01 Le parc de logements
Le parc comprend 49 logements dont 25 résidences principales, 24 résidences secondaires et 0 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 25 | 51,0 % |
| Résidences secondaires | 24 | 49,0 % |
| Logements vacants | 0 | 0,0 % |
Sur les 49 logements recensés, 51 % sont occupés à l'année, 49 % servent de résidence secondaire et 0 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 13 | 52,0 % |
| 1919-1945 | 2 | 8,0 % |
| 1946-1970 | 1 | 4,0 % |
| 1971-1990 | 1 | 4,0 % |
| 1991-2005 | 2 | 8,0 % |
| 2006-2019 | 6 | 24,0 % |
La période avant 1919 concentre 52 % du parc, tandis que 52 % datent d'avant 1919 et 24 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 4,0 % |
| 2 pièces | 3 | 12,0 % |
| 3 pièces | 6 | 24,0 % |
| 4 pièces | 9 | 36,0 % |
| 5 pièces ou plus | 6 | 24,0 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,8 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (24 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 49 | 49 | 49 |
| Rés. principales | 25 | 20 | 25 |
| Rés. secondaires | 24 | 28 | 24 |
| Vacants | 0 | 1 | 0 |
La part de propriétaires atteint 27,9 % à Sorbs, commune de 40 hab. à 20 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 16 | 64,0 % |
| Locataires (privé) | 8 | 32,0 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 1 | 4,0 % |
Occupation des résidences principales — 64,0 % appartiennent à leurs occupants, 32,0 % sont louées, avec 0 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 4,0 % |
| Fioul | 1 | 4,0 % |
| Électricité | 7 | 28,0 % |
| Gaz bouteille | 2 | 8,0 % |
| Autre (bois…) | 14 | 56,0 % |
Mode de chauffage dominant: autres sources (bois notamment) à 56 %. électricité pèse 28 %, gaz bouteille 8 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 3 |
| 2 à 4 ans | 7 |
| 5 à 9 ans | 4 |
| 10 ans ou plus | 11 |
| Total ménages | 25 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 5 |
| Sous-occupation modérée | 0 |
| Sous-occupation accentuée | 5 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 0 | 0,0 % |
| 1 voiture | 14 | 56,0 % |
| 2 voitures ou plus | 11 | 44,0 % |
Motorisation des ménages: 0 % n'ont aucune voiture, 56 % en ont une et 44 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 72,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 24 | 14 | 7 | 3 |
| 1975 | 25 | 16 | 7 | 2 |
| 1982 | 29 | 20 | 7 | 2 |
| 1990 | 38 | 23 | 14 | 1 |
| 1999 | 40 | 24 | 15 | 1 |
| 2006 | 47 | 23 | 24 | 0 |
| 2011 | 49 | 25 | 24 | 0 |
| 2016 | 49 | 20 | 28 | 1 |
| 2022 | 49 | 25 | 24 | 0 |
Trajectoire de long terme: 24 logements en 1968, 49 en 2022 (+104 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 12 | 14 | 12 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 3 | 30,0 % |
| Classe D | 2 | 20,0 % |
| Classe E | 4 | 40,0 % |
| Classe F | 1 | 10,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
La classe E domine avec 40 % des diagnostics, et 30 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 2 | 20,0 % |
| Classe C | 3 | 30,0 % |
| Classe D | 2 | 20,0 % |
| Classe E | 3 | 30,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: C concentre 30 % des diagnostics et 50 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 237 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 148 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 237 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 148 (2001-2012).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-André-de-Buèges (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Saint-André-de-Buèges est la commune ayant le prix au m² le plus élevé du département Hérault. (sur 338 communes) Voir le classement
Résumé
Les données INSEE 2022 montrent 24 résidences secondaires dans le parc de Saint-André-de-Buèges, soit 49,0 % du total. La maison individuelle domine très largement, avec 91,8 % du parc. Ancrage local: la commune est typique de l'arrière-pays languedocien, à 214 m d'altitude, dans un paysage de collines.
Avec 64,0 % de propriétaires et 32,0 % de locataires, Saint-André-de-Buèges se range du côté des communes à majorité propriétaire.
