Le prix médian d'Eaubonne dépasse la médiane nationale (2 536 €/m²) avec 3 878 €/m² observés en 2026. Au classement départemental, Eaubonne se place dans les 9 % de communes les plus chères du Val-d'Oise.
Correction observée: -5,5 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 1 393 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -5,5 % du prix médian.
La ventilation des ventes associe 50,2 % de maisons et 49,8 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Le bien médian (95 m² à 404 985 €) équivaut à 15,1 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce d'Eaubonne avoisinent 19,6 €/m² pour les appartements et 17,9 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,1 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (1,2 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2020 et 2024, 106 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 64 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Eaubonne est dans la grande couronne parisienne. La géographie joue son rôle: la commune est dans un relief de plaine, à 56 m d'altitude en moyenne.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).
Faut-il investir à Eaubonne en 2026 ?
Integree a la Communaute d'Agglomeration Val Parisis, Eaubonne beneficie d'une desserte ferroviaire directe vers Paris et d'un taux d'emploi local de 71,9 %. Cette dynamique economique et residentielle, portee par une population qui a augmente de 6,5 % en dix ans, cree un terreau specifique pour l'investissement immobilier. Verdict.
Avec un rendement locatif brut de 6,6 % et un prix median en baisse de 1,4 %, Eaubonne offre un point d'entree plus attractif que ses voisines cotees.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler le locatif annuel en appartement pour son rendement, en acceptant un horizon moyen terme et une selection rigoureuse du bien.
Points clés
- ✓ Rendement locatif superieur a 6 %
- ✓ Correction recente : opportunite d'entree
- ✓ Demographie en croissance soutenue (+6,5 % en 10 ans)
- ⚠ Accessibilite faible pour les locaux
- ⚠ Parc ancien : 17 % d'avant 1945
- ⚠ Taxe fonciere a 41,48 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix median superieur de 60 % a la moyenne nationale des villes de taille comparable.
- Dans le Val-d'Oise, Eaubonne depasse la mediane departementale en matiere d'attractivite residentielle.
- Rendement locatif nettement superieur a celui des grandes metropoles comme Paris.
Analyse du marché immobilier à Eaubonne
Le marché d'Eaubonne est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers d'Eaubonne
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,3
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobiliere elevee : la demande depasse l'offre, ce qui soutient les prix a la vente.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobiliere elevee : la demande depasse l'offre, ce qui soutient les prix a la vente.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilite faible : les prix ont depasse la capacite d'achat locale, le marche est porte par des acheteurs exterieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilite faible : les prix ont depasse la capacite d'achat locale, le marche est porte par des acheteurs exterieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,7
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunite locative moderee : la demande locative existe mais le rendement net est erode par les charges.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunite locative moderee : la demande locative existe mais le rendement net est erode par les charges.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible : la commune n'est pas une destination touristique, excluant une strategie saisonniere.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible : la commune n'est pas une destination touristique, excluant une strategie saisonniere.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Eaubonne : opportunités et risques
Le rendement locatif brut des appartements, a 6,6 %, est l'atout principal d'Eaubonne pour un investisseur. Toutefois, le rendement net est rapidement erode par les charges. La taxe fonciere, a 41,48 %, represente a elle seule l'equivalent d'environ un mois et demi de loyer. Apres deduction des frais de gestion et de la vacance locative estimee, le rendement net tombe autour de 4 %, un niveau correct mais non exceptionnel.
Le parc de logements, avec 17 % de biens construits avant 1945, presente un risque renove a ne pas negliger. Seulement 10 % des logements sont des passoires thermiques (classes F ou G), un chiffre inferieur a la moyenne nationale, mais la loi Climat et Resilience imposera des travaux de renovation energetique a moyen terme pour maintenir la valeur locative.
La strategie la plus coherente est celle du locatif annuel en appartement, cible sur les actifs travaillant a Paris ou dans les zones d'emploi voisines. L'horizon doit etre moyen terme, le temps que la correction des prix s'acheve et que la croissance demographique continue de soutenir la demande. La construction neuve quasi-inexistante elimine le risque de sur-offre concurrentielle.
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Données du marché immobilier à Eaubonne
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix median a Eaubonne s'etablit a 4 128 €/m², en legere baisse sur un an selon les donnees DVF 2024. Cette correction de -1,4 % suit le mouvement national et offre une fenetre d'opportunite par rapport au pic de 2022. La fourchette des prix, tres etendue (de 3 127 a 4 907 €/m²), revele un marche heterogene ou la localisation et la qualite du bien font la difference.
