01 Le parc de logements
Le parc comprend 463 logements dont 279 résidences principales, 171 résidences secondaires et 13 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 279 | 60,3 % |
| Résidences secondaires | 171 | 36,9 % |
| Logements vacants | 13 | 2,8 % |
Parmi les 463 logements du parc, 60 % assurent la fonction de résidence principale, contre 37 % de secondaires et 3 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 115 | 41,2 % |
| 1919-1945 | 14 | 5,0 % |
| 1946-1970 | 19 | 6,8 % |
| 1971-1990 | 38 | 13,6 % |
| 1991-2005 | 57 | 20,4 % |
| 2006-2019 | 36 | 12,9 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche avant 1919 domine (41 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 41 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,4 % |
| 2 pièces | 22 | 7,9 % |
| 3 pièces | 42 | 15,1 % |
| 4 pièces | 79 | 28,3 % |
| 5 pièces ou plus | 135 | 48,4 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,6 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (48 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 371 | 457 | 463 |
| Rés. principales | 250 | 267 | 279 |
| Rés. secondaires | 92 | 181 | 171 |
| Vacants | 30 | 8 | 13 |
Valflaunès, commune de taille similaire à 15 km, affiche 64,4 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 208 | 74,6 % |
| Locataires (privé) | 59 | 21,1 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 12 | 4,3 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 74,3 % de propriétaires face à 21,3 % de locataires (dont 0 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 | 1,4 % |
| Fioul | 73 | 26,2 % |
| Électricité | 97 | 34,8 % |
| Gaz bouteille | 15 | 5,4 % |
| Autre (bois…) | 90 | 32,3 % |
Le électricité équipe 35 % des résidences principales, devant autres sources (bois notamment) (32 %) et fioul (26 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 28 |
| 2 à 4 ans | 50 |
| 5 à 9 ans | 41 |
| 10 ans ou plus | 160 |
| Total ménages | 279 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 40 |
| Sous-occupation modérée | 68 |
| Sous-occupation accentuée | 92 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 24 | 8,6 % |
| 1 voiture | 117 | 41,9 % |
| 2 voitures ou plus | 139 | 49,8 % |
Équipement automobile des ménages: 9 % sans voiture, 42 % avec une voiture et 50 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 69,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 208 | 130 | 46 | 32 |
| 1975 | 235 | 124 | 68 | 43 |
| 1982 | 246 | 126 | 91 | 29 |
| 1990 | 282 | 153 | 111 | 18 |
| 1999 | 298 | 179 | 102 | 17 |
| 2006 | 355 | 232 | 115 | 8 |
| 2011 | 371 | 250 | 92 | 30 |
| 2016 | 457 | 267 | 181 | 8 |
| 2022 | 463 | 279 | 171 | 13 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 208 logements, le total atteint 463 en 2022 (+123 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 50 | 53 | 41 | 39 | 46 | 38 |
| Dont vacants > 2 ans | 13 | 17 | 24 | 19 | 24 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 10,0 % |
| Classe B | 6 | 12,0 % |
| Classe C | 8 | 16,0 % |
| Classe D | 14 | 28,0 % |
| Classe E | 11 | 22,0 % |
| Classe F | 5 | 10,0 % |
| Classe G | 1 | 2,0 % |
Distribution DPE sur 50 diagnostics: la majorité se situe en classe D (28 %), avec 38 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 17 | 34,0 % |
| Classe B | 12 | 24,0 % |
| Classe C | 10 | 20,0 % |
| Classe D | 4 | 8,0 % |
| Classe E | 6 | 12,0 % |
| Classe F | 1 | 2,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Émissions CO₂: 34 % des logements relèvent de la classe A, 78 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 226 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 176 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 161 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 134 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 67 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 226 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 67 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 0 |
| Classe B | 4 | 2 |
| Classe C | 7 | 1 |
| Classe D | 13 | 1 |
| Classe E | 9 | 2 |
| Classe F | 2 | 3 |
| Classe G | 0 | 1 |
Les maisons affichent une classe dominante D (176 kWh/m²/an), les appartements F (258) — l'écart typologique est marqué.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Brissac (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Brissac est marqué par la villégiature — 171 résidences secondaires sur 463 logements (36,9 %). Une typologie quasi monomorphe — 93,5 % de maisons, le collectif y est très marginal. À l'échelle locale, Brissac est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol, à 252 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux — contexte utile pour lire le parc.
Selon l'INSEE, 74,3 % des résidences principales de Brissac sont occupées par leurs propriétaires, 21,3 % par des locataires.
Parc notablement ancien à Brissac: 41,2 % des logements datent d'avant la Première Guerre mondiale. Performance énergétique dans la norme: D dominante et 192 kWh/m²/an, en ligne avec la moyenne nationale. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 12,0 %. Le électricité est la première source de chauffage du parc (34,8 %).
Le nombre de logements de Brissac varie peu sur la période 2016–2022. 49,8 % des ménages de Brissac disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Le profil régional — Brissac est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol — éclaire les choix d'habitat localement. La commune est à 252 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Le détail du parc (279 résidences principales de Brissac) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Brissac en 2026 ?
Niché dans les Cévennes héraultaises, le village de Brissac (615 habitants) allie un cadre de vie préservé à une accessibilité relative vers Montpellier. Son marché immobilier, après un pic de valorisation en 2023, a subi une correction majeure en 2024. Faut-il y voir une opportunité d'investissement ou un signal d'alerte ? L'analyse des transactions récentes et des indicateurs territoriaux nous éclaire.
Après une correction de plus de 50 % en 2024, Brissac offre un point d'entrée rare dans un village cévenol préservé, avec un rendement locatif brut deux fois supérieur à la moyenne régionale.
Verdict
➤ Opportunité de rendement locatif à saisir avec prudence, uniquement pour des investisseurs acceptant un marché peu liquide et un horizon moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction historique de -53,6 %
- ✓ Rendement locatif brut attractif (7,8 %)
- ✓ Accessibilité immobilière élevée (IAI 7,4/10)
- ⚠ Liquidité très faible : 7 transactions annuelles
- ⚠ Fragilité économique locale (chômage à 15,3 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 1 556 €/m², Brissac est moins chère que 85 % des communes françaises de même catégorie.
- Son prix au m² est inférieur de 60 % à la moyenne du département de l'Hérault (env. 3 900 €/m²).
- Son rendement locatif brut (7,8 %) est deux fois supérieur à celui des grandes métropoles comme Montpellier.
Analyse du marché immobilier à Brissac
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Brissac : opportunités et risques
Investir à Brissac en 2026 se justifie principalement par la stratégie de rendement locatif annuel en maison. Avec un loyer médian de 10,4 €/m²/mois et un prix d'acquisition corrigé, le rendement brut de 7,8 % est l'un des plus élevés de la catégorie. Toutefois, l'investisseur doit intégrer des charges conséquentes, à commencer par une taxe foncière sur le bâti à 48,99 %, qui grève significativement le rendement net, estimé à 4,4 %.
Le potentiel de location saisonnière existe, soutenu par une pression touristique élevée (IPTI à 6,9/10) et la présence de campings. Cependant, l'offre d'hébergements touristiques reste limitée (3 au total), et la faible connectivité numérique (score de 4/100) peut être un frein pour attirer une clientèle en télétravail. Il convient donc de privilégier des biens déjà rénovés ou à rénover avec un budget maîtrisé.
Enfin, la faible liquidité du marché est le principal risque. Avec seulement 7 ventes par an en moyenne, la revente peut s'avérer longue. L'horizon d'investissement doit donc être envisagé à moyen ou long terme. La décote importante par rapport aux communes voisines similaires offre une marge de sécurité, mais ne garantit pas une plus-value rapide dans un territoire à la démographie atone (-0,8 % sur 10 ans).
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Données du marché immobilier à Brissac
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Brissac présente un profil atypique, marqué par une volatilité extrême des prix médians sur la période récente. Selon les données DVF 2024, la correction de 53,6 % enregistrée cette année ramène les valeurs en deçà de celles de 2020, un mouvement rare dans le contexte régional. Cette chute brutale s'explique en partie par le très faible nombre de transactions (7), où la vente d'un bien à un prix anormalement bas peut déformer la statistique. Néanmoins, elle indique un marché peu liquide et potentiellement fragile.
La structure du parc, composé à 95 % de maisons et comptant 36,9 % de résidences secondaires, dessine un territoire à double visage : un cadre de vie recherché pour la villégiature, mais un tissu résidentiel permanent limité. La part importante de logements anciens (46,2 % d'avant 1945) constitue à la fois un atout patrimonial et un défi énergétique, avec 12,5 % de passoires thermiques (F/G) selon les diagnostics disponibles.
