Faut-il investir à Romainville en 2026 ?
À quelques kilomètres de Paris, Romainville connaît une métamorphose accélérée par une démographie galopante (+30,2 % en 5 ans) et un parc de logements en renouvellement. Cette dynamique attire les investisseurs, mais la correction récente des prix interroge sur la pérennité du modèle. Voici notre analyse.
La correction de -9,5 % en 2024 ouvre une fenêtre d'opportunité dans une commune au profil démographique très dynamique.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le rendement locatif en appartement et de profiter de la correction actuelle, avec un horizon de moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction récente de -9,5 % sur les prix
- ✓ Attractivité territoriale élevée (IAT : 6,9/10)
- ✓ Croissance démographique soutenue (+30,2 % en 5 ans)
- ⚠ Accessibilité immobilière limitée (IAI : 3,5/10)
- ⚠ Part élevée de logements sociaux (41,0 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian légèrement inférieur à la moyenne régionale Île-de-France (environ 5 500 €/m²).
- Supérieure de 13 % à 41 % aux communes comparables de Seine-Saint-Denis comme Bezons ou Villiers-Le-Bel.
- Rendement locatif brut (5,0 %) supérieur à celui des grandes métropoles comme Paris (environ 3 %).
Analyse du marché immobilier à Romainville
Le marché immobilier de Romainville affiche une pression notable (IPI 7,5/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Romainville
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,5
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression immobilière très élevée (7,5/10) : le marché est dynamique et la demande soutenue, mais les prix restent élevés.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression immobilière très élevée (7,5/10) : le marché est dynamique et la demande soutenue, mais les prix restent élevés.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée (3,5/10) : les prix dépassent la capacité d'achat d'une part importante de la population locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée (3,5/10) : les prix dépassent la capacité d'achat d'une part importante de la population locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,9
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (4,8/10) : le rendement brut de 5,0 % est correct mais nécessite une sélection rigoureuse du bien.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (4,8/10) : le rendement brut de 5,0 % est correct mais nécessite une sélection rigoureuse du bien.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique faible (2,9/10) : peu d'opportunités pour la location saisonnière, privilégiez la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique faible (2,9/10) : peu d'opportunités pour la location saisonnière, privilégiez la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 5376,8 — Percentile dept : 85/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 17,8 — Percentile dept : 80/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 32/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 30,2 — Percentile dept : 100/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 12384,0 — Percentile dept : 80/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 17,8 — Percentile dept : 21/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 38,7 — Percentile dept : 55/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 30,7 — Percentile dept : 42/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 58,7 — Percentile dept : 45/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 32/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 30,2 — Percentile dept : 100/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 54/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 5376,8 — Percentile dept : 15/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 32/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 54/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,6 — Percentile dept : 40/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 12384,0 — Percentile dept : 21/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Romainville : opportunités et risques
Investir à Romainville en 2026 cible prioritairement la location annuelle en appartement, avec un rendement brut de 5,0 %. Ce rendement, correct en région parisienne, doit toutefois être nuancé par les charges réelles : après déduction d'une vacance estimée à 8 %, de frais de gestion (12 %) et de la taxe foncière (44,79 % du revenu cadastral), le rendement net avoisine les 2,9 %. La rénovation énergétique est un enjeu marginal, avec seulement 10 % de passoires thermiques (F/G), mais la classe dominante C (190 kWh/m²/an) impose tout de même une vigilance sur les performances des biens anciens.
La forte pression démographique et la proximité de la gare de Noisy-le-Sec (2,1 km) garantissent une demande locative solide. Cependant, l'accessibilité financière limitée (IAI à 3,5/10) et le niveau de prix encore élevé par rapport aux communes comparables signifient que l'effet de levier est modéré. L'investisseur devra apporter un apport conséquent ou accepter un effort mensuel résiduel, comme le montre notre simulation.
La dynamique de construction neuve ralentit fortement (tendance -84 %), ce qui limite les risques de sur-offre à court terme et stabilise le parc locatif existant. Cette situation, couplée à la correction des prix, peut créer des opportunités d'acquisition pour des investisseurs patients, visant le moyen terme et une éventuelle revalorisation lorsque le cycle de marché se retournera.
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Données du marché immobilier à Romainville
DVF, loyers, permis, analyse expertLes données DVF 2024 dessinent un marché en correction, avec un prix médian global en recul de 9,5 % sur un an. Cette baisse, la plus forte de la période récente, s'explique par le durcissement des conditions de crédit et un rééquilibrage après les années de forte hausse. 5 234 €/m² : le niveau actuel se rapproche de celui de 2020, effaçant une partie des gains spéculatifs.
