4 angles pour comprendre le marché immobilier à Saint-Gratien
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Faut-il investir à Saint-Gratien en 2026 ?
À mi-chemin entre Paris et la Plaine Vallée, Saint-Gratien combine densité urbaine et dynamisme démographique (+2,1 % en 5 ans). Cette position attractive s'accompagne d'un marché immobilier en pleine réévaluation après les sommets de 2022. Voici ce que révèlent les derniers chiffres pour un investissement en 2026.
Avec un rendement locatif brut de 7,2 %, nettement supérieur à celui de Paris, Saint-Gratien affiche un potentiel locatif solide malgré un marché en correction.
Verdict
➤ Investir ici convient à la recherche de rendement locatif, sous réserve d'une sélection rigoureuse du bien et d'un horizon moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif (7,2 %)
- ✓ Correction récente de -5,6 %
- ✓ Parc locatif jeune (6,9 % post-2006)
- ⚠ Accessibilité faible pour les locaux (IAI 1,3)
- ⚠ Fragilité économique (chômage 13,8 %)
- ⚠ Effort de construction en chute libre (-87 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- À 3 907 €/m², Saint-Gratien se situe dans la moyenne nationale, moins chère que 55 % des communes françaises.
- Son prix médian reste inférieur de 13 % à la moyenne du Val-d'Oise, un écart favorable pour l'investisseur.
- Le rendement locatif brut (7,2 %) surpasse largement celui des grandes métropoles comme Paris (moins de 4 %).
Analyse du marché immobilier à Saint-Gratien
Le marché de Saint-Gratien est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Saint-Gratien
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,3
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (7,3/10) indique un marché dynamique et une demande constante, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (7,3/10) indique un marché dynamique et une demande constante, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité très faible (1,3/10) indique que les prix dépassent la capacité d'achat des habitants, rendant le marché dépendant d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité très faible (1,3/10) indique que les prix dépassent la capacité d'achat des habitants, rendant le marché dépendant d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,5
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Une opportunité locative élevée (5,5/10) confirme une demande locative soutenue, portée par une population jeune et un taux de propriétaires modéré (51,8 %).
Indice d'Opportunité Locative
FavorableUne opportunité locative élevée (5,5/10) confirme une demande locative soutenue, portée par une population jeune et un taux de propriétaires modéré (51,8 %).
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Une pression touristique modérée (3,5/10) suggère un marché locatif principalement annuel, peu adapté à une stratégie saisonnière pure.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréUne pression touristique modérée (3,5/10) suggère un marché locatif principalement annuel, peu adapté à une stratégie saisonnière pure.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3796,4 — Percentile dept : 80/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 11,1 — Percentile dept : 85/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,8 — Percentile dept : 48/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 2,1 — Percentile dept : 52/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 7112,0 — Percentile dept : 98/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 11,1 — Percentile dept : 15/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 47,6 — Percentile dept : 11/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 20,8 — Percentile dept : 12/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 48,2 — Percentile dept : 91/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,8 — Percentile dept : 48/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,1 — Percentile dept : 52/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3796,4 — Percentile dept : 20/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,8 — Percentile dept : 48/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,3 — Percentile dept : 58/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 7112,0 — Percentile dept : 2/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Saint-Gratien : cadre de vie et logement
À moins de 12 km de Paris, Saint-Gratien offre un cadre de vie urbain et dense (7 112 hab/km²) à ceux qui recherchent la proximité de la capitale sans en payer le prix. Avec un prix médian inférieur à 4 000 €/m², elle représente une porte d'entrée vers la propriété en petite couronne. La commune, dotée de 741 équipements, mise sur sa gare et ses services, mais son tissu très urbanisé laisse peu de place aux espaces verts.
Tout savoir pour acheter et vivre à Saint-GratienInvestir à Saint-Gratien : passer à l'action
Les données DVF et INSEE tracent une trajectoire, mais l'acquisition se gagne sur le terrain : sélection du bien, négociation, connaissance des secteurs. Notre réseau de professionnels du Val-d'Oise vous aide à transformer cette analyse en opération réussie, en phase avec la réalité du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Gratien
Quel est le prix moyen d'un appartement à Saint-Gratien ?
Le prix médian des appartements à Saint-Gratien est de 3 385 €/m² en 2024, selon les données DVF. Pour un appartement type de 65 m², l'investissement total s'élève donc à environ 220 000 €.
Saint-Gratien est-elle plus chère que ses voisines comme Eaubonne ?
Non, Saint-Gratien est moins chère. Son prix médian global (3 907 €/m²) est inférieur de 16 % à celui d'Eaubonne (4 520 €/m²), tout en offrant des services et une desserte ferroviaire comparables.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Saint-Gratien ?
Le rendement locatif brut pour les appartements est de 7,2 %, l'un des plus élevés du secteur. Après déduction des charges (taxe, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 4,2 %.
Est-ce le bon moment pour acheter à Saint-Gratien ?
Le marché est en correction (-5,6 % sur un an), ce qui crée des opportunités de négociation. C'est un bon moment pour les investisseurs en quête de rendement, avec un horizon de placement à moyen terme.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Saint-Gratien ?
Les principaux risques sont la fragilité économique locale (taux de chômage à 13,8 %) et la présence de logements énergivores (6,6 % de passoires). La taxe foncière élevée (46,36 %) impacte aussi la rentabilité nette.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Gratien affiche un prix au m² inférieur de 6 % à Montigny-lès-Cormeilles et de 16 % à Eaubonne, malgré des indicateurs de services et de transports similaires, offrant un effet de levier intéressant pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Gratien.
Communes limitrophes de Saint-Gratien
Saint-Gratien est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Saint-Gratien est sensiblement au-dessus de la moyenne — prix médian 3 750 €/m² en 2026, soit +9,1 % de plus que la médiane du Val-d'Oise (3 438 €/m²).
Le prix médian au m² à Saint-Gratien diminue de -12,5 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 1 129 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Les maisons (30,4 % des transactions, 4 899 €/m²) et les appartements (69,6 %, 3 333 €/m²) se partagent le marché. Rapporté au revenu médian de Saint-Gratien, un logement de 87 m² (426 213 €) représente 17,8 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 20,4 €/m² pour un appartement et 17,6 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 7,4 % pour un appartement (4,3 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Saint-Gratien (1,8 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Peu de permis de construire délivrés sur 2021-2025: 58 logements autorisés au total, soit 12 par an. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 57 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier de Saint-Gratien s'interprète dans un contexte plus large — Saint-Gratien est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (en contexte de plaine (altitude moyenne: 47 m)) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.