01 Le parc de logements
Le parc comprend 29 450 logements dont 25 949 résidences principales, 936 résidences secondaires et 2 565 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 25 949 | 88,1 % |
| Résidences secondaires | 936 | 3,2 % |
| Logements vacants | 2 565 | 8,7 % |
Sur les 29 450 logements recensés, 88 % sont occupés à l'année, 3 % servent de résidence secondaire et 9 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 2 113 | 8,3 % |
| 1919-1945 | 1 501 | 5,9 % |
| 1946-1970 | 7 269 | 28,4 % |
| 1971-1990 | 8 106 | 31,7 % |
| 1991-2005 | 4 171 | 16,3 % |
| 2006-2019 | 2 418 | 9,5 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 32 %, devant les constructions récentes (9 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 006 | 7,7 % |
| 2 pièces | 4 487 | 17,3 % |
| 3 pièces | 6 188 | 23,8 % |
| 4 pièces | 5 790 | 22,3 % |
| 5 pièces ou plus | 7 479 | 28,8 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 29 % du parc, contre 25 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,7 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 27 854 | 28 304 | 29 450 |
| Rés. principales | 25 417 | 25 270 | 25 949 |
| Rés. secondaires | 295 | 687 | 936 |
| Vacants | 2 142 | 2 347 | 2 565 |
En regard, Rezé (à 115 km, 43 556 hab.) affiche 53,4 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 11 025 | 42,5 % |
| Locataires (privé) | 8 488 | 32,7 % |
| Locataires HLM | 6 116 | 23,6 % |
| Logés gratuitement | 320 | 1,2 % |
Occupation des résidences principales — 42,5 % appartiennent à leurs occupants, 56,3 % sont louées, avec 24 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 16 271 | 62,7 % |
| Fioul | 598 | 2,3 % |
| Électricité | 8 258 | 31,8 % |
| Gaz bouteille | 70 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 753 | 2,9 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (63 %), 32 % pour électricité et 3 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 4 689 |
| 2 à 4 ans | 6 545 |
| 5 à 9 ans | 4 422 |
| 10 ans ou plus | 10 294 |
| Total ménages | 25 949 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 6 041 |
| Sous-occupation modérée | 7 056 |
| Sous-occupation accentuée | 5 016 |
| Suroccupation modérée | 2 374 |
| Suroccupation accentuée | 120 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 5 697 | 22,0 % |
| 1 voiture | 14 359 | 55,3 % |
| 2 voitures ou plus | 5 894 | 22,7 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 22 % sans, 55 % à une voiture, 23 % multi-motorisés. Par ailleurs, 58,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 15 181 | 14 337 | 124 | 720 |
| 1975 | 18 449 | 17 490 | 288 | 671 |
| 1982 | 20 158 | 18 788 | 330 | 1 040 |
| 1990 | 22 062 | 20 676 | 516 | 870 |
| 1999 | 24 739 | 23 022 | 603 | 1 114 |
| 2006 | 26 597 | 24 341 | 436 | 1 820 |
| 2011 | 27 854 | 25 417 | 295 | 2 142 |
| 2016 | 28 304 | 25 270 | 687 | 2 347 |
| 2022 | 29 450 | 25 949 | 936 | 2 565 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 15 181 à 29 450 logements, soit +94 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 487 | 2 352 | 2 551 | 3 026 | 2 893 | 1 595 |
| Dont vacants > 2 ans | 539 | 546 | 604 | 708 | 738 | 720 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 46 | 0,3 % |
| Classe B | 514 | 3,4 % |
| Classe C | 6 660 | 44,6 % |
| Classe D | 4 857 | 32,5 % |
| Classe E | 2 026 | 13,6 % |
| Classe F | 569 | 3,8 % |
| Classe G | 274 | 1,8 % |
Le graphique décompose les 14 946 diagnostics par étiquette énergétique: 45 % en C, 48 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 376 | 22,6 % |
| Classe B | 3 649 | 24,4 % |
| Classe C | 4 102 | 27,4 % |
| Classe D | 2 391 | 16,0 % |
| Classe E | 1 073 | 7,2 % |
| Classe F | 293 | 2,0 % |
| Classe G | 62 | 0,4 % |
Répartition climat du parc: C concentre 27 % des diagnostics et 74 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 248 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 194 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 163 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 170 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 180 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 90 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 248 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 90 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 28 | 18 |
| Classe B | 76 | 438 |
| Classe C | 944 | 5 716 |
| Classe D | 1 228 | 3 629 |
| Classe E | 522 | 1 504 |
| Classe F | 207 | 362 |
| Classe G | 67 | 207 |
Performance comparée: maisons classées D (202), appartements classés C (196), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 557 |
| T2 | 1 270 |
| T3 | 2 756 |
| T4 | 2 031 |
| T5+ | 586 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Laval (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Laval est la commune ayant la plus faible part de propriétaires du département Mayenne. (sur 240 communes) Voir le classement
- Laval est la commune ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Mayenne. (sur 205 communes) Voir le classement
Résumé
29 450 logements sont décomptés dans le parc de Laval au millésime 2022, essentiellement destinés à l'habitat principal. Habitat majoritairement collectif — 61,3 % du parc en appartements contre 38,7 % en maisons. Côté cadre local, Laval est dans la tradition des communes du Val de Loire aval, à basse altitude (107 m), dans un relief de plaine.