La segmentation est claire : le marché des maisons, plus confidentiel (61 ventes), affiche une décote moins marquée et un prix au mètre carré supérieur de 22 % à celui des appartements. Cet écart s'explique par la rareté du produit individuel dans une commune dense (12 384 hab./km²) et une demande familiale résiliente. Pour les appartements, la surface médiane vendue (50 m²) et le prix médian (5 325 €/m²) trahissent un parc plutôt orienté vers les premiers acheteurs et les investisseurs.
Le contexte territorial, avec une croissance démographique de 30,2 % en cinq ans (données INSEE), continue de soutenir une demande structurelle. Néanmoins, le taux de chômage élevé (13,2 %) et la part importante de logements sociaux (41,0 %) modèrent la capacité d'absorption du marché local, rendant ce dernier plus dépendant des investisseurs extérieurs.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Romainville Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
La trajectoire des prix à Romainville, selon les données DVF, est révélatrice d'un marché qui a surfé sur la vague francilienne avant une correction nette. Après un pic à 6 264 €/m² en 2022, le prix médian a chuté de 9,5 % en 2024 pour s'établir à 5 360 €/m². Cette baisse, plus marquée que dans beaucoup de communes avoisinantes, ramène les niveaux en dessous de ceux de 2020. Le segment des maisons, plus rare, résiste mieux (5 674 €/m²) que celui des appartements (5 325 €/m²), ce qui traduit une demande familiale persistante. Pour un acheteur en 2026, cette correction offre un point d'entrée plus accessible, mais dans un contexte où la volatilité reste une réalité.
Évolution du marché immobilier de Romainville
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 5 896 €/m² → 5 360 €/m² (-9,1 %), volume annuel actuel 300 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Sur la base des données 2024, l'acquisition d'un appartement type de 50 m² à 254 000 € génère une mensualité de crédit estimée à 1 540 € (prêt sur 20 ans à 4 %). Le loyer médian de 21 €/m²/mois procure un revenu locatif de 1 050 €, couvrant environ 68 % de la mensualité. L'effort résiduel net est donc d'environ 490 € par mois, pour un rendement brut de 5,0 %. Ce montage, qui nécessite une capacité d'épargne complémentaire, est typique d'un marché métropolitain où les loyers ne couvrent pas intégralement les charges d'emprunt actuelles. La viabilité repose sur une sélection stricte du bien et une gestion optimisée des charges, notamment la taxe foncière (44,79 %).
Acheter vs Louer — appartement 56 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 300 transactions en 2024, le marché de Romainville affiche un volume d'activité en baisse par rapport aux années précédentes (424 ventes en 2021), signe d'un ralentissement général. Les appartements dominent largement les ventes (165 contre 59 pour les maisons), avec une surface médiane de 50 m², typique d'un parc adapté aux célibataires et couples. Ce profil de transactions, couplé à la baisse des prix, indique un marché qui bascule en faveur de l'acheteur, offrant davantage de marge de négociation. La liquidité reste correcte, portée par la demande locative, mais le nombre élevé de logements sociaux (41 %) peut limiter la dynamique de certains secteurs.
Répartition des ventes
20,3 % de maisons et 79,7 % d'appartements parmi les 300 transactions enregistrées.
Sur 300 transactions enregistrées, 20,3 % portent sur des maisons (5 674 €/m²) et 79,7 % sur des appartements (5 325 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 300 | 61 | 239 |
| Prix médian/m² | 5 360 € | 5 674 € | 5 325 € |
| Prix moyen/m² | 5 527 € | ||
| Surface médiane | – | 75 m² | 56 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 355 | 5 896 € |
| 2022 | 332 | 6 150 € |
| 2023 | 259 | 5 767 € |
| 2024 | 220 | 5 223 € |
| 2025 | 300 | 5 360 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Romainville marque un net ralentissement. Selon les données SITADEL, seulement 17 logements ont été autorisés en 2024, après un pic de 763 autorisations sur les cinq dernières années. Cette tendance à la baisse (-84 % par rapport à la période précédente) suggère un cycle de développement urbain en phase de maturation. À court terme, cela limite les risques de sur-offre et maintient une certaine tension sur le parc existant, soutenant les prix. Toutefois, avec une démographie qui a bondi de +44,8 % en 10 ans, la pression sur le logement reste un enjeu structurant pour la commune.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 13 678 logements ont été autorisés et 12 002 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 88 %.
