Obtenir une estimation précise de votre bien à Romainville est la première étape indispensable pour vendre au juste prix dans un marché en correction.
- Estimation gratuite, sans engagement
- Basée sur les ventes réelles enregistrées (DVF)
- Mise en relation avec un expert local de votre secteur
Estimer votre bien à Romainville
Estimation gratuite basée sur les transactions DVF et l'analyse du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Le marché à Romainville en chiffres
Estimation indicative d'une maison à Romainville
Pour une maison de 75 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
402 000 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Le marché immobilier à Romainville
Le marché immobilier romainvillois, analysé via les données DVF/DGFiP 2024, présente des signaux contrastés. Le prix médian global est de 5 234 €/m², en baisse de 9,5 % sur un an. Cette correction suit une décennie de forte croissance démographique (+44,8 %). La fourchette de prix est large (4 623 – 6 015 €/m²), soulignant l'importance des spécificités : typologie (maison à 6 207 €/m² vs appartement à 5 080 €/m²), état du bien (10 % de passoires), et localisation précise. Le volume de transactions (224 ventes) offre un échantillon solide pour calibrer une estimation.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un contexte de baisse des prix, une surévaluation même minime peut conduire à une immobilisation longue de votre bien. À l'inverse, une sous-estimation vous prive de capitaux. Une estimation professionnelle doit intégrer des paramètres locaux invisibles sur les plateformes nationales : la taxe foncière de 44,79 %, l'évolution de la construction neuve (-84 % d'autorisations), ou encore la performance énergétique dominante (classe C). Ces éléments influencent directement la valeur perçue par les acheteurs avertis de Seine-Saint-Denis.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Romainville ?
À Romainville, la valeur au m² varie sensiblement selon plusieurs critères concrets. La proximité de la gare de Noisy-le-Sec (2,1 km) et des commerces (129 établissements) tire les prix vers le haut. L'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus : une passoire thermique se vend avec une décote. Pour un appartement, l'étage (avec ascenseur), la vue et l'exposition sud/ouest ajoutent de la valeur. La présence d'un balcon ou d'une terrasse est très prisée. En maison, la taille du terrain et son intimité sont déterminantes. Un bien rénové dans une copropriété saine et bien gérée atteint les meilleurs prix.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne calculent une moyenne, mais un professionnel local évalue votre bien singulier. Il connaît les micro-marchés : la cote diffère entre le centre-ville et les quartiers près du parc des Guilands. Il pondère l'état réel (qualité de la rénovation, vétusté cachée) et les atours invisibles (calme, ensoleillement). Son estimation, étayée par des comparables récents et son réseau, fixe un prix de vente réaliste qui attire des acheteurs sérieux et évite la surenchère ou, à l'inverse, une mise en vente trop haute qui fait perdre du temps. Son rôle est aussi de négocier au mieux pour vous.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m² (5 234 €).
- Oublier de valoriser un DPE performant (classe C dominante).
- Négliger l'impact d'une vue ou d'un balcon.
- Vendre sans connaître les prix réels de vente (DVF).
Le saviez-vous ?
- Romainville a gagné 30 % d'habitants en seulement 5 ans.
- La commune compte 1 144 équipements publics et privés.
- Le parc de logements est jeune : 1 sur 4 construit après 2006.
À retenir avant d'estimer votre bien à Romainville
- Marché en correction : -9,5 % sur un an (DVF 2024).
- Demande locative solide avec 41 % de logements sociaux.
- Facteurs clés : proximité gare, DPE, état, terrasse.
- Peu de neuf en projet : chute de 84 % des autorisations en 2024.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'estimation à Romainville
Comment estimer gratuitement mon bien à Romainville ?
Notre outil en ligne, alimenté par les données DVF 2024 de Romainville (224 transactions), croise les caractéristiques de votre bien (type, surface, état) avec les prix réalisés localement pour vous fournir une fourchette fiable.
Pourquoi faire appel à un expert local pour estimer à Romainville ?
Un expert local connaît les micro-marchés (proximité gare, centre-bourg) et les paramètres locaux comme la taxe foncière (44,79 %) ou le risque vacance (5,6 %), essentiels pour une valorisation fine et réaliste.
Combien vaut une maison à Romainville en 2024 ?
La valeur médiane d'une maison est de 6 207 €/m², soit environ 428 000 € pour une surface de 69 m². Cette valeur peut varier de ±20 % selon l'état, l'année de construction et la localisation exacte.