Logement & immobilier

Le logement à Montigny-lès-Cormeilles

95370 Val-d'Oise 22 457 hab.
Fiche complète

Montigny-lès-Cormeilles compte 8 130 logements (3,8 pièces en moyenne).

Résidences principales 96%
Logements vacants 3,6%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant C

01 Le parc de logements

8 130Logements au total
57 %Appartements i
53,8 %Propriétaires
0,7 %Rés. secondaires
33 %Logements sociaux i
3,6 %Logements vacants i-40% vs dept · -55% vs France
+9,0 %Évolution 2016–2022
2 033 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 8 130 logements dont 7 778 résidences principales, 57 résidences secondaires et 294 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Le graphique détaille la structure des 8 130 logements: 96 % sont habités en permanence, 1 % épisodiquement et 4 % restent inoccupés.

INSEE · 2022

Époque de construction

L'ancienneté du parc se lit ici: 44 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 2 %.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Le graphique montre une moyenne de 3,8 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (28 % de 5 pièces et plus).

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements6 9877 4618 130
Rés. principales6 6907 1157 778
Rés. secondaires152357
Vacants283323294

Éragny (18 436 hab., à 7 km) présente 58,1 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Le graphique croise les statuts d'occupation: 53,8 % de propriétaires face à 45,2 % de locataires (dont 30 % en HLM).

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Le gaz de ville équipe 71 % des résidences principales, devant électricité (22 %) et fioul (3 %).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans593
2 à 4 ans1 674
5 à 9 ans1 675
10 ans ou plus3 835
Total ménages7 778
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale2 306
Sous-occupation modérée2 043
Sous-occupation accentuée1 162
Suroccupation modérée1 035
Suroccupation accentuée273
INSEE · 2022

Équipement automobile

Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 18 % sans, 51 % à une voiture, 31 % multi-motorisés. Par ailleurs, 73,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

8 130Logements en 2022
+244 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Trajectoire de long terme: 2 365 logements en 1968, 8 130 en 2022 (+244 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 410 605 440 462 572 214
Dont vacants > 2 ans 75 54 26 33 63 102

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
173kWh/m²/an en moyenne
5,6 %Passoires (F+G) i
4 445Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
173 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
3 570 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

La classe C domine avec 48 % des diagnostics, et 49 % des logements atteignent le palier A-B-C.

ADEME · GES

Distribution GES

Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (46 %), 58 % de logements en A, B ou C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 313 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 100 (après 2012).

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Côté maisons, la dominante est C (217 kWh/m²/an); côté appartements, C (159).

Comparaison territoriale
Consommation vs département-28 kWh/m²/an
Consommation vs France-30 kWh/m²/an
Passoires vs département-3,3 pts
Passoires vs France-4,3 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

34,3 %Taux logements sociaux i
2 625Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutConforme

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

7,83 €Loyer moyen /m² i
0,8 %Taux de vacance i
108dont PLAI i
364dont PLS i
1 089En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T197
T2491
T3833
T4797
T5+260

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Au recensement INSEE 2022, Montigny-lès-Cormeilles totalise 8 130 logements dont 95,7 % de résidences principales — un parc à vocation résidentielle permanente. L'offre résidentielle combine pavillonnaire (43,0 %) et collectif (57,0 %). Ce contexte résidentiel — Montigny-lès-Cormeilles est dans les paysages contrastés de la grande couronne, en contexte de plaine (altitude moyenne: 75 m) — cadre la lecture du parc local.

Profil d'occupation intermédiaire, entre propriété et location (53,8 % / 45,2 %). Le parc social représente 30,2 % des résidences principales. Au-dessus du seuil SRU, Montigny-lès-Cormeilles affiche 34,3 % de logements sociaux (cible 25,0 %).

16,9 % des logements de Montigny-lès-Cormeilles datent de la période 2006-2019, signe d'un développement résidentiel récent. Bonne tenue énergétique du parc de Montigny-lès-Cormeilles: classe C en tête et consommation moyenne (173 kWh/m²/an) sous la médiane nationale. La source de chauffage la plus répandue est le gaz de ville (71,1 %).

Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+9,0 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 17,7 % de ménages sans voiture, 30,9 % à au moins deux voitures.

Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune dans les paysages contrastés de la grande couronne. Le contexte naturel (en contexte de plaine (altitude moyenne: 75 m)) module les arbitrages des résidents et investisseurs.

Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.

Faut-il investir à Montigny-lès-Cormeilles en 2026 ?

Intégrée à la communauté d'agglomération Val Parisis, Montigny-Lès-Cormeilles bénéficie d'une desserte ferroviaire directe vers Paris et d'une démographie jeune et croissante. Son marché immobilier, marqué par une pression élevée et des rendements corrects, interroge sur sa pérennité face à une fragilité économique locale. Voici ce qu'indiquent les données pour un investissement en 2026.

3 311 €/m² prix médian
+6,9 % sur un an
168 transactions 2026

Avec un rendement brut de 5,8 % pour les appartements, Montigny-Lès-Cormeilles offre un point d'entrée plus rentable que la moyenne régionale, malgré une accessibilité dégradée.

Verdict

➤ Investir ici suppose de cibler un appartement en location annuelle pour tirer parti du rendement, tout en acceptant un marché local fragile.

Rendement correct
Risque modere
Horizon moyen terme
Stratégie Locatif annuel en appartement
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Points clés

  • ✓ Rendement locatif brut attractif à 5,8 %
  • ✓ Pression immobilière élevée (IPI 6,9/10)
  • ✓ Parc récent : 16,9 % construits après 2006
  • ⚠ Accessibilité très faible (IAI 1/10)
  • ⚠ Taux de chômage élevé à 14,3 %
  • ⚠ Effort d'accession important : 17,2 années de revenu

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accedant local

Positionnement sur le marché

  • Acheter une maison exige 17,2 années de revenu, un effort supérieur de 70 % à la moyenne française.
  • Le prix au m² dépasse de 11 % celui de voisines comme Éragny, mais reste 16 % sous Saint-Gratien.
  • Son rendement locatif brut de 5,8 % surpasse celui de l'immobilier parisien (environ 3,5 %).
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Montigny-lès-Cormeilles

Le marché immobilier de Montigny-lès-Cormeilles affiche une pression notable (IPI 6,9/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.

Indices immobiliers de Montigny-lès-Cormeilles

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

6,9

Indice de Pression Immobilière

Élevé

Un IPI à 6,9/10 indique un marché actif et sous tension, favorable à une revente rapide si le bien est bien positionné.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
87
Années de revenu pour acheter 70 m²
90
% de résidences secondaires
10
Croissance démographique (5 ans)
60
Densité de population
95
3,3

Indice d'Accessibilité Immobilière

Peu accessible

Une accessibilité de 1/10 indique que les prix ont largement décroché du pouvoir d'achat local, un risque pour la liquidité à la baisse.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
10
% de propriétaires
14
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
4
4,6

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Un IOL modéré à 4,6/10 exige une sélection rigoureuse du quartier et du type de bien pour assurer une rentabilité locative.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
90
% résidences secondaires (demande saisonnière)
10
Croissance démographique (5 ans)
60
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
13
0,9

Indice de Pression Touristique Immobilière

Très faible

Une pression touristique quasi nulle (0,9/10) écarte définitivement toute stratégie de location saisonnière ou meublée touristique.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
10
% de logements vacants
12
Faible densité (proxy isolement touristique)
6

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 3948,2 — Percentile dept : 87/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 12,6 — Percentile dept : 90/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 10/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 3,8 — Percentile dept : 60/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 5614,3 — Percentile dept : 95/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 12,6 — Percentile dept : 10/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 51,4 — Percentile dept : 14/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 28,9 — Percentile dept : 4/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 46,2 — Percentile dept : 90/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 10/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 3,8 — Percentile dept : 60/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 3948,2 — Percentile dept : 13/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 10/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 3,6 — Percentile dept : 12/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 5614,3 — Percentile dept : 6/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Montigny-lès-Cormeilles : opportunités et risques

L'argument principal pour investir à Montigny-Lès-Cormeilles réside dans son rendement locatif brut, estimé à 5,8 % pour les appartements d'après la carte des loyers. Ce chiffre est robuste et supérieur à ceux observés dans des communes plus chères du département. La demande locative est soutenue par une population jeune (âge médian de 34,5 ans) et une part de propriétaires (53,8 %) inférieure à la moyenne nationale, ce qui garantit un bassin de locataires.

Toutefois, cet investissement n'est pas sans risques. Le taux de chômage local de 14,3 % et un indice de fragilité territoriale de 5,7/10 indiquent une économie précaire. Le rendement net est immédiatement rogné par une taxe foncière de 37,62 % et par la nécessité potentielle de travaux sur le parc plus ancien. La loi climat et résilience rend aussi critique l'état du DPE.

La stratégie la plus cohérente est celle du locatif annuel en appartement, en privilégiant les biens récents ou rénovés (classe DPE C dominante) et les quartiers proches de la gare. L'horizon doit être moyen terme (5-10 ans) pour absorber les fluctuations d'un marché sensible aux cycles franciliens et espérer une plus-value à la revente.

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➤ Dans les conditions actuelles, l'investissement dans un appartement type nécessite un effort mensuel net d'environ 250 € après le loyer perçu, compensé par un rendement brut de 5,8 %.

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3/5

Avez-vous étudié le marché local ?

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Connaissez-vous la fiscalité applicable ?

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Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?

Données du marché immobilier à Montigny-lès-Cormeilles

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix médian au m² à Montigny-lès-Cormeilles s'établit à 3 311 €, sur la base de 168 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Montigny-lès-Cormeilles se positionne dans le top 11 % des communes les plus chères du Val-d'Oise.

La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.

La taxe foncière sur le bâti s'élève à 37,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 8,5 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Montigny-lès-Cormeilles Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Entre 2020 et 2024, le prix médian du mètre carré à Montigny-Lès-Cormeilles a progressé de 15,2 %, passant de 3 477 à 3 311 €. Cette hausse, quasi continue, a connu un léger tassement en 2023 (-1,3 %) avant une reprise vigoureuse de +9,8 % en 2024. Cette performance dépasse celle de nombreuses communes comparables du département, comme l'indiquent les données DVF. Toutefois, cette dynamique est à nuancer au regard de l'accessibilité qui s'est fortement dégradée pour les habitants locaux. Pour un acheteur en 2026, cette trajectoire suggère un marché qui a absorbé la correction post-pandémie et qui retrouve un élan, mais dont la solidité dépendra de la capacité d'achat des ménages extérieurs à la commune.

Évolution du marché immobilier de Montigny-lès-Cormeilles

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

En 2025, 3 311 €/m² de prix médian pour 168 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -4,4 %.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 3 576 €/m²
Surface médiane 88 m²
Transactions 100
Appartements
Prix médian 2 578 €/m²
Surface médiane 66 m²
Transactions 68

Indicateurs clés du marché

+6,9 %
Variation annuelle prix/m² ?
8,5 %
Rendement locatif apparts ?
5,6 %
Rendement locatif maisons ?
65,7 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

314 688 €
Maison 88 m² ?
Mensualité ~1 825 €/mois (20 ans, 3,5 %)
170 148 €
Appartement 66 m² ?
Mensualité ~987 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Selon les données 2024, l'acquisition d'un appartement type de 69 m² à 259 854 €, financé à 100 % sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 %, générerait une mensualité de crédit d'environ 1 500 €. Le loyer médian perçu (18,2 €/m²/mois) couvrirait près de 84 % de cette charge, laissant un effort net mensuel d'environ 250 € à la charge de l'investisseur. Le rendement brut s'établit à 5,8 %, mais le net, après déduction des charges moyennes (taxe foncière à 37,62 %, gestion, vacance), chute autour de 3,6 %. Ce montage n'est viable qu'avec un apport personnel significatif pour réduire l'effort mensuel résiduel.

Acheter vs Louer — appartement 66 m²

987 €/mois
Mensualité crédit ?
1 202 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 215 €/mois de moins

Accessibilité — années de revenu médian

14,3 ans
Pour une maison ?
7,7 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

18,2 €/m²
Loyer médian appartements ?
15,6 - 21,3 €/m²
16,6 €/m²
Loyer médian maisons ?
13,1 - 21,0 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Répartition des ventes

59,5 % de maisons et 40,5 % d'appartements parmi les 168 transactions enregistrées.