Vacance longue durée à Romainville
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Romainville (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Romainville totalise 666 logements sur 5 ans, soit -85 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Romainville
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Romainville
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,79 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 5,0 % pour les appartements ne reflète pas votre gain net. Il faut déduire plusieurs postes de charges réelles. La taxe foncière, élevée à Romainville avec un taux de 44,79 % en 2024, pèse lourd. Ajoutez les frais de gestion locative (environ 6-8 % du loyer), les charges de copropriété non récupérables, les travaux d'entretien et une provision pour vacance (le taux de logements vacants local est de 5,6 %). Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut affiché et un rendement net approximatif de 2,9 %.
Performance énergétique du parc à Romainville
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 075 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Romainville est C, avec 8,6 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La performance énergétique du parc est plutôt bonne, avec une classe dominante C (190 kWh/m²/an). Seulement 10,0 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un chiffre inférieur à la moyenne nationale. Ce constat réduit le risque réglementaire immédiat pour les acquéreurs. Cependant, la loi Climat et Résilience impose des travaux de rénovation pour les passoires d'ici 2028 (locations) et 2034 (ventes). Vérifier le DPE reste crucial : acheter une passoire implique un plan de travaux et un budget conséquent pour se mettre en conformité.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements de petite et moyenne surface (type T2 de 50 m²) sont les plus adaptés à la demande locative majoritaire. Le parc récent (25,7 % construits après 2006) présente de meilleures performances énergétiques (classe DPE dominante C), un atout face à la réglementation. Les maisons, plus rares, ciblent un public familial mais offrent un rendement brut inférieur (4,0 %).
Quelles zones cibler à Romainville ?
La valeur locative est plus élevée à proximité des axes structurants comme la gare de Noisy-le-Sec (2,1 km) et du centre-bourg bien équipé (1 144 équipements). Les nouveaux programmes, bien que moins nombreux (17 logements autorisés en 2024), peuvent attirer une clientèle spécifique. La vigilance s'impose dans les secteurs moins bien desservis.
Calculateur de rendement à Romainville
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Romainville
Le principal risque est la vacance locative, dans un marché où 5,6 % des logements sont vacants. La taxe foncière élevée (44,79 % en 2024) grève la rentabilité nette. Enfin, 10,0 % du parc est classé passoire thermique (DPE F/G), imposant des travaux de rénovation énergétique impératifs avant 2028 pour rester louable.
Erreurs à éviter quand on investit à Romainville
- Négliger la taxe foncière, élevée à 44,79 %.
- Oublier de provisionner pour les travaux en copropriété.
- Surévaluer le loyer par rapport au marché local (21 €/m²).
- Ne pas vérifier la réglementation sur les logements sociaux.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier francilien suit un cycle annuel classique. La période la plus active s'étend de mars à juin, avec une offre accrue et des visites facilitées par les beaux jours. L'automne (septembre-octobre) connaît aussi un rebond après la trêve estivale. L'hiver, entre novembre et janvier, est plus calme, ce qui peut favoriser les négociations pour les acheteurs déterminés. Notez que l'échéance de la taxe foncière en octobre peut inciter certains vendeurs à conclure avant l'été.
Le saviez-vous ?
- Romainville a gagné 30 % d'habitants en seulement 5 ans.
- La commune compte 1 144 équipements publics et privés.
- Le parc de logements est jeune : 1 sur 4 construit après 2006.
S'installer à Romainville : cadre de vie et logement
S'installer à Romainville, c'est choisir une ville en pleine mutation, intégrée à la Métropole du Grand Paris et bénéficiant d'une desserte correcte (gare TGV Paris Est à 5,7 km). Le cadre de vie est urbain et dense, mais la commune dispose de 1 144 équipements (BPE INSEE), dont 129 commerces et 179 services de santé, offrant une autonomie appréciable au quotidien. La fibre est déployée à 100 %, un atout pour les télétravailleurs.
Le profil démographique est jeune (âge médian de 35,9 ans) et familial, avec 40,3 % de moins de 30 ans. Cette jeunesse dynamise la vie locale mais exerce aussi une pression sur les équipements scolaires (22 établissements). La dette communale modérée (839 €/hab.) et l'épargne brute positive (329 €/hab.) témoignent d'une gestion municipale sous contrôle, un gage de stabilité pour les résidents.
Carte du marché immobilier à Romainville
Romainville et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Romainville
Avec une température moyenne annuelle de 12,5°C et 684 mm de précipitations, le climat de Romainville est typique de l'Île-de-France : modéré, sans extrêmes. Les hivers sont frais (environ 45 jours de gel par an en moyenne régionale) et les étés doux. Ce profil convient à une large majorité, sans contrainte spécifique pour les résidents ou l'habitat. L'altitude moyenne de 101 m et la proximité du canal de l'Ourcq peuvent générer une légère humidité. Un climat urbain standard qui n'oriente pas le choix des biens.
À qui s'adresse Romainville ?
Cette commune s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs recherchant un pied-à-terre à moins de 30 minutes de Paris, avec un budget maîtrisé. La part de maisons (18,5 %) et la présence de 22 écoles peuvent aussi attirer de jeunes familles. Les investisseurs en quête de rendement locatif y trouvent un marché locatif actif, mais avec une rentabilité nette modérée.
Avantages et limites à Romainville
✓ Points forts
- Desserte transport solide (gare TGV Paris-Est à 5,7 km)
- Dynamisme démographique fort (+44,8 % en 10 ans)
- Équipements et services nombreux (1 144 au total)
- Parc immobilier relativement récent (25,7 % post-2006)
- Très bonne couverture fibre et THD (100 %)
− À prendre en compte
- Densité de population très élevée (12 384 hab/km²)
- Taxe foncière sur le bâti importante (44,79 %)
- Exposition à des risques naturels (PPR actif)
Composition du parc immobilier à Romainville
15 251 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Romainville est majoritairement collectif: 81,5 % d'appartements contre 18,5 % de maisons.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier de Romainville est majoritairement composé d'appartements (81,5 %), les maisons individuelles représentant 18,5 %. La part de propriétaires occupants (41,3 %) est en dessous de la moyenne nationale, indiquant un marché locatif actif, soutenu par 41,0 % de logements sociaux. Seulement 0,8 % de résidences secondaires confirment une vocation résidentielle principale. Un taux de vacants de 5,6 %, légèrement supérieur à la moyenne, peut signaler des frictions sur certains segments. Ce mix dessine un marché stable, adapté aux primo-accédants et aux investisseurs recherchant une demande locative solide.
Ancienneté du parc à Romainville
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 13 694 logements).
- Avant 1919 2,5 % 337 logts
- 1919-1945 10,1 % 1 385 logts
- 1946-1970 27,8 % 3 801 logts
- 1971-1990 22,9 % 3 130 logts
- 1991-2005 11,2 % 1 528 logts
- 2006-2019 25,7 % 3 513 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Romainville
1 144 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Romainville
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le diagnostic géorisque indique une exposition très faible au radon et une sismicité très faible. Cependant, un Plan de Prévention des Risques (PPR) est actif sur la commune, couvrant 9 risques naturels recensés (comme les mouvements de terrain). La commune a connu 8 arrêtés de catastrophe naturelle. Consultez obligatoirement le zonage du PPR en mairie avant tout achat : il peut imposer des contraintes constructives, des études de sol ou affecter l'assurabilité du bien. Ces éléments sont factuels et doivent intégrer votre décision sans panique mais avec rigueur.
Cas pratique : un achat type à Romainville
Pour une maison de 69 m² (surface médiane au prix du m² donné), comptez environ 428 283 €. Cela représente 20,3 années du revenu médian local (21 110 €). Avec un apport de 10 % (42 828 €) et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élève à environ 2 290 €. Ajoutez environ 30 000 € de frais de notaire (7,5 %). Ce budget est accessible principalement aux foyers bi-actifs ou aux accédants avec un important apport familial.
Erreurs à éviter quand on achète à Romainville
- Oublier de consulter le PPR communal en mairie.
- Négliger le diagnostic DPE et le coût des travaux.
- Surévaluer son budget sans inclure les frais de notaire (7-8 %).
- Ne pas visiter le quartier à différentes heures.
Points clés à retenir à Romainville
- Prix médian à 5 234 €/m², en baisse de 9,5 % sur un an.
- Rendement brut appartement : 5,0 %, maison : 4,0 %.
- Climat tempéré : 12,5°C de moyenne et 684 mm de pluie.
- Écart maison/appart : +22 % pour les maisons (5 674 €/m²).
- Rendement net estimé : 2,9 % (appart) après charges et taxes.
- Parc moderne : 25,7 % des logements construits après 2006.
- Demande locative solide avec 41 % de logements sociaux.
- Bien type : 254 000 € pour un appartement, 428 283 € pour une maison.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Romainville ?
À Romainville, la valeur au m² varie sensiblement selon plusieurs critères concrets. La proximité de la gare de Noisy-le-Sec (2,1 km) et des commerces (129 établissements) tire les prix vers le haut. L'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus : une passoire thermique se vend avec une décote. Pour un appartement, l'étage (avec ascenseur), la vue et l'exposition sud/ouest ajoutent de la valeur. La présence d'un balcon ou d'une terrasse est très prisée. En maison, la taille du terrain et son intimité sont déterminantes. Un bien rénové dans une copropriété saine et bien gérée atteint les meilleurs prix.
Estimation indicative d'une maison à Romainville
Pour une maison de 75 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
402 000 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un contexte de baisse des prix, une surévaluation même minime peut conduire à une immobilisation longue de votre bien. À l'inverse, une sous-estimation vous prive de capitaux. Une estimation professionnelle doit intégrer des paramètres locaux invisibles sur les plateformes nationales : la taxe foncière de 44,79 %, l'évolution de la construction neuve (-84 % d'autorisations), ou encore la performance énergétique dominante (classe C). Ces éléments influencent directement la valeur perçue par les acheteurs avertis de Seine-Saint-Denis.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne calculent une moyenne, mais un professionnel local évalue votre bien singulier. Il connaît les micro-marchés : la cote diffère entre le centre-ville et les quartiers près du parc des Guilands. Il pondère l'état réel (qualité de la rénovation, vétusté cachée) et les atours invisibles (calme, ensoleillement). Son estimation, étayée par des comparables récents et son réseau, fixe un prix de vente réaliste qui attire des acheteurs sérieux et évite la surenchère ou, à l'inverse, une mise en vente trop haute qui fait perdre du temps. Son rôle est aussi de négocier au mieux pour vous.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m² (5 234 €).
- Oublier de valoriser un DPE performant (classe C dominante).
- Négliger l'impact d'une vue ou d'un balcon.
- Vendre sans connaître les prix réels de vente (DVF).
Investir à Romainville : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais l'acte d'achat se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, gestion locative. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer ces données en décision éclairée.
Les données DVF révèlent une correction des prix, mais seule une expertise locale peut identifier les bonnes opportunités.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Romainville grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 224 ventes réelles de 2024
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Romainville
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Romainville
Quel est le prix moyen du mètre carré à Romainville ?
En 2024, le prix médian du mètre carré à Romainville est de 5 234 €, selon les données DVF. Pour un appartement, il est de 5 325 €/m² et pour une maison, de 5 674 €/m².
Le marché immobilier à Romainville est-il en baisse ?
Oui, le prix médian a baissé de 9,5 % entre 2023 et 2024, revenant à son niveau de 2020 environ. Cette correction fait suite à un pic de prix atteint en 2022.
Romainville est-elle une bonne commune pour investir en locatif ?
Le rendement brut pour les appartements est de 5,0 %, ce qui est correct en Île-de-France. La demande locative est soutenue par une forte croissance démographique, mais l'effort d'investissement initial reste important.
Quels sont les quartiers à privilégier à Romainville ?
Les secteurs les mieux connectés, comme ceux proches de la gare de Noisy-le-Sec (2,1 km), sont généralement plus recherchés. L'offre de logements neufs, bien que ralentie, se concentre dans les zones en renouvellement urbain.
Combien coûte une maison à Romainville ?
Le prix médian d'une maison est de 5 674 €/m². Pour une surface médiane de 69 m², le budget total avoisine les 428 000 €.
Marché immobilier des communes voisines
Romainville affiche un écart de valorisation de 13 % à 41 % par rapport à des communes comparables comme Bezons ou Villiers-Le-Bel, ce qui limite l'effet de levier mais reflète une attractivité résidentielle supérieure.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Romainville.
Résumé
Les transactions DVF 2026 à Romainville font ressortir un médian à 5 360 €/m², très au-dessus de la médiane départementale.
Le prix médian de Romainville recule de -9,1 % entre 2021 et 2025. 1 466 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Marché à dominante collective à Romainville: 79,7 % d'appartements dans les transactions, à 5 325 €/m² en médiane. Un bien type de 75 m² revient à environ 425 550 €, soit 20,2 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Romainville avoisinent 21,0 €/m² pour les appartements et 20,6 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,7 % — dans la moyenne française. Le poids limité des résidences secondaires (0,8 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Construction neuve active à Romainville: l'équivalent de 133 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 65 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Romainville est une commune francilienne de la première couronne. Le cadre géographique (dans la plaine, à une altitude de 110 m) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).