La comparaison avec les communes voisines est sans appel : Eaubonne reste plus accessible que Montmorency (+11 %) ou Saint-Gratien (+13 %). Cet ecart de valorisation, sur un territoire aux caracteristiques socio-economiques et de desserte similaires, constitue un argument fort pour les investisseurs en quete d'effet de levier. Neanmoins, cette accessibilite relative ne doit pas masquer un indice d'accessibilite immobiliere (IAI) faible, signe que les prix ont decroche du pouvoir d'achat des Eaubonnais.
Le contexte territorial, avec une gare a 1,2 km (Ermont Halte) et un taux de chomage a 9 %, joue un role structurant. La demande locative est soutenue par la proximite parisienne, mais le profil des menages, avec un revenu median de 26 900 €, limite la capacite a absorber des hausses de loyers trop brutales.
Vacance longue durée à Eaubonne
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Eaubonne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Eaubonne totalise 106 logements sur 5 ans, soit -88 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Seulement 106 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une chute de 88 % par rapport à la période précédente. Cette quasi-absence de construction neuve, selon les données SITADEL, évite un risque de sur-offre qui aurait pesé sur les prix de l'ancien. Elle indique aussi une pression foncière forte et des difficultés à produire du neuf. Pour un acquéreur, cela signifie que l'offre est principalement tournée vers le parc existant, où la rénovation devient un enjeu clé.
Fourchettes de loyers à Eaubonne
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Eaubonne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,48 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut affiché ne tient pas compte des charges incompressibles. À Eaubonne, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 41,48 %. Il faut y ajouter la vacance locative (le taux de logements vacants est de 5,7 %), les frais de gestion (environ 5 % du loyer), les charges de copropriété et une provision pour travaux. Ces prélèvements réduisent le rendement net des appartements de 6,6 % à environ 4,0 %. Pour les maisons, la baisse est encore plus marquée, à 2,9 % net.
Performance énergétique du parc à Eaubonne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 086 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Eaubonne est C, avec 10,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante du parc est C (195 kWh/m²/an). Seulement 10,0 % des logements sont des passoires thermiques (étiquettes F ou G), un chiffre inférieur à la moyenne nationale. Ce profil engage un risque réglementaire modéré pour les acquéreurs. Cependant, les propriétaires de biens classés F ou G devront financer des travaux avant 2028 pour les logements les plus énergivores, selon la loi Climat. C'est un point de vigilance à intégrer dans le budget.
Calculateur de rendement à Eaubonne
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Eaubonne
Pour un appartement type de 55 m² à Eaubonne, le prix d'achat tourne autour de 226 112 €. Avec un loyer de 19,6 €/m², vous percevrez environ 1 078 € par mois. Cela génère un rendement brut de 6,6 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net tombe à 4,0 %, soit un revenu net mensuel de 754 € environ. L'effort résiduel dépendra donc fortement de votre taux d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit à Eaubonne
- Oublier la taxe foncière élevée (41,48 %) dans votre calcul de rentabilité.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour la vacance (5,7 % de logements vacants).
- Négliger le DPE : un bien classe F/G devra être rénové d'ici 2028.
- Surévaluer les loyers par rapport au marché local (19,6 €/m² en moyenne).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier d'Eaubonne suit le rythme francilien classique. L'activité redémarre en février-mars après la trêve hivernale et connaît un pic au printemps. L'été est plus calme. Vendre entre avril et juin peut permettre une exposition maximale aux acheteurs familiaux. Acheter en novembre-décembre offre parfois des opportunités de négociation, les vendeurs pressés étant plus flexibles. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre en première partie d'année.
Le saviez-vous ?
- Eaubonne compte 4 monuments historiques protégés sur seulement 4 km².
- La fibre optique couvre 97,9 % des logements, un taux excellent.
- L'indice de vieillissement de 110,1 signifie qu'il y a plus de seniors que de jeunes de moins de 20 ans.
S'installer à Eaubonne : cadre de vie et logement
S'installer a Eaubonne, c'est beneficier d'un cadre urbain bien equipe, avec 886 equipements recenses par l'INSEE. La commune offre une palette complete de services, de commerces (87) et de sante (212 equipements), assurant une autonomie quotidienne. La desserte ferroviaire, avec la gare d'Ermont a proximite, place Paris a moins de 30 minutes, un atout majeur pour les navetteurs.