Répartition des ventes: 59,5 % de maisons et 40,5 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 168 100 68
Prix médian/m² 3 311 € 3 576 € 2 578 €
Prix moyen/m² 3 380 €
Surface médiane – 88 m² 66 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 259 3 462 €
2022 231 3 685 €
2023 197 3 546 €
2024 132 3 097 €
2025 168 3 311 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à Montigny-Lès-Cormeilles montre un net ralentissement. Seulement 14 logements ont été autorisés en 2024, et la tendance sur cinq ans est à une baisse de 47 % par rapport à la période précédente. Au total, 453 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années. Ce frein à l'offre nouvelle, dans un contexte de croissance démographique (+3,8 % sur 5 ans), contribue à maintenir une pression sur les prix de l'ancien. Cela limite également le risque de sur-offre à court terme. L'urbanisation semble se concentrer sur la rénovation et la densification du parc existant plutôt que sur l'extension, un phénomène cohérent avec la faible superficie de la commune (4 km²).

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Dernier relevé 2025: 8 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 2 896 autorisations pour 2 116 démarrages effectifs.

Vacance longue durée à Montigny-lès-Cormeilles

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

214 logements vacants au total
102 vacants depuis plus de 2 ans 47,7 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve à Montigny-lès-Cormeilles (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Cumul 5 ans: 433 logements autorisés à à Montigny-lès-Cormeilles, dont 4 en 2025 (-46 % vs les 5 années précédentes).

433 logements autorisés sur 5 ans
4 en 2025 dernière année connue
-46 % vs 5 années précédentes tendance

Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.

Fourchettes de loyers à Montigny-lès-Cormeilles

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 15,6 €/m²
Médian 18,2 €/m²
Haut 21,3 €/m²
Écart de 5,8 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 13,1 €/m²
Médian 16,6 €/m²
Haut 21,0 €/m²
Écart de 7,9 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Montigny-lès-Cormeilles

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (66 m²)
~2 714 €/an
soit ~2,3 mois de loyer par an
Pour une maison type (88 m²)
~3 290 €/an
soit ~2,3 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 37,62 % Moyenne dept : 42,51 % -4,89 pt Moyenne France : 43,01 % -5,39 pt
Taxe d'habitation (rappel) 25,28 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

36,93 % 2021
36,90 % 2022
37,61 % 2023
37,62 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (37,62 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.

Le rendement brut de 5,8 % pour un appartement chute à environ 3,6 % net. Cette différence s'explique par la taxe foncière locale (37,62 % du revenu cadastral), les frais de gestion (environ 5 % du loyer), les provisions pour travaux et, en copropriété, les charges courantes. Avec un taux de vacance estimé à 3,6 % et des loyers parfois impayés, le revenu réel est amputé d'environ 38 % du brut. Source DGFiP 2024.

Performance énergétique du parc à Montigny-lès-Cormeilles

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 445 diagnostics analysés (ADEME)

Étiquettes DPE à Montigny-lès-Cormeilles: la classe C domine, 5,6 % du parc relève du statut de passoire thermique.

Classe dominante C
Passoires thermiques 5,6 % F + G
Conso moyenne 173 kWh/m²/an

Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).

La classe énergétique dominante C (172 kWh/m²/an) est plutôt bonne. Seulement 5,5 % du parc est classé F ou G (passoires). C'est rassurant pour un acheteur : le risque de travaux de rénovation urgents est limité. Cependant, avec la loi Climat, les logements les moins performants (G à partir de 2025, F en 2028) seront progressivement interdits à la location. Un DPE à vérifier avant tout achat.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les appartements, avec un loyer moyen de 18,2 €/m²/mois, sont les plus adaptés à l'investissement locatif, notamment les T2 et T3 de 50 à 70 m². Les maisons, à 16,6 €/m²/mois, intéressent pour les familles mais génèrent un rendement net plus faible. Le parc ancien domine, mais les logements construits après 2006 (16,9 % du parc) offrent un DPE meilleur, un atout face à la réglementation. Les studios sont moins répandus, la surface médiane des appartements vendus étant de 69 m².

Quelles zones cibler à Montigny-lès-Cormeilles ?

Les secteurs les plus demandés sont naturellement ceux proches de la gare de La Frette - Montigny et du centre-bourg, où se concentrent commerces et services. La proximité des axes routiers vers Cergy-Pontoise et Paris peut aussi justifier un surplus de loyer. Aucune zone en grande transformation n'est signalée, mais la baisse de 47 % des autorisations de construire neuves sur cinq ans limite les risques de sur-offre à court terme.

