01 Le parc de logements
Le parc comprend 35 735 logements dont 29 876 résidences principales, 2 776 résidences secondaires et 3 083 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 29 876 | 83,6 % |
| Résidences secondaires | 2 776 | 7,8 % |
| Logements vacants | 3 083 | 8,6 % |
Visualisation des trois usages du parc: 84 % d'habitat permanent, 8 % de résidences secondaires et 9 % de logements inoccupés sur un total de 35 735.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 373 | 4,7 % |
| 1919-1945 | 1 309 | 4,4 % |
| 1946-1970 | 5 292 | 18,0 % |
| 1971-1990 | 9 295 | 31,6 % |
| 1991-2005 | 6 887 | 23,4 % |
| 2006-2019 | 5 276 | 17,9 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 32 %, devant les constructions récentes (18 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 703 | 9,0 % |
| 2 pièces | 6 258 | 20,9 % |
| 3 pièces | 7 174 | 24,0 % |
| 4 pièces | 5 078 | 17,0 % |
| 5 pièces ou plus | 8 662 | 29,0 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 29 % du parc, contre 30 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,6 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 31 666 | 33 417 | 35 735 |
| Rés. principales | 27 766 | 28 124 | 29 876 |
| Rés. secondaires | 1 412 | 2 053 | 2 776 |
| Vacants | 2 489 | 3 239 | 3 083 |
À titre de comparaison : 49,9 % de part de propriétaires à Saint-Herblain, à 97 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 13 531 | 45,3 % |
| Locataires (privé) | 10 695 | 35,8 % |
| Locataires HLM | 5 221 | 17,5 % |
| Logés gratuitement | 428 | 1,4 % |
Visualisation des quatre statuts — 45,3 % de propriétaires occupants, 53,3 % de locataires et 17 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 17 313 | 57,9 % |
| Fioul | 720 | 2,4 % |
| Électricité | 11 049 | 37,0 % |
| Gaz bouteille | 53 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 741 | 2,5 % |
Le gaz de ville équipe 58 % des résidences principales, devant électricité (37 %) et autres sources (bois notamment) (2 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 5 052 |
| 2 à 4 ans | 7 498 |
| 5 à 9 ans | 5 723 |
| 10 ans ou plus | 11 603 |
| Total ménages | 29 876 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 8 128 |
| Sous-occupation modérée | 7 087 |
| Sous-occupation accentuée | 4 455 |
| Suroccupation modérée | 3 479 |
| Suroccupation accentuée | 97 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 5 564 | 18,6 % |
| 1 voiture | 17 581 | 58,8 % |
| 2 voitures ou plus | 6 730 | 22,5 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 19 % sans, 59 % à une voiture, 23 % multi-motorisés. Par ailleurs, 71,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 11 794 | 10 905 | 236 | 653 |
| 1975 | 13 886 | 12 833 | 225 | 828 |
| 1982 | 16 769 | 15 272 | 459 | 1 038 |
| 1990 | 20 348 | 18 374 | 824 | 1 150 |
| 1999 | 26 391 | 23 895 | 936 | 1 560 |
| 2006 | 29 176 | 26 449 | 1 038 | 1 689 |
| 2011 | 31 666 | 27 766 | 1 412 | 2 489 |
| 2016 | 33 417 | 28 124 | 2 053 | 3 239 |
| 2022 | 35 735 | 29 876 | 2 776 | 3 083 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 11 794 à 35 735, soit +203 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 3 022 | 3 107 | 3 002 | 2 795 | 2 746 | 1 679 |
| Dont vacants > 2 ans | 465 | 506 | 478 | 368 | 490 | 611 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 129 | 0,8 % |
| Classe B | 596 | 3,6 % |
| Classe C | 9 756 | 59,7 % |
| Classe D | 4 083 | 25,0 % |
| Classe E | 1 209 | 7,4 % |
| Classe F | 389 | 2,4 % |
| Classe G | 189 | 1,2 % |
Le graphique décompose les 16 351 diagnostics par étiquette énergétique: 60 % en C, 64 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 023 | 18,5 % |
| Classe B | 3 393 | 20,8 % |
| Classe C | 6 598 | 40,4 % |
| Classe D | 2 350 | 14,4 % |
| Classe E | 665 | 4,1 % |
| Classe F | 240 | 1,5 % |
| Classe G | 82 | 0,5 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 40 %, 80 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 240 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 208 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 151 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 150 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 137 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 90 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 240 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 90 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 108 | 21 |
| Classe B | 105 | 491 |
| Classe C | 907 | 8 849 |
| Classe D | 773 | 3 310 |
| Classe E | 329 | 880 |
| Classe F | 129 | 260 |
| Classe G | 71 | 118 |
Performance comparée: maisons classées C (184), appartements classés C (161), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 297 |
| T2 | 1 363 |
| T3 | 2 017 |
| T4 | 1 773 |
| T5+ | 637 |
Faut-il investir à Vannes en 2026 ?
Capitale historique du Morbihan, Vannes combine une économie dynamique, un patrimoine remarquable et une situation géographique privilégiée en bordure du golfe. Cette attractivité soutient un marché immobilier qui a vu ses prix augmenter de plus d'un quart en cinq ans. Avant d'investir en 2026, il faut mesurer l'impact de la récente correction et la capacité du marché local à la digérer.
Avec une attractivité territoriale dans le top 20 % national, Vannes affiche un potentiel locatif solide malgré une correction récente des prix.
Verdict
➤ Bon marché d'investissement locatif, à privilégier en stratégie rendement moyen terme
Points clés
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (IAT 8,4/10)
- ✓ Pression immobilière forte (IPI 7,4/10)
- ✓ Correction de -4,4 % : point d'entrée potentiel
- ⚠ Accessibilité immobilière très faible (IAI 1,1/10)
- ⚠ Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix au m² dépasse de plus de 50 % la moyenne du Morbihan.
- Vannes figure dans le top 20 % des communes les plus attractives de France selon l'indice IAT.
- Un rendement locatif brut supérieur à celui des grandes métropoles comme Paris ou Lyon.
Analyse du marché immobilier à Vannes
Le marché de Vannes est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Vannes
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,4
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Demande d'achat soutenue face à une offre limitée. Préparez-vous à une négociation serrée et des délais de recherche allongés.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéDemande d'achat soutenue face à une offre limitée. Préparez-vous à une négociation serrée et des délais de recherche allongés.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Peu accessible : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, risque de liquidité à la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessiblePeu accessible : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, risque de liquidité à la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,2
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Demande locative solide, adaptée pour un investissement en logement annuel, notamment en centre-ville.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréDemande locative solide, adaptée pour un investissement en logement annuel, notamment en centre-ville.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique limitée sur le marché. Peu d'opportunités en meublé saisonnier type Airbnb.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique limitée sur le marché. Peu d'opportunités en meublé saisonnier type Airbnb.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3979,3 — Percentile dept : 85/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 11,6 — Percentile dept : 87/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 7,8 — Percentile dept : 37/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 4,4 — Percentile dept : 60/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1690,6 — Percentile dept : 99/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 11,6 — Percentile dept : 13/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 37,9 — Percentile dept : 10/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 14,6 — Percentile dept : 2/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 54,7 — Percentile dept : 99/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 7,8 — Percentile dept : 37/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,4 — Percentile dept : 60/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 35/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3979,3 — Percentile dept : 15/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 7,8 — Percentile dept : 37/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 35/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 8,6 — Percentile dept : 61/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1690,6 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Vannes : opportunités et risques
Investir à Vannes en 2026 suppose de privilégier la recherche de rendement locatif sur le moyen terme, plutôt qu'une spéculation sur la plus-value à court terme. Le rendement brut des appartements (4,4 %) est correct, mais la taxe foncière à 34,15 % et les charges de gestion en réduisent significativement la rentabilité nette. La faible part de passoires thermiques (3,4 %) limite, en revanche, le risque de travaux contraints liés à la loi Climat et Résilience.
La stratégie la plus adaptée reste le locatif annuel en appartement, idéalement dans le centre historique ou à proximité des gares (TGV et Sainte-Anne), pour capter la demande étudiante et professionnelle. La connectivité numérique excellente (fibre à 92,7 %) renforce cet argument. L'offre nouvelle (926 logements autorisés en 2024) peut représenter une concurrence pour les loyers, mais aussi une opportunité d'acquérir un bien aux normes.
La vigilance s'impose sur la sélection du bien : le marché est segmenté et la liquidité, bien que présente, n'est pas uniforme. Un investisseur doit intégrer dans son plan financier un effort net mensuel, le loyer ne couvrant pas l'intégralité d'un crédit dans les conditions de taux actuelles.
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Données du marché immobilier à Vannes
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian du mètre carré à Vannes s'établit à 3 955 € en 2024, selon les données DVF. Après une ascension continue depuis 2020, le marché enregistre une première correction significative de -4,4 % sur un an. Cette baisse, qui intervient dans un contexte de hausse des taux, affecte principalement les appartements, dont le prix médian (3 922 €/m²) est désormais inférieur à celui des maisons (4 112 €/m²).
La forte pression démographique (+4,4 % en 5 ans) et l'attractivité économique du pôle vannetais, membre de la CA Golfe du Morbihan, continuent de soutenir la demande. Cependant, avec un taux de chômage local à 12,2 %, cette demande ne repose pas uniquement sur la solvabilité des ménages résidents mais aussi sur l'attrait pour les actifs extérieurs et les retraités, comme en témoigne l'indice de vieillissement élevé (259,9).
La part des logements sociaux (22 %) est proche des obligations SRU, ce qui atténue les risques de tension sociale tout en structurant l'offre. Néanmoins, avec seulement 7,8 % de résidences secondaires, la pression touristique sur le marché immobilier est limitée, contrairement à d'autres sites du littoral breton.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Vannes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Vannes sur les cinq dernières années révèle une trajectoire ascendante marquée, suivie d'un récent ajustement. Le prix médian du mètre carré est passé de 3 125 € en 2020 à un pic à 4 136 € en 2023, soit une hausse cumulative de 32 %. L'année 2024 marque un infléchissement de -4,4 %, ramenant la médiane à 3 955 €/m². Cette correction, la première depuis 2020, intervient dans un contexte national de renchérissement du crédit et affecte davantage les appartements que les maisons. Comparée à des voisines comme Saint-Malo, Vannes affiche une valorisation moindre mais une croissance antérieure plus rapide, ce qui peut expliquer une phase de consolidation. Pour un acheteur en 2026, cette période de stabilisation pourrait offrir des opportunités de négociation, notamment sur les biens qui nécessitent des travaux.
Évolution du marché immobilier de Vannes
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Vannes évolue de +11,6 %, passant de 3 572 à 3 988 €/m²; 1 033 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
30,5 % de maisons et 69,5 % d'appartements parmi les 1 033 transactions enregistrées.
30,5 % maisons, 69,5 % appartements sur 1 033 ventes: le collectif pèse 69,5 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 033 | 315 | 718 |
| Prix médian/m² | 3 988 € | 4 112 € | 3 922 € |
| Prix moyen/m² | 4 252 € | ||
| Surface médiane | – | 111 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 298 | 3 572 € |
| 2022 | 1 248 | 3 902 € |
| 2023 | 1 014 | 4 073 € |
| 2024 | 872 | 3 903 € |
| 2025 | 1 033 | 3 988 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Vannes est vigoureuse, avec 3 094 logements autorisés sur les cinq dernières années, dont 926 pour la seule année 2024, soit une tendance en hausse de 5 %. Cette cadence, supérieure à la croissance démographique (+4,4 % sur 5 ans), traduit une réponse à la pression immobilière mais introduit aussi un risque de sur-offre à moyen terme si la demande venait à fléchir. Le parc immobilier est relativement récent, avec 17,9 % des logements construits après 2006. Cette modernisation du bâti, couplée à une part très faible de passoires thermiques (3,4 %), limite les risques liés aux nouvelles réglementations environnementales pour les investisseurs. L'urbanisation se concentre vraisemblablement dans les zones en extension de l'agglomération, à surveiller pour identifier les futurs quartiers prisés.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 1 510 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 598 sur 2013 — soit +152,5 %.
Vacance longue durée à Vannes
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Vannes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 2 918 logements autorisés à à Vannes, dont 755 en 2025 (-10 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Vannes
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Vannes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (34,15 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net chute sensiblement une fois les charges soustraites. À Vannes, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 34,15 %. Il faut y ajouter les frais de gestion (env. 5 % du loyer), les travaux (budgeté à 1 % de la valeur/an), et la vacance locative. Le taux de logements vacants local est de 8,6 %, un risque à intégrer. Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut (4,4 % pour les appartements) et le net estimé (2,8 %).
Performance énergétique du parc à Vannes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 16 351 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Vannes: la classe C domine, 3,5 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier vannetais est plutôt performant, avec une classe énergétique dominante C (162 kWh/m²/an). Seulement 3,4 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un chiffre bien inférieur à la moyenne nationale. Ceci limite, à court terme, le risque de dépréciation réglementaire liée aux lois Climat. Cependant, pour un bien ancien, anticipez les travaux de rénovation imposés par l'interdiction de location des passoires à partir de 2025 (G) et 2028 (F).
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de type T2, très demandés par les étudiants et les jeunes actifs, avec une surface médiane de 52 m². L'ancien rénové offre un meilleur rendement à l'achat, mais attention aux travaux de mise aux normes. Le neuf, en développement (17,9 % du parc construit après 2006), peut viser une clientèle plus aisée mais avec un rendement de départ plus faible.
Quelles zones cibler à Vannes ?
Le centre-ville historique et les abords de la gare TGV offrent la plus forte demande locative, notamment pour les petits surfaces. Les quartiers résidentiels plus éloignés, avec des maisons de ville, ciblent les familles. La périphérie et les communes de l'agglomération sont à considérer pour des biens plus spacieux à loyer modéré, sachant que 92,7 % du territoire est fibré.
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Risques à connaître avant d'investir à Vannes
Le principal risque est la vacance locative, dans un marché où 8,6 % des logements sont vacants. La saisonnalité est moins marquée qu'en station balnéaire pure. La taxe foncière, à 34,15 %, pèse sur le rendement net. Enfin, la réglementation énergétique (loi Climat) impose de vérifier le DPE : seuls 3,4 % du parc est en passoire, mais 45,3 % des logements sont occupés par des propriétaires, ce qui peut limiter l'offre locative de qualité.
Cas pratique : un investissement type à Vannes
Pour un appartement de 52 m² (surface médiane d'un 2 pièces), le prix d'achat s'élèverait à environ 201 300 €. Avec un loyer de 14,1 €/m², cela génère 733 € de revenus mensuels. Le rendement brut atteint ainsi 4,4 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net tombe autour de 2,8 %, soit un revenu net annuel d'environ 5 630 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Vannes
- Négliger la taxe foncière, élevée à 34,15 %.
- Oublier de provisionner pour les travaux en copropriété.
- Surévaluer les loyers face au marché local.
- Ne pas anticiper les périodes de vacance locative.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché vannetais suit le rythme scolaire, avec une reprise nette en septembre après la pause estivale. Le printemps (mars-avril) est aussi actif. La période de Noissons est traditionnellement plus calme. La perception de la taxe foncière en septembre peut inciter certains vendeurs à finaliser avant. L'affluence touristique estivale peut créer des opportunités de location saisonnière, mais impacte peu le marché de la vente résidentielle.
Le saviez-vous ?
- Vannes compte 37 monuments historiques protégés.
- L'âge médian de la population est de 45,3 ans.
- La dette communale s'élève à 1 080 € par habitant.
S'installer à Vannes : cadre de vie et logement
S'installer à Vannes, c'est choisir une ville où les services et équipements sont très développés, avec plus de 3 240 références recensées par l'INSEE, de la santé aux commerces. Le centre-ville médiéval, ceinturé de remparts et tourné vers le port, offre un cadre de vie préservé, complété par la proximité immédiate du Golfe du Morbihan. Cette qualité de vie explique en grande partie la pression immobilière et l'attrait pour les populations extérieures.
Le territoire doit cependant composer avec certains aléas naturels, comme le risque radon, significatif, et des Plans de Prévention des Risques d'inondation (PPRi) actifs sur les bassins versants. Ces contraintes, bien gérées, influencent l'assurabilité et la constructibilité dans certains secteurs. La communauté d'agglomération porte une dynamique économique solide, avec un tissu de 7 483 entreprises et un taux de renouvellement de 12,1 %, soutenant l'emploi local.
Carte du marché immobilier à Vannes
Vannes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Vannes
Vannes affiche une température moyenne annuelle douce de 12,9 °C et des précipitations annuelles de 1 034 mm. Ce climat océanique tempéré, avec peu de jours de gel, convient particulièrement aux personnes recherchant une douceur de vivre sans extrêmes. Il est idéal pour les activités de plein air et préserve relativement bien les bâtiments, bien que l'humidité puisse nécessiter une vigilance sur l'isolation et la ventilation des logements.
À qui s'adresse Vannes ?
La ville convient aux jeunes actifs et aux familles recherchant une ville animée avec de bons équipements scolaires (62 établissements). Les retraités y trouvent également un cadre agréable et des services de santé développés. Les amateurs de patrimoine et de vie culturelle sont séduits par la cité historique. En revanche, les budgets très serrés ou la recherche de grand calme isolé pourront se tourner vers les communes alentours.
Avantages et limites à Vannes
✓ Points forts
- Patrimoine historique exceptionnel (37 monuments)
- Dynamisme démographique et économique (+4,4 % habitants en 5 ans)
- Excellente desserte ferroviaire (gare TGV à 1 km)
- Équipements et services très complets (3 241 équipements)
- Environnement privilégié en bordure du Golfe du Morbihan
− À prendre en compte
- Prix au m² élevés pour la région (3 955 €/m²)
- Densité urbaine importante (1 691 hab/km²)
- Risque d'inondation (PPRi actif sur les bassins versants)
Composition du parc immobilier à Vannes
35 735 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (70,2 %) sur un total de 35 735 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de Vannes est majoritairement composé d'appartements (70,2 % des logements), reflétant son statut de ville-centre. Le taux de propriétaires (45,3 %) est inférieur à la moyenne nationale, tandis que les résidences secondaires (7,8 %) et les logements vacants (8,6 %) restent contenus. Cette structure indique un marché locatif actif et une population mobile, typique d'une grande ville administrative et étudiante. La stabilité est renforcée par une forte proportion de résidences principales.
Ancienneté du parc à Vannes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 29 431 logements).
- Avant 1919 4,7 % 1 373 logts
- 1919-1945 4,4 % 1 309 logts
- 1946-1970 18,0 % 5 292 logts
- 1971-1990 31,6 % 9 295 logts
- 1991-2005 23,4 % 6 887 logts
- 2006-2019 17,9 % 5 276 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Vannes
3 241 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Vannes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La principale vigilance à Vannes concerne le risque d'inondation, avec un PPRi actif sur les bassins versants vannetais. Le radon, un gaz naturel radioactif, présente également une concentration significative, nécessitant un diagnostic spécifique. La sismicité est faible. Consultez systématiquement le dossier de diagnostic technique pour connaître les contraintes exactes pesant sur un bien, car elles peuvent impacter l'assurabilité et les travaux futurs.
Cas pratique : un achat type à Vannes
Une maison type de 111 m² (surface médiane) coûte environ 467 421 €. Avec un apport de 10 % et un taux à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'établit à 2¡25 €. Cela représente environ 10,6 années du revenu médian local (24 070 €). Cet effort d'accession nécessite un dossier solide, surtout pour les primo-accédants.
Erreurs à éviter quand on achète à Vannes
- Faire une offre sans vérifier le diagnostic radon.
- Oublier de consulter le PPRi en zone inondable.
- Sous-estimer le coût du chauffage avec un DPE médiocre.
- Négliger la qualité de la rénovation dans l'ancien.
Points clés à retenir à Vannes
- Prix médian à 3 955 €/m², en baisse de 4,4 % sur un an.
- Climat doux avec 12,9°C de moyenne et 1 034 mm de pluie.
- Écart de 340 €/m² entre maisons (4 112 €) et appartements (3 922 €).
- Rendement net estimé à 2,8 %, charges et taxe foncière déduites.
- Parc immobilier performant : classe DPE dominante C.
- 45,3 % de propriétaires, un taux relativement bas.
- Un bien type coûte 201 292 € pour un appart, 467 421 € pour une maison.
- Loyer moyen de 14,1 €/m² pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Vannes ?
À Vannes, la valeur dépend d'abord de la localisation intra-muros : la proximité de la gare TGV (1 km), du centre historique et des 62 établissements scolaires prime. L'exposition, la vue et l'étage influencent aussi le prix. Un DPE performant (classe A à C) devient un vrai atout face à la réglementation. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sud-ouest vers le golfe sont valorisantes. L'état général reste déterminant : une rénovation complète peut justifier un prix au m² 20 % supérieur à la moyenne.
Estimation indicative d'une maison à Vannes
Pour une maison de 111 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
442 668 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Surévaluer son bien conduit à une prolongation de la visibilité et souvent à une décote finale. Sous-évaluer, c'est se priver d'une part de sa plus-value. Une estimation professionnelle intègre des paramètres invisibles sur les plateformes en ligne : la qualité de la rénovation, l'exposition exacte, la copropriété, la classe énergétique dominante (C à Vannes) et la dynamique micro-locale. Avec 8,6 % de logements vacants, la concurrence est réelle et demande un positionnement stratégique.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local maîtrise les micro-marchés de Vannes, comme la différence entre le secteur de la gare et celui de la rive droite du port. Il évalue l'impact réel d'un DPE D versus C sur la valorisation, ou l'attrait d'une proximité avec l'un des 37 monuments historiques. Son expertise permet de justifier le prix auprès des acheteurs, souvent nationaux, et de négocier avec des acquéreurs sérieux. Une estimation automatisée ne capture pas ces subtilités, risquant de vous faire perdre plusieurs milliers d'euros.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m².
- Ignorer l'impact d'un DPE F ou G sur la valeur.
- Ne pas visiter les biens comparables vendus récemment.
- Oublier de valoriser une proximité avec la gare TGV.
Investir à Vannes : passer à l'action
Les chiffres posent le diagnostic, mais un bon investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, timing. Notre réseau de professionnels locaux connaît Vannes en profondeur et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition gagnante.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Vannes
Quel est le prix immobilier moyen à Vannes ?
Le prix médian à Vannes est de 3 955 € par mètre carré en 2024. Pour une maison type de 111 m², il faut compter environ 467 000 €, et pour un appartement de 52 m², autour de 201 300 €.
Est-ce le bon moment pour investir à Vannes ?
Le marché vient de corriger de -4,4 % en 2024 après plusieurs années de hausse. Cette stabilisation des prix peut offrir des opportunités de négociation, notamment pour un investissement locatif en appartement, avec un rendement brut de 4,4 %.
Vannes est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Vannes est nettement plus chère que Lorient (-25 %) et Quimper (-42 %), mais légèrement moins chère que Les Sables-d'Olonne (+2 %) et Saint-Malo (+19 %). Sa valorisation reflète son statut de pôle économique et touristique du Morbihan.
Quel rendement locatif espérer à Vannes ?
Le rendement locatif brut moyen est de 4,4 % pour un appartement et 3,8 % pour une maison. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé se situe respectivement autour de 2,8 % et 2,4 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Vannes ?
Outre la faible accessibilité pour les locaux, il faut considérer le risque radon, significatif, et les contraintes des Plans de Prévention des Risques d'inondation (PPRi) sur certains secteurs. La part de logements vacants (8,6 %) est également légèrement supérieure à la moyenne.
Marché immobilier des communes voisines
Vannes reste nettement plus chère que ses voisines morbihannaises comme Lorient (-25 %) ou Quimper (-42 %), un écart de valorisation qui reflète sa position de pôle attractif mais réduit l'effet de levier pour un investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Vannes.
Communes limitrophes de Vannes
Vannes est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Vannes dépasse la médiane nationale (2 536 €/m²) avec 3 988 €/m² observés en 2026.
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Vannes a augmenté de +11,6 %. Sur l'ensemble de la période, 5 465 transactions sont recensées par les données DVF.
Les maisons (30,5 % des transactions, 4 112 €/m²) et les appartements (69,5 %, 3 922 €/m²) se partagent le marché. Rapporté au revenu médian de Vannes, un logement de 111 m² (456 432 €) représente 19,0 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 14,1 € (appartements) et 13,2 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,3 % — dans la moyenne française. Les résidences secondaires représentent 7,8 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 2 918 logements autorisés au permis de construire à Vannes — un rythme moyen de 584 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 55 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Vannes est dans la géographie bretonne. Sur le plan physique, la commune est à 25 km du littoral morbihannais, en plaine, à 50 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).