Le parc est équilibré entre propriétaires (42,5 %) et locataires (56,3 %). Le logement social occupe une place de 23,6 % dans le parc de résidences principales. Les obligations SRU sont respectées, avec un taux de 32,4 % (cible 20,0 %).
La structure par époque du parc est contrastée — 8,3 % avant 1919 et 9,5 % depuis 2006. Côté DPE, le parc de Laval est dans la moyenne — classe C dominante, 197 kWh/m²/an. Le gaz de ville est la première source de chauffage du parc (62,7 %).
Entre 2016 et 2022, la commune a ajouté +4,0 % à son parc résidentiel. La motorisation des ménages est classique: 22,0 % sans voiture et 22,7 % avec deux voitures ou plus.
Laval est dans la tradition des communes du Val de Loire aval, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Le parc résidentiel de Laval s'inscrit dans un territoire à basse altitude (107 m), dans un relief de plaine.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Laval en 2026 ?
Prefecture de la Mayenne et coeur economique du departement, Laval beneficie d'une attractivite territoriale forte, attestee par ses 1 988 equipements et sa connectivite fibre quasi totale. Cependant, son marche immobilier, apres une forte hausse, montre des signes d'essoufflement. Analyse des indicateurs pour un investissement en 2026.
Avec une attractivite territoriale dans le top 20 % des communes, Laval offre un marche locatif solide malgre une correction recente des prix.
Verdict
➤ Investir ici requiert une selection rigoureuse du bien et du quartier, pour viser un rendement locatif correct sur le moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif superieur aux metropoles
- ✓ Parc immobilier recent et energetique
- ✓ Reseau d'equipements et services tres dense
- ⚠ Accessibilite degradee pour les locaux
- ⚠ Marche en correction (-1,9 % en 2024)
- ⚠ Dynamique demographique atone
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Laval affiche un prix median inferieur de 20 % a la moyenne nationale estimee.
- Elle depasse la moyenne departementale de la Mayenne d'environ 15 %.
- Son rendement locatif brut de 5,4 % surpasse nettement celui des grandes metropoles.
Analyse du marché immobilier à Laval
Acheter demande un effort important : 7,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Laval : opportunités et risques
Investir a Laval en 2026 presente un profil rentable mais conditionne. Le rendement locatif brut sur les appartements (5,4 %) est superieur a celui observe dans les grandes metropoles, offrant une couverture correcte des mensualites de credit. Toutefois, le rendement net chute aux alentours de 3,1 % une fois integrees les charges, dont une taxe fonciere a 46,31 % qui represente une charge annuelle significative.
Le parc immobilier, domine par des logements de classe energetique C, presente un risque renovation limite avec seulement 5,6 % de passoires thermiques (F/G). C'est un atout face aux future interdictions de location. La tendance a la construction neuve (plus de 2 500 logements autorises en 5 ans) pourrait neanmoins creer une concurrence sur le segment locatif recent, particulierement si la demographie reste atone.
La strategie la plus adaptee reste la location annuelle classique, en ciblant les appartements de taille moderee (autour de 45 m²) bien situes, notamment a proximite de la gare ou des nombreux services. La pression touristique etant faible, les strategies de location saisonniere ne sont pas pertinentes. L'horizon d'investissement doit etre moyen terme, le temps que la correction des prix s'acheve et que les indicateurs economiques locaux se consolident.
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Données du marché immobilier à Laval
DVF, loyers, permis, analyse expertLes donnees DVF 2024 livrent un premier constat : le prix median a Laval est passe sous la barre des 2 300 €/m², une baisse de 1,9 % sur un an. Cette correction moderee fait suite a une periode de forte appreciation entre 2020 et 2022, ou les prix avaient grimpe de pres de 17 %. Le marche semble desormais entrer dans une phase de consolidation.
La structure des transactions est revelatrice. Les appartements, avec 482 ventes, dominent largement le volume d'activite. Leur prix median (2 133 €/m²) depasse meme celui des maisons, un phenomene rare dans une ville moyenne et qui souligne l'attractivite du centre-ville et des quartiers bien desservis. Cette dynamique est alimentee par une demande locative forte, elle-meme consequence d'un taux de proprietaire relativement bas (42,5 %).
Enfin, le contexte territorial concret joue un role majeur. La presence d'une gare TGV a 1,1 km et d'un reseau d'equipements exceptionnellement dense pour une ville de cette taille (pres de 2 000 equipements) soutient l'attractivite. Cependant, la fragilite economique locale, avec un taux de chomage a 12,8 %, impose une lecture nuancee de la demande et de la solvabilite des menages.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Laval Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'evolution des prix a Laval sur les cinq dernieres annees revele une trajectoire en cloche. Apres une hausse soutenue de 2020 a 2022, le prix median a atteint un sommet a 2 403 €/m², avant de se corriger legerement en 2023 et 2024 (-1,9 %). Cette baisse recente, observee egalement dans de nombreuses villes moyennes, traduit un ajustement apres la surchauffe post-Covid et le durcissement des conditions de credit. Par rapport aux voisines comme Cholet, Laval reste legerement plus chere, mais l'ecart se reduit. Pour un acheteur en 2026, cette phase de correction pourrait representer un point d'entree plus favorable, a condition que la stabilisation economique locale suive.
Évolution du marché immobilier de Laval
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 872 transactions en 2025 et affiche une évolution de +6,5 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 165 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 55 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 872 transactions en 2024, le marche lavallois affiche une activite soutenue, bien qu'en net retrait par rapport aux annees 2021-2022 qui culminaient a plus de 1 150 ventes. Cette baisse de volume est coherente avec le contexte national de hausse des taux. La repartition est marquee par une nette dominance des appartements (482 ventes, soit 62 % du total), refleant le profil urbain de la prefecture. Les biens vendus sont de taille modeste (45 m² median pour les appartements, 88 m² pour les maisons), ce qui indique une forte demande de pied-a-terre ou d'investissement locatif. Ce marche reste liquide mais devient progressivement un marche d'acheteur, avec une marge de negociation qui pourrait se developper.
Répartition des ventes
44,7 % de maisons et 55,3 % d'appartements parmi les 872 transactions enregistrées.
44,7 % maisons, 55,3 % appartements sur 872 ventes: le collectif pèse 55,3 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 872 | 390 | 482 |
| Prix médian/m² | 2 165 € | 2 202 € | 2 133 € |
| Prix moyen/m² | 2 716 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 55 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 934 | 2 032 € |
| 2022 | 918 | 2 176 € |
| 2023 | 809 | 2 155 € |
| 2024 | 689 | 2 125 € |
| 2025 | 872 | 2 165 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve a Laval est vigoureuse, avec 2 523 logements autorises sur les cinq dernieres annees et une tendance en hausse de 78 % par rapport a la periode precedente. Cette acceleration, qui s'est poursuivie en 2024 avec 255 autorisations, demontre la confiance des promoteurs dans l'attractivite residuelle de la ville. Neanmoins, cette offre neuve croissante rencontre une demande locale fragilisee par une legere erosion demographique (-0,3 % sur 5 ans) et un taux de chomage eleve (12,8 %). Ce contexte pose la question d'un risque de saturation a moyen terme, notamment sur le segment des appartements neufs, qui pourrait peser sur les prix et les rendements locatifs. L'investisseur doit donc privilegier les biens bien situes par rapport a cette nouvelle offre.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 790 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 9 054 autorisations pour 6 842 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Laval
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Laval (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Laval: 2 498 logements autorisés sur 5 ans, 395 pour la dernière année (+52 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Laval
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Laval
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,31 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net annonce la réalité du cash-flow. À partir du brut (5,4 % pour les appartements), déduisez la taxe foncière, forte à 46,31 %. Ajoutez les charges de copropriété (variables), la provision pour travaux (le parc est dominé par des logements de classe C, 197 kWh/m²/an), et une provision pour vacance locative (8,7 % de logements vacants). La gestion par une agence (environ 5-8 % du loyer) grève aussi la rentabilité. Le net de 3,1 % est donc une base réaliste.
Performance énergétique du parc à Laval
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 14 946 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Laval: majorité classée C, part de passoires thermiques à 5,6 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Une performance énergétique moyenne (classe C dominante, 197 kWh/m²/an) est à anticiper. Seuls 5,6 % du parc sont des passoires (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Ceci limite le risque immédiat d'inéligibilité à la location dès 2025. Pour un achat, c'est une opportunité de valorisation via des travaux de rénovation, d'autant que le parc est ancien (14,1 % d'avant 1945). L'état du DPE devient un levier de négociation majeur.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de 2-3 pièces (45 m² médians), plus liquides et offrant le meilleur rendement brut (5,4%). Le neuf, bien que minoritaire (9,5% du parc post-2006), attire les étudiants avec des DPE performants. Attention à l'ancien : 14,1% du parc est antérieur à 1945 et 5,6% est classé passoire thermique (F/G), impliquant des travaux obligatoires avant 2028.
Quelles zones cibler à Laval ?
Le centre-ville historique et le quartier de la gare TGV (à 1,1 km) concentrent la demande étudiante et professionnelle pour des petits appartements. Les quartiers pavillonnaires périphériques, comme ceux proches des 81 établissements scolaires, sont adaptés pour des locations familiales. Les zones en développement, stimulées par 2 523 logements autorisés récemment, peuvent offrir du neuf attractif mais risquent une sur-offre à moyen terme.
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Risques à connaître avant d'investir à Laval
Le risque de vacance locative est réel (taux de vacants 8,7%) et peut peser sur la rentabilité, surtout pour les grands logements. La dépendance à l'économie locale (taux d'emploi 63,5%) rend le marché sensible aux difficultés des entreprises. Enfin, le risque réglementaire est majeur : près de 6% du parc est une passoire thermique, exigeant des rénovations coûteuses pour rester louable après 2028.
Erreurs à éviter quand on investit à Laval
- Négliger la taxe foncière, élevée à 46,31 % à Laval.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour la vacance (8,7 %).
- Oublier les travaux de mise aux normes sur un parc énergétique moyen (classe C).
- Surestimer les loyers dans les quartiers moins bien desservis.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier lavallois suit un rythme classique. Le printemps (mars-juin) est la période la plus active, portée par les projets familiaux avant la rentrée. L'automne (septembre-octobre) connaît un second souffle. L'hiver ralentit nettement. À noter : la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant l'été. Les visites sont plus agréables de mai à octobre, mais l'offre est aussi plus riche au printemps.
Le saviez-vous ?
- Laval compte 38 monuments historiques protégés, dont le château médiéval.
- La fibre optique couvre 99,6 % des logements, un taux exceptionnel.
- L'aéroport d'Entrammes n'est qu'à 5,2 km du centre-ville.
S'installer à Laval : cadre de vie et logement
S'installer a Laval, c'est beneficier des avantages d'une prefecture de departement sans les inconvenients des grandes agglomerations. La ville offre un niveau d'equipements et de services remarquable pour 49 400 habitants, avec 391 commerces, 579 etablissements de sante et 142 infrastructures sportives. Cette densite facilite la vie quotidienne et explique en partie l'attractivite residentielle, notee 8,4/10.
Le territoire est parfaitement connecte, avec une couverture fibre de 99,6 % et une gare TGV offrant des liaisons directes vers Paris en un peu plus de 1h30. Le cadre de vie integre egalement un patrimoine historique riche (38 monuments proteges) et un parc de logements relativement recent, avec seulement 14,1 % de biens construits avant 1945. Il faut neanmoins avoir conscience de la presence de risques naturels, avec un plan de prevention des inondations (PPRI) actif sur l'agglomeration et un radon significatif, facteurs a prendre en compte lors de l'achat.
Carte du marché immobilier à Laval
Laval et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Laval
Avec une température moyenne de 11,8 °C et 781 mm de pluie annuelle, le climat est océanique tempéré, sans excès. Les hivers sont doux, les étés supportables. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs recherchant un équilibre, sans canicule marquée ni grand froid persistant. L'altitude modeste (82 m) limite le brouillard tenace. C'est un atout pour un cadre de vie serein, proche de la nature et des rivières mayennaises.