Calculateur de rendement à Montigny-lès-Cormeilles

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Montigny-lès-Cormeilles

Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans notre calcul, dans un marché local où 3,6 % des logements sont vacants. La taxe foncière élevée (37,62 %) grève la rentabilité nette. La dépendance à l'économie francilienne expose aux retournements conjoncturels, avec un taux de chômage déjà supérieur à la moyenne nationale. Enfin, les obligations de rénovation énergétique concernent surtout les biens les plus anciens (6,8 % construits avant 1945), mais le parc est globalement en classe C.

Cas pratique : un investissement type à Montigny-lès-Cormeilles

Pour un appartement de 65 m² à Montigny, comptez environ 259 854 € à l'achat. Au loyer moyen de 18,2 €/m², cela génère 1 183 € par mois. Le rendement brut est de 5,8 %. Après déduction de la taxe foncière et des charges, le revenu net mensuel tombe à environ 700 €, soit un rendement net de 3,6 %.

Erreurs à éviter quand on investit à Montigny-lès-Cormeilles

  • Négliger la taxe foncière élevée (37,62 %).
  • Surévaluer le loyer possible face à la concurrence.
  • Oublier les frais de copropriété dans l'ancien.
  • Ne pas prévoir un fonds de roulement pour les vacances.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché est traditionnellement plus actif au printemps et à la rentrée de septembre. À Montigny, la vente peut être légèrement plus longue en été, période de vacances. Notez que la taxe foncière est payable en septembre : certains vendeurs préfèrent finaliser avant. Aucune affluence touristique ne perturbe le marché local.

Le saviez-vous ?

  • Montigny abrite 753 équipements, dont 100 commerces de proximité.
  • La commune a une dette par habitant de 1 604 €, assez élevée.
  • 17 arrêtés catastrophes naturelles ont été pris depuis 1982.

S'installer à Montigny-lès-Cormeilles : cadre de vie et logement

S'installer à Montigny-Lès-Cormeilles, c'est opter pour une ville de taille moyenne bien dotée en services du quotidien : 100 commerces et 95 équipements de santé recensés par l'INSEE. La commune est intégrée à l'intercommunalité Val Parisis, ce qui lui permet de mutualiser des équipements tout en conservant une identité propre. Le cadre de vie est marqué par une densité importante (5 614 hab/km²) et un tissu urbain mixte, entre maisons individuelles (43,2 % du parc) et collectifs.

Les atouts majeurs sont la connectivité, avec une couverture fibre de 95 % et la proximité de la gare pour Paris, et un profil démographique dynamique (43,3 % de moins de 30 ans). En revanche, la présence d'un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif depuis 1987 et de 17 arrêtés catastrophes naturelles historiques rappelle que certains secteurs sont exposés à des aléas, un point crucial à vérifier avant tout achat.

Carte du marché immobilier à Montigny-lès-Cormeilles

Montigny-lès-Cormeilles et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Montigny-lès-Cormeilles

11,8 °C
Température moyenne ?
619 mm
Précipitations ?
41 j
Jours de gel/an ?

Avec 11,8 °C de moyenne annuelle et 619 mm de pluie, le climat est océanique dégradé, proche de Paris. Les hivers sont modérés, les étés doux. Ce profil tempéré convient aux personnes recherchant une absence d'extrêmes, sans canicules marquées ni grands froids. L'altitude modeste (83 m) limite les gelées persistantes. Un atout pour les familles ou les retraités souhaitant un cadre stable.

À qui s'adresse Montigny-lès-Cormeilles ?

La commune s'adresse principalement aux jeunes actifs et aux familles modestes à moyennes, attirés par les prix encore abordables en Île-de-France et les écoles nombreuses. Les primo-accédants y trouvent des appartements de taille correcte. Les acheteurs recherchant une maison avec jardin devront viser la périphérie, sachant que 43 % du parc est constitué de maisons. Les retraités (17 % de la population) peuvent apprécier la proximité des services de santé.

Avantages et limites à Montigny-lès-Cormeilles

✓ Points forts

  • Prix encore inférieurs à ceux de communes voisines comme Saint-Gratien.
  • Desserte excellente avec une gare à 1 km et accès rapide au TGV.
  • Équipements et services nombreux pour une ville de 22 000 habitants.
  • Parc immobilier relativement récent et énergétiquement correct (DPE C dominant).
  • Dynamisme démographique (+10,6 % en 10 ans) et population jeune.

− À prendre en compte

  • Densité très élevée (5 614 hab/km²) et peu d'espaces verts.
  • Taxe foncière parmi les plus hautes du département (37,62 %).
  • Taux de chômage local élevé à 14,3 %, signe de fragilité économique.

Composition du parc immobilier à Montigny-lès-Cormeilles

8 130 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Le parc local mêle individuel (43,2 %) et collectif (56,8 %).

95,7 % Résidences principales 7 778 logements
0,7 % Résidences secondaires 57 logements
3,6 % Logements vacants 294 logements
53,8 % Propriétaires de leur résidence

Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.

Le parc immobilier est équilibré entre maisons (43,2 %) et appartements. La part élevée de propriétaires (53,8 %) et la quasi-absence de résidences secondaires (0,7 %) indiquent une ville ancrée, peu spéculative, où les habitants restent. Un taux de vacants de 3,6 % indique un marché tendu, avec peu de biens inoccupés. Le profil acheteur typique est donc un ménage cherchant à s'installer durablement, pas un investisseur saisonnier.

Ancienneté du parc à Montigny-lès-Cormeilles

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 573 logements).

  • Avant 1919 1,7 % 125 logts
  • 1919-1945 5,1 % 389 logts
  • 1946-1970 19,3 % 1 458 logts
  • 1971-1990 43,9 % 3 322 logts
  • 1991-2005 13,2 % 1 002 logts
  • 2006-2019 16,9 % 1 277 logts

Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.

Équipements et services à Montigny-lès-Cormeilles

753 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

100 Commerces
356 Services
95 Santé
25 Sports et loisirs
11 Enseignement
1 Tourisme
165 Transports

Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.

Risques naturels et géorisques à Montigny-lès-Cormeilles

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 4 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 17 catastrophes naturelles déclarées

La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif depuis 1987, visant notamment les mouvements de terrain. La sismicité est très faible et le radon faible. 17 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Consultez le PPR en mairie pour connaître les contraintes constructives précises sur votre futur bien. Ces données sont à croiser avec l'état parasitaire du diagnostic technique.

Cas pratique : un achat type à Montigny-lès-Cormeilles

Pour une maison de 91 m² (surface médiane), comptez 378 014 € hors frais de notaire. Cela représente 17,2 années du revenu médian local (21 970 €). Avec un apport de 10 % (37 800 €), un prêt sur 20 ans à 3,5 % donnerait une mensualité d'environ 1 900 € hors assurance.

Erreurs à éviter quand on achète à Montigny-lès-Cormeilles

  • Ne pas consulter le PPR en vigueur sur la parcelle.
  • Acheter sans diagnostic de performance énergétique (DPE).
  • Sous-estimer les frais de notaire (environ 8 %).
  • Oublier de vérifier la qualité de la connexion fibre.

Points clés à retenir à Montigny-lès-Cormeilles

  • Prix médian à 3 311 €/m², en hausse de 9,8 % en un an.
  • Rendement brut appartement : 5,8 %, maison : 4,8 %.
  • Climat tempéré : 11,8 °C de moyenne, 619 mm de pluie.
  • Maisons 3 576 €/m², appartements 2 578 €/m².
  • Rendement net estimé autour de 3,6 % et 3,0 % après charges.
  • Parc énergétique performant, seulement 5,5 % de passoires.
  • Peu d'offre neuve (14 logements en 2024) soutient les prix.
  • Un bien type coûte 259 854 € (appart) ou 378 014 € (maison).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Montigny-lès-Cormeilles ?

À Montigny, la valeur d'un bien dépend fortement de sa proximité avec la gare de La Frette - Montigny (1 km) et des commerces. Un appartement avec ascenseur et place de parking vaut 10 à 15 % de plus qu'un équivalent sans. Pour une maison, la taille du terrain et la vue sur les coteaux sont valorisantes. L'état général et le DPE pèsent lourd : un logement rénové (classe B) peut se vendre 20 % plus cher qu'un équivalent vétuste (classe E). Les écoles de secteur influencent aussi.

Estimation indicative d'une maison à Montigny-lès-Cormeilles

Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

291 368 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un agent local connaît les micro-marchés : le prix au m² diffère entre le quartier de la gare et les lotissements pavillonnaires. Il évalue l'état réel (fissures, humidité) et les atours (exposition, calme) que les algorithmes ignorent. Son réseau d'acheteurs sérieux accélère la vente. Enfin, il maîtrise les règles d'urbanisme de la commune et de l'intercommunalité Val Parisis, cruciales pour un compromis sécurisé.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se baser uniquement sur le prix médian au m² communal.
  • Surestimer la valeur ajoutée de travaux non réglementaires.
  • Négliger l'impact d'un DPE faible (F/G) sur la valorisation.
  • Vendre sans connaître les prix récents de vente (DVF).