Ancré dans la communauté de communes des Cévennes Gangeoises et Suménoises, Brissac bénéficie d'une certaine dynamique intercommunale. Cependant, son éloignement des grands pôles d'emploi (plus de 30 km de Montpellier) et un taux de chômage local de 15,3 % indiquent que la demande immobilière est davantage portée par les néo-ruraux et les investisseurs en quête de rendement que par une solvabilité locale forte.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Brissac Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Sur les cinq dernières années, les prix médians à Brissac ont connu une forte volatilité, selon les données DVF. Après une hausse continue entre 2020 (2 461 €/m²) et 2023 (3 350 €/m²), le marché a brutalement corrigé en 2024 avec un prix médian à 1 556 €/m², soit une baisse de 53,6 % en un an. Cette évolution contraste avec la tendance observée dans les communes voisines du même secteur, qui ont généralement maintenu des prix élevés, dépassant souvent les 1 556 €/m². Pour un acheteur en 2026, cette correction représente un point d'entrée potentiellement intéressant, mais il convient de vérifier si elle reflète un changement structurel ou une simple fluctuation statistique due au faible nombre de transactions (seulement 7 en 2024).
Évolution du marché immobilier de Brissac
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 000 €/m² de prix médian pour 7 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +50,7 %.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
D'après les données de prix et de loyers, l'investissement dans une maison type de 75 m² à Brissac (120 000 €) génère un loyer médian estimé à 780 € par mois. Avec un crédit sur 20 ans à un taux estimé de 4 %, la mensualité s'élèverait à environ 726 €. Le loyer couvre ainsi largement la mensualité, dégageant un cash-flow positif immédiat. Le rendement brut atteint 7,8 %, mais le rendement net, après déduction de la taxe foncière (48,99 %), des frais de gestion et d'une vacance locative, tombe à environ 4,4 %. L'effort financier initial est donc rapidement compensé, rendant le montage viable sans effort mensuel net.
Acheter vs Louer — maison 81 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 7 | 7 |
| Prix médian/m² | 3 000 € | 3 000 € |
| Prix moyen/m² | 6 414 € | |
| Surface médiane | – | 81 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 8 | 1 991 € |
| 2022 | 6 | 3 189 € |
| 2023 | 3 | 3 350 € |
| 2024 | 7 | 1 556 € |
| 2025 | 7 | 3 000 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Brissac est très modeste, selon les données SITADEL. Seulement 19 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, dont seulement 2 en 2024. Cette tendance est en baisse de 21 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette faible activité de construction limite l'offre neuve et peut, à terme, soutenir la valeur de l'ancien. Elle reflète également les contraintes du territoire (risques naturels, parcellaire) et une attractivité modérée pour les promoteurs. Pour un investisseur, cela signifie un risque limité de sur-offre, mais aussi un parc immobilier principalement ancien, avec seulement 12,9 % de logements construits après 2006, nécessitant parfois des travaux de mise aux normes.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
98 logements autorisés cumulés, 60 commencés: la dynamique récente affiche 6 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Brissac
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Brissac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Brissac totalise 22 logements sur 5 ans, soit +29 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Brissac
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Brissac
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,99 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net (4,4 % pour les maisons) est inférieur au brut (7,8 %) car il intègre les charges réelles. À Brissac, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 48,99 %. Ajoutez les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), une provision pour travaux sur un parc ancien (46,2 % d'avant 1945) et un taux de vacance de 2,8 %. Ces éléments réduisent significativement la rentabilité effective.
Performance énergétique du parc à Brissac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 50 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Brissac est D, avec 12,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La performance énergétique moyenne du parc est modérée (classe D, 192 kWh/m²/an), mais 12,5 % des logements diagnostiqués sont des passoires (F/G). Pour un investisseur, cela implique un risque réglementaire : interdiction de louer les logements classés G dès 2025 et F en 2028. Pour un acquéreur occupant, anticipez un budget rénovation, d'autant que 46,2 % du parc est antérieur à 1945.
Calculateur de rendement à Brissac
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Erreurs à éviter quand on investit à Brissac
- Négliger la taxe foncière élevée (48,99 %).
- Oublier de provisionner pour travaux sur parc ancien.
- Ignorer le risque locatif lié à la saisonnalité touristique.
- Ne pas anticiper la loi Climat sur les passoires (12,5 % F/G).
Quand acheter ou vendre ?
À Brissac, le marché immobilier suit une saisonnalité marquée par le tourisme (2 campings, 220 emplacements). Le printemps et l'été sont propices aux visites, avec une demande accrue pour les résidences secondaires. La période de septembre, après la saison estivale et avant le paiement de la taxe foncière, peut voir certains vendeurs plus flexibles. L'hiver, le marché est calme, offrant potentiellement moins de concurrence pour les acheteurs sérieux.
Le saviez-vous ?
- Brissac compte 36,9 % de résidences secondaires.
- Le village possède 3 monuments historiques pour 615 habitants.
- La densité est très faible (rang 104/107 dans sa catégorie).
S'installer à Brissac : cadre de vie et logement
S'installer à Brissac, c'est opter pour un cadre de vie cévenol préservé, à l'écart des flux touristiques massifs du littoral. La commune offre un niveau d'équipements correct pour sa taille, avec 36 équipements répertoriés par l'INSEE, incluant commerces, services et une école. Le territoire, soumis à un PPR Inondation, impose une vigilance particulière dans le choix du bien, d'autant que 11 risques naturels sont recensés.
Le profil démographique, avec un âge médian de 49 ans et un indice de vieillissement élevé (212,5), dessine une population installée. La part importante de propriétaires (74,3 %) et de résidences secondaires contribue à une atmosphère tranquille, parfois peu dynamique hors saison. Pour les actifs, la dépendance à la voiture est forte, la gare TGV la plus proche étant à plus de 33 km.
Carte du marché immobilier à Brissac
Brissac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Brissac
Le climat à Brissac est de type méditerranéen atténué, avec une température moyenne annuelle de 14,5 °C et des précipitations abondantes (1 159 mm/an), liées à la proximité des Cévennes. Les hivers sont doux et les étés chauds. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs recherchant un rythme de vie paisible, éloigné des fortes chaleurs littorales, mais avec un ensoleillement généreux.
Composition du parc immobilier à Brissac
463 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Brissac est composé très majoritairement de maisons (95,0 %), profil résidentiel familial typique.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le marché est ultra-dominé par les maisons individuelles (95,0 %), avec une forte proportion de propriétaires occupants (74,3 %) et un poids important des résidences secondaires (36,9 %). Cela indique un ancrage résidentiel solide et une attractivité touristique marquée. Le faible taux de vacants (2,8 %) et l'absence de logements sociaux suggèrent un marché tendu, où la concurrence peut être forte pour les biens bien entretenus.
Ancienneté du parc à Brissac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 279 logements).
- Avant 1919 41,2 % 115 logts
- 1919-1945 5,0 % 14 logts
- 1946-1970 6,8 % 19 logts
- 1971-1990 13,6 % 38 logts
- 1991-2005 20,4 % 57 logts
- 2006-2019 12,9 % 36 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Brissac
36 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Brissac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le principal risque naturel à Brissac est l'inondation, avec un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif pour la Haute Vallée Nord de l'Hérault. Onze risques sont recensés et la commune a connu dix arrêtés catastrophes naturelles. La sismicité est faible et le radon présent à un niveau moyen. Consulter le géorisque est indispensable pour connaître les contraintes d'assurance et de constructibilité attachées à une parcelle.
Cas pratique : un achat type à Brissac
Pour une maison familiale de 100 m² à Brissac, comptez environ 160 000 € hors frais de notaire. Cela représente près de 7 années du revenu médian local (23 020 €). Avec un apport de 10 % (16 000 €) et un crédit sur 20 ans à un taux de 4 %, la mensualité s'établirait autour de 872 €, soit un taux d'endettement de 45 % pour un ménage au revenu médian.
Erreurs à éviter quand on achète à Brissac
- Omettre de consulter le PPR Inondation en amont.
- Sous-estimer le coût des travaux de rénovation énergétique.
- Négliger la faible couverture fibre (25,6 %).
- Oublier de vérifier la disponibilité des services (3 commerces).
Points clés à retenir à Brissac
- Prix médian : 1 556 €/m² (DVF 2024).
- Rendement brut maison : 7,8 %.