Le profil demographique est equilibre, avec un age median de 39 ans et une legere surrepresentation des moins de 30 ans (37,4 %). Ce dynamisme se ressent dans l'environnement, meme si la densite de population est elevee. La connectivite numerique est excellente, avec une couverture fibre de 97,9 %, essentielle pour le teletravail. En revanche, la superficie reduite de la commune (4 km²) et la forte densite limitent les perspectives d'expansion et peuvent generer une sensation de confinement.
Carte du marché immobilier à Eaubonne
Eaubonne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Eaubonne
11 490 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Eaubonne combine 38,7 % de maisons et 61,3 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier est majoritairement constitué de propriétaires occupants (66,1 %), un signe de stabilité. Les maisons individuelles représentent 38,7 % des logements, une proportion notable pour une commune de cette densité. Le faible taux de résidences secondaires (1,2 %) confirme l'orientation résidentielle principale. Ce contexte attire des acheteurs en quête de pérennité, souvent des familles qui profitent des 16 établissements scolaires. La part de logements sociaux (20,0 %) est conforme aux obligations légales.
Ancienneté du parc à Eaubonne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 10 529 logements).
- Avant 1919 4,5 % 473 logts
- 1919-1945 12,6 % 1 328 logts
- 1946-1970 36,9 % 3 884 logts
- 1971-1990 23,6 % 2 482 logts
- 1991-2005 12,9 % 1 358 logts
- 2006-2019 9,5 % 1 004 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Eaubonne
886 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Eaubonne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire présente une sismicité très faible et un niveau de radon faible. Deux risques naturels sont recensés, ayant donné lieu à 17 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Ces données, fournies par Géorisques, impliquent de consulter le plan de prévention des risques (PPR) en mairie avant tout achat, notamment pour vérifier d'éventuelles contraintes constructives ou d'assurance. La commune n'est pas exempte de risques, mais ceux-ci restent limités et gérables avec une due diligence standard.
Cas pratique : un achat type à Eaubonne
Acheter une maison type de 85 m² à Eaubonne représente un investissement médian de 384 200 €. Avec un apport de 10 %, soit 38 420 €, et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 930 €. Ce montant représente 86 % du revenu médian local mensuel (2 242 €), un effort important qui nécessite souvent deux apporteurs.
Erreurs à éviter quand on achète à Eaubonne
- Signer une offre sans avoir consulté le DPE et le diagnostic plomb/amiante.
- Ne pas vérifier le plan de prévention des risques (PPR) en mairie.
- Ignorer les charges de copropriété, surtout dans les immeubles anciens.
- Surestimer sa capacité d'emprunt sans compter les frais de notaire (≈8 %).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Eaubonne : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Eaubonne
Quel est le prix moyen d'un appartement a Eaubonne ?
Le prix median d'un appartement a Eaubonne est de 3 533 €/m² en 2024. Pour un appartement type de 64 m², le budget total s'eleve a environ 226 000 €.
Eaubonne est-elle plus chere que ses voisines comme Montmorency ?
Non, Eaubonne est moins chere. Son prix au m² est inferieur de 11 % a celui de Montmorency et de 13 % a celui de Saint-Gratien, selon les donnees DVF 2024.
Est-ce rentable d'investir en location a Eaubonne ?
Le rendement locatif brut des appartements est de 6,6 %, ce qui est correct. Le rendement net, apres charges et impots, se situe autour de 4 %, une performance moderee qui necessite une selection rigoureuse du bien.
Quels sont les quartiers a privilegier pour acheter a Eaubonne ?
Les secteurs les plus proches de la gare d'Ermont Halte et du centre-ville, bien desservis et commerçants, sont generalement les plus recherches, avec des prix au m² dans le haut de la fourchette.
Le marche immobilier d'Eaubonne est-il en baisse ?
Oui, le prix median a baisse de 1,4 % entre 2023 et 2024, apres une baisse de 5 % l'annee precedente. Cette correction moderee suit la tendance nationale et peut representer une opportunite d'achat.
Marché immobilier des communes voisines
Eaubonne affiche un prix au m² inferieur de 11 % a Montmorency et de 13 % a Saint-Gratien, creant un ecart de valorisation interessant pour un investisseur en quete d'effet de levier sur des indicateurs similaires.
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Communes limitrophes d'Eaubonne
Eaubonne est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :