratique : un investissement type à Aumelas
Pour une maison type de 110 m² à Aumelas, comptez environ 220 440 € à l'achat. Avec un loyer médian de 12,5 €/m², le revenu locatif brut serait d'environ 1 375 €/mois. Cela donne un rendement brut théorique de 7,5 %. Après déduction de la taxe foncière, de la gestion et des provisions, le rendement net tombe autour de 4,4 %, soit un revenu net mensuel d'environ 810 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Aumelas
- Négliger la taxe foncière (taux de 43,91 %).
- Oublier de provisionner pour la vacance (9,6 %).
- Surévaluer les loyers face à la faible demande locative.
- Ne pas vérifier les risques naturels (9 recensés).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier d'Aumelas, essentiellement composé de résidences principales, suit le rythme scolaire. Le printemps (mars-juin) et la rentrée (septembre-octobre) sont les périodes les plus actives pour les ventes. La saison estivale peut attirer des acquéreurs séduits par le climat. Pour l'acheteur, l'hiver peut offrir moins de concurrence et plus de marges de négociation. Le vendeur doit anticiper la taxe foncière, payable en septembre, qui peut influencer les négociations en fin d'année.
Le saviez-vous ?
- Aumelas s'étend sur 58 km², mais sa densité est la plus faible du département (rang 107/107).
- La commune compte 2 monuments historiques protégés, un atout patrimonial.
- Le taux de chômage (12,7 %) y est plus élevé que la moyenne nationale.
S'installer à Aumelas : cadre de vie et logement
S'installer à Aumelas, c'est opter pour un cadre de vie rural au calme, à moins d'une demi-heure des aménités métropolitaines de Montpellier. La commune bénéficie d'un climat méditerranéen tempéré (15 °C de moyenne) et d'un environnement préservé, avec une densité de seulement 10,8 hab/km². Ce profil attire particulièrement les familles et les retraités en quête d'espace, comme en témoigne l'âge médian de 49 ans.
Le revers de la médaille est une dépendance certaine à la voiture et aux pôles urbains voisins pour de nombreux services. Avec seulement 21 équipements recensés (BPE INSEE), dont un commerce et deux services de santé, l'autonomie quotidienne est limitée. Point critique pour les télétravailleurs, la connectivité numérique est très faible, avec un score de 2/100 et aucun déploiement de fibre rapporté. Cet isolement numérique constitue un frein majeur pour une partie de la demande contemporaine.
Carte du marché immobilier à Aumelas
Aumelas et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Aumelas
332 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Aumelas est composé très majoritairement de maisons (90,3 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier d'Aumelas est très majoritairement composé de maisons individuelles (90,3 %), reflétant un habitat pavillonnaire et rural. La forte proportion de propriétaires occupants (76,2 %) et le faible taux de résidences secondaires (10,5 %) indiquent un marché ancré, stable et peu spéculatif. Le taux de vacance de 9,6 % suggère toutefois un potentiel de rénovation. L'acheteur typique recherche une maison de caractère pour une installation principale, dans un cadre villageois préservé.
Ancienneté du parc à Aumelas
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 266 logements).
- Avant 1919 15,4 % 41 logts
- 1919-1945 4,9 % 13 logts
- 1946-1970 10,2 % 27 logts
- 1971-1990 29,3 % 78 logts
- 1991-2005 21,4 % 57 logts
- 2006-2019 18,8 % 50 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Aumelas
21 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Aumelas
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Aumelas est exposé à 9 risques naturels recensés et a connu 12 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est faible et le radon aussi. Toute acquisition doit s'accompagner d'une consultation obligatoire du Plan de Prévention des Risques (PPR) pour identifier les zones inondables ou à risque de mouvement de terrain. Ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité du bien et les possibilités de travaux. Une étude géotechnique est recommandée pour les terrains constructibles.
Cas pratique : un achat type à Aumelas
Pour une maison familiale de 110 m² à Aumelas au prix médian de 2 004 €/m², le budget total est d'environ 220 440 € hors frais de notaire. Cela représente près de 9 années du revenu médian local (24 750 €). Avec un apport de 10 % (22 000 €), et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1¢200 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Aumelas
- Omettre de consulter le PPR et l'historique des catastrophes naturelles.
- Se fier uniquement au prix médian du m², volatile ici.
- Négliger la performance énergétique malgré l'absence de passoires.
- Sous-estimer les trajets, la gare TGV est à 22,7 km.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Aumelas : passer à l'action
Identifier une opportunité n'est que la première étape. La réussite d'un investissement à Aumelas dépend de la sélection du bon bien, du secteur et de la négociation. Notre réseau de professionnels locaux vous apporte une expertise terrain pour transformer cette analyse en acquisition réussie.
Les données posent un diagnostic, mais un bon investissement à Aumelas se joue sur le terrain et dans la négociation.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Aumelas
Quel est le prix immobilier moyen à Aumelas ?
En 2024, le prix médian des maisons à Aumelas était de 2 004 €/m², pour une transaction type de 110 m² environ, soit un budget global proche de 220 000 €. Les prix montrent une forte dispersion, de 773 à plus de 4 569 €/m², selon l'emplacement et la qualité du bien.
Est-ce le bon moment pour investir à Aumelas ?
Le marché a connu une correction après son pic de 2022, offrant un point d'entrée plus accessible en 2024-2025. Avec un rendement locatif brut attractif de 7,5 % et une croissance démographique solide, le moment peut être opportun pour un investissement à horizon moyen terme, sous réserve d'une sélection rigoureuse.
Aumelas est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Aumelas est moins chère que plusieurs communes voisines similaires. Son prix médian est inférieur de 13 % à celui d'Usclas-D'hérault (2 271 €/m²) et de 17 % à celui de Nizas (2 343 €/m²), ce qui représente un écart de valorisation significatif.
Quel rendement locatif espérer à Aumelas ?
Le rendement locatif brut moyen pour une maison est de 7,5 %, selon la carte des loyers. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance estimée), le rendement net se situe autour de 4,4 %. Il n'y a pas assez de transactions d'appartements pour calculer un rendement fiable sur ce segment.
Quels sont les atouts et les risques à Aumelas pour un investisseur ?
Les principaux atouts sont l'accessibilité financière, un bon rendement locatif et un parc énergétiquement performant. Les risques incluent la volatilité des prix due au faible nombre de transactions, une demande locative locale fragilisée par un chômage à 12,7 % et une très faible connectivité numérique.
Marché immobilier des communes voisines
Aumelas affiche un prix médian inférieur de 13 % à celui d'Usclas-D'hérault, avec des indicateurs démographiques et locatifs similaires, créant un effet de levier intéressant pour l'investisseur en quête de valeur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Aumelas.
Communes limitrophes d'Aumelas
Aumelas est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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