- 95 % de maisons individuelles.
- 46,2 % du parc construit avant 1945.
- Maisons à 3 000 €/m², pas de marché appartement.
- Rendement net estimé à 4,4 %.
- 36,9 % de résidences secondaires.
- Classe énergétique dominante : D.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Brissac ?
À Brissac, l'état du bien et sa performance énergétique sont déterminants, vu l'ancienneté du parc (46,2 % avant 1945) et la réglementation DPE. La proximité des équipements (3 commerces, 1 école) et la vue/dégagement ajoutent une prime. Un terrain constructible ou avec un agrément (jardin, terrasse) est très valorisé dans ce village à faible densité. À l'inverse, l'exposition aux risques naturels (PPR inondation) ou un DPE F/G peuvent déprécier un bien de 10 à 20 %.
Estimation indicative d'une maison à Brissac
Pour une maison de 81 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
243 000 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Le marché de Brissac est niche : 95 % de maisons, 36,9 % de résidences secondaires et des prix variant selon l'exposition aux risques ou la vue. Un professionnel local connaît ces micro-marchés et la valeur réelle de l'état du bâti (46,2 % d'avant 1945). Il ajuste l'estimation en fonction de la demande, qui provient autant de locaux que d'acquéreurs extérieurs attirés par le cadre. Son expertise est cruciale pour négocier avec des acheteurs sérieux, au-delà des algorithmes basés sur des moyennes au m².
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² moyen.
- Ne pas pondérer par l'état du DPE (classe D dominante).
- Oublier l'impact des résidences secondaires (36,9 %).
- Minimiser l'impact des risques naturels sur la valeur.
Investir à Brissac : passer à l'action
L'analyse des données DVF pose un diagnostic, mais un investissement réussi se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, vérification des risques. Notre réseau de professionnels locaux, qui connaît intimement Brissac et ses spécificités, peut vous aider à transformer cette analyse en décision éclairée.
Vous avez les données. Voici ce qu'elles signifient concrètement pour votre projet à Brissac.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Brissac grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Brissac
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Brissac
Quel est le prix immobilier moyen à Brissac ?
Le prix médian des maisons à Brissac s'établit à 3 000 €/m² en 2024, selon les données DVF. Cette moyenne masque une très large fourchette de prix, de 692 à 2 278 €/m² pour 50 % des transactions, reflétant l'hétérogénéité du parc, majoritairement constitué de maisons anciennes.
Est-ce le bon moment pour acheter à Brissac ?
La forte correction des prix en 2024 (-53,6 %) crée un point d'entrée potentiellement intéressant, surtout pour un investisseur en quête de rendement locatif. Toutefois, le marché est très peu liquide (7 transactions/an), ce qui exige de la patience pour trouver le bien adapté et réussir sa revente.
Brissac est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Brissac est significativement moins chère que les villages comparables alentour. Son prix médian (1 556 €/m²) est inférieur de 128 % à celui de Notre-Dame-de-Londres (3 544 €/m²) et de 145 % à celui de Valflaunès (3 812 €/m²), selon les données 2024.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Brissac ?
Le rendement locatif brut pour une maison est estimé à 7,8 %, ce qui est élevé. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net ressort à environ 4,4 %. Aucun rendement n'est calculable pour les appartements, le marché locatif étant inexistant dans ce segment.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir à Brissac ?
Les principaux risques sont la faible liquidité du marché (peu de transactions), la fragilité économique locale (taux de chômage à 15,3 %) et les contraintes géographiques (risques d'inondation, parc ancien). Il est crucial de faire expertiser le bien et de vérifier son exposition aux risques naturels.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Brissac.
Communes limitrophes de Brissac
Brissac est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 3 000 €/m² à Brissac contre 3 454 €/m² pour l'Hérault.
Dynamique haussière marquée: +50,7 % sur le prix médian entre 2021 et 2025 à Brissac. 31 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Évolution annuelle récente: +92,8 %.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Brissac à un niveau significatif — 3 000 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Brissac, un logement de 81 m² (243 000 €) représente 10,6 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Brissac avoisinent 11,7 €/m² pour les appartements et 10,4 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,2 %, un niveau intermédiaire. Le parc local comporte 36,9 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 22 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 4 par an en moyenne. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Brissac est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol. Contexte physique: à 252 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.