Le marché immobilier de Romainville affiche un prix médian de 5 234 €/m² en 2024, en repli de 9,5 % sur un an. Cette ville de Seine-Saint-Denis, très dense (12 384 hab/km²), a enregistré 224 transactions, dominées par la vente d'appartements (165 ventes). Une lecture fine des données DVF/DGFiP 2024 s'impose pour saisir les opportunités actuelles.
Comment se porte le marché immobilier à Romainville
Le repli des prix de 9,5 % en un an indique un marché en correction, après des années de forte croissance. La fourchette interquartile (4 623 – 6 015 €/m²) reste large, traduisant une diversité de biens et de quartiers. Les appartements, majoritaires, se négocient à 5 080 €/m² (médiane 50 m²), tandis que les maisons, plus rares, atteignent 6 207 €/m². La dynamique démographique (+44,8 % en 10 ans) continue de soutenir une demande structurelle, mais le ralentissement de la construction neuve (-84 % d'autorisations) pourrait limiter l'offre à moyen terme.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian a connu une correction de -9,5 % sur un an, s'établissant à 5 234 €/m². Cette baisse, dans un contexte de hausse des taux, marque un rééquilibrage du marché après des années de forte croissance. Elle peut représenter une fenêtre d'opportunité pour les acheteurs disposant d'un apport solide. Pour les vendeurs, elle impose un réalisme accru sur le prix de vente et des délais de commercialisation potentiellement plus longs. La dynamique démographique (+30,2 % en 5 ans) et la rareté des maisons (18,5 % du parc) restent des supports structurels à long terme.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Romainville
Le parc de Romainville est urbain : 81,5 % d'appartements et seulement 18,5 % de maisons. Les logements sociaux représentent 41,0 % du parc, ce qui influence le profil des transactions. Les acheteurs sont principalement des primo-accédants et des investisseurs attirés par des prix inférieurs à Paris intra-muros. Seulement 41,3 % des ménages sont propriétaires, indiquant un potentiel de demande locative élevé.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est actuellement en faveur de l'acheteur, avec des prix en baisse et un volume de transactions modéré (224 ventes). Le taux de vacance de 5,6 % et la part modeste de résidences secondaires (0,8 %) n'indiquent pas de pression spéculative forte. La vente peut exiger un délai de négociation plus long, nécessitant une estimation précise et réaliste pour attirer les acquéreurs.
Vacance longue durée à Romainville
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Romainville (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Romainville totalise 666 logements sur 5 ans, soit -85 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Sur les cinq dernières années, 763 logements neufs ont été autorisés, mais la tendance est à un net ralentissement : seulement 17 autorisations en 2024, soit une baisse de 84 % par rapport à la période précédente. Cette chute brutale des projets neufs limite la future offre et pourrait, à moyen terme, soutenir les prix de l'ancien par rareté. Elle reflète aussi les difficultés actuelles de la filière (coûts, taux). Pour un acheteur, cela signifie moins d'opportunités dans le neuf mais un parc ancien qui restera dominant.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier francilien suit un cycle annuel classique. La période la plus active s'étend de mars à juin, avec une offre accrue et des visites facilitées par les beaux jours. L'automne (septembre-octobre) connaît aussi un rebond après la trêve estivale. L'hiver, entre novembre et janvier, est plus calme, ce qui peut favoriser les négociations pour les acheteurs déterminés. Notez que l'échéance de la taxe foncière en octobre peut inciter certains vendeurs à conclure avant l'été.
Le saviez-vous ?
- Romainville a gagné 30 % d'habitants en seulement 5 ans.
- La commune compte 1 144 équipements publics et privés.
- Le parc de logements est jeune : 1 sur 4 construit après 2006.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Romainville
- Prix médian à 5 234 €/m², en baisse de 9,5 % sur un an.
- Écart maison/appart : +22 % pour les maisons (6 207 €/m²).
- Bien type : 254 000 € pour un appartement, 428 283 € pour une maison.
- Marché récent en correction après une forte hausse.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Romainville
Quel est le prix moyen d'un appartement à Romainville ?
Le prix médian d'un appartement à Romainville s'établit à 5 080 €/m² pour une surface médiane de 50 m², selon les données DVF 2024. Un budget d'environ 254 000 € est donc requis pour ce type de bien.
Le prix de l'immobilier à Romainville baisse-t-il ?
Oui, le marché corrige : le prix médian global a baissé de 9,5 % entre 2023 et 2024. Cette tendance à la baisse est à nuancer par la forte croissance démographique historique de la commune.
Combien coûte une maison à Romainville ?
Une maison se vend en médiane 6 207 €/m² à Romainville, pour une surface typique de 69 m². Le budget médian s'élève donc à environ 428 000 €, selon les 59 ventes enregistrées en 2024.
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