À qui s'adresse Laval ?
Laval s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes familles attirés par des prix accessibles et la proximité des écoles (81 établissements). Les retraités (27,8% de 60 ans et plus) y trouvent un cadre paisible et bien médicalisé. Les actifs mobiles, pouvant utiliser le TGV, y voient une alternative résidentielle économique aux métropoles. En revanche, ceux recherchant une vie nocturne intense ou un marché de l'emploi très dynamique pourront être déçus.
Avantages et limites à Laval
✓ Points forts
- Accessibilité TGV exceptionnelle (Paris 1h25).
- Coût d'acquisition inférieur aux villes voisines (ex : -30% vs Rezé).
- Services et équipements très complets pour une ville de 50 000 hab.
- Parc immobilier majoritairement en maison individuelle (39,1%).
- Très bon maillage numérique (fibre à 99,6%).
− À prendre en compte
- Démographie en léger repli (-0,3% en 5 ans).
- Risques naturels à prendre en compte (radon, inondations).
- Taux de chômage local élevé (12,8%).
Composition du parc immobilier à Laval
29 450 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 39,1 % de maisons, 60,9 % d'appartements sur un total de 29 450 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est équilibré entre maisons (39,1 %) et appartements. La forte proportion de propriétaires occupants (42,5 %) et le faible taux de résidences secondaires (3,2 %) indiquent un marché ancré dans le quotidien, relativement stable. Cependant, un taux de vacance de 8,7 % et 27 % de logements sociaux indiquent des poches de fragilité socio-économique. L'acheteur typique est donc souvent un ménage local, en accession ou mutation, privilégiant l'ancrage résidentiel à la spéculation.
Ancienneté du parc à Laval
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 25 579 logements).
- Avant 1919 8,3 % 2 113 logts
- 1919-1945 5,9 % 1 501 logts
- 1946-1970 28,4 % 7 269 logts
- 1971-1990 31,7 % 8 106 logts
- 1991-2005 16,3 % 4 171 logts
- 2006-2019 9,5 % 2 418 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Laval
1 988 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Laval
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La vigilance porte sur deux points : le radon, gaz naturel radioactif, présente un risque significatif dans le sous-sol. Un test est recommandé. Ensuite, les Plans de Prévention des Risques (PPR) inondation et mouvements de terrain couvrent l'agglomération. Vérifier si un bien est en zone réglementée est crucial, cela impacte l'assurabilité et les travaux possibles. La sismicité est faible. 21 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris, principalement pour inondations et coulées de boue.
Erreurs à éviter quand on achète à Laval
- Ne pas vérifier le zonage des PPR inondation ou mouvements de terrain.
- Ignorer le DPE, futur critère d'éligibilité au crédit et de valeur.
- Sous-estimer le coût des travaux dans un parc ancien (14,1 % d'avant 1945).
- Oublier de tester le risque radon dans les sous-sols et rez-de-chaussée.
Points clés à retenir à Laval
- Prix médian au m² : 2 165 €, en légère baisse de 1,9 % sur un an.
- Rendement brut locatif : 5,4 % pour les appartements, 5,2 % pour les maisons.
- Climat tempéré : 11,8°C de moyenne et 781 mm de pluie par an.
- Les appartements (2 133 €/m²) sont plus chers que les maisons (2 202 €/m²).
- Rendement net estimé : environ 3,1 % après charges et taxe foncière (46,31 %).
- Parc de logements : 39,1 % de maisons, 42,5 % de propriétaires occupants.
- Facteur valeur clé : la proximité de la gare TGV et le DPE.
- Un bien type coûte 110 835 € pour un appart, 190 784 € pour une maison.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Laval ?
À Laval, la valeur se joue sur la localisation intra-muros et l'état énergétique. La proximité de la gare TGV (1,1 km), du centre-ville historique (38 monuments) et des 81 établissements scolaires tire les prix. Un DPE C ou mieux est devenu un standard. Pour une maison, un terrain de plus de 500 m² ajoute une prime. À l'inverse, la vue, l'étage ou la présence d'un balcon ont un impact moindre qu'à Paris. L'exposition Sud-Ouest est appréciée pour la luminosité. Un bien rénové avec goût se démarque nettement dans un parc souvent daté.
Estimation indicative d'une maison à Laval
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
194 850 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation trop haute conduit à une stagnation (taux de vacance 8,7%) et une dépréciation du bien. Une estimation trop basse vous prive d'une partie substantielle de votre patrimoine. Seule une analyse comparative précise, qui distingue un appartement de 45 m² en centre-ville d'une maison de 88 m² en périphérie, permet de se positionner stratégiquement. Dans un marché devenu sélectif, le premier prix affiché est déterminant pour la rapidité de la vente et la négociation finale.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme ne saisit pas la subtilité des micro-secteurs lavallois : la différence de valeur entre le quartier de la Gare et celui du Bourny est palpable. Un professionnel local évalue l'impact réel d'un DPE D, l'état de la copropriété, ou la qualité des matériaux. Il connaît la demande cible : familles pour les maisons avec jardin, étudiants pour les petits appartements bien placés. Son estimation sert aussi d'outil de négociation face à des acheteurs sérieux, en s'appuyant sur des comparaisons précises et récentes du marché, au-delà du simple prix médian au m².
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², très agrégé.
- Surestimer l'impact d'une vue ou d'un balcon face à un mauvais DPE.
- Ne pas tenir compte de la concurrence neuve croissante (+78 %).
- Comparer un bien rénové avec des logements sociaux du même secteur.
Investir à Laval : passer à l'action
Les chiffres de la DGFiP et de l'INSEE posent un cadre, mais l'acquisition reussie se joue sur le terrain : selection du quartier, etat du bien, negociation. Notre reseau de professionnels lavallois vous aide a saisir les opportunites concretes dans une fenetre de marche en evolution.
Ces donnees dessinent un paysage contrasté : les transformer en achat reussi exige une expertise locale pointue.
Decouvrez la valeur reelle de votre bien a Laval grace aux dernieres transactions DVF et a l'analyse fine du marche local.
- Analyse basee sur les 910 ventes reelles de 2024
- Evolution des prix et tendances du marche lavallois
- Mise en relation avec un expert du secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Laval
Quel est le prix moyen de l'immobilier a Laval ?
Le prix median a Laval est de 2 165 €/m² en 2024. Les appartements se negocient en mediane a 2 133 €/m² et les maisons a 2 202 €/m².
Est-ce le bon moment pour acheter un investissement locatif a Laval ?
Le marche est en legere correction (-1,9 %), ce qui peut ouvrir des opportunites. Le rendement locatif brut de 5,4 % sur les appartements est correct, mais exige une selection rigoureuse du bien et un horizon moyen terme.
Laval est-elle plus chere que Cholet ou Angers ?
Laval est environ 5 % plus chere que Cholet (2 179 €/m²), mais nettement moins chere que des villes de l'ouest comme Saint-Malo (+104 %) ou Reze (+48 %). Compare a Angers (environ 3 500 €/m²), Laval est tres accessible.
Quel loyer peut-on esperer pour un appartement a Laval ?
Le loyer median pour un appartement est de 11,2 €/m²/mois. Un appartement de 45 m², taille mediane vendue, genere donc un loyer estime d'environ 504 € par mois.
Quels sont les quartiers a privilegier pour investir a Laval ?
Privilegiez les secteurs proches de la gare TGV, du centre-ville historique et des principaux axes de services. Ces zones concentrent la demande locative et beneficient de la forte densite d'equipements (pres de 2 000 sur la commune).
Marché immobilier des communes voisines
Avec un ecart de valorisation de plus de 100 % par rapport a Saint-Malo et un rendement locatif superieur, Laval offre un effet de levier bien plus puissant pour un investisseur rechercheant des indicateurs solides sans surcote littoral.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Laval.
Communes limitrophes de Laval
Laval est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Laval se situe dans la moyenne — prix médian 2 165 €/m², dans la ligne de la médiane de la Mayenne. La commune figure parmi les 2 % les plus chères de la Mayenne au mètre carré.
Sur 2021-2025, le prix médian de Laval progresse de +6,5 %, une trajectoire haussière modérée. Au total, 4 222 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Laval: 2 202 €/m² pour les maisons (surface médiane 90 m²) et 2 133 €/m² pour les appartements (55 m²). Le bien médian (90 m² à 198 180 €) équivaut à 9,1 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 11,2 €/m² pour un appartement et 9,3 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 6,3 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (3,2 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 2 498 logements autorisés au permis de construire à Laval — un rythme moyen de 500 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 64 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Laval est dans la tradition des communes du Val de Loire aval. Laval est à basse altitude (107 m), dans un relief de plaine, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).