52,0 % des logements de Saint-André-de-Buèges datent d'avant 1919 — une signature de bourg ancien au patrimoine architectural constitué de longue date. Le parc de Saint-André-de-Buèges présente un profil énergétique intermédiaire: classe E, 210 kWh/m²/an, proche de la moyenne nationale. La part des passoires thermiques s'établit à 10,0 % — un enjeu de rénovation énergétique. Côté énergie, le autres sources (bois notamment) chauffe 56,0 % des résidences principales.
Saint-André-de-Buèges conserve un parc à l'équilibre entre 2016 et 2022 (0,0 %). La multi-motorisation est la norme à Saint-André-de-Buèges: 44,0 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Saint-André-de-Buèges est typique de l'arrière-pays languedocien. Le contexte naturel (à 214 m d'altitude, dans un paysage de collines) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Saint-André-de-Buèges en 2026 ?
Perché dans l'arrière-pays montpelliérain, Saint-André-De-Buèges incarne le paradoxe d'un village de 47 habitants affichant des prix immobiliers de métropole. Cette valorisation vertigineuse, nourrie par une demande extérieure pour des résidences secondaires de prestige, interroge la soutenabilité du modèle. Analyser son potentiel d'investissement en 2026 exige de dépasser les moyennes pour saisir la réalité d'un marché microscopique et volatile.
Une explosion des prix de près de 1 700 % en trois ans dessine un marché d'exception, mais réservé à une clientèle d'ultra-haut de gamme pour ce village de 47 habitants.
Verdict
➤ Réservé à une stratégie de plus-value sur un actif de prestige, avec un horizon long terme, pour un investisseur avisé et non pressé.
Points clés
- ✓ Pressions immobilière et touristique très élevées
- ✓ Dynamique démographique récente très positive (+23,7 %)
- ✓ Par de maisons sans concurrence locative
- ⚠ Rendement locatif net quasi nul (0,6 %)
- ⚠ Prix au mètre carré parmi les plus élevés de France
- ⚠ Liquidité du marché dépendante de l'extérieur
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian supérieur à 10 500 €/m², Saint-André-De-Buèges est plus chère que 99 % des communes françaises.
- Son marché s'établit à un niveau stratosphérique, sans commune mesure avec la moyenne départementale de l'Hérault.
- La valorisation dépasse celle de nombreux secteurs du littoral occitan, pour un tout autre profil de biens.
Analyse du marché immobilier à Saint-André-de-Buèges
Investir à Saint-André-de-Buèges : opportunités et risques
Investir à Saint-André-De-Buèges relève d'une logique spécifique, éloignée du rendement locatif classique. Avec un rendement brut des maisons de 1 % et un net avoisinant 0,6 % après charges, la location annuelle ne constitue pas un moteur financier. La taxe foncière, à 37,15 %, vient encore grever ce faible revenu. La stratégie pertinente est donc orientée vers la plus-value à long terme, en pariant sur la poursuite de l'engouement pour ces villages de caractère bien situés, à moins d'une heure de Montpellier et de son aéroport international.
Le profil de l'investisseur doit correspondre à cette dynamique : une trésorerie solide pour supporter un effort financier important sans le soutien du loyer, et un horizon de placement d'au moins dix ans pour traverser les cycles d'un marché illiquide. La rénovation peut être un puissant levier de valorisation, compte tenu de l'ancienneté du parc, mais elle doit être menée avec discernement pour préserver l'authenticité, tout en améliorant la performance énergétique (classe DPE dominante E). Attention toutefois aux risques naturels recensés (8 au total) qui peuvent impacter l'assurabilité et l'attractivité du bien.
Le signal fort vient de la démographie : après une décennie de déclin, la commune enregistre une croissance de +23,7 % sur cinq ans, signe d'un regain d'intérêt. Couplée à une part de résidences secondaires proche de 50 %, cette donnée confirme l'attractivité résidentielle et le potentiel de revente vers ces deux clientèles (néo-ruraux et résidents secondaires). L'investissement n'est pas à conseiller pour un primo-accédant ou un investisseur recherchant un cash-flow mensuel, mais il peut séduire un portefeuille diversifié en quête d'un actif tangible dans un lieu préservé et côtée.
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Données du marché immobilier à Saint-André-de-Buèges
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-André-de-Buèges s'établit à 13 450 €, sur la base de 1 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Saint-André-de-Buèges se positionne dans le top 0 % des communes les plus chères du Hérault.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 37,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (0,8 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-André-de-Buèges Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Saint-André-de-Buèges
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2024, 13 450 €/m² de prix médian pour 1 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +450,3 %.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 110 m²
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 | 1 |
| Prix médian/m² | 13 450 € | 13 450 € |
| Prix moyen/m² | 13 450 € | |
| Surface médiane | – | 110 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 2 | 2 444 € |
| 2022 | 3 | 588 € |
| 2024 | 1 | 13 450 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-André-De-Buèges est très limitée, ce qui participe à la rareté et à la tension sur les prix de l'ancien. Selon les données SITADEL, seulement 6 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, dont 4 en 2024. Ce léger rebond ne modifie pas structurellement l'offre dans une commune qui ne compte que 49 logements au total. Cette faible constructibilité, caractéristique des petits villages patrimoniaux en zone de montagne ou de piémont, garantit l'absence de risque de sur-offre. Elle renforce en revanche la pression sur le parc existant et explique en partie l'explosion des valeurs. Toute nouvelle construction, rare, est susceptible d'être absorbée immédiatement par une demande en quête de modernité, mais elle ne pèsera pas sur les prix médians, déjà tirés par l'ancien de prestige.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 16 logements ont été autorisés et 4 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 25 %.
Construction neuve à Saint-André-de-Buèges (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 7 logements autorisés à à Saint-André-de-Buèges, dont 1 en 2025 (+600 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Saint-André-de-Buèges
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-André-de-Buèges
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (37,15 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net réel est inférieur au rendement brut affiché. À Saint-André-de-Buèges, la taxe foncière sur le bâti est de 37,15 %. Il faut également anticiper des frais de gestion (env. 8 % du loyer) et des provisions pour travaux, surtout dans un parc ancien (60 % construit avant 1945). La vacance locative peut être saisonnière dans une commune comptant 49 % de résidences secondaires. Ces charges réduisent le rendement brut de 1,0 % à environ 0,6 % net.
Performance énergétique du parc à Saint-André-de-Buèges
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 10 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Saint-André-de-Buèges: la classe E domine, 10,0 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante du parc est E (210 kWh/m²/an), avec 10 % de passoires thermiques (F/G). Ce diagnostic, basé sur 10 DPE, indique un important besoin de rénovation. Pour l'acheteur, cela implique des travaux à prévoir pour améliorer le confort et anticiper les interdictions de location pour les passoires à partir de 2025. Le risque de décote à la revente pour les biens les moins performants est réel.
Calculateur de rendement à Saint-André-de-Buèges
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Saint-André-de-Buèges
Pour une maison de 140 m² (surface typique), le prix d'achat s'élève à environ 1 479 520 €. Avec un loyer estimé à 8,8 €/m², soit 1232 € par mois, le rendement brut est d'environ 1,0 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et des provisions, l'effort net mensuel peut être négatif de plusieurs centaines d'euros en phase de remboursement du crédit.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-André-de-Buèges
- Négliger la taxe foncière élevée (37,15 %).
- Surévaluer les loyers dans un marché de résidences secondaires.
- Oublier de provisionner pour des travaux sur un parc ancien.
- Compter sur une plus-value rapide malgré la hausse récente.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Saint-André-de-Buèges, avec une forte proportion de résidences secondaires, peut connaître une saisonnalité. Les visites et transactions sont plus nombreuses au printemps et en été, lorsque le village est animé. Vendre en période estivale permet de valoriser le cadre de vie. Pour l'acheteur, la période hivernale peut offrir plus de choix et de marges de négociation. Pensez au calendrier fiscal : la taxe foncière est exigible en septembre, ce qui peut influencer les décisions de vente.
Le saviez-vous ?
- La commune compte 1 monument historique protégé.
- L'indice de vieillissement est de 262,5 (44,7 % de 60 ans et plus).
- Le score numérique de la commune est très faible (2/100).
S'installer à Saint-André-de-Buèges : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-André-De-Buèges, c'est choisir un mode de vie ancré dans un environnement naturel préservé, à l'écart de l'agitation urbaine. Le village, niché à 366 mètres d'altitude moyenne, offre un cadre paisible avec un climat méditerranéen tempéré (13,8 °C de moyenne) et des précipitations abondantes (1 086 mm) qui contribuent à la verdure des paysages. La commune ne dispose que de quatre équipements (services et sports), ce qui implique une dépendance aux bourgs voisins et à Montpellier, distante d'une quarantaine de minutes en voiture, pour les commerces, la santé et les services plus élaborés.
Le profil démographique est celui d'un territoire vieillissant (âge médian de 50,6 ans, indice de vieillissement de 262,5), mais le récent rebond démographique laisse entrevoir un léger rajeunissement. La vie communautaire y est forcément intense dans un si petit nombre d'habitants. Le cadre est idéal pour le télétravail, à condition de disposer d'une bonne connexion internet (le très haut débit ne couvre que 16,2 % du territoire, score numérique très faible). Pour les amateurs de patrimoine, la présence d'un monument historique protégé et la proximité des sites du Grand Pic Saint-Loup offrent de belles opportunités de découverte. C'est un choix de vie qui privilégie la tranquillité, la nature et l'authenticité, en acceptant une certaine forme d'isolement relatif et de dépendance automobile.
Carte du marché immobilier à Saint-André-de-Buèges
Saint-André-de-Buèges et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-André-de-Buèges
Le climat à Saint-André-de-Buèges (altitude 366 m) est marqué par une température moyenne de 13,8 °C et des précipitations annuelles de 1086 mm, plus élevées que sur le littoral. Ce profil de climat méditerranéen atténué par les contreforts des Cévennes convient aux acheteurs recherchant un air moins sec et des étés moins caniculaires, mais acceptant des hivers plus frais. Idéal pour les amateurs de nature et de calme, loin de l'effervescence côtière.
Composition du parc immobilier à Saint-André-de-Buèges
49 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 93,8 % du parc à Saint-André-de-Buèges, 6,2 % en collectif.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier est quasi exclusivement composé de maisons (93,8 %) et très ancien (60 % d'avant 1945). La part très élevée de résidences secondaires (49 %) et de propriétaires occupants (64 %) indique un marché de caractère, prisé pour le cadre de vie. Cela peut limiter la rotation des biens et créer une certaine rareté, mais aussi une clientèle spécifique (acheteurs en vue d'une résidence principale ou d'une résidence de vacances). L'absence de logement social et d'appartements confirme ce profil.
Ancienneté du parc à Saint-André-de-Buèges
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 25 logements).
- Avant 1919 52,0 % 13 logts
- 1919-1945 8,0 % 2 logts
- 1946-1970 4,0 % 1 logts
- 1971-1990 4,0 % 1 logts
- 1991-2005 8,0 % 2 logts
- 2006-2019 24,0 % 6 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Saint-André-de-Buèges
4 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Saint-André-de-Buèges
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Saint-André-de-Buèges est soumis à 8 risques naturels recensés (inondation, mouvement de terrain...) et a connu 7 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est faible et le radon présent à un niveau moyen. Tout projet d'achat doit impérativement s'accompagner d'une consultation du PPR et d'une assurance adaptée. Ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité et la constructibilité, notamment pour les extensions.
Cas pratique : un achat type à Saint-André-de-Buèges
Pour une maison de 140 m² à Saint-André-de-Buèges, comptez environ 1 479 520 € hors frais de notaire. Avec un apport de 10 % (147 952 €) et un emprunt de 1 331 568 € sur 20 ans à un taux estimé de 4 %, la mensualité hors assurance s'établit autour de 8 250 €. Le revenu médian local n'étant pas connu, cette charge est à mettre en perspective avec un profil d'acheteur aisé.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-André-de-Buèges
- Oublier de vérifier le DPE et le coût des travaux de rénovation.
- Ne pas consulter le plan de prévention des risques (PPR).
- Sous-estimer les frais de notaire sur un bien ancien.
- Négocier sans connaître la rareté du marché local.
Points clés à retenir à Saint-André-de-Buèges
- Prix médian des maisons : 13 450 €/m² (DVF 2024).
- Rendement net moyen estimé : 0,6 % pour une maison.
