Le marché immobilier de Saint-Gratien affiche un prix médian de 3 907 €/m², en retrait de 5,6 % sur un an selon les données DVF 2024. Cette commune dense de Plaine Vallée, bien reliée par la gare (0,8 km), présente un parc où les appartements (67 % des transactions) dominent. Comprendre cette dynamique est essentiel pour se positionner correctement, que l'on soit vendeur ou acheteur.
Comment se porte le marché immobilier à Saint-Gratien
Avec 169 transactions enregistrées, l'activité à Saint-Gratien reste modérée. La baisse des prix de -5,6 % en un an indique un marché en correction, potentiellement favorable aux acquéreurs. La fourchette de prix (3 056 – 4 873 €/m²) montre une dispersion importante, reflétant des biens de qualités et localisations variées. Le taux de logements vacants (6,3 %) est légèrement supérieur à la moyenne nationale, indiquant une liquidité à surveiller pour les vendeurs.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian a reculé de 5,6 % sur un an, une correction qui s'inscrit dans le contexte national de remontée des taux. Cette baisse peut représenter une fenêtre d'opportunité pour les acheteurs disposant d'un apport conséquent. Pour les vendeurs, elle impose un réalisme accru sur les prix de mise en vente. La dynamique démographique positive (+2,1 % en 5 ans) et la faible construction neuve (62 logements autorisés en 5 ans) pourraient soutenir les prix à moyen terme.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Saint-Gratien
Le marché est porté par la vente d'appartements (114 ventes, 3 385 €/m²), adaptés aux budgets des primo-accédants et des investisseurs. Les maisons, plus rares (55 ventes), voient leur prix s'établir à 4 649 €/m². Le parc est majoritairement occupé par des propriétaires (51,8 %) et comprend 28 % de logements sociaux. L'acheteur type est souvent un ménage franciliens cherchant un compromis entre accessibilité et prix.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché penche actuellement en faveur de l'acheteur, sous réserve de trouver le bien correspondant à ses critères. La baisse des prix et le volume de transactions modéré indiquent une certaine négociation possible. Toutefois, la proximité de la gare et la densité d'équipements (741 au total) maintiennent un socle de valorisation. La vente peut demander un temps de mise en marché raisonnable, surtout pour les biens nécessitant des travaux (6,6 % de passoires thermiques).
Vacance longue durée à Saint-Gratien
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Saint-Gratien (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Saint-Gratien: 58 logements autorisés sur 5 ans, 1 pour la dernière année (-85 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La construction neuve est quasiment à l'arrêt, avec seulement 8 logements autorisés en 2024 et une tendance en baisse de 87 % sur 5 ans. Cela signifie peu de concurrence directe pour l'ancien, mais aussi un signal d'offre limitée qui peut maintenir une pression à la hausse sur les prix des biens les plus attractifs. Cette rareté de la nouveauté renforce l'intérêt pour un parc existant majoritairement en bonne santé énergétique.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier local suit le rythme francilien classique : une reprise nette en février-mars après les fêtes, et un pic d'activité en septembre-octobre. Vendre au printemps permet de toucher les acheteurs souhaitant emménager avant l'été. Acheter en novembre-décembre peut offrir des opportunités de négociation, les vendeurs étant souvent plus pressés. Prévoyez le règlement de la taxe foncière, due en septembre, dans votre budget de trésorerie.
Le saviez-vous ?
- La commune compte 741 équipements pour 3 km² seulement.
- L'âge médian y est de 38,7 ans, inférieur à la moyenne nationale.
- Seulement 1,8 % des logements sont des résidences secondaires.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Saint-Gratien
- Prix médian au m² : 3 907 €, en baisse de 5,6 % sur un an.
- Écart maison/appartement : +37 % pour les maisons.
- Surface typique achetée : ~56 m² pour un appart, ~78 m² pour une maison.
- Revenu médian local de 23 910 €, soit 10 e rang départemental.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Saint-Gratien
Quel est le prix au m² à Saint-Gratien ?
Le prix médian global à Saint-Gratien est de 3 907 €/m² selon les données DVF 2024. Il diffère fortement entre appartements (3 385 €/m²) et maisons (4 649 €/m²). La fourchette typique se situe entre 3 056 et 4 873 €/m².
Le prix immobilier à Saint-Gratien est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix sont en baisse de -5,6 % sur un an, ce qui correspond à un contexte de correction sur le marché francilien. Cette tendance peut offrir des opportunités d'achat, mais nécessite une estimation précise pour les vendeurs.
Combien de temps pour vendre un bien à Saint-Gratien ?
Le délai de vente dépend du prix et de l'état du bien. Avec un taux de vacance de 6,3 % et un marché en retrait, une mise en prix réaliste est cruciale. Les biens bien positionnés près de la gare ou rénovés (DPE C dominant) partent plus vite.
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