Acheter à Romainville, c'est choisir une ville dynamique de la proche banlieue parisienne, où la population a augmenté de 44,8 % en dix ans. Le marché, actuellement en phase de correction (-9,5 % sur un an), ouvre des opportunités pour les primo-accédants, avec un prix d'entrée autour de 230 000 € pour un appartement type. Un cadre de vie urbain et bien connecté, mais dense.
Carte du marché immobilier à Romainville
Romainville et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Romainville
15 251 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Romainville est majoritairement collectif: 81,5 % d'appartements contre 18,5 % de maisons.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier de Romainville est majoritairement composé d'appartements (81,5 %), les maisons individuelles représentant 18,5 %. La part de propriétaires occupants (41,3 %) est en dessous de la moyenne nationale, indiquant un marché locatif actif, soutenu par 41,0 % de logements sociaux. Seulement 0,8 % de résidences secondaires confirment une vocation résidentielle principale. Un taux de vacants de 5,6 %, légèrement supérieur à la moyenne, peut signaler des frictions sur certains segments. Ce mix dessine un marché stable, adapté aux primo-accédants et aux investisseurs recherchant une demande locative solide.
Évolution démographique à Romainville
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Romainville
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Romainville
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Employés 21,1 %
- Autres sans activité professionnelle 20,9 %
- Retraités 17,4 %
- Professions intermédiaires 15,6 %
- Ouvriers 11,9 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 9,7 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,3 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Romainville
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Romainville
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 13 694 logements).
- Avant 1919 2,5 % 337 logts
- 1919-1945 10,1 % 1 385 logts
- 1946-1970 27,8 % 3 801 logts
- 1971-1990 22,9 % 3 130 logts
- 1991-2005 11,2 % 1 528 logts
- 2006-2019 25,7 % 3 513 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Romainville
1 144 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Romainville
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Romainville
Pour une maison de 69 m² (surface médiane au prix du m² donné), comptez environ 428 283 €. Cela représente 20,3 années du revenu médian local (21 110 €). Avec un apport de 10 % (42 828 €) et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élève à environ 2 290 €. Ajoutez environ 30 000 € de frais de notaire (7,5 %). Ce budget est accessible principalement aux foyers bi-actifs ou aux accédants avec un important apport familial.
Erreurs à éviter quand on achète à Romainville
- Oublier de consulter le PPR communal en mairie.
- Négliger le diagnostic DPE et le coût des travaux.
- Surévaluer son budget sans inclure les frais de notaire (7-8 %).
- Ne pas visiter le quartier à différentes heures.
Le saviez-vous ?
- Romainville a gagné 30 % d'habitants en seulement 5 ans.
- La commune compte 1 144 équipements publics et privés.
- Le parc de logements est jeune : 1 sur 4 construit après 2006.
Performance énergétique du parc à Romainville
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 075 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Romainville est C, avec 8,6 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La performance énergétique du parc est plutôt bonne, avec une classe dominante C (190 kWh/m²/an). Seulement 10,0 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un chiffre inférieur à la moyenne nationale. Ce constat réduit le risque réglementaire immédiat pour les acquéreurs. Cependant, la loi Climat et Résilience impose des travaux de rénovation pour les passoires d'ici 2028 (locations) et 2034 (ventes). Vérifier le DPE reste crucial : acheter une passoire implique un plan de travaux et un budget conséquent pour se mettre en conformité.
Risques naturels et géorisques à Romainville
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le diagnostic géorisque indique une exposition très faible au radon et une sismicité très faible. Cependant, un Plan de Prévention des Risques (PPR) est actif sur la commune, couvrant 9 risques naturels recensés (comme les mouvements de terrain). La commune a connu 8 arrêtés de catastrophe naturelle. Consultez obligatoirement le zonage du PPR en mairie avant tout achat : il peut imposer des contraintes constructives, des études de sol ou affecter l'assurabilité du bien. Ces éléments sont factuels et doivent intégrer votre décision sans panique mais avec rigueur.
Cadre de vie à Romainville
Avec une altitude moyenne de 101 mètres et un climat doux (12,5°C de moyenne), Romainville offre un environnement urbain dense (3 km² seulement). La commune est bien reliée : gare de Noisy-le-Sec à 2,1 km, aéroport du Bourget à 9,3 km. Elle dispose de 1 144 équipements, dont 22 établissements scolaires, 129 commerces et 179 services de santé. Le patrimoine compte 2 monuments historiques. La connectivité numérique est excellente (fibre 100 %). En revanche, la commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif, avec 9 risques naturels recensés.
Budgets et types de biens disponibles
Le budget médian pour un appartement de 50 m² est d'environ 254 000 € (5 080 €/m²). Pour une maison de 69 m², il faut compter 428 000 €. Les prix varient de 4 623 à 6 015 €/m² selon l'état et la localisation. Le délai de vente peut être plus long qu'en période de marché tendu, offrant une marge de négociation. Avec un revenu médian local de 21 110 €, l'accession à la propriété d'un appartement type requiert l'équivalent de 12 ans de revenus.
À qui s'adresse Romainville ?
Cette commune s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs recherchant un pied-à-terre à moins de 30 minutes de Paris, avec un budget maîtrisé. La part de maisons (18,5 %) et la présence de 22 écoles peuvent aussi attirer de jeunes familles. Les investisseurs en quête de rendement locatif y trouvent un marché locatif actif, mais avec une rentabilité nette modérée.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Desserte transport solide (gare TGV Paris-Est à 5,7 km)
- Dynamisme démographique fort (+44,8 % en 10 ans)
- Équipements et services nombreux (1 144 au total)
- Parc immobilier relativement récent (25,7 % post-2006)
- Très bonne couverture fibre et THD (100 %)
− À prendre en compte
- Densité de population très élevée (12 384 hab/km²)
- Taxe foncière sur le bâti importante (44,79 %)
- Exposition à des risques naturels (PPR actif)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Romainville est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Romainville
- Climat tempéré : 12,5°C de moyenne et 684 mm de pluie.
- Parc moderne : 25,7 % des logements construits après 2006.
- Très connecté : 100 % éligible à la fibre et au très haut débit.
- Peu de passoires : seulement 10,0 % des logements en F/G.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Romainville
Romainville est-elle bien desservie par les transports ?
Oui, la commune est proche de la gare de Noisy-le-Sec (2,1 km) et de la gare TGV Paris-Est (5,7 km). Le réseau de bus et la future ligne de métro prolongée améliorent aussi la connectivité.
Quel budget pour un premier achat à Romainville ?
Pour un appartement type de 50 m² au prix médian de 5 080 €/m², un budget d'environ 254 000 € est nécessaire. Les frais de notaire ajoutent environ 8 % (20 320 €).
Le parc de logements est-il énergivore à Romainville ?
La classe énergétique dominante est C (190 kWh/m²/an), ce qui est acceptable. Cependant, 10,0 % des logements sont des passoires thermiques (DPE F ou G), nécessitant des travaux coûteux.
Vous envisagez d'acheter à Romainville ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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