- Climat : températures moyennes de 13,8 °C, 1086 mm de pluie.
- Marché rare : seulement 49 logements sur la commune.
- Évolution à 1 an : +1697,3 % (effet de base).
- Taxe foncière sur le bâti : 37,15 % (taux 2024).
- Altitude moyenne : 366 m, dans le Grand Pic Saint-Loup.
- DPE dominant : classe E, 210 kWh/m²/an.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Saint-André-de-Buèges
Pour une maison de 110 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
1 479 500 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² médian, très volatil.
- Oublier de valoriser les atouts paysagers (vue, calme).
- Négliger l'impact d'un DPE dégradé sur la valorisation.
- Comparer avec des communes littorales très différentes.
Investir à Saint-André-de-Buèges : passer à l'action
Investir dans un tel marché relève moins de la statistique que de l'intuition fine du terrain et des opportunités rares. Une erreur de timing ou de choix de bien peut être lourde de conséquences. S'appuyer sur un réseau local aguerri est indispensable pour identifier la perle rare et négocier un prix cohérent avec une logique d'investissement, aussi confidentielle soit-elle.
Les chiffres révèlent un marché hors norme. En comprendre les ressorts concrets nécessite une expertise locale.
Déterminez la valeur réelle d'un bien à Saint-André-De-Buèges au regard des dernières transactions et de la dynamique singulière de ce marché.
- Analyse basée sur les 1 ventes récentes (DVF 2024)
- Compréhension du micro-marché ultra-spécialisé
- Mise en relation avec un expert du Grand Pic Saint-Loup
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Saint-André-de-Buèges
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-André-de-Buèges
Quel est le prix immobilier moyen à Saint-André-De-Buèges ?
Le prix médian des maisons s'élève à 13 450 €/m² en 2024, pour une surface médiane de 140 m². Ce niveau de prix place la commune parmi les plus chères de France, très au-dessus des moyennes départementales et régionales.
Est-ce le bon moment pour investir à Saint-André-De-Buèges ?
Le marché a connu une hausse extrême récente. Investir aujourd'hui suppose d'accepter une valorisation déjà très élevée et de viser une plus-value à long terme, dans un marché confidentiel et peu liquide. Le rendement locatif est insignifiant.
Saint-André-De-Buèges est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Saint-André-De-Buèges est significativement plus chère que la plupart des communes rurales de l'Hérault. Sa valorisation se compare à des secteurs très côtés du littoral, pour un produit immobilier différent (maisons de village anciennes).
Quel rendement locatif espérer à Saint-André-De-Buèges ?
Le rendement locatif brut est très faible, autour de 1,0 % pour les maisons. Après déduction des charges (taxe foncière à 37,15 %, gestion, vacance), le rendement net approche 0,6 %, ce qui ne justifie pas un investissement purement locatif.
Quels sont les profils d'acheteurs à Saint-André-De-Buèges ?
Les acheteurs sont majoritairement des acquéreurs extérieurs, recherchant une résidence secondaire de prestige ou une installation en tant que néo-rurauls. Le marché est inaccessible aux primo-accédants locaux en raison des prix et de l'absence de logements sociaux.
Communes limitrophes de Saint-André-de-Buèges
Saint-André-de-Buèges est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Saint-André-de-Buèges figure parmi les plus chers de France: le prix médian atteint 13 450 €/m² en 2026, soit +444,1 % par rapport à la médiane nationale (2 472 €/m²). Dans l'Hérault, Saint-André-de-Buèges appartient au top 0 % des communes les plus chères au m².
Entre 2021 et 2024, le marché immobilier de Saint-André-de-Buèges a enregistré une hausse de +450,3 % du prix médian au m². Sur l'ensemble de la période, 6 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +2187,4 %.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 13 450 €/m² pour une surface médiane de 110 m².
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 11,7 € (appartements) et 8,8 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique reste modéré — environ 0,8 % — en lien avec le niveau des prix au m². Avec 49,0 % de résidences secondaires, Saint-André-de-Buèges est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 7 logements autorisés, soit 1/an en moyenne. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Saint-André-de-Buèges est typique de l'arrière-pays languedocien. Le cadre géographique (à 214 m d'altitude, dans un paysage de collines) nuance l'analyse du marché.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.