Investir à Montigny-lès-Cormeilles : passer à l'action

Les statistiques décrivent une tendance, mais l'acquisition se négocie au cas par cas. Identifier le bon bien au juste prix dans un marché aussi contrasté requiert une connaissance intime des quartiers et des dernières transactions. Notre réseau de professionnels du Val-d'Oise peut vous y aider.

Ces chiffres posent un diagnostic. Leur traduction en opportunité réelle dépend d'une expertise fine du terrain.

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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Montigny-lès-Cormeilles

    Quel est le prix moyen d'un appartement à Montigny-Lès-Cormeilles ?

    Le prix médian d'un appartement est de 2 578 €/m², soit environ 259 850 € pour un deux-pièces type de 69 m². La fourchette de prix est cependant très large, certains biens se négociant à moins de 2 600 €/m² et d'autres dépassant 16 000 €/m².

    Est-ce une bonne commune pour un investissement locatif ?

    Le rendement brut des appartements est de 5,8 %, ce qui est correct. Toutefois, le taux de chômage local élevé (14,3 %) et la faible accessibilité pour les résidents imposent de cibler des biens attractifs pour des locataires travaillant à l'extérieur de la commune.

    Montigny-Lès-Cormeilles est-elle plus chère que ses voisines ?

    Non, son prix médian global (3 311 €/m²) est inférieur à celui de Soisy-sous-Montmorency (-11 %) et de Saint-Gratien (-16 %). En revanche, il est supérieur à celui d'Éragny (+15 %) et de Saint-Ouen-l'Aumône (+17 %).

    Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?

    Il est conseillé de se concentrer sur les secteurs proches de la gare de La Frette - Montigny (1 km) pour capter la demande des navetteurs, et de privilégier les immeubles récents ou rénovés pour limiter les risques liés aux passoires thermiques (5,5 % du parc).

    La commune construit-elle beaucoup de logements neufs ?

    La construction neuve ralentit fortement : seulement 14 logements autorisés en 2024, et une baisse de 47 % des autorisations sur les 5 dernières années. Cette rareté de l'offre nouvelle soutient les prix de l'ancien.

    Marché immobilier des communes voisines

    Montigny-Lès-Cormeilles présente un écart de valorisation avec Soisy-sous-Montmorency (-11 %) et Saint-Gratien (-16 %), mais affiche un rendement locatif supérieur, créant un effet de levier potentiel pour un investisseur patient.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Montigny-lès-Cormeilles.

    Communes limitrophes de Montigny-lès-Cormeilles

    Montigny-lès-Cormeilles est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    3 311 €/m² Prix médian à Montigny-lès-Cormeilles
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Côté prix, Montigny-lès-Cormeilles est un marché tendu — 3 311 €/m² sur 168 ventes récentes, -3,7 % par rapport au reste du Val-d'Oise.

    Le prix médian au m² à Montigny-lès-Cormeilles diminue de -4,4 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 987 transactions sont recensées par les données DVF. Évolution annuelle récente: +6,9 %.

    Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 3 576 €/m² (surface médiane 88 m²) et celui des appartements à 2 578 €/m² (66 m²). Un bien type de 88 m² revient à environ 314 688 €, soit 14,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.

    Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 18,2 € (appartements) et 16,6 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 8,5 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (0,7 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.

    Les flux de permis restent élevés: 433 logements autorisés et 222 commencés sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (83 % des autorisations sur 2021-2025).

    Le marché immobilier de Montigny-lès-Cormeilles s'interprète dans un contexte plus large — Montigny-lès-Cormeilles est dans les paysages contrastés de la grande couronne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Montigny-lès-Cormeilles est en contexte de plaine (altitude moyenne: 75 m), autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.

    Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Montigny-lès-Cormeilles

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    Communes voisines

    Franconville 95130 37 754 hab. 3,1 km Herblay-sur-Seine 95220 31 779 hab. 1,7 km Cormeilles-en-Parisis 95240 27 292 hab. 1,6 km La Frette-sur-Seine 95530 4 570 hab